Odmowa wydania warunków zabudowy - dowiedz się w jakich przypadkach

Złożyłeś wniosek o decyzję o warunkach zabudowy i załączyłeś całą niezbędną dokumentacje, a jednak dostałeś odmowę? Pamiętaj, że w sytuacji, gdy organ odmawia wydania warunków zabudowy, powinieneś w pierwszej kolejności sprawdzić powód, a ten znajduje się w piśmie z urzędu. Odmowa wydania warunków zabudowy może mieć miejsce, gdy uwzględnienie żądania inwestora stoi w sprzeczności z interesem publicznym, a także słusznym interesem osób trzecich. Sprawdź kiedy otrzymasz odmowe wydania decyzji WZ i co robić dalej. 

Niestety aby wybudować dom, nie wystarczy kupić działki, zgromadzić materiały budowlane i zorganizować ekipę, zajmującą się budową. Zanim jeszcze wbijesz pierwszą łopatę, musisz zadbać o uzyskanie wszystkich niezbędnych pozwoleń i dokumentów. Jednym z nim jest decyzja o warunkach zabudowy lub wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli działka nie znajduje się na terenie objętym MZPZ, obowiązuje cię obowiązek starania się o decyzję WZ.

Urząd w uzasadnionych wypadkach może odmówić ci wydania decyzji o warunkach zabudowy. Poniżej sprawdź kiedy jest to możliwe i od czego zależy.

Kto odpowiada za wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest zadaniem organu administracji publicznej, najczęściej wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, w przypadku braku planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego. Decyzja ta opiera się na analizie wskaźników kształtowania zabudowy, takich jak wysokość budynków, linia zabudowy, sposób zagospodarowania terenu oraz projektowane uzbrojenie terenu. Organ może odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeśli planowane przedsięwzięcie nie spełnia określonych kryteriów, a taka odmowa musi być zgodna z prawem i może zostać zaskarżona. W przypadku sporu wyrok wojewódzkiego sądu administracyjnego rozstrzyga o zasadności decyzji administracyjnej.

Zanim złożysz wniosek, sprawdź czy działka posiada MPZP

Zanim złożysz wniosek o decyzję WZ, sprawdź czy działka nie leży na obszarze objętym planem miejscowym. MPZP może skutecznie ograniczać możliwości zabudowy twojej działki.

Najprostszym sposobem na sprawdzenie, czy działka leży w zasięgu MPZP jest wygenerowanie Raportu o Terenie OnGeo.pl. Raport to pełna diagnoza wybranej działki, zawiera ponad 50 stron informacji w formie przejrzystego dokumentu w formacie pdf. Raport wygenerujesz samodzielnie, dla dowolnej działki w Polsce w zaledwie w 5 minut. 

Raport z planami miejscowymi dostarczy ci informacji: pełną nazwę i numer aktualnej uchwały wraz z zaznaczonymi na mapie granicami obowiązującego planu z legendą. Jeśli działka leży na granicy różnych planów, dostaniesz procentowy i powierzchniowy udział badanego terenu w każdym z obowiązujących planów. Natomiast jeśli analizowany teren jest objęty MPZP, dla wybranych obszarów można uzyskać informacje o przeznaczeniu i zasadach zagospodarowania terenów wyznaczonych w planie.

Zawieszenie postępowania o wydanie warunków zabudowy

Może okazać się, że w momencie składania wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, trwają właśnie prace nad uchwaleniem MPZP. Wówczas najprawdopodobniej otrzymasz odpowiedź, że twoje zawieszono twoje postępowanie na czas uchwalenia nowego planu miejscowego. Zawiedzenie postępowania w sprawie decyzji WZ może trwać do 9 miesięcy.

Warto jednak pamiętać, że jeśli rada gminy w ciągu 2 miesięcy nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzenia MPZP, to możesz spodziewać się decyzji znaczenie wcześniej. Niestety, jeśli prace nadal trwają, decyzję władz otrzymasz dopiero po ogłoszeniu planu.

Odmowa wydania warunków zabudowy

W tezie wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 kwietnia 2018 roku o sygn. akt II OSK 2576/17 wskazano, że:

Odmowa wydania warunków zabudowy musi być każdorazowo uzasadniona. Powód decyzji powinien znaleźć się na piśmie, które dostaniesz z urzędu gminy lub miasta.

Istnieje lista kilku najpopularniejszych przesłanek do odmowy wydania decyzji WZ. Przede wszystkim należy uwzględnić przepisy z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717). Zgodnie z nimi, decyzję o warunkach zabudowy wydaje się wyłącznie, gdy spełnione są ŁĄCZNIE wszystkie następujące warunki:

1. Zasada dobrego sąsiedztwa oznacza, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań, dotyczących nowej zabudowy. Zakres dotyczy kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2. Teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 utrata mocy ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym ust. 1;
5. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Co zrobić jeśli nie spełniam któregoś z powyższych warunków? Zacznij od analizy wniosku

Jeśli w piśmie z odmową wydania decyzji znajduje się informacja, że nie spełniasz któregoś z wyżej wymienionego warunku, zastanów się co warto zmienić we wniosku. W tym celu najlepiej udać się do specjalisty - architekta, urbanisty lub osoby, która na co dzień ma do czynienia z formalnościami związanymi z budową domu.

Pamiętaj, ze urząd nie może odmówić ci wydania decyzji WZ, argumentując to wyłącznie troską o zachowanie ładu przestrzennego. Nie ma zatem możliwości, że urzędnik powoła się na własne poczucie estetyki lub odmówi wydania decyzji w oparciu o subiektywne odczucia. Musi wskazać również inne powody, wynikające z przepisów lub analizy urbanistycznej.

Przykładowo: może okazać się, że jeden, lub więcej parametrów wpisanych do wniosku nie zgadza się z wymaganiami gminy. Chodzi chociażby o procentowy udział zabudowy działki, nieosiągnięcie wymaganej powierzchni biologicznie czynnej, zbyt duży kąt nachylenia dachu i inne. Czasami wystarczy niewielka zmiana w planowanej inwestycji, by urząd przy kolejnym wniosku wydał pozytywną decyzję. Niestety poważniejszym przypadkiem, kiedy nie dostaniesz warunków zabudowy jest sytuacja, gdy twoja działka nie posiada statusu działki budowlanej. Jeśli twoja działka jest działką rolną, będziesz musiał przeprowadzić kosztowną i długotrwałą procedurę odrolnienia.

Czy od odmowy wydania decyzji WZ można się odwołać?

Od decyzji odmownej, jak od każdej decyzji administracyjnej, możesz się oczywiście odwołać. Odwołanie składasz do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) za pośrednictwem organu, który wydał decyzję. Masz na to 14 dni od daty otrzymania pisma z urzędu.

SKO przeprowadza następnie własne postępowanie. Jeśli uzna, że decyzja urzędu gminy lub miasta jest uzasadniona, utrzymuje w mocy decyzję organu I instancji. Natomiast jeśli stwierdzi, że racja należy się inwestorowi, wydaje tzw. decyzję kasacyjną, która uchyla postanowienie organu I instancji. SKO złoży twój wniosek do ponownego rozpatrzenia.

Jeśli SKO wydała niesatysfakcjonującą cię decyzję, możesz ją zaskarżyć przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym (WSA). Masz na to 30 dni od otrzymania decyzji II instancji.