Umowa przedwstępna - czym jest i kiedy warto ją zawrzeć?

Umowa przedwstępna jest umową zgodnie z którą strony, lub strona, zobowiązują się do zawarcia w przyszłości docelowej umowy przyrzeczonej. W praktyce umowa przedwstępna zawierana jest dla zabezpieczenia, albo przygotowania się do zrealizowania głównej transakcji.

Co to jest umowa przedwstępna?

W sytuacjach, gdy wszystkie sprawy pomiędzy kupującym, a sprzedającym zostały dograne i wszelkie czynniki niezbędne do dokonania czynności prawnej zostały spełnione, strona lub strony przystępują do zawarcia umowy pieczętującej tę czynność, czyli umowy sprzedaży.

Jednak gdy nie wszystkie elementy umożliwiające nawiązanie współpracy są jeszcze gotowe, a przystępujące do dokonania czynności podmioty deklarują chęć jej realizacji, dobrą praktyką jest zawarcie umowy przedwstępnej. Umowa ta do czasu spełnienia tych warunków zabezpiecza deklaracje. Co ważne umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Umową o podobnym charakterze jest umowa deweloperska, na mocy której deweloper zobowiązuje się na etapie procesu budowy nieruchomości do przeniesienia na przyszłego nabywcę określonych praw do niej, np. odrębnej własności lokalu mieszkalnego, czy domu jednorodzinnego.

Umowa jednostronnie lub dwustronnie zobowiązująca

Chociaż w praktyce najczęściej spotykanymi umowami przedwstępnymi są te o charakterze dwustronnie zobowiązującym, a więc takie, w których obie strony deklarują chęć zawarcia umowy przyrzeczonej, to jednak, zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego, umowy te mogą mieć również charakter jednostronny.

Przykładem umowy dwustronnie zobowiązującej jest np. umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Przedmiotem umowy przedwstępnej jest przyrzeczenie sprzedaży nieruchomości. Standardowymi elementami takiej umowy jest opis nieruchomości i zadeklarowanie przez zbywców stanu prawnego wraz z ewentualnymi obciążeniami. Zasadniczo strony określają w niej również termin, w jakim ma dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przyrzeczona może zawierać inne zapisy, od których spełniania uwarunkowana będzie sprzedaż. Mowa np. o konieczności uzyskania zgody banku na spłatę hipoteki i przeniesie własności na nowych właścicieli lub też dostarczenia zaświadczenia z urzędu gminy o braku zameldowania w sprzedawanym lokalu jakiejkolwiek osoby. Najczęściej w okresie trwania umowy przedwstępnej, strona sprzedająca może zobowiązać się do doporowadzenia nieruchomości do określonego stanu. Może przykładowo zobowiązać się do wykończenia mieszkania pod klucz, uzyskania zgody na użytkownie lokalu lub dokonania utwardzenia drogi dojazdowej.

Zadatek, a zaliczka

Standardowym punktem w umowie przedwstępnej jest ustanowienie zadatku często mylonego z zaliczką. Obie formy zabezpieczenia umowy w przypadku jej wykonania podlegają zaliczeniu na poczet ceny. Jednak w razie niewykonania umowy zaliczka podlega zwrotowi. Zadatek natomiast ma to do siebie, że w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może odstąpić od umowy bez wyznaczenia dodatkowego terminu i zachować otrzymany zadatek. Jeśli strona sama go dała - może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Dla przykładu – nie zawarcie przyrzeczonej umowy przenoszącej własność nieruchomości z winy nabywców będzie skutkować utratą przez nich wpłaconego zadatku. Jeśli umowa nie dojdzie do skutku z przyczyn leżących po stronie zbywców, to kupujący będą mogli żądać kwoty o równowartości dwukrotnego zadatku.

Dlaczego? Chodzi o to, by instytucja zadatku miała dla obu stron umowy to samo znaczenie. Jeśli nabywca za zawinienie przy niewykonaniu umowy traci np. kwotę 10 000 zł zadatku, to zbywca również powinien ponieść konsekwencje w tej samej wysokości w przypadku swojego zawinienia. A więc nabywca zobowiązuje się zwrócić nabywcy wpłacone przez niego 10 000 zł i zapłacić kolejne 10 000 zł z własnej kieszeni.

Co w przypadku braku wyznaczenia terminu zawarcia umowy przedwstępnej?

Art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego reguluje sytuacje, w których strony umowy przedwstępnej nie oznaczyły terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. W takim przypadku umowa ta powinna zostać zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę, której przysługuje żądanie do jej zawarcia. Jeśli takie uprawnienie przysługuje obu stronom, wówczas wiążącym jest ten termin, jaki któraś ze stron wyznaczyła jako pierwsza. Natomiast, gdy od daty zawarcia przedwstępnej umowy upłynął rok, wówczas żadna ze stron nie może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Uchylanie się od zawarcia umowy przedwstępnej

W przypadku, gdy jedna ze stron pomimo zobowiązania się do zawarcia umowy przyrzeczonej będzie się od tego uchylać, druga strona może żądać naprawienia wynikłej z tego szkody.

Przykładem może być roszczenie w związku z poniesionymi przez nabywcę:

• kosztami prowizji pośredników nieruchomości,
• kosztorysów wykonawców,
• wykończenia mieszkania,
• kosztami przygotowania umowy kredytowej.

W ramach swobody umów strony mogą indywidulanie określić warunki ewentualnej odpowiedzialności drugiej strony z tytułu uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Roszczenia z tytułu umowy przedwstępnej przedawniają się po upływie roku od dnia, w którym powinno się zawrzeć umowę przyrzeczoną. W przypadku, gdy żądanie zawarcia tej umowy oddali sąd, roszczenia określone w umowie przedwstępnej przedawniają się. Dzieje się tak po upływie roku od uprawomocnienia tego orzeczenia.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego

Przepisy Kodeksu cywilnego dopuszczają również możliwość domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej. Takie uprawnienie będzie przysługiwać stronom, jeśli przy zawieraniu umowy przedwstępnej zachowają odpowiednią formę, np. aktu notarialnego - jak to ma miejsce w przypadku umowy przeniesienia własności nieruchomości.

Innym sposobem na zabezpieczenie prawa do dochodzenia od wykonawcy zawarcia umowy przyrzeczonej jest umieszczenie w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Mówi o tym wprost Orzeczenie Głównej Komisji Arbitrażowej z 22 czerwca 1983 r.:

Umowa przedwstępna w formie ustnej

Warto dodać, że przepisy Kodeksu cywilnego nie wspominają o tym, by dla ważności umowy przedwstępnej wymagane było zachowanie formy pisemnej. Oznacza to, że umowę taką można zawrzeć również ustnie. Wadą takiej formy są jednak ewentualne późniejsze trudności w udowodnieniu określonych ustaleń tak zawartej umowy.

Podsumowanie

Przed przystąpieniem do zawarcia umowy przedwstępnej warto zabezpieczyć swój interes prawny. W przypadku braku zawarcia w niej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej może ją uznać za nieważną, co skomplikuje ewentualne dochodzenie roszczeń. Najpoważniejszą konsekwencją dla nabywców nieruchomości może być niemożność wyegzekwowania od dewelopera przeniesienia własności wyczekiwanego latami mieszkania z uwagi na niedochowanie formy aktu notarialnego przy zawieraniu umowy przedwstępnej.

Źródło: Infor.pl