Podział działki budowlanej - opis procedury

Proces podziału działki budowlanej to złożona procedura, której celem jest wydzielenie mniejszych parceli z jednej większej nieruchomości. Jest to krok niezbędny w wielu sytuacjach, m.in. w przypadku inwestycji deweloperskich, regulacji granic działek, czy w postępowaniach spadkowych. Aby ten proces przebiegł pomyślnie, niezbędne jest uzyskanie odpowiednich zezwoleń oraz spełnienie szeregu formalności, w tym opracowanie operatu podziału nieruchomości i zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). W niniejszym artykule omówimy kluczowe aspekty związane z podziałem działki, w tym wymagania formalne, koszty oraz etapy całej procedury, od przygotowania projektu aż po wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do realizacji zamierzonych celów inwestycyjnych. 

Podział działki budowlanej to proces, w wyniku którego jedna większa działka jest podzielona na mniejsze, przeznaczone do budowy domów lub innych obiektów budowlanych. Podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny, czyli m.in właściciela działki lub jej użytkownika wieczystego. Z artykułu dowiesz się m.in. czy każdą działkę budowlaną można podzielić, a także ile to kosztuje. 

Podział działki - zacznij od sprawdzenia czy jest budowlana

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741) reguluje zasady dotyczące podziału działki budowlanej.

Zgodnie nią, działka budowlana to taka, która jest odpowiednio zagospodarowana i spełnia określone kryteria, takie jak: wielkość, kształt, dostęp do drogi publicznej oraz infrastruktura techniczna, umożliwiające właściwe i efektywne korzystanie z budynków i urządzeń na tej działce. Jeśli chcesz wiedzieć, czy działka jest budowlana to w pierwszej kolejności dowiedz się czy posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Status działki pod budowę domu określa jej przeznaczenie.

Jeśli wiesz, że Twoja nieruchomość znajduje się na obszarze MPZP, przejdź do rysunku planu, gdzie kolorami wyznaczono strefy przeznaczenia. Działki, które na rysunku oznaczone są kolorem jasnobrązowym i literami "MN" symbolizują zabudowę jednorodzinną. Natomiast jeżeli działka nie jest objęta planem miejscowym, to aby dowiedzieć się czy jest budowlana, koniecznym będzie złożenie wniosku o wydanie warunków zabudowy.

Czy każdą działkę budowlaną można podzielić?

Nie każdą działkę budowlaną można podzielić. Możliwość podziału działki budowlanej zależy od wielu czynników, w tym od przepisów prawa lokalnego (przede wszystkim MPZP) oraz od specyficznych warunków i ograniczeń dotyczących danej nieruchomości.

Istotne jest wspomniane wcześniej przeznaczenie działki w MPZP, które może określać, czy działka może być podzielona. W nim zawarte są również informacje o minimalnej powierzchni działek po podziale. Jeśli działka nie spełnia wymogów określonych w planie, możliwość podziału będzie ograniczona lub niemożliwa do zrealizowania.

Sprawdź MPZP i przeznaczenie działki w OnGeo.pl

W Raporcie o terenie OnGeo.pl sprawdzisz, czy Twoja działka znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Raport OnGeo.pl to przejrzysty dokument w formacie PDF, który zawiera ponad 60 stron informacji o wybranym terenie. Możesz go wygenerować dla dowolnej działki w Polsce w zaledwie 5 minut. Oprócz tematu planów miejscowych zawiera szereg innych, bardzo ważnych informacji, takich jak np.: uzbrojenie działki w media, dostęp do drogi, historia działki, geologia, zagrożenie zalaniem, osuwiska, osiadanie, stagnacja wody i poziom wód gruntowych i wiele innych.  

Dla obszarów z dostępnymi danymi MPZP otrzymasz pełną nazwę i numer uchwały oraz zaznaczone na mapie granice obowiązujących planów. Jeśli analizowany teren jest objęty miejscowym planem, dla wybranych obszarów można uzyskać informacje o przeznaczeniu i zasadach zagospodarowania terenów wyznaczonych w planie (granice, powierzchnia i udział procentowy dla każdego terenu).

Ostateczne decyzje dotyczące podziału działki budowlanej zależą od lokalnych przepisów i organów administracji, takich jak urząd gminy lub odpowiednie instytucje zarządzające nieruchomościami. Przed podjęciem jakichkolwiek działań związanych z podziałem działki budowlanej zawsze zaleca się skonsultowanie się z odpowiednimi organami, a także uzyskanie niezbędnych zezwoleń oraz informacji dotyczących obowiązujących przepisów.

Kto może podzielić działkę budowlaną?

Podziału działki budowlanej może dokonać jej właściciel lub użytkownik wieczysty, czyli po prostu osoba, która w podziale ma interes prawny. Wiosek o podział powinien trafić do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Warto pamiętać, że jeśli chcesz podzielić działkę, która jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, musisz otrzymać pełną zgodę wszystkich współwłaścicieli gruntu.

Podział działki budowlanej - etapy postępowania

Przeprowadzenie podziału nieruchomości można podzielić na kilka etapów.

I ETAP - Dokumentacja i wniosek

W pierwszym etapie podziału działki właściciel zleca usługę uprawnionemu geodecie. W ramach zlecenia przedstawia geodecie swoje preferencje dotyczące realizacji inwestycji. Geodeta ma za zadanie dostosować podział do obowiązujących przepisów, zwłaszcza do MPZP.

1. Wniosek o podział nieruchomości

Podział nieruchomości wiąże się z koniecznością złożenia wniosku o podział nieruchomości, do którego należy dołączyć następujące dokumenty:

• Dokumenty potwierdzające prawo własności do nieruchomości, w szczególności odpis księgi wieczystej;
• Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków oraz kopia mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi;
• Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli została wydana przed złożeniem wniosku;
• Wstępny projekt podziału, z wyjątkiem przypadków, w których podziały można przeprowadzić niezależnie od MPZP;
• Protokół z przyjęcia granic nieruchomości;
• Wykaz zmian gruntowych;
• Wykaz synchronizacyjny, jeśli oznaczenie działki w katastrze jest inne niż w księdze wieczystej;
• Mapę z projektem podziału;
• W przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków: pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków na podział tej nieruchomości.

2. Geodeta sporządza wstępny podział działki

W kolejnym kroku, geodeta, w imieniu właściciela, występuje do starostwa, które jest odpowiednie dla położenia nieruchomości, z wnioskiem o udostępnienie kopii mapy zasadniczej do celów opiniodawczych. Jeśli brakuje mapy zasadniczej, wstępny projekt podziału działki wykonuje się na podstawie kopii mapy ewidencyjnej.

Wstępny projekt podziału działki sporządzony przez geodetę powinien zawierać informacje takie jak:

• Granice nieruchomości podlegającej podziałowi;
• Oznaczenie nieruchomości na podstawie danych z katastru i księgi wieczystej. W przypadku braku tych dokumentów, stosuje się inne dokumenty określające stan prawny nieruchomości;
• Powierzchnie nieruchomości przed podziałem;
• Powierzchnie projektowanych nieruchomości - oznaczone kolorem czerwonym;
• Nowo zaproponowane granice nieruchomości - oznaczone kolorem czerwonym.
• Propozycje dostępu do drogi publicznej dla nowych działek - oznaczone kolorem czerwonym*
• Linie ścian oddzieleń przeciwpożarowych na całej wysokości budynku w przypadku podziału nieruchomości zabudowanej i potrzeby podziału także budynku.

*jeśli działka nie ma dostępu do drogi publicznej, należy opisowo wskazać również ustaloną służebność drogi

II ETAP - Zgodność projektu wstępnego z MPZP

Etap drugi podziału polega na analizowaniu projektu wstępnego przez władze gminy lub miasta pod kątem zgodności z planem miejscowym. Analizę przeprowadza wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Przede wszystkim propozycje podziału działek muszą być zgodne z przeznaczeniem określonym w MPZP, a ich kształt i wielkość muszą umożliwiać zagospodarowanie zgodnie z ustaleniami tego planu.

Po ocenie wniosku organy właściwe wydają odpowiednie postanowienie. Jeśli proponowany wstępny projekt zgadza się z ustaleniami w planie, władze wydają decyzję pozytywną. Teraz projekt powinien zostać zatwierdzony i przekazany do realizacji.

III ETAP - Mapa do celów projektowych

Trzeci etap podziału działki budowlanej dotyczy opracowania mapy z podziałem nieruchomości. W tym celu geodeta składa wniosek o wykonanie prac geodezyjnych w odpowiednim Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjno-Kartograficznej, gdzie następnie zgłoszenie zostaje zarejestrowane.

1. Badanie księgi wieczystej i EGiB

Zanim uprawniony geodeta wykona mapę, musi wcześniej dokładnie zbadać księgę wieczystą nieruchomości oraz zgodność tych danych z ewidencją gruntów i budynków. Jeśli występują rozbieżności między tymi danymi, granice nieruchomości ustala się na podstawie informacji zawartych w księdze wieczystej.

2. Powiadomienie właścicieli sąsiednich działek

W kolejnym kroku geodeta powiadamia właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości oraz właścicieli sąsiadujących nieruchomości objętych planowanym podziałem. Sąsiedzi zostaną listownie poinformowani o dacie ustalania nowych granic, co da im możliwość zniesienia uwag w dniu wizyty w terenie. Nie zawsze jednak konieczne jest zawiadomienie wszystkich właścicieli przylegających nieruchomości, dlatego:

• Jeśli podział nieruchomości polega na wydzieleniu działki o powierzchni mniejszej niż 33% powierzchni pierwotnej nieruchomości, powiadamia się tylko właściciela podlegającej podziałowi nieruchomości oraz właścicieli nieruchomości sąsiadujących z granicami tej nieruchomości;
• W przypadku, gdy powierzchnia wydzielonej działki stanowi więcej niż 33%, powiadamia się wszystkich sąsiadów.

3. Protokół z przyjęcia granic

Podczas ustalania granic nieruchomości, która ma być podzielona, sporządza się protokół zawierający następujące informacje:

• Oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi na podstawie danych z katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej lub innych dokumentów potwierdzających stan prawny;
• Informacje dotyczące dokumentów stanowiących podstawę ustalenia granic nieruchomości podlegającej podziałowi;
• Szkic przedstawiający przebieg granic dzielonej nieruchomości;
• Opis granic i położenie punktów granicznych;
• Data sporządzenia protokołu, dane geodety z numerem uprawnień zawodowych oraz podpisy osób obecnych podczas ustalania granic;
• Projekt podziału nieruchomości - opracowywany przez geodetę na podstawie kopii mapy zasadniczej. Projekt ten powinien zawierać:
  • nazwę jednostki ewidencyjnej,
  • oznaczenie obszaru i numer arkusza mapy,
  • adres nieruchomości podlegającej podziałowi,
  • skalę mapy,
  • granice nieruchomości podlegającej podziałowi,
  • oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi wg katastru nieruchomości i księgi wieczystej,
  • oznaczenie nieruchomości sąsiednich wg danych katastru nieruchomości,
  • powierzchnie dzielonej działki oraz naniesione kolorem czerwonym powierzchnie projektowanych do wydzielenia działek,
  • naniesione kolorem czerwonym granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu,
  • szkic orientacyjny, w skali umożliwiającej zlokalizowanie nieruchomości,
  • wykaz zmian gruntowych,
  • wykaz synchronizacyjny*,
  • niezbędne do projektu podziału nieruchomości elementy zagospodarowania terenu, a w szczególności: ogrodzenia, budynki, obiekty małej architektury, studnie, szamba, przyłącza, drzewa stanowiące pomniki przyrody, elementy sieci uzbrojenia terenu przebiegające przez nieruchomość podlegającą podziałowi,
  • datę wykonania mapy oraz imię i nazwisko, numer uprawnień zawodowych i podpis osoby, która wykonała mapę.

*w przypadku, gdy w księdze wieczystej lub w razie jej braku w innych dokumentach określających stan prawny nieruchomości, nieruchomość podlegająca podziałowi posiada inne oznaczenia i inną powierzchnię niż w katastrze nieruchomości.

IV ETAP - Decyzja zatwierdzająca podział działki

Jeśli zrealizowałeś wszystkie poprzednie etapy podziału, pozostało dostarczyć dokumentację potwierdzającą podział do ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Dokumenty o których mowa to:

• Mapa z projektem podziału z umieszczoną klauzulą ośrodka dokumentacji geodezyjno-kartograficznego o przyjęciu operatu do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego;
• Kopia protokołu przyjęcia granic nieruchomości;
• Wykaz zmian gruntowych oraz wykaz synchronizacyjny.

V ETAP - Wyznaczenie i utrwalenie punktów granicznych w terenie

W trakcie czynności wyznaczania i utrwalania nowych punktów granicznych na terenie nieruchomości, sporządza się kolejny protokół zawierający następujące informacje:

• Oznaczenie nieruchomości zgodnie z danymi zawartymi w katastrze nieruchomości oraz księdze wieczystej, lub w przypadku braku księgi wieczystej, zgodnie z innymi dokumentami potwierdzającymi stan prawny nieruchomości;
• Oznaczenie i datę wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości;
• Informację dotyczącą sposobu utrwalania punktów granicznych;
• Oznaczenia nowo wyznaczonych i utrwalonych punktów granicznych;
• Listę oraz podpisy osób obecnych podczas czynności wyznaczania i utrwalania punktów granicznych;
• Datę sporządzenia protokołu oraz imię i nazwisko, numer uprawnień zawodowych i podpis osoby odpowiedzialnej za sporządzenie protokołu.

Na zakończenie prac, dokumenty geodezyjne, które powstają w wyniku czynności wyznaczania i utrwalania nowych punktów granicznych, są włącza się do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego.

Dokonanie ewidencyjnego podziału działki następuje w momencie zaakceptowania operatu technicznego i jego wprowadzenia do Państwowego Zasobu Geodezyjnego. Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości wraz z załącznikami stanowi podstawę do wniesienia odpowiednich zmian w księdze wieczystej nieruchomości.

Wnioskowanie w sprawie wprowadzenia zmian do księgi wieczystej składa właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości do właściwego Sądu Rejonowego, zgodnie z miejscem położenia nieruchomości.

Po co dzielić działkę budowlaną?

Istnieje kilka powodów, dla których decydujemy się na podział działki budowlanej:

1. Podział w celach inwestycyjnych. Właściciel większej działki budowlanej może zdecydować się na jej podział i w ten sposób zyskać dodatkowe parcele, które może sprzedać;
2. Dostosowanie terenu do planów urbanistycznych lub wymogów planowania przestrzennego. Część działki możemy również przyłączyć do sąsiedniej nieruchomości w celu uregulowania jej granic;
3. Podział działki budowlanej stosuje się również w postępowaniach spadkowych - w przypadku, gdy w masę majątkowa wchodzi jedna duża nieruchomość, a spadkobierców jest więcej i nie godzą się na jej sprzedaż;
4. Podział działki budowlanej stosuje się również w celu zmiany przeznaczenia terenu. Jeśli działka miała wcześniej inną kategorię, np. użytki rolne, a teraz ma być przeznaczona pod budownictwo, konieczne jest przeprowadzenie podziału, aby dostosowanie jej do nowych planów;
5. Zniesienia współwłasności, bądź wydzielenia części nieruchomości z powodów wynikających z odrębnych przepisów, decyzji administracyjnych lub orzeczeń sądowych.

Zasady wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego

Wydzielenie działki budowlanej to proces mający na celu zapewnienie, że budynek mieszkalny znajduje się na działce wystarczającej do jego prawidłowego użytkowania. Aby tego dokonać, należy uwzględnić przepisy prawa budowlanego, ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP). 

Kluczowe jest, by działka miała dostęp do drogi publicznej oraz odpowiednie media. Minimalna wielkość działki jest określana przez MPZP lub decyzje o warunkach zabudowy i powinna pozwalać na zgodne z przepisami użytkowanie nieruchomości. Podział wymaga złożenia wniosku do gminy, która ocenia zgodność z MPZP, wydając decyzję zatwierdzającą podział. Problemy mogą wystąpić, gdy działka nie spełnia wymogów planu miejscowego lub brakuje dostępu do drogi publicznej. W przypadku współwłasności, konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Ile kosztuje podział działki budowlanej?

Koszt podziału działki budowlanej może różnić się w zależności od wielu czynników, takich jak lokalizacja, rozmiar działki, złożoność podziału oraz wymagane formalności i usługi geodezyjne. Warto pamiętać, że z roku na rok ceny usług budowlanych i geodezyjnych niestety rosną, a cenniki usługodawców zmieniają się co najmniej raz z roku. Jeśli interesuje Cię konkretna wycena, skontaktuj się z wybraną firmą.

Według analizy cen usług w 2022 roku, cena za prosty podział działki na dwie nieruchomości wynosiła średnio od 2700 do nawet 4000 zł. Za każdą kolejną wydzieloną działkę geodeta pobierze dodatkową opłatę w wysokości co najmniej kilkuset złotych.

Szczegółowe informacje na ten temat znajdziesz we wpisie: Ile kosztuje podział działki?

Podstawa prawna - podział działki budowlanej

Podział nieruchomości reguluje Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.) oraz przepisy wykonawcze - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. dotyczące sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. z 2004 r. nr 268 poz. 2663 ze zm.).

Zakres przepisów dotyczących podziałów nieruchomości można znaleźć w Dziale III, Rozdziale 1. Uprawnienia dotyczące nieruchomości, obejmujący artykuły od 92 do 100. Przepisy te odnoszą się do nieruchomości, które nie są przypisane do użytków rolnych, gruntów leśnych, zadrzewień lub zakrzewień. Chociaż ogólnie dotyczą podziału nieruchomości, w naszym przypadku skoncentrujemy się na podziale działek budowlanych.

Warto zaznaczyć, że w niektórych sytuacjach działki znajdujące się na gruntach rolnych mogą być uznane za działki budowlane.

Wydzielenia działki budowlanej - Podsumowanie

Podział działki budowlanej, w tym wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do inwestycji, wymaga starannego przygotowania operatu podziału nieruchomości oraz uzyskania zgody odpowiednich organów na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Procedura ta obejmuje szereg kroków, od złożenia operatu podziału nieruchomości po opracowanie mapy z projektem podziału. Sukces tej operacji zależy od zgodności z lokalnymi przepisami, a także od spełnienia wymagań formalnych dotyczących dostępu do infrastruktury oraz granic działki. Koszty podziału mogą się różnić w zależności od lokalizacji i skomplikowania projektu, jednak solidne przygotowanie i współpraca z doświadczonym geodetą mogą znacząco ułatwić ten proces.