Rządowy projekt ustawy o pośrednikach nieruchomości. Zakaz podwójnej prowizji i koniec ogłoszeń bez umowy z właścicielem

O zakazie podwójnej prowizji piszemy od miesięcy: najpierw jako o planach, potem jako o projekcie poselskim. Teraz Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło własny, rządowy projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, który idzie dalej niż wcześniejsze propozycje. Zakaz pobierania wynagrodzenia od obu stron transakcji jednocześnie to tylko jedna z planowanych zmian. Projekt przewiduje też obowiązkowy katalog czynności, za które pośrednik będzie ponosił odpowiedzialność, wzmocnione uprawnienia Inspekcji Handlowej oraz zakaz publikowania ogłoszeń bez podpisanej umowy z właścicielem nieruchomości.

Na czym polega problem z podwójną prowizją

Dotychczas polskie prawo nie zakazywało wprost pobierania prowizji od obu stron tej samej transakcji. Pośrednik mógł podpisać umowę zarówno ze sprzedającym, jak i z kupującym, inkasując wynagrodzenie od każdego z nich, zwykle 2-5% wartości nieruchomości od każdej strony. Przy mieszkaniu wartym 600 000 zł oznaczało to potencjalnie 24 000-60 000 zł łącznej prowizji z jednej transakcji.

Problem polega na tym, że jednoczesna reprezentacja kupującego i sprzedającego rodzi oczywisty konflikt interesów. Sprzedający chce jak najwyższej ceny, kupujący jak najniższej. Pośrednik, który pobiera prowizję od obu, nie może skutecznie negocjować w interesie żadnej ze stron, a przynajmniej nie obu jednocześnie.

Do tego dochodziły praktyki opisywane jako „wymuszanie” umów pośrednictwa: uzależnianie możliwości zobaczenia mieszkania od podpisania umowy przez potencjalnego kupującego, nieujawnianie adresu nieruchomości w ogłoszeniach czy publikowanie ofert bez zgody właściciela.

Wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski ujął to wprost:

“Zakup czy sprzedaż nieruchomości to często jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Dlatego korzystanie z usług pośrednika powinno być gwarantem prawidłowości takiej transakcji, a warunki współpracy z nim muszą być jasne i klarowne.”

Co dokładnie zmieni rządowy projekt

Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje kilka odrębnych mechanizmów, które razem mają zmienić sposób działania rynku pośrednictwa.

Zakaz podwójnej prowizji to zmiana fundamentalna. Pośrednik będzie musiał wybrać, komu służy w danej transakcji. Projekt uzasadnia to koniecznością wzmocnienia roli pośrednika jako podmiotu działającego w interesie strony, z którą zawarł umowę. Oznacza to że jeśli pośrednik podpisze umowę ze sprzedającym, nie będzie mógł jednocześnie pobierać wynagrodzenia od kupującego za tę samą transakcję.

Obowiązkowy katalog czynności to odpowiedź na inny powszechny problem: nieokreśloność tego, co pośrednik faktycznie ma zrobić w zamian za prowizję. Projekt przewiduje że niezależnie od treści konkretnej umowy, pośrednik będzie musiał zrealizować minimalny zakres usług i ponosić za to odpowiedzialność. To ma zwiększyć przejrzystość relacji między pośrednikiem a klientem.

Zakaz ogłoszeń bez umowy eliminuje praktykę zbierania ofert bez wiedzy właścicieli lub na podstawie ustnych uzgodnień. Każde ogłoszenie będzie musiało być poprzedzone podpisaną umową i wyraźnie oznaczone jako pochodzące od pośrednika.

Wzmocnienie Inspekcji Handlowej da temu organowi realne narzędzia do sprawdzania czy pośrednicy działają zgodnie z nowymi przepisami, bez konieczności wszczynania postępowań przez same strony transakcji.

Co to oznacza dla kupujących i sprzedających

Z perspektywy kupującego zmiana jest fundamentalna. Dziś kupujący często nie wie, czy pośrednik z którym rozmawia reprezentuje jego interesy, czy interesy sprzedającego, czy może obu jednocześnie. Po wejściu nowelizacji w życie każda ze stron transakcji będzie wiedziała kogo pośrednik reprezentuje i będzie mogła oczekiwać działania wyłącznie w swoim interesie.

Dla sprzedających zmiana oznacza że jeśli podpiszą umowę z pośrednikiem, ten będzie działał wyłącznie na ich rzecz i nie będzie mógł jednocześnie brać pieniędzy od kupującego za tę samą transakcję. To może wpłynąć na ceny prowizji: jeśli pośrednik nie może zarabiać od obu stron, stawki dla jednej strony mogą wzrosnąć, choć łączny koszt transakcji dla obu stron razem powinien spaść.

Dla rynku jako całości projekt oznacza próbę odbudowania zaufania do zawodu pośrednika, który od deregulacji w 2014 roku boryka się z problemem niskiej jakości usług i nieuczciwych praktyk.

Na jakim etapie jest projekt

Projekt został przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii i skierowany do konsultacji. Nie jest to jeszcze projekt skierowany do Sejmu. To etap prac rządowych. Oznacza to że przed wejściem przepisów w życie konieczne jest:

• Zakończenie konsultacji publicznych i uzgodnień między resortami.
• Przyjęcie przez Radę Ministrów.
• Skierowanie do Sejmu i uchwalenie.
• Podpisanie przez Prezydenta i ogłoszenie w Dzienniku Ustaw.

Biorąc pod uwagę zakres zmian i przewidywany opór środowiska pośredników, ścieżka legislacyjna może potrwać kilka miesięcy. Data wejścia w życie nie jest jeszcze znana.

Przed każdą transakcją nieruchomości, niezależnie od stanu procesu legislacyjnego, warto sprawdzić kluczowe dane o działce lub mieszkaniu samodzielnie. Dane z ewidencji gruntów i budynków, ceny transakcyjne w okolicy oraz uzbrojenie terenu i wiele więcej sprawdzisz w Raporcie o Terenie OnGeo.pl, bez pośrednika i bez konieczności podpisywania jakichkolwiek umów.