Porady OnGeo

Czemu służy ukrywanie położenia nieruchomości w ogłoszeniach przez sprzedawców?

Monika Ojczyk
2023-10-06
~6 min
Głosów: 3, średnia ocen: 3.7
ukrywanie położenia nieruchomości w ogłoszeniach

Szukasz idealnej działki pod budowę domu? Uważaj na ogłoszenia, w których właściciel lub pośrednik nie podaje numeru ewidencyjnego działki lub chociaż lokalizacji, które umożliwi jej odnalezienie na mapie. Praktyka polegająca na ukrywaniu położenia nieruchomości powinna włączyć czerwoną lampkę czujnego inwestora. Ujawnienie dokładnego położenia umożliwi zdobycie istotnych informacji dotyczących wad, zagrożeń i uciążliwości wpływających na jej wartość. Dowiedz się, czemu tak naprawdę służy ukrywanie położenia nieruchomości. Sprawdź, jak nie dać się zmanipulować. 

  • Udostępnienie informacji dotyczących lokalizacji nieruchomości, takich jak numer działki czy adres mieszkania lub budynku, otwiera możliwość pozyskania kluczowych informacji o nieruchomości.
  • Dokładna lokalizacja nieruchomości jest niezwykle istotna dla potencjalnego kupca. Jeśli w ogłoszeniu ogłoszeniodawca omija tę informację, istnieje szansa, że pomija istotne informacje o nieruchomości. 
  • Pośrednikom zależy, aby potencjalny klient nie mógł samodzielnie ocenić potencjału nieruchomości bez konieczności skontaktowania się nimi.
  • W OnGeo.pl zdiagnozujesz każdą działkę w zaledwie 5 minut.

Ogłoszeniodawcy w Polsce wciąż trzymają się niczym nieuzasadnionej zasady, aby w ogłoszeniach dotyczących nieruchomości nie ujawniać adresu lub numeru ewidencyjnego działki. Taka praktyka w innych krajach europejskich jest nie do przyjęcia. Przecież jeśli zamierzasz sprzedać nieruchomość, to na wstępie informujesz przyszłego nabywcę o wszystkich cechach charakteryzujących działkę, a lokalizacja jest czynnikiem determinującym proces podejmowania decyzji zakupowych. Czemu ma zatem służyć nieujawnianie adresu?

Nieujawnianie adresu nieruchomości jako zła praktyka pośredników 

Udostępnienie informacji dotyczących lokalizacji nieruchomości, takich jak numer działki czy adres mieszkania lub budynku, otwiera możliwość pozyskania kluczowych informacji o nieruchomości (np. za pomocą Raportu o Terenie OnGeo.pl). Dodatkowo umożliwia zapoznanie się z konkurencyjnymi ofertami i pomaga je porównać. 

Niemniej pośrednikom nierzadko zależy, aby potencjalny klient nie mógł samodzielnie ocenić potencjału nieruchomości bez konieczności skontaktowania się nimi. Argumentują to potrzebą ochrony poufnych danych klienta i zasłaniają się klauzulą RODO. Problem w tym, że taka praktyka wcale nie służy ochronie danych osobowych. 

W ten sposób osoba pośrednicząca zyskuje przewagę oraz unika ryzyka, że potencjalny nabywca samodzielnie nawiąże kontakt z właścicielem, co mogłoby zredukować jej potencjalne wynagrodzenie za świadczenie usług pośrednictwa. Ponadto, pośrednikowi zależy na nawiązaniu osobistego kontaktu z kupującym, gdyż umożliwia to dostosowanie, profilowanie i akcentowanie przekazywanych informacji, których nabywca nie byłby w stanie zdobyć samodzielnie bez znajomości położenia nieruchomości, w kontekście wykrytych potrzeb kupującego. 

Nie znasz lokalizacji? Skorzystaj z narzędzia "Filtrowanie działek"

Na szczęście znamy na sposób. W Geoportalu Krajowym Na Mapie znajdziesz narzędzie "Filtrowanie działek", dzięki któremu wyszukasz działkę po czterech zmiennych - po kształcie, powierzchni działki, rodzaju działki i po położeniu (po danej o gminie). Dodatkowo, jeśli ogłoszeniodawca dodał informacje o przybliżonej lokalizacji, np. miejscowość, dzielnica, przysiółek lub ulica, możesz zawęzić obszar poszukiwania do aktualnego widoku mapy. Chcesz wiedzieć więcej? Zobacz film, który przygotowaliśmy na ten temat:

Jak przygotować się do negocjacji z pośrednikiem?

Aby podejmować decyzję opartą na logicznych przesłankach, musisz przejąć inicjatywę i pokazać, że znasz ograniczenia formalno-prawne, wady fizyczne, uciążliwości i zagrożenia związane z zakupem nieruchomości. W ten sposób zyskasz przewagę w negocjacjach. 

Przede wszystkim podejdź na chłodno do oceny nieruchomości przedstawionej w ogłoszeniu. To zrozumiałe, że jeśli znajdziesz działkę, która spełnia Twoje oczekiwania, oczami wyobraźni widzisz wymarzony dom i szczęśliwą rodzinę. Nie daj się jednak zmanipulować. Nieuczciwy pośrednik może wykorzystać Twoje emocjonalne podejście do zakupu i ukształtuje Twoje wyobrażenie na temat działki, w taki sposób, że nie zobaczysz cech problematycznych. Nie zauważysz np. że działka znajdująca się w bliskiej odległości od rzeki, która według pośrednika daje gwarancje ciszy, spokoju i wypoczynku, leży na terenie zalewowym lub okresowo podmokłym. Pamiętaj, że budowa na takim terenie nie jest całkowicie zabroniona, ale wiąże się z poważnymi konsekwencjami, które prędzej czy później zaczną dotyczyć Ciebie. 

Aby podejmować decyzję opartą na logicznych przesłankach, pokaż, że znasz ograniczenia formalno-prawne, wady fizyczne, uciążliwości i zagrożenia związane z zakupem nieruchomości
Aby podejmować decyzję opartą na logicznych przesłankach, pokaż, że znasz ograniczenia formalno-prawne, wady fizyczne, uciążliwości i zagrożenia związane z zakupem nieruchomości

Istotne jest zatem skrupulatne zbadanie nieruchomości, która Cię zainteresowała, tak abyś był/a świadomy/a pytań, jakie warto zadać podczas spotkania. Należy przy tym zwrócić szczególną uwagę na kwestie formalno-prawne, potencjalne ryzyka i uciążliwości, jak również charakterystyczne cechy działki, które wpływają na jej wartość rynkową. 

Warto podkreślić, że nie jest konieczna specjalistyczna wiedza, aby przeprowadzić profesjonalną weryfikację nieruchomości we własnym zakresie. Kluczowe informacje na temat każdej nieruchomości w Polsce dostępne są w księdze wieczystej (indywidualnej dla każdej posiadłości) oraz w Raporcie o terenie. Jednakże, brak znajomości dokładnego położenia działki, tj. jej adresu lub numeru ewidencyjnego, pozostawi Cię w impasie, nie dając dostępu do istotnych informacji.

Jak zdiagnozować działkę?

Skorzystaj z Raportu o terenie OnGeo.pl! Raport o Terenie to efekt pracy specjalistów z branży geodezji, geologii, architektury i budownictwa. To usługa dostępna dla każdego online, umożliwiająca wykonanie automatycznej diagnozy działki. Jest kompendium wiedzy o każdej działce w Polsce, przydatny w każdej sytuacji, kiedy chcemy zweryfikować jakie cechy, ograniczenia, uciążliwości i ograniczenia kryje działka. Samo generowanie Raportu o działce trwa zaledwie 5 minut. Czy może być prościej?

W Raporcie znajdziesz chociażby:

  • dane z ewidencji gruntów i budynków, czyli wymiary i obwód działki, powierzchnia urzędowa i obliczona, współrzędne punktów załamania linii granicznej działki, grupa rejestrowa, klasa bonitacyjna,
  • informacje o planach miejscowych na obszarze działki i w okolicy oraz przeznaczenie działki w mpzp,
  • rejestr pozwoleń na budowę w okolicy,
  • uzbrojenie terenu w media,
  • miejsca, obiekty i urządzenia potencjalnie uciążliwe w sąsiedztwie,
  • zagrożenia i uciążliwości, czyli tereny: zalewowe, zagrożone stagnacją wody, osuwiskowe,
  • analiza nasłonecznienia w poszczególnych porach roku,
  • powierzchniowe i punktowe formy ochrony przyrody występujące w promieniu 1 km od granic działki,
  • analiza żyzności gleb,
  • strefy ochronne, czyli wokół: turbin wiatrowych, cmentarzy, lotnisk, terenów zamkniętych,
  • analiza zasięgu czasu dojazdu i dojścia,
  • inne, sprawdź jakie na naszej stronie OnGeo.pl

Jaką strategię podejmują ogłoszeniodawcy i jak nie dać się na nie nabrać?

Nie musisz bać się strategii stosowanych przez pośredników nieruchomości. W większości ogłoszenia stanowią po prostu reklamę, więc musisz mieć na uwadze, że osoby odpowiedzialne za ich publikacje, stosują wypróbowane techniki sprzedażowe. Zazwyczaj obrazy są poddawane obróbce graficznej jeszcze przed opublikowaniem. Opis zawiera wstępne informacje, które wzbudzają zainteresowanie potencjalnego klienta i sprawiają, że samodzielne znalezienie nieruchomości staje się znacznie trudniejsze.

Sprzedawca, który zna preferencje większości kupujących, będzie podkreślał te cechy nieruchomości, które uznaje za atrakcyjne, a cechy które uzna za problematyczne, pominie lub opisze je w taki sposób, aby nie wzbudzić niepokoju klienta. 

Sprzedawcy wykorzystują prostą zasadę wpływu społecznego - ludzie pragną tego, co jest niedostępne lub ekskluzywne. W jaki sposób sprzedawcy wykorzystują tę zasadę? Często ograniczają czasowo ofertę. Bądź ostrożny/a wobec pośredników, którzy naciskają na podjęcie szybkiej decyzji, twierdząc np. że nieruchomość stanowi wyjątkową okazję, a właściciel, który zamierza ją sprzedać przebywa za granicą i nie zna jej prawdziwej wartości, bo nie jest świadomy realiów polskiego rynku nieruchomości. Nic tylko brać. Pamiętaj, że proces zakupu nieruchomości to zazwyczaj minimum 3 miesiące, a często nawet pół roku.

Często jesteśmy kuszeni różnymi korzyściami, takimi jak możliwość zostawienia mebli za symboliczną opłatą, jeśli zdecydujemy się na zakup mieszkania lub możliwością skorzystania z usług firmy budowlanej szwagra, który wykona pracę za pół ceny. 

Wiadomo, że "kupujemy oczami". Dlatego nieuczciwi sprzedawcy wykorzystują home staging, aby zapewnić atrakcyjność wnętrza, przyciągając większą liczbę potencjalnych klientów i przyspieszając sprzedaż lub wynajem, osiągając jak najwyższą cenę. Zapach w danym miejscu także wpływa na nasze odczucia i naszą chęć powrotu do tego miejsca.

Nieuczciwi sprzedawcy chętnie korzystają z zasady zaangażowania i konsekwencji. Jeśli już poświęciłeś czas i energię na podjęcie decyzji o zakupie nieruchomości, będzie Ci znacznie trudniej wycofać się z tego zakupu, gdy dowiesz się o nieznanych Ci wcześniej ograniczeniach lub zagrożeniach tuż przed podpisaniem umowy, niż gdybyś znał pełne informacje przed podjęciem decyzji.

Avatar: Monika Ojczyk
Monika Ojczyk

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.