Podział działki bez dostępu do drogi publicznej - czy to możliwe?

Dostęp do drogi publicznej jest warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę domu. Zapewnienie dojazdu do działki jest możliwe poprzez bezpośredni zjazd do drogi publicznej lub pośredni - przez drogę wewnętrzną. Realizowanie dostępu do drogi publicznej jest możliwe również z wykorzystaniem służebności drogi koniecznej. Sprawdzenie dojazdu do działki winno odbywać się jeszcze przed zakupem nieruchomości. W dzisiejszym artykule zastanowimy się, czy podział działki bez dostępu do drogi publicznej jest w ogóle możliwy oraz czy od niniejszej zasady występują jakieś wyjątki prawne.

Podział nieruchomości to proces regulowany prawem, który umożliwia właścicielom wydzielenie mniejszych działek z większych terenów. Jednak kluczowym elementem tego procesu jest zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Brak takiego dostępu może znacząco utrudnić dalsze działania, w tym zbywanie wydzielonych działek gruntu. W artykule omówimy, jakie są możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej wraz z odpowiednimi służebnościami, a także w jakich przypadkach możliwy jest podział nieruchomości bez bezpośredniego dostępu do drogi publicznej.

Dostęp do drogi publicznej - kluczowe aspekty wydzielenia działek

W przypadku podziału nieruchomości, zapewnienie dostępu do drogi publicznej stanowi nie tylko warunek formalny, ale także praktyczny wymóg związany z korzystaniem z działki. Wydzielenie drogi wewnętrznej może być rozwiązaniem, gdy bezpośredni zjazd do drogi publicznej nie jest możliwy. W takich sytuacjach ustanawia się służebności drogowe, które umożliwiają korzystanie z drogi wewnętrznej dla działek wydzielonych z nieruchomości objętej podziałem. Przy zbywaniu działek wydzielonych istotne jest również, aby formalnie uregulować kwestie dostępu, tak aby nowi właściciele mogli swobodnie korzystać z drogi. Jeśli wydzielenie drogi wewnętrznej nie jest możliwe, prawo przewiduje możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej, co gwarantuje dojazd do drogi publicznej.

W jaki sposób można zapewnić działce dostęp do drogi publicznej?

Jak już wspomniano we wstępie, dostęp do drogi publicznej może być zapewniony na trzy sposoby. Poprzez:

• bezpośredni zjazd do drogi publicznej,
• pośredni zjazd drogą wewnętrzną,
• zapewnienie służebności drogi koniecznej prowadzonej przez działkę sąsiednią.

Ten zapis prawny wynika z ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2021.741).

Polecamy wpis: Służebność drogi koniecznej - jak ustanowić i ile to kosztuje?

Jaka powinna być szerokość drogi dojazdowej?

Do każdej działki budowlanej oraz do zlokalizowanej na niej obiektów budowlanych i urządzeń infrastruktury technicznej należy zapewnić dojście i dojazd, który umożliwia swobodny dostęp do drogi publicznej.

Wymagane odległości powinny być zachowane zgodnie z przeznaczeniem obiektów, ich sposobem użytkowania oraz zachowywać wymagania dotyczące ochrony przeciwpożarowej. Oczywiście dopuszcza się zastosowanie dojścia/dojazdu do działki w postaci ciągu pieszo-jezdnego pod warunkiem, że jego szerokość wynosi nie mniej niż 5 m. Taka odległość gwarantuje zarówno ruch pieszy i ruch pojazdów, jak i bezpieczny postój pojazdów. Zapis ten wynika z § 14 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U.2002.75.690).

Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m. Na ten temat wypowiadały się już kilkukrotnie Sądy Administracyjne w swoich wykonach.

Podział działki bez dostępu do drogi publicznej – czy to możliwe?

Jeśli mowa jest o podziałach działek wykonywanych w rozumieniu ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2020.1990), niestety – podział działki bez dostępu do drogi publicznej jest niemożliwy. Na etapie podziału nieruchomości wskazuje się jednak jedynie możliwość i sposób dostępu do drogi. Sama kwestia ustanowienia służebności drogi koniecznej czy chociażby udziału w drodze dojazdowej są formalnie zatwierdzane dopiero w akcie notarialnym po dokonaniu podziału. Na etapie wydania decyzji, która ostatecznie zatwierdza podział, znajduje się informacja, że takie służebności muszą być ustanowione przy sprzedaży działek.

Polecamy wpis: Sprzedaż działki bez dostępu do drogi publicznej - czy to możliwe? 

Podział działki bez dostępu do drogi publicznej- wyjątki

Oczywiście od każdej zasady mogą trafić się wyjątki i w tym przypadku nie jest inaczej.

Jedynym przypadkiem, w którym przy wydzieleniu działki nie ma potrzeby zapewnienie dostępu do drogi publicznej są podziały rolne działek większych niż 3 000 m2. Ciekawostką jest, że o zgodę na podział takiej działki nie musimy nikogo pytać.

Sprawdź dostęp do drogi publicznej swojej działki

Jeśli zastanawiasz się nad zakupem działki pod budowę domu, koniecznie upewnij się, czy wybrana nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. 
Jak to zrobić? Od teraz to proste! Jednym ze sposobów na kompleksową diagnozę działki jest Geoportal OnGeo.pl

Raport o terenie OnGeo.pl to usługa Online z pomocą której w zaledwie 5 minut sprawdzisz dowolną działkę w Polsce. Raport przygotowany jest w formie czytelnego dokumentu w formacie PDF. Zawiera ponad 50 stron informacji o wybranej działce. 

Zobacz: przykładowy Raport dla działki OnGeo.pl 

Jeśli chcesz dowiedzieć się czy Twoja działka posiada dostęp do drogi publicznej, przede wszystkim zapoznaj się z instrukcją krok po kroku.

Jak sprawdzić działkę w Geoportalu OnGeo krok po kroku?

• Wejdź na stronę OnGeo.pl
• Wyszukaj i wybierz swoją działkę. Możesz tego dokonać na trzy sposoby:

Użyj pola wyszukiwarki. Wyszukaj działkę po adresie lub po numerze. Poniżej pola wyszukiwarki pojawi się lista podpowiedzi z działkami, które pasują do Twojego zapytania.

Wskaż na mapie. Możesz przenieść się na część mapy, a następnie wskazać kursorem myszki interesującą Cię działkę. Po prawej stronie mapy znajdziesz narzędzia pomagające w nawigacji mapą (przybliżanie i oddalanie skali mapy oraz miarkę – narzędzie mierzące odległości).

Narysuj na mapie. Możesz przenieść się na część mapy, a następnie wskazać kursorem myszki interesującą Cię lokalizację działki. Następnie poprzez klikanie i zaznaczanie kolejno punktów zawężających obszar swojego zainteresowania, zostanie zaznaczony wybrany przez Ciebie obszar działki. Po prawej stronie mapy znajdziesz narzędzia pomagające w nawigacji mapą (przybliżanie i oddalanie skali mapy oraz miarkę – narzędzie mierzące odległości).

• Zaznacz cechy terenu, które chciałbyś pobrać dla swojej działki. Wybierz Dostęp do drogi publicznej w zakładce Infrastruktura.

• Monitoruj cenę raportu, ponieważ aktualizuje się na bieżąco w momencie zaznaczania konkretnych zagadnień raportu. Wybierz Potwierdź.
• Opłać Raport o Terenie online. W Raporcie o działce masz możliwość wyłączenia pozostałych tematów, dlatego cena za raport może okazać się atrakcyjniejsza.
• W rezultacie dostaniesz gotowy Raport o Terenie na wskazany adres mailowy.

Sprawdź jak wygląda gotowy Raport o Terenie

Poniżej prezentujemy jak wygląda fragment Raportu o terenie z tematem dostęp do drogi publicznej.

Dodatkowo pod mapką z widokiem dróg, znajdziesz szczegółowy ich wykaz w formie tabeli, a w niej informacje takie jak:

• numer drogi,
• kategoria zarządzania,
• klasa drogi,
• nawierzchnia,
• odległość od analizowanej działki.

Dostęp do drogi planowanej lub w budowie

W Raportach o Terenie masz możliwość sprawdzenia, czy w Twojej okolicy nie planuje się budowy dróg. Przede wszystkim poznasz lokalizację przebiegu planowanych inwestycji drogowych oraz dróg w budowie. 
Analiza wykonywana jest w zasięgu 1 km od wskazanego w Raporcie o terenie obszaru. Dodatkowo przedstawione są informacje dotyczące rodzaju drogi, opis inwestycji oraz odległość od analizowanego terenu.