Nowe obowiązki pośrednika nieruchomości. Co zyskają klienci?

Nowe obowiązki pośrednika nieruchomości to sedno rządowego projektu nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, oznaczonego w wykazie prac Rady Ministrów numerem UD424. Pośrednik ma obowiązkowo weryfikować stan prawny i faktyczny nieruchomości, pobierać wynagrodzenie tylko od jednej strony i publikować oferty wyłącznie na podstawie umowy z właścicielem. Nadzór nad pośrednikami wzmocni Inspekcja Handlowa. 4 września 2026 roku projekt trafił do konsultacji publicznych. To największa zmiana dla branży od deregulacji zawodu w 2014 roku.

Co zmienia projekt UD424 dla pośredników nieruchomości?

Projekt został wpisany do wykazu prac legislacyjnych rządu 23 czerwca 2026 roku. Za jego przygotowanie odpowiada wiceminister Tomasz Lewandowski. Z opisu projektu UD424 na gov.pl wynikają cztery główne zmiany.

1. Ustawowy katalog obowiązków pośrednika

Dziś zakres pracy pośrednika zależy w dużej mierze od treści umowy. Projekt wprowadza listę czynności, za które pośrednik odpowiada niezależnie od postanowień umowy pośrednictwa. Założenia projektu z wykazu prac rządu opisaliśmy w lipcu w artykule rządowy projekt ustawy o pośrednikach nieruchomości. Teraz projekt jest po konsultacjach publicznych, a poniżej sprawdzamy, co zmiany oznaczają dla klientów.

Kluczowe jest zweryfikowanie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości. W praktyce oznacza to m.in. sprawdzenie księgi wieczystej, tytułu prawnego sprzedającego oraz obciążeń i roszczeń. Klient nie będzie musiał negocjować, czy pośrednik w ogóle zajrzy do dokumentów.

2. Prowizja tylko od jednej strony transakcji

Obecnie prowizja od obu stron transakcji jest legalna, jeśli obie strony podpiszą umowy z tym samym pośrednikiem. Projekt UD424 to kończy. Pośrednik otrzyma wynagrodzenie tylko od strony, z którą zawarł umowę. Wcześniejszą, poselską propozycję w tej sprawie opisaliśmy w artykule o zakazie podwójnej prowizji. Rządowy projekt idzie dalej, bo łączy ten zakaz z obowiązkami i nadzorem.

3. Uporządkowane ogłoszenia

Pośrednik nie opublikuje oferty bez wcześniejszej umowy pośrednictwa z właścicielem. Ogłoszenie musi być wyraźnie oznaczone jako pochodzące od pośrednika. To odpowiedź na znany problem: ta sama nieruchomość wystawiona przez kilka biur, często z różną ceną i bez wiedzy właściciela. Podobne rozwiązania ministerstwo proponowało już w 2023 roku, o czym pisaliśmy w tekście o praktykach pośredników nieruchomości.

4. Kontrola i kary od Inspekcji Handlowej

Inspekcja Handlowa zyska szersze uprawnienia kontrolne. Będzie mogła nałożyć na pośrednika karę pieniężną, nakazać zaprzestanie niedozwolonych praktyk, a w poważniejszych przypadkach zakazać wykonywania działalności. Po 2014 roku klient niezadowolony z pracy pośrednika mógł w praktyce dochodzić roszczeń głównie w sądzie, bo nie było organu, który kontrolowałby pośredników. Dlatego dziś warto przed podpisaniem umowy sprawdzić, czy pośrednik ma licencję zawodową organizacji branżowej i ważne ubezpieczenie OC.

Czy klienci zyskają na zmianach w przepisach?

Z perspektywy kupującego i sprzedającego projekt daje konkretne korzyści:

• Jasna reprezentacja. Wiesz, czyje interesy reprezentuje pośrednik. Jeśli pracuje dla sprzedającego, nie jest jednocześnie Twoim doradcą.
• Oglądanie bez zobowiązań. Sama chęć obejrzenia mieszkania nie ma automatycznie wiązać kupującego umową z pośrednikiem sprzedającego. Jeśli chcesz, żeby ktoś działał dla Ciebie, podpisujesz umowę świadomie.
• Minimum staranności. Weryfikacja stanu prawnego nie będzie dodatkiem do negocjacji, tylko obowiązkiem.
• Realna ścieżka skargi. Zamiast długiego procesu cywilnego pojawi się organ, który może skontrolować biuro i nałożyć sankcję.

Trzeba jednak pamiętać o dwóch rzeczach. Po pierwsze, to projekt. Projekt trafił do konsultacji publicznych 4 września 2026 roku, a wykaz prac rządu zakładał jego przyjęcie przez Radę Ministrów w III kwartale 2026 roku. Potem czeka go jeszcze procedura w Sejmie, więc szczegóły mogą się zmienić. Po drugie, zakaz podwójnego wynagrodzenia nie mówi nic o jego wysokości. Ile dziś naprawdę wynosi prowizja biura nieruchomości, wyjaśniamy w osobnym artykule.

Czy obowiązkowa weryfikacja zastąpi Twoją analizę?

Nie. Projekt mówi o weryfikacji stanu prawnego i faktycznego, ale nie określa, że pośrednik ma przeanalizować wszystko, co wpływa na wartość i bezpieczeństwo zakupu. Pośrednik sprzedającego nadal pracuje na rzecz sprzedającego. Informacje o planowanej obwodnicy, strefie zalewowej czy zmianie przeznaczenia sąsiednich działek nie zawsze trafią do ogłoszenia.

Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, sprawdź samodzielnie:

• stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej,
• przeznaczenie działki i sąsiedztwa w MPZP i Planie Ogólnym Gminy,
• czy nieruchomość nie leży na terenach zalewowych,
• ceny nieruchomości w okolicy, żeby ocenić, czy cena ofertowa jest rynkowa.

Pełną listę znajdziesz w poradniku co sprawdzić przed zakupem działki.

FAQ: nowe przepisy dla pośredników nieruchomości

Czy pośrednik nieruchomości będzie mógł pobierać prowizję od kupującego i sprzedającego?

Według projektu UD424 nie. Pośrednik będzie mógł pobierać wynagrodzenie tylko od jednej strony tej samej transakcji, czyli od tej, z którą zawarł umowę pośrednictwa.

Czy po zmianach obejrzę mieszkanie bez podpisywania umowy z pośrednikiem?

Taki jest kierunek projektu. Sama prezentacja nieruchomości nie ma automatycznie wiązać kupującego umową z pośrednikiem, który działa na rzecz sprzedającego.

Kto będzie kontrolował pośredników nieruchomości?

Inspekcja Handlowa. Projekt rozszerza jej uprawnienia kontrolne i daje możliwość nakładania kar pieniężnych oraz zakazu wykonywania działalności pośrednika.

Kiedy nowe przepisy dla pośredników wejdą w życie?

Projekt jest na etapie rządowym. Wykaz prac Rady Ministrów zakładał jego przyjęcie w III kwartale 2026 roku, potem projekt trafi do Sejmu. Ostateczna treść i termin wejścia w życie mogą się jeszcze zmienić.