Sprzedaż domu do 70 m2. Możesz mieć problem

Sprzedaż domu do 70 m2 budowanego bez formalności może nie być taka prosta, ponieważ notariusze mogą odmówić sporządzenia aktu notarialnego. Oczywiście nie ma w przepisach zakazu zbywania, jednak przepisy pozwalają budować je tylko dla własnych potrzeb, co wydaje się być mocno nieprecyzyjnym sformułowaniem. Jedno jest pewne -będą spory.

Budowa domu do 70 m2 bez formalności

Od 3 stycznia 2022 r. można budować domy do 70 m2 na nowych uproszczonych zasadach. Niewątpliwie pomysł rządzących jest korzystny dla młodych par, które marzą o swoich własnych czterech kątach. Sam pomysł w ostatnich miesiącach budził szczere wątpliwości ekspertów zajmujących się planowaniem i zagospodarowaniem przestrzennym. Problem polega na tym, że przepisy nowego prawa nie są precyzyjne. Co więcej, pojawiają się wątpliwości, czy taki budynek wolno będzie sprzedać. W związku z tym prawnicy są podzieleni. 
Część z nich razem z Ministerstwem Rozwoju i Technologii (MRiT) uważa, że jest to sztuczny problem. Obrót małymi domami będzie wolny od barier. Inni radzą, by lepiej budować na starych, sprawdzonych zasadach. W przeciwnym razie budujący może wpędzić się w kłopoty.

Polecamy wpis: Budowa domu do 70m2 bez pozwolenia – jak zrealizować inwestycję?

Co znaczy "dla własnych potrzeb"?

Nowe zasady zawiera zmiana prawa budowlanego oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U z 2 listopada, poz. 1986). Dzięki zmianie można budować domy do 70 m2 na zgłoszenie. Warunkiem jest, że do wniosku w tej spawie dołączy się oświadczenie o budowie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Osoba, która skłamie, musi liczyć się z odpowiedzialnością karną. Właściciel powinien złożyć oświadczenie wedle stanu na dzień jego sporządzenia. Utrudnia to wykazanie faktycznej woli inwestora.

Dla wielu prawników nowe przepisy to "mina".

Osoba, która chce wybudować dom 70 m2 na podstawie zgłoszenia, powinna się dwa razy zastanowić, ponieważ może się w przyszłości wpędzić w niezłe tarapaty. Teoretycznie taki dom można sprzedać. Prawo budowlane nie może zawierać takiego zakazu. Sprzedaż domu do 70 m2 to czynność cywilnoprawna.

Bogdan Dąbrowski, radca prawny w Urzędzie Miasta w Poznaniu.

Sprzedaż domu do 70 m2. Czy można wystawić akt notarialny?

Podczas gdy według radcy prawnego nowe przepisy przewidują, że taki dom powinien być wybudowany dla własnych potrzeb, przepisy nigdzie nie precyzują, co to tak naprawdę znaczy. W związku z tym sformułowanie to pozostaje bardzo nieprecyzyjne. Oznacza to, że takie pojęcie jest bardzo ocenne, a za składanie fałszywego oświadczenia grozi kara więzienia. Eksperci pytają: co w sytuacji, kiedy dom rzeczywiście powstanie ale tuż po tym, jak małżeństwo się do niego wprowadzi i dojdzie do rozwodu? Czy w takim przypadku sprzedaż domu do 70 m2 będzie możliwa, czy nie? Niestety, odpowiedzi na to pytanie póki co nie ma.

O tym, że mogą pojawić się problemy mówi Mirosław Kupis, notariusz.

To prawda, że przepis jest bardzo nieprecyzyjny. Jeżeli więc przyjdzie do mnie właściciel takiego domu i będzie chciał go sprzedać, to prawdopodobnie odmówię sporządzenia aktu notarialnego. Nie będę w stanie ustalić czy ta czynność nie jest sprzeczna z prawem. Nie można stwierdzić, czy stosuje się art. 58 par. 1 kodeksu cywilnego. Taka osoba może się odwołać do sądu okręgowego, a ten zdecyduje czy odmowa była słuszna czy nie - mówi. 

mówi Mirosław Kupis, notariusz 

Sprzedaż domu do 70 m2. Oświadczenie pod lupą sądu

Piotr Jarzyński, partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy przyznaje, że nowe przepisy budzą wątpliwości co do możliwości zbycia lub wynajmu domu przez inwestora. Zgodnie ze stanowiskiem MRiT, sprzedaż domu do 70 m2 będzie jak najbardziej możliwa, ponieważ przepisy prawne nie ograniczają w żaden sposób możliwości zbycia domu.

Polecamy wpis: Jak ruszyć z budową domu do 70 m2 bez pozwolenia. Jakie dokumenty należy złożyć i gdzie?

Skoro dom do 70 m2 może zostać zrealizowany dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora, to w przypadku jego zbycia konieczne może być wykazanie, że budując go, inwestor miał zamiar przeznaczyć go na własne cele mieszkaniowe, a nie np. na sprzedaż. Nie jest jasne jak zostanie oceniona sytuacja, gdy w krótkim okresie od zakończenia inwestycji właściciel stwierdzi, że dom nie spełnia jego oczekiwań. Może przecież okazać się, że dom jest jest za mały. Co spowoduje, że właściciel zdecyduje się go sprzedać, a następnie złoży kolejne zgłoszenie budowy domu takiego domu.

Moim zdaniem celem ustawodawcy było co do zasady umożliwienie budowy jednego domu, albowiem tego typu inwestycji nie dokonujemy na co dzień, a czasami raz na całe życie. Na te pytania będą musiały odpowiedzieć sądy karne badając w wątpliwych przypadkach czy inwestor złożył prawdziwe czy fałszywe oświadczenie. Nie wiadomo także, czy uznanie oświadczenia inwestora za nieprawdziwe będzie miało bezpośredni wpływ na ocenę dokonanego zgłoszenia, co może doprowadzić do wszczęcia przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego postępowania dotyczącego samowoli budowlanej.

mówi Piotr Jarzyński 

Może należy doprecyzować prawo?

Prawnicy zastanawiają się również, czy nie doprecyzować przepisów, co spowoduje uniknięcie niepotrzebnych sporów. 

Piotr Jarzyński tłumaczy, że istotne jest do jakiego kręgu osób ma się odnosić pojęcie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Można przyjąć, że zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych będzie dotyczyło małżonka i dzieci, które się nie usamodzielniły. Nie wiadomo jednak, czy w takim domu będą mogli zamieszkać także rodzice, teściowie lub dalsza rodzina inwestora i czy interpretując pojęcie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych będzie można pomocniczo posłużyć się definicją osoby najbliższej, zawartą w Kodeksie karnym, która obejmuje m.in. osobę pozostającą we wspólnym pożyciu (konkubinę, konkubenta). Wydaje się, że w takich sytuacjach budowa powinna być dozwolona jako spełniająca własne, w szerokim ujęciu, potrzeby mieszkaniowe.

Na ogół w przepisy przewidują okres np. 5 lat podczas  którego nie można sprzedać nieruchomości, bo wtedy np. straci się niższy podatek lub trzeba zwrócić bonifikatę udzieloną w cenie. W tym konkretnym wypadku takiego uregulowania nie ma. Ustawodawca nie doprecyzował przepisów. Może warto to zrobić. W przeciwnym razie będzie dochodziło do sporów sądowych.

twierdzi z kolei Bogdan Dąbrowski

Sprzedaż domu do 70 m2 to sztuczny problem!

Do prawników, którzy uważają, że to sztuczny problem należy Jacek Kosiński, adwokat i partner w Kancelarii Prawnej Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni, chociaż też uważa, że przepisom daleko do ideału.

Przepisy prawa budowlanego odnoszą się wyłącznie do samego faktu wykonywania robót budowlanych. Nie stygmatyzują w żaden sposób wykonanego już budynku. Interpretacje jakoby taki budynek po wybudowaniu nie mógł być sprzedany osobie, która go kupiła, nie wynika z żadnego przepisu prawa. Prawo budowlane odnosi się wyłącznie do legalności prowadzenia samej budowy.

Mec. Jacek Kosiński wyjaśnia, że do zgłoszenia takiej budowy inwestor musi dołączyć oświadczenie, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Oświadczenie to jest składane pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia wynikającej z art. 233 par. 6 kodeksu karnego. 

Ze wskazanych regulacji wynika jedynie to, że inwestor dokonując zgłoszenia budowy, musi czynić to we wskazanym celu. Niejasne jest czy taki status budowy musi trwać przez cały okres jej prowadzenia. Jeżeli tak, to w przypadku gdy okaże się, że budowa rzeczywiście była prowadzona w innym celu, to nie dość, że będziemy mieć do czynienia z samowolą budowlaną, to jeszcze inwestor będzie podlegał odpowiedniości za przestępstwo.

Właściciel musi liczyć się z możliwością rozbiórki

W opinii mecenasa Kosińskiego w takim też przypadku nabycie budynku będzie ważne. Natomiast nabywca będzie musiał się liczyć przykładowo z legalizacją czy rozbiórką. Ważne jest też, że jeżeli inwestor po wybudowaniu budynku będzie zamierzał go sprzedać, to wcale nie oznacza to, że nie budował we własnym celu mieszkaniowym. Może się przykładowo okazać, że z uwagi na budowę finanse inwestora tak dalece ucierpiały, że nie stać go na ten dom i musi go sprzedać. Problemem będą dowody, na które będzie się jednak musiał powołać organ administracji albo prokurator aby wyciągnąć negatywne konsekwencje wobec inwestora.

Za to problemem może być finansowanie takiej budowy przez bank, ponieważ sprzedaż egzekucyjna takiego budynku przed dokończeniem budowy może oznaczać, że nabywcą może być wyłącznie osoba, która dokończy budowę na własne cele mieszkaniowe lub zdecyduje się na wyburzenie budowy albo uzyska pozwolenie na budowę. Wpłynie to na wartość zabezpieczenia i szybkość jego sprzedaży.

Źródło: Prawo.pl