Nowe obowiązki pośrednika nieruchomości. Co zyskają klienci?

Nowe obowiązki pośrednika nieruchomości to sedno rządowego projektu nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, oznaczonego w wykazie prac Rady Ministrów numerem UD424. Pośrednik ma obowiązkowo weryfikować stan prawny i faktyczny nieruchomości, pobierać wynagrodzenie tylko od jednej strony i publikować oferty wyłącznie na podstawie umowy z właścicielem. Nadzór nad pośrednikami wzmocni Inspekcja Handlowa. 4 września 2026 roku projekt trafił do konsultacji publicznych. To największa zmiana dla branży od deregulacji zawodu w 2014 roku.

Co zmienia projekt UD424 dla pośredników nieruchomości?

Projekt został wpisany do wykazu prac legislacyjnych rządu 23 czerwca 2026 roku. Za jego przygotowanie odpowiada wiceminister Tomasz Lewandowski. Z opisu projektu UD424 na gov.pl wynikają cztery główne zmiany.

1. Ustawowy katalog obowiązków pośrednika

Dziś zakres pracy pośrednika zależy w dużej mierze od treści umowy. Projekt wprowadza listę czynności, za które pośrednik odpowiada niezależnie od postanowień umowy pośrednictwa. Założenia projektu z wykazu prac rządu opisaliśmy w lipcu w artykule rządowy projekt ustawy o pośrednikach nieruchomości. Teraz projekt jest po konsultacjach publicznych, a poniżej sprawdzamy, co zmiany oznaczają dla klientów.

Kluczowe jest zweryfikowanie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości. W praktyce oznacza to m.in. sprawdzenie księgi wieczystej, tytułu prawnego sprzedającego oraz obciążeń i roszczeń. Klient nie będzie musiał negocjować, czy pośrednik w ogóle zajrzy do dokumentów.

2. Prowizja tylko od jednej strony transakcji

Obecnie prowizja od obu stron transakcji jest legalna, jeśli obie strony podpiszą umowy z tym samym pośrednikiem. Projekt UD424 to kończy. Pośrednik otrzyma wynagrodzenie tylko od strony, z którą zawarł umowę. Wcześniejszą, poselską propozycję w tej sprawie opisaliśmy w artykule o zakazie podwójnej prowizji. Rządowy projekt idzie dalej, bo łączy ten zakaz z obowiązkami i nadzorem.

3. Uporządkowane ogłoszenia

Pośrednik nie opublikuje oferty bez wcześniejszej umowy pośrednictwa z właścicielem. Ogłoszenie musi być wyraźnie oznaczone jako pochodzące od pośrednika. To odpowiedź na znany problem: ta sama nieruchomość wystawiona przez kilka biur, często z różną ceną i bez wiedzy właściciela. Podobne rozwiązania ministerstwo proponowało już w 2023 roku, o czym pisaliśmy w tekście o praktykach pośredników nieruchomości.

4. Kontrola i kary od Inspekcji Handlowej

Inspekcja Handlowa zyska szersze uprawnienia kontrolne. Będzie mogła nałożyć na pośrednika karę pieniężną, nakazać zaprzestanie niedozwolonych praktyk, a w poważniejszych przypadkach zakazać wykonywania działalności. Po 2014 roku klient niezadowolony z pracy pośrednika mógł w praktyce dochodzić roszczeń głównie w sądzie, bo nie było organu, który kontrolowałby pośredników. Dlatego dziś warto przed podpisaniem umowy sprawdzić, czy pośrednik ma licencję zawodową organizacji branżowej i ważne ubezpieczenie OC.

Czy klienci zyskają na zmianach w przepisach?

Z perspektywy kupującego i sprzedającego projekt daje konkretne korzyści:

• Jasna reprezentacja. Wiesz, czyje interesy reprezentuje pośrednik. Jeśli pracuje dla sprzedającego, nie jest jednocześnie Twoim doradcą.
• Oglądanie bez zobowiązań. Sama chęć obejrzenia mieszkania nie ma automatycznie wiązać kupującego umową z pośrednikiem sprzedającego. Jeśli chcesz, żeby ktoś działał dla Ciebie, podpisujesz umowę świadomie.
• Minimum staranności. Weryfikacja stanu prawnego nie będzie dodatkiem do negocjacji, tylko obowiązkiem.
• Realna ścieżka skargi. Zamiast długiego procesu cywilnego pojawi się organ, który może skontrolować biuro i nałożyć sankcję.

Trzeba jednak pamiętać o dwóch rzeczach. Po pierwsze, to projekt. Projekt trafił do konsultacji publicznych 4 września 2026 roku, a wykaz prac rządu zakładał jego przyjęcie przez Radę Ministrów w III kwartale 2026 roku. Potem czeka go jeszcze procedura w Sejmie, więc szczegóły mogą się zmienić. Po drugie, zakaz podwójnego wynagrodzenia nie mówi nic o jego wysokości. Ile dziś naprawdę wynosi prowizja biura nieruchomości, wyjaśniamy w osobnym artykule.

Co o projekcie UD424 mówi branża? Stanowisko Federacji

Do projektu UD424 zgłosiła uwagi Federacja Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości (FPPRN). W stanowisku z 22 września 2026 roku przesłanym do Ministerstwa Rozwoju i Technologii, do wiceministra Tomasza Lewandowskiego, Federacja ocenia projekt krytycznie. Poniżej najważniejsze zarzuty i propozycja organizacji.

Zarzuty Federacji wobec projektu

Zakaz wynagrodzenia od obu stron. Federacja wnosi o skreślenie projektowanego zdania w art. 180 ust. 3. Argumentuje, że narusza ono wolność gospodarczą i swobodę zawierania umów, a przepis łatwo obejść, jeśli drugą stronę obsłuży inny pośrednik z tego samego biura. Ostrzega też, że zakaz może wymusić podwyżki prowizji u pośredników działających samodzielnie.

Katalog obowiązków pośrednika. Federacja żąda wykreślenia art. 180 ust. 3b. Zwraca uwagę, że określenia „należycie” i „rzetelnie” są nieostre, a pośrednik kupującego nie ma dostępu do dokumentów cudzej nieruchomości. Jej zdaniem ustalenie stanu prawnego wymaga kompetencji prawniczych. Wskazuje też na ryzyko kary do pięciokrotności przeciętnego wynagrodzenia lub zakazu prowadzenia działalności.

Brak oceny skutków regulacji. Według Federacji resort potwierdził w piśmie z 18 września 2026 roku, że nie przeprowadził analizy wpływu zmian na przedsiębiorców.

Propozycja Federacji: zgoda obu stron zamiast zakazu

Zamiast zakazu Federacja proponuje model oparty na zgodzie. Pośrednik mógłby działać na rzecz obu stron transakcji, jeśli uzyska od nich pisemną zgodę. Bez takiej zgody traciłby prawo do wynagrodzenia.

Jak to czytać?

To stanowisko jednej z organizacji branżowych, a nie ocena projektu. Prognozy dotyczące cen i prowizji pochodzą od Federacji i resort ich nie potwierdził. Spór sprowadza się do pytania, czy wystarczy świadoma zgoda klientów, czy konflikt interesów pośrednika wymaga ustawowego zakazu. 

Czy obowiązkowa weryfikacja zastąpi Twoją analizę?

Nie. Projekt mówi o weryfikacji stanu prawnego i faktycznego, ale nie określa, że pośrednik ma przeanalizować wszystko, co wpływa na wartość i bezpieczeństwo zakupu. Pośrednik sprzedającego nadal pracuje na rzecz sprzedającego. Informacje o planowanej obwodnicy, strefie zalewowej czy zmianie przeznaczenia sąsiednich działek nie zawsze trafią do ogłoszenia.

Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, sprawdź samodzielnie:

• stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej,
• przeznaczenie działki i sąsiedztwa w MPZP i Planie Ogólnym Gminy,
• czy nieruchomość nie leży na terenach zalewowych,
• ceny nieruchomości w okolicy, żeby ocenić, czy cena ofertowa jest rynkowa.

Pełną listę znajdziesz w poradniku co sprawdzić przed zakupem działki.

FAQ: nowe przepisy dla pośredników nieruchomości

Czy pośrednik nieruchomości będzie mógł pobierać prowizję od kupującego i sprzedającego?

Według projektu UD424 nie. Pośrednik będzie mógł pobierać wynagrodzenie tylko od jednej strony tej samej transakcji, czyli od tej, z którą zawarł umowę pośrednictwa.

Czy po zmianach obejrzę mieszkanie bez podpisywania umowy z pośrednikiem?

Taki jest kierunek projektu. Sama prezentacja nieruchomości nie ma automatycznie wiązać kupującego umową z pośrednikiem, który działa na rzecz sprzedającego.

Kto będzie kontrolował pośredników nieruchomości?

Inspekcja Handlowa. Projekt rozszerza jej uprawnienia kontrolne i daje możliwość nakładania kar pieniężnych oraz zakazu wykonywania działalności pośrednika.

Kiedy nowe przepisy dla pośredników wejdą w życie?

Projekt jest na etapie rządowym. Wykaz prac Rady Ministrów zakładał jego przyjęcie w III kwartale 2026 roku, potem projekt trafi do Sejmu. Ostateczna treść i termin wejścia w życie mogą się jeszcze zmienić.