Opiniowanie zamiast uzgadniania. Samorządy żądają pilnej zmiany przepisów przed terminem KPO

Spór o plany ogólne wszedł w kolejną fazę. Na środowym posiedzeniu Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego strona samorządowa postawiła ultimatum: jeśli rząd nie zmieni przepisów o uzgadnianiu planów ogólnych z Regionalnymi Dyrekcjami Ochrony Środowiska, do 31 sierpnia 2026 roku wymagany próg 50% gmin z uchwalonym planem ogólnym nie zostanie osiągnięty. Kamień milowy KPO staje pod realnym znakiem zapytania. Samorządowcy mają konkretną propozycję rozwiązania: zmiana jednego słowa w ustawie.

To trzecia odsłona sporu który śledzimy od początku lipca. Najpierw pisaliśmy o alarmie samorządów, potem o odpowiedzi GDOŚ. Teraz sprawa trafiła na forum Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego.

Jedno słowo, które zmienia wszystko

Pomysł strony samorządowej jest prosty w zapisie, ale daleko idący w skutkach. Marek Wójcik, sekretarz strony samorządowej KWRiST, sformułował postulat precyzyjnie:

„Najprostsza i najskuteczniejsza byłaby zamiana w ustawie sformułowania o uzgadnianiu projektu planu z regionalnymi dyrekcjami ochrony środowiska na ich opiniowanie.”

Różnica między tymi dwoma pojęciami jest w prawie administracyjnym zasadnicza. Uzgodnienie oznacza, że organ uzgadniający (RDOŚ) może odmówić zgody, blokując przyjęcie dokumentu. Gmina nie może uchwalić planu ogólnego bez uzyskania uzgodnienia. Opinia natomiast jest niewiążąca. Organ opiniujący może wskazać zastrzeżenia i uwagi, ale gmina ma prawo je uwzględnić lub nie, a plan może zostać uchwalony niezależnie od treści opinii.

Wójcik nie zostawił złudzeń co do skali zagrożenia:

„Domagam się pilnych działań resortu. Jeśli nie uda się do końca sierpnia znaleźć propozycji legislacyjnej, to będziemy mieć gigantyczną skalę nieuchwalonych planów ogólnych i pojawią się mieszkańcy niezadowoleni z tego co ich dotknęło, którzy dowiedzą się, że wartość ich nieruchomości jest śladowa. Skala problemu jest ogromna."

Postulat dotyczy dwóch organów: Regionalnych Dyrekcji Ochrony Środowiska i Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie, których uzgodnienia są dziś równie wiążące jak uzgodnienia RDOŚ.

Zmiana ta nie oznaczałaby zdaniem samorządowców rezygnacji z ochrony przyrody. Gminy pozostają związane odrębnymi przepisami prawa ochrony środowiska i prawa budowlanego. Oznaczałaby jedynie że ostateczna decyzja planistyczna pozostaje w rękach demokratycznie wybranych władz lokalnych, a nie administracji rządowej.

Problem z planami miejscowymi sprzed 2023 roku

Kluczowym argumentem samorządów jest zarzut złamania obietnicy. Jak wskazują samorządowcy, podczas prac nad reformą planistyczną zapewniano ich że dotychczasowe ustalenia w obowiązujących planach miejscowych zachowają moc i będą automatycznie przenoszone do planów ogólnych.

W praktyce okazało się inaczej. RDOŚ kwestionują przeznaczenie terenów pod zabudowę w miejscach, które po 2023 roku znalazły się w nowych wykazach obszarów chronionych. Wójt Jacek Brygman z gminy Cekcyn opisał problem dosadnie:

„Myśmy od początku byli informowani, że wszystkie miejscowe plany zagospodarowania z automatu będą wchodziły do planów ogólnych. I teraz do tych planów, które kilka lat temu były uzgadniane, RDOŚ wnoszą uwagi i nie uzgadniają tego co jest w obowiązujących miejscowych planach.”

Mariusz Marszał ze Związku Gmin Wiejskich RP zwrócił uwagę na kolejne ryzyko: brak uzgodnienia planu ogólnego z powodu nowych obszarów chronionych może skutkować drastycznym spadkiem wartości nieruchomości mieszkańców. A to rodzi ryzyko gigantycznych roszczeń odszkodowawczych wobec gmin. Na pytanie kto poniesie konsekwencje takiego spadku wartości działek, samorządy nie uzyskały dotychczas żadnej odpowiedzi.

Rząd i GDOŚ odpowiadają: przepisy nie pozwalają na automatyczne przeniesienie

Odpowiedzi ze strony rządowej były ostrożne. Łukasz Marciniak, zastępca dyrektora Departamentu Planowania Przestrzennego w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, wyjaśnił że przepisy nie pozwalają na automatyczne przeniesienie terenów budowlanych z planów miejscowych do planów ogólnych. Konieczne jest uwzględnienie nowych uwarunkowań i tzw. bilansu mieszkaniowego, który ma zapewnić racjonalność zabudowy. Resort zadeklarował jednak wolę współpracy z GDOŚ nad uproszczeniem procesu uzgadniania.

Piotr Otawski, Generalny Dyrektor Ochrony Środowiska, ponownie odrzucił zarzuty o blokowanie reform. Wskazał, że do końca czerwca 2026 roku wnioski o uzgodnienie złożyło ponad 1 500 gmin, ale wciąż blisko 1 000 gmin nie złożyło wniosku. Podkreślił że RDOŚ nie może uzgodnić planów, które do niego nie wpłynęły, i zaapelował żeby nie obarczać RDOŚ odpowiedzialnością za opóźnienia wynikające z bezczynności samych gmin.

Otawski dodał też ważne zastrzeżenie prawne: RDOŚ nie ma instrumentów prawnych do żądania zmiany obowiązujących planów miejscowych. Może jedynie wydawać wytyczne do nowych dokumentów planistycznych.

31 sierpnia coraz bliżej. Co to oznacza dla właścicieli działek

Obraz jaki wyłania się z posiedzenia KWRiST jest jednoznaczny: termin 31 sierpnia 2026 roku jest realnie zagrożony, a żadna ze stron nie ma gotowego rozwiązania. Dane z monitoringu Geoportalu Krajowego Na Mapie pokazują aktualny stan na dzień 24 lipca 2026:

• plany ogólne uchwalone: 398 gmin
• prace w toku: 592 gmin
• projekt opublikowany: prawie 1 371 gmin
• nie rozpoczęto prac: 118 gmin

Dla właścicieli działek w gminach które jeszcze nie uchwaliły planu ogólnego, każdy tydzień zwłoki ma konkretne konsekwencje. Gmina bez planu ogólnego po 31 sierpnia nie będzie mogła wydawać decyzji o warunkach zabudowy ani uchwalać nowych MPZP. Jeśli Twoja gmina jest wśród tych 592 z pracami w toku lub 118 bez żadnych działań, warto sprawdzić jej status teraz.

Aktualny status planu ogólnego każdej gminy w Polsce sprawdzisz w Geoportalu Krajowym Na Mapie.