Uważaj na ogłoszenia bez numeru działki!

Ogłoszenie sprzedaży działki bez numeru ewidencyjnego i lokalizacji uniemożliwia Ci samodzielne sprawdzenie, co kupujesz: przeznaczenia w planie miejscowym, stanu prawnego, mediów czy zagrożeń. Numer działki i jej położenie są widoczne na publicznie dostępnej mapie ewidencyjnej, a sam numer nie ujawnia danych właściciela, więc uczciwy sprzedający nie ma powodu, by go ukrywać przed poważnie zainteresowanym kupującym. Jeśli nie chce go podać, potraktuj to jako sygnał ostrzegawczy.

Złych nieruchomości jest mnóstwo, a i one muszą znaleźć swoich nabywców. Aby uniknąć ryzyka, że poczucie satysfakcji z zakupu przerodzi się w smutne odczucie, że znów dałeś się nabrać, omijaj ogłoszenia, w których nie ma podanej lokalizacji i numeru działki. Sprzedawcy, który próbuje ukryć te informacje, powiedz stanowczo: „dziękuję, nie skorzystam, oczekuję przejrzystej oferty sprzedaży”.

Czym jest numer działki?

Numer działki to oznaczenie nadawane w ewidencji gruntów i budynków w ramach obrębu ewidencyjnego, np. 45/3. Aby jednoznacznie wskazać działkę w Polsce, używa się jej pełnego identyfikatora, który składa się z kodu jednostki ewidencyjnej, numeru obrębu i numeru działki, np. 146501_1.0102.45/3. Po identyfikatorze lub numerze działki z nazwą obrębu znajdziesz ją na mapie działek i sprawdzisz jej cechy.

Dlaczego w Polsce ukrywa się lokalizację działek?

W Polsce panuje nieuzasadnione przekonanie, że nie należy udostępniać adresu czy też numeru ewidencyjnego działki w ogłoszeniach. W wielu serwisach zagranicznych oferty zawierają dokładną lokalizację lub mapę. Nie ma się co dziwić: to właśnie lokalizacja jest jednym z głównych kryteriów decyzji zakupowych.

Dowiedz się, co sprawdzić przed zakupem działki

Przygotowaliśmy dla Ciebie kompletną listę rzeczy do sprawdzenia przed zakupem działki, opartą na naszym długotrwałym doświadczeniu oraz analizie tysięcy raportów o terenie dla klientów. Dzięki niej podejmiesz decyzję na podstawie faktów, a nie tylko zapewnień sprzedającego.

Lista rzeczy do sprawdzenia

Dlaczego lokalizacja i numer ewidencyjny działki są tak ważne?

Ujawnienie położenia nieruchomości, tj. numeru działki, adresu mieszkania lub budynku, pozwala Ci zdobyć informacje o najistotniejszych cechach nieruchomości (np. dzięki Raportowi o Terenie OnGeo.pl) oraz daje możliwość zapoznania się z konkurencyjnymi ofertami i porównania ich. Pośrednikom jednak najczęściej zależy, byś nie mógł dokonać oceny nieruchomości bez kontaktu z nimi.

Czemu służy ukrywanie lokalizacji?

Pośrednicy często powołują się na chęć ochrony poufnych danych klienta. Tymczasem numer działki i jej granice każdy może sprawdzić na publicznie dostępnej mapie ewidencyjnej, a sam numer nie ujawnia danych właściciela. Dane właściciela widnieją w księdze wieczystej, ale żeby ją przejrzeć, trzeba znać jej numer, a ten nie wynika z numeru działki. Ochrona danych nie jest więc głównym powodem ukrywania tej informacji.

Kto korzysta na nieujawnianiu informacji? Agent, który ryzykuje, że poszukujący dotrze samodzielnie do właściciela, a on nie otrzyma wynagrodzenia z tytułu pośrednictwa. Zależy mu także na osobistym kontakcie z kupującym, gdyż daje mu to szansę modulacji, profilowania i akcentowania przekazywanych informacji (których kupujący nie był przecież w stanie sam zdobyć bez znajomości położenia nieruchomości) pod kątem odkrytych potrzeb kupującego.

Pozycja startowa stron transakcji

Jeśli kupujesz działkę po raz pierwszy w życiu, najprawdopodobniej jesteś niedoświadczony i nie posiadasz kompletnej wiedzy o uwarunkowaniach, które wpływają na wartość nieruchomości. Co innego pośrednik: ten ma duże doświadczenie w sprzedaży nieruchomości z różnymi klientami, zna różne sztuczki i na każdy typ klienta ma sprawdzony sposób. Wie, jak go przekonać, jak wzbudzić odpowiednie emocje, co podkreślić, a co ukryć czy zbagatelizować. Wie także, że traktujesz zakup emocjonalnie, bo widzisz siebie w danym domu czy mieszkaniu. Jest jednak coś, czego o Tobie nie wie: nie jest świadomy, ile faktycznie jest dla Ciebie warta nieruchomość, nie zna Twojej siły nabywczej, determinacji i upodobań. W momencie, w którym je pozna, zda sobie sprawę, w jaki sposób opowiadać o nieruchomości, by zyskała na wartości w Twoich oczach. Nie możesz liczyć na jego altruizm, co najwyżej na etyczne postępowanie, które wcale nie oznacza zrzeczenia się korzyści z transakcji.

Jak przygotować się do negocjacji, by nie zająć pozycji straconej?

Jeżeli chcesz podjąć jak najbardziej racjonalną decyzję, nie możesz pozwolić zyskać przewagi negocjacyjnej pośrednikowi. Dokonując pierwszej oceny nieruchomości, nie pozwól na to, by mogła ją kształtować druga strona transakcji. Powinieneś samodzielnie sprawdzić nieruchomość, która Cię interesuje, by wiedzieć, o co zapytać jeszcze przed pierwszym spotkaniem z pośrednikiem. Zwróć uwagę na ograniczenia formalno-prawne, możliwe zagrożenia i uciążliwości czy też cechy fizyczne działki, które wpływają na jej wartość. Nie potrzebujesz specjalistycznej wiedzy, aby samodzielnie sprawdzić nieruchomość w profesjonalny sposób. Informacje o stanie prawnym znajdziesz w księdze wieczystej, a o przeznaczeniu terenu, uzbrojeniu, zagrożeniach i otoczeniu działki w Raporcie o terenie OnGeo.pl. Nie dowiesz się jednak niczego, nie znając dokładnego położenia działki, czyli jej adresu bądź numeru ewidencyjnego.

Jak sprawdzić działkę?

OnGeo.pl to największa zharmonizowana baza danych przestrzennych w Polsce dostępna online. Aby sprawdzić działkę, wskazujesz ją, wybierasz cechy, które Cię interesują, i po około 5 minutach otrzymujesz dokument w formie przejrzystego Raportu o Terenie OnGeo.pl. Możesz skorzystać z wyszukiwania po numerze ewidencyjnym, po adresie lub po prostu wskazać działkę na mapie. 

Księgę wieczystą możesz przejrzeć online w elektronicznych księgach wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości. Potrzebujesz do tego numeru księgi wieczystej. Najprościej poprosić o niego sprzedającego.

Co zrobić, gdy ogłoszenie nie ma numeru działki?

1. Poproś o numer działki lub numer księgi wieczystej przed oględzinami. Uczciwy sprzedający nie ma powodu, by je ukrywać przed poważnie zainteresowanym kupującym.
2. Spróbuj zlokalizować działkę samodzielnie. Zdjęcia, opis okolicy i przybliżona lokalizacja z ogłoszenia często wystarczą, by znaleźć działkę na mapie w geoportalu Krajowym na Mapie lub na portalu ongeo.pl i odczytać jej numer.
3. Potraktuj odmowę jako sygnał ostrzegawczy. Jeśli sprzedający nie chce podać numeru działki nawet po kontakcie, zastanów się, czy nie próbuje czegoś ukryć, np. linii energetycznej, niekorzystnych zapisów planu miejscowego czy zagrożenia powodziowego.

Nie daj się nabrać na sztuczki pośredników nieruchomości

Praktycznie każdy sprzedawca używa jakichś sztuczek, z większą bądź mniejszą świadomością. Jedni robią to intuicyjnie, inni skrupulatnie opracowują strategie sprzedaży. Już sama oferta sprzedaży działki, mieszkania lub domu w internecie to nic innego jak reklama obiektu. Zdjęcia często, zanim zostaną opublikowane, przechodzą obróbkę graficzną. Opis zawierający wstępne informacje jest na tyle ogólny, by zainteresować potencjalnego klienta, ale tak, by nie był on w stanie samodzielnie znaleźć nieruchomości.

W większości wypadków sprzedawca, który zna Twoje preferencje, będzie podkreślać pożądane cechy nieruchomości oraz ich dostępność w konkurencyjnych ofertach (z którymi z dużym prawdopodobieństwem nie miałeś okazji się zapoznać, jeżeli nie poznałeś wcześniej lokalizacji). Niektórzy mogą też umniejszać znaczenie tych cech, których nieruchomość nie spełnia, próbując w ten sposób zmienić Twoje preferencje.

1. Pozorna dokładność ceny. Kiedy nie masz porównania z cenami w okolicy, zmylić Cię może pozorna dokładność ceny. Działka wyceniona na przykład na 328 tys. zł może być lepiej odbierana niż działka za 300 tys. zł, bo sugeruje, że cena została dokładnie przeliczona, a nie ustalona z góry. Dlatego warto porównać ofertę z cenami transakcyjnymi w okolicy.
2. Presja czasu. Jedna z zasad wpływu społecznego mówi, że bardziej pożądamy tego, co niedostępne lub ekskluzywne. Jak z tej zasady korzystają sprzedawcy? Między innymi ograniczają czasowo ofertę. Nie ufaj pośrednikom, którzy Cię poganiają i mówią np., że nieruchomość jest świetną okazją, ale właściciel mieszka za granicą, przyjedzie do Polski dokładnie za 7 tygodni i już trzeba podjąć decyzję, bo są także inni zainteresowani. Pamiętaj, że zakup nieruchomości to zwykle proces trwający kilka miesięcy, a gdy trzeba najpierw uregulować kwestie formalne, np. stan prawny, podział działki czy warunki zabudowy, może potrwać jeszcze dłużej.
3. Luksus w cenie. Istnieje także grupa klientów premium. Niektórzy sprzedawcy dają im poczucie luksusu wyłącznie przez wysoką cenę i umiejętne opowiadanie o nieruchomości. Taki „luksus” nie ma jednak nic wspólnego z jakością i realną wartością nieruchomości.
4. Dodatki. Często jesteśmy wabieni także różnymi korzyściami, np. jeżeli zdecydujemy się na zakup mieszkania, właściciel za symboliczną kwotę może zostawić całe umeblowanie. Niska cena dodatku obniża barierę zakupu.
5. Wygląd i zapach. O tym, że kupujemy oczami, wie każdy. Sprzedawcy niejednokrotnie korzystają więc z usług home stagingu, który polega na atrakcyjnym zaaranżowaniu wnętrza tak, by przyciągnąć jak najwięcej potencjalnych klientów i przyspieszyć sprzedaż lub wynajem za możliwie najwyższą cenę. Nie bez znaczenia jest także sam zapach, który sprawia, że przyjemniej nam przebywać w danym miejscu i chętniej do niego wrócimy.
6. Zaangażowanie i konsekwencja. Mniej uczciwi sprzedawcy z chęcią wykorzystują także zasadę zaangażowania i konsekwencji: jeżeli już podjąłeś decyzję o zakupie nieruchomości (poświęciłeś na to sporo czasu i energii), a zaraz przed podpisaniem umowy dowiesz się o nieznanych Ci dotąd ograniczeniach bądź zagrożeniach, będzie Ci o wiele trudniej zrezygnować z zakupu, niż gdybyś posiadał pełną wiedzę przed podjęciem decyzji.

Sprzedajesz działkę? Podaj numer w ogłoszeniu

Jeśli jesteś sprzedającym, podanie numeru działki działa na Twoją korzyść. Kupujący mogą od razu sprawdzić działkę, więc kontaktują się tylko ci, którzy są naprawdę zainteresowani, a rozmowa szybciej przechodzi do konkretów. Jak przygotować ogłoszenie, które odpowiada na pytania kupujących, opisujemy w artykule jak napisać ogłoszenie o sprzedaży działki.

Aby ostatecznie doszło do transakcji, każda ze stron musi się zdobyć na odrobinę zaufania. Pamiętaj jednak, że „kontrola jest najwyższą formą zaufania”, gdy w grę wchodzą duże pieniądze.

FAQ: ogłoszenia bez numeru działki

Dlaczego w ogłoszeniach nie podaje się numeru działki?

Najczęściej dlatego, że pośrednik chce, by kupujący skontaktował się najpierw z nim, a nie dotarł samodzielnie do właściciela. Argument ochrony danych jest słaby, bo numer działki i jej położenie wynikają z publicznie dostępnej ewidencji gruntów, a sam numer nie ujawnia danych właściciela.

Jak znaleźć numer działki z ogłoszenia?

Poproś o niego sprzedającego. Możesz też spróbować zlokalizować działkę na mapie działek w geoportalu na podstawie zdjęć, opisu okolicy i przybliżonej lokalizacji z ogłoszenia, a następnie odczytać jej numer.

Czy podanie numeru działki w ogłoszeniu jest bezpieczne dla sprzedającego?

Tak. Numer działki nie ujawnia danych osobowych właściciela, a pozwala kupującym od razu sprawdzić działkę i ograniczyć liczbę przypadkowych zapytań.

Co mogę sprawdzić, znając numer działki?

M.in. przeznaczenie w planie miejscowym, powierzchnię i klasy gruntu z ewidencji, uzbrojenie terenu, dostęp do drogi, zagrożenie powodziowe, uciążliwości w sąsiedztwie i ceny transakcyjne w okolicy. Większość tych informacji zbierzesz w Raporcie o Terenie OnGeo.pl.

Aby ostatecznie doszło do transakcji, każda ze stron musi się zdobyć na odrobinę zaufania, pamiętaj jednak, że “kontrola jest najwyższą formą zaufania”, gdy w grę wchodzą duże pieniądze.