Reforma planistyczna – ważność warunków zabudowy zostanie ograniczona do trzech lat

Rząd nie porzucił planów odnośnie reformy planistycznej. Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym ma dotyczyć zastąpienia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy planami ogólnymi, a ważność warunków zabudowy zostanie ograniczona do trzech lat. Samorządy, inwestorzy i prawnicy są pełni obaw, że nowe przepisy wprowadzą jeszcze większy chaos przestrzenny.

Plany rządu na reformę planistyczną

Na początku 2021r. ówczesna wiceminister rozwoju Anna Kornecka zapowiadała reformę planistyczną w Polsce. W jej opinii ustawa o planowaniu przestrzennym z 2003r. zniszczyła ład przestrzenny w kraju. Na przełomie 2020 i 2021r. Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii* przekazało do konsultacji społecznych dokument pt. „Reforma systemu planowania przestrzennego”. Był to dokument, który stanowił pewien punkt wyjścia zaproponowanych zmian. Jedną z propozycji miało być wprowadzenie trzech aktów prawa miejscowego:

• Planu ogólnego, który miałby zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego;
• Planu zabudowy, który miałby zastąpić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego;
• Standardów urbanistycznych, które miałyby dotyczyć terenów przeznaczonych do uzupełnienia zabudowy planu ogólnego, czyli terenów na których nie ma sporządzonych żadnych planów zabudowy.

Planowane zmiany miałyby również zlikwidować wydawanie decyzji o warunkach zabudowy tzw. WZ-ek.

Początkiem listopada br. wiceminister MRiT Piotr Uściński podczas ogłoszenia wyników rankingu „Gmina dobra do życia” zapowiedział, że zamiast ustawy będzie nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym. Dzisiaj wiemy już, że ustawodawca nadal chce zastąpić studia planami ogólnymi i wprowadzić ważność warunków zabudowy do trzech lat od ich wydania. Najprawdopodobniej jeszcze w tym tygodniu do prekonsultacji trafi projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów pojawi się informacja na jego temat.

Ważność warunków zabudowy zostanie ograniczona do trzech lat

Samorządy, inwestorzy i prawnicy z dystansem podchodzą do propozycji rządzących. Dla nich najważniejsza jest stabilizacja prawa, boją się chaosu, w tym wydłużenia się czasu załatwiania formalności. Deweloperzy natomiast znowu ostrzegają przed podwyżką cen mieszkań. Piotr Uściński, wiceminister Rozwoju i Technologii mówi:

Proponujemy zastąpić studium planem ogólnym, który obejmie całą gminę i będzie miał charakter prawa miejscowego. Na jego podstawie będzie można uchwalać miejscowe plany oraz wydawać warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Wspomniany plan ogólny ma być dużo prostszym dokumentem aniżeli obecne studium. Nie będzie w nim treści o charakterze informacyjnym, które nie wpływają bezpośrednio na politykę przestrzenną gminy. Samorządy będą miały czas na przygotowanie tych dokumentów do 2026 roku. Natomiast miejscowe plany pozostaną, a te już obowiązujące zachowają swoją moc.

Ustawodawca nie chce rezygnować z wydawania warunków, ani ich ograniczać do zabudowy plombowej.

Zostawiamy warunki zabudowy nie dlatego, że nie widzimy ich wad, ale dlatego, że w wielu miejscach planów miejscowych nadal zwyczajnie jeszcze nie ma. A budować trzeba. Proszę pamiętać, że wydawane warunki będą musiały być zgodne z ogólnym planem, a skoro tak, gmina będzie miała wpływ na to, gdzie i jak się buduje – wyjaśnia Uściński.

Ustawodawca wyjaśnia również, że ważność warunków zabudowy zostanie ograniczona do trzech lat.

Nie chcemy, by na przykład za 15 lat inwestor wyciągnął z szuflady stare warunki i zaczął ubiegać się na ich podstawie o pozwolenie na budowę - mówi wiceminister.

O wydanie warunków zabudowy nadal będzie mógł starać się każdy, zarówno właściciel nieruchomości, jak i użytkownik wieczysty. W tym przypadku więc nic się nie zmieni.

Samorządy, inwestorzy, deweloperzy i prawnicy nie chcą zmian w czasach pandemii

Czas pandemii nie jest odpowiednim momentem do wprowadzania tak dużych zmian systemowych, mówią inwestorzy i samorządowcy. Ich zdaniem lepiej jest poczekać na lepsze czasy. Na rynku nieruchomości można obserwować popyt na nowe mieszkania, jednak przy jednoczesnej zmniejszonej podaży. Istnieje realne ryzyko, że zmiany mogą zablokować inwestycje. Chodzi przede wszystkim o to, że zmiany mogą mieć wpływ na zwiększenie cen mieszkań. Wygaszanie decyzji o warunkach zabudowy mogłoby mocno namieszać na rynku. Istnieją inwestycje, które powstają całymi latami, a sam skomplikowany proces ich planowania może potrwać kilka lat.

Nowa propozycja rządu nie jest na rękę również samorządowcom, którzy obawiają się, że w obecnym, mocno nadszarpniętym budżecie, nie będzie ich stać na wprowadzenie zmian i odszkodowania dla właścicieli, którzy poniosą straty na skutek zmniejszenia wartości ich nieruchomości.

Zmiany w planowaniu przestrzennym są potrzebne, ale nie na siłę

Rafał Dębowski, adwokat w rozmowie z portalem Prawo.pl mówi:

Nie ulega wątpliwości, że planowanie przestrzenne wymaga reformy. Dziś proces inwestycyjny porównać można do toru przeszkód, gdzie główną przeszkodą jest stan prawny nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę. Problemy prawne rodzi zarówno fakt braku ustaleń miejscowego planu dla danego terenu jak i obowiązywanie planu, którego ustalenia obarczone są błędami, uniemożliwiającymi uzyskanie pozwolenia na budowę

Dzisiejszy model procesu planistycznego, w którym plan musi pozostawać w zgodności z postanowieniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, nie sprawdza się w dużych aglomeracjach. Plany miejscowe uchwalane są tak by spełnić warunki studium, które zdezaktualizowały się na skutek upływu czasu. Proces zmian dla dużej powierzchni jest długotrwały, nawet kilkuletni. Oznacza to, że uchwalane są plany, które nijak się mają rzeczywistego rozwoju urbanistycznego danego terenu. Plany miejscowe nie są pozbawione błędów. Osoby zajmujące się planami przestrzennymi nie zawsze są wystarczająco kompetentne w swojej dziedzinie.

Źródło: prawo.pl