Gminne dokumenty planistyczne a proces inwestycyjny

Jednym z podstawowych czynników, które brane są pod uwagę podczas poszukiwania nieruchomości pod cele inwestycyjne jest informacja o tym, czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) oraz jakie są ustalenia tego planu. W Polsce najistotniejsze decyzje dotyczące przeznaczenia i zagospodarowania terenu podejmowane są przez gminy. Poniżej prezentujemy podstawowe informacje na temat znaczenia gminnych dokumentów planistycznych w procesie inwestycyjnym oraz zależności między nimi.

Studium uwarunkowań - ogólny dokument planistyczny

Studium jest opracowaniem planistycznym, który definiuje kierunki zagospodarowania przestrzennego na poziomie ogólnym dla całej gminy.

Opracowanie Studium jest obowiązkowe, więc wszystkie gminy i miasta powinny taki dokument posiadać (o ile tylko nie został, np. uchylony wyrokiem sądu administracyjnego).

Gminy są zobowiązane do uchwalania studium od 1995 r. W związku ze zmianami, które zaszły w ciągu ostatnich 20 lat, wiele samorządów dokonało już przynajmniej jednej, (a często kilku) aktualizacji tego dokumentu.

Jak czytać ustalenia Studium

Studium gminne podzielone jest zazwyczaj na dwie główne części: Uwarunkowania i Ustalenia określające kierunki zagospodarowania przestrzennego. Zarówno część „Uwarunkowań”, jak i „Ustaleń” posiadają formę opisową (kilkadziesiąt a czasem nawet kilkaset stron tekstu) wraz z dołączonymi do tekstu mapami.

Informacje najistotniejsze z punktu widzenia inwestora znajdują się:

• w części tekstu ustalającej kierunki zagospodarowania przestrzennego, a więc planowany przez gminę stan “docelowy”,
• na “Rysunku Studium”, który ilustruje powyższe ustalenia.

Rysunek studium to przeważnie mapa (lub mapy) w skali odpowiadającej mapie topograficznej czyli między 1:10 000 a 1:25 000. Jest to więc skala dość ogólna, na której identyfikacja konkretnych działek nie zawsze jest możliwa i może być obarczona sporym błędem. Warto jednak zapoznać się z jego treścią.

Oznaczenia graficzne na rysunku studium należy zawsze czytać razem z odpowiadającym im fragmentom w części tekstowej.

Podsumowanie

Chociaż ustalenia Studium nie wpływają bezpośrednio na możliwość realizacji inwestycji, to są wiążące dla gminy przy uchwalaniu innego dokumentu planistycznego: planu miejscowego.

Przyszły plan miejscowy nie będzie mógł swoimi ustaleniami wykraczać poza granice określone w Studium, czyli np. przeznaczać terenów pod zabudowę tam, gdzie Studium wskazuje tereny rolne.

Dodatkowo, Studium określa kierunki rozwoju układu komunikacyjnego, czyli wskazuje przebieg nowych dróg, w tym dróg wysokiej klasy często na wiele lat przed ich realizacją.

Obecność drogi głównej (klasa G) w sąsiedztwie działki budowlanej może być pożądana w przypadku planowanej inwestycji w usługi lub przemysł, lecz może też oznaczać istotną uciążliwość w przypadku zabudowy mieszkaniowej.

Innymi słowy, warto zainteresować się ustaleniami dokumentu planistycznego: Studium zarówno dla działki inwestycyjnej i jej otoczenia, szczególnie jeżeli nie jest ona objęta planem miejscowym.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - najważniejszy dokument planistyczny

Plan miejscowy jest podstawowym dokumentem planistycznym, który określa przeznaczenie i zasady zagospodarowania terenu - czyli to, co na danym terenie jest dopuszczalne, a co nie. W szczególności dotyczy to możliwości zabudowy danej nieruchomości.

Plan jest uchwalany przez radę gminy (miasta) i w odróżnieniu od Studium stanowi prawo miejscowe, co przekłada się wprost na możliwość zainwestowania, czyli wzrost lub spadek wartości nieruchomości. Na jego podstawie są wydawane pozwolenia na budowę.

W praktyce w skali gminy prawie nigdy nie jest to jeden dokument i bardzo rzadko obejmuje 100% jej obszaru. W skali kraju, statystyczna gmina posiada już ok. 18 planów miejscowych na 29% swojej powierzchni chociaż występuje tu bardzo duża różnorodność pomiędzy poszczególnymi samorządami. W przypadku większych miast liczba planów często sięga kilkudziesięciu, a czasem nawet kilkuset. Wynika to z najczęściej stosowanej procedury zmiany planu w wybranym obszarze poprzez uchwalenie tam nowego planu.

Jak czytać plan miejscowy

Plan miejscowy zawsze ma formę aktu prawnego (uchwały rady gminy) i w związku z tym jest podzielony na odpowiednie jednostki redakcyjne:

• paragraf: §1, §2, §3...,
• ustęp: 1., 2., 3...,
• litera: a), b), c)...,
• tiret: - (myślnik).

Do uchwały w sprawie planu miejscowego zawsze jest dołączony załącznik graficzny: Rysunek planu. Jest to mapa, która umożliwia przypisanie poszczególnych zawartych w uchwale przepisów do konkretnych miejsc w przestrzeni.

Rysunek planu jest obecnie opracowany na bazie mapy zasadniczej lub ewidencyjnej, najczęściej w skali 1:1 000 lub 1:2 000. Taka skala powinna umożliwić precyzyjne odczytanie jego ustaleń dla konkretnej nieruchomości. Wciąż jednak można spotkać plany miejscowe uchwalane w latach 1995-2003, kiedy dopuszczalne było stosowanie skal bardziej ogólnych i map topograficznych.

Symbolika i oznaczenia graficzne na rysunku planu

Wśród najistotniejszych oznaczeń graficznych, które występują na rysunku planu należy wymienić:

• granicę planu,
• tereny o różnych przeznaczeniach lub różnych sposobach zagospodarowania,
• linie zabudowy.

Tereny oddzielane są na rysunku ciągłą linią i każdy z nich powinien posiadać symbol cyfrowo-literowy. Często, choć nie zawsze, dla uczytelnienia rysunku stosowane są kolorowe wypełnienia terenów.

Symbole terenów służą powiązaniu rysunku z tekstem uchwały. Przykładowo: według rysunku planu, działka znajduje się w terenie „MN1”. Uchwała w odpowiednim paragrafie określa dla terenu MN1 przeznaczenie „zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna”. Ważne jednak, aby przeczytać wszystkie pozostałe przepisy uchwały dotyczące tego terenu, a także przepisy ogólne, które obowiązują w obszarze całego planu, ponieważ mogą one zawierać istotne ograniczenia, na przykład maksymalną wysokość zabudowy, kształt dachu itd.

Linie zabudowy najczęściej dzielone są na:

• nieprzekraczalne - wyznaczają granicę której nie może przekroczyć obrys budynku,
• obowiązujące (nakazane) - wyznaczają linię, do której musi być wyrównana elewacja budynku.

W praktyce szczegółowe definicje linii zabudowy mogą się istotnie różnić w poszczególnych planach miejscowych, dlatego zawsze należy przeczytać dotyczący ich paragraf w uchwale

Udział społeczeństwa w opracowywaniu dokumentów planistycznych planu i studium

Zarówno Plan jak i Studium w trakcie opracowywania poddawane są konsultacjom społecznym. Do obu dokumentów planistycznych w trakcie ich sporządzania można składać:

• wnioski - na początku procedury opracowywania projektu,
• uwagi - kiedy już projekt powstał i jest wyłożony do publicznego wglądu.

Wnioski i uwagi złożone do planu lub studium powinny zostać rozpatrzone, wraz z uzasadnieniem, a ich wykaz jest udostępniany publicznie (stanowi załącznik do uchwały w sprawie planu/studium).

Ponadto, możliwe jest składanie wniosków o sporządzenie planu (jeśli planu nie ma), lub jego zmianę (jeśli plan jest, ale nie zgadzamy się z jego ustaleniami). W tym przypadku dalsza procedura zależy od gminy. Gmina ma obowiązek takie wnioski gromadzić i przynajmniej raz w na 4 lata dokonywać analizy aktualności obowiązujących planów miejscowych i Studium. Jeżeli uzna, że wniosek jest uzasadniony, może rozpocząć formalną procedurę sporządzenia lub zmiany planu.

Dowiedz się jak szybko sprawdzić MPZP w portalu OnGeo.pl 

1. Wejdź na https://ongeo.pl/raporty
2. Wyszukaj działkę po numerze działki ewidencyjnej lub po adresie lub wskaż działkę na mapie
3. Zaznacz działkę/i i wybierz interesujące Cię tematy w Raporcie
4. Dokonaj płatności za Raport
5. Raport wygeneruje się w 5 minut

Usługa Raportu o terenie jest płatna, kosztuje od około 10 zł do 100 zł w zależności od powierzchni terenu i liczby wybranych tematów.

Poniżej przedstawiamy instrukcje pobierania Raportów o terenie: