Porady OnGeo

Uważaj na ogłoszenia bez numeru działki!

Róża Mituś
2023-05-09
~6 min
Post zaktualizowany: 2024-01-23
Głosów: 39, średnia ocen: 4.6
Uważaj na ogłoszenia bez numeru działki!

Złych nieruchomości jest mnóstwo, a i one muszą znaleźć swoich nabywców. Aby uniknąć ryzyka, że poczucie satysfakcji z zakupu przerodzi się w smutne odczucie, że znów dałeś się nabrać – omijaj ogłoszenia, w których nie ma podanej lokalizacji i numeru działki. Sprzedawcy, który próbuje ukryć te informacje powiedz stanowczo “dziękuję, nie skorzystam – oczekuję przejrzystej oferty sprzedaży”.

  • Planujesz zakup działki? Ukrycie numeru ewidencyjnego działki w ogłoszeniu daje przewagę pośrednikowi i osłabia Twoją pozycję w negocjacjach.
  • Dowiedz się z jakich sztuczek korzystają sprzedawcy i dlaczego zależy im, abyś jak najpóźniej poznał dokładną lokalizację nieruchomości.

Patologiczne standardy

W Polsce panuje nieuzasadnione przekonanie, że nie należy udostępniać adresu czy też numeru ewidencyjnego działki w ogłoszeniach. W innych krajach ujawnianie dokładnej lokalizacji jest standardem. Nie ma się co dziwić: to właśnie lokalizacja jest jednym z głównych kryteriów decyzji zakupowych.

Dlaczego lokalizacja i numer ewidencyjny działki są tak ważne?

Ujawnienie położenia nieruchomości, tj. numeru działki, adresu mieszkania lub budynku, pozwala Ci zdobyć informacje o najistotniejszych cechach nieruchomości (np. dzięki Raportowi o Terenie OnGeo.pl) oraz daje możliwość zapoznania się z konkurencyjnymi ofertami i porównania ich. Pośrednikom jednak najczęściej zależy, byś nie mógł dokonać oceny nieruchomości bez kontaktu z nimi.

Czemu służy ukrywanie lokalizacji?

Pośrednicy często powołują się na chęć ochrony poufnych danych klienta. Nie jest to jednak głównym powodem ukrywania tej informacji. Kto korzysta na nieujawnianiu informacji? Agent, który ryzykuje, że poszukujący dotrze samodzielnie do właściciela, a on nie otrzyma wynagrodzenia z tytułu pośrednictwa. Zależy mu także na osobistym kontakcie z kupującym, gdyż daje mu to szansę modulacji, profilowania i akcentowania przekazywanych informacji (których kupujący nie był przecież w stanie sam zdobyć bez znajomości położenia nieruchomości) pod kątem odkrytych potrzeb kupującego.

Pozycja startowa stron transakcji

Jeśli kupujesz działkę po raz pierwszy w życiu – najprawdopodobniej jesteś niedoświadczony i nie posiadasz kompletnej wiedzy o uwarunkowaniach, które wpływają na wartość nieruchomości. Co innego pośrednik – ten ma duże doświadczenie w sprzedaży nieruchomości z różnymi klientami, zna różne sztuczki i na każdy typ klienta ma sprawdzony sposób: wie jak go przekonać, jak wzbudzić odpowiednie emocje, co podkreślić, a co ukryć czy zbagatelizować. Wie także, że traktujesz zakup emocjonalnie, bo widzisz siebie w danym domu czy mieszkaniu. Jest jednak coś, czego o Tobie nie wie: nie jest świadomy ile faktycznie jest dla Ciebie warta nieruchomość, nie zna Twojej siły nabywczej, determinacji i upodobań. W momencie, w którym je pozna – zda sobie sprawę w jaki sposób opowiadać o nieruchomości, by zyskała na wartości w Twoich oczach. Nie możesz liczyć na jego altruizm, co najwyżej na etyczne postępowanie, które wcale nie oznacza zrzeczenia się korzyści z transakcji.

Jak przygotować się do negocjacji, by nie zająć pozycji straconej? 

Jeżeli chcesz podjąć jak najbardziej racjonalną decyzję, nie możesz pozwolić zyskać przewagi negocjacyjnej pośrednikowi. Dokonując pierwszej oceny nieruchomości, nie pozwól na to, by mogła ją kształtować druga strona transakcji. Powinieneś samodzielnie sprawdzić nieruchomość, która Cię interesuje, by wiedzieć, o co zapytać jeszcze przed pierwszym spotkaniem z pośrednikiem. Zwróć uwagę na ograniczenia formalno-prawne, możliwe zagrożenia i uciążliwości czy też cechy fizyczne działki, które wpływają na jej wartość. Nie potrzebujesz specjalistycznej wiedzy, aby samodzielnie sprawdzić nieruchomość w profesjonalny sposób. Wszelkie informacje o każdej nieruchomości w Polsce  znajdziesz w księdze wieczystej (przypisanej osobno do każdej nieruchomości) oraz w Raporcie o terenie OnGeo.pl. Nie dowiesz się jednak niczego nie znając dokładnego położenia działki – czyli jej adresu bądź numeru ewidencyjnego.

Jak sprawdzić działkę?

OnGeo.pl to największa baza danych przestrzennych w Polsce dostępna online. Aby sprawdzić działkę, wskazujesz ją, wybierasz cechy które Cię interesują i... już po 5 minutach otrzymujesz dokument w formie przejrzystego Raportu o Terenie. Możesz skorzystać z wyszukiwania po numerze ewidencyjnym, po adresie, lub po prostu wskazać działkę na mapie.

Księgę wieczystą możesz sprawdzić online w wyszukiwarce numerów ksiąg wieczystych online Ministerstwa Sprawiedliwości. Aby to zrobić, należy wpisać numer księgi wieczystej, która Cię interesuje.

Nie daj się nabrać na sztuczki pośredników nieruchomości

Praktycznie każdy sprzedawca używa jakiś sztuczek – z większą bądź mniejszą świadomością. Jedni robią to intuicyjnie, inni skrupulatnie opracowują strategie sprzedaży. Już sama oferta sprzedaży działki, mieszkania lub domu w internecie, to nic innego jak reklama obiektu. Zdjęcia często zanim zostaną opublikowane, przechodzą obróbkę graficzną. Opis zawierający wstępne informacje jest na tyle ogólny, by zainteresować potencjalnego klienta i by nie był w stanie samodzielnie znaleźć nieruchomości.

W większości wypadków, sprzedawca, który zna Twoje preferencje, będzie podkreślać pożądane cechy nieruchomości oraz ich dostępność w konkurencyjnych ofertach (z którymi z dużym prawdopodobieństwem nie miałeś się okazji zapoznać, jeżeli nie poznałeś wcześniej lokalizacji). Niektórzy mogą też umniejszać tym cechom, których nieruchomość nie spełnia, próbując w ten sposób zmienić Twoje preferencje.

Kiedy nie masz porównania z cenami w okolicy, zmylić Cię może przypadkowa dokładność kosztów zakupu. Działka o wartości 328 tys. zł, może być lepiej odbierana niż działka o wartości 300 tys. zł, bo sugeruje, że cena została dokładnie przeliczona, a nie ustalona z góry.

Jedna z zasad wpływu społecznego wykorzystuje prostą zasadę – ludzie zawsze chcą mieć to, co niedostępne lub ekskluzywne. Jak z tej zasady korzystają sprzedawcy? Między innymi ograniczają czasowo ofertę. Nie ufaj pośrednikom, którzy Cię poganiają i mówią np. że nieruchomość jest świetną okazją, ale właściciel mieszka za granicą i przyjedzie do Polski dokładnie za 7 tygodni i już trzeba podjąć decyzję, bo są także inni zainteresowani. Pamiętaj, że proces zakupu nieruchomości trwa co najmniej 3 miesiące, najczęściej około pół roku, a w niektórych przypadkach, kiedy trzeba uregulować najpierw kwestie formalne, nawet rok.

Istnieje także grupa klientów premium. Niektórzy sprzedawcy umożliwiają klientom zakosztowania luksusu jedynie poprzez… ustawienie wysokiej ceny i umiejętne opowiadanie o produkcie. Ten luksus nie ma jednak nic wspólnego z jakością i realną wartością nieruchomości.

Często jesteśmy wabieni także różnymi korzyściami, np. jeżeli zdecydujemy się na zakup mieszkania, to właściciel za symboliczną kwotę może zostawić całe umeblowanie. Niska cena sprawia, że ulega zmniejszeniu bariera zakupu.

O tym, że kupujemy oczami, wie każdy. Sprzedawcy niejednokrotnie korzystają więc z usług home stagingu, które polegają na atrakcyjnym zaaranżowaniu wnętrza tak, by przyciągnąć najwięcej potencjalnych klientów i przyspieszyć sprzedaż lub wynajem za możliwie najwyższą cenę. Nie bez znaczenia jest także sam zapach, który sprawia, że przyjemniej nam przebywać w danym miejscu i chętniej do niego wrócimy.

Mniej uczciwi sprzedawcy z chęcią wykorzystują także zasadę zaangażowania i konsekwencji: jeżeli już podjąłeś decyzję o zakupie nieruchomości (poświęciłeś na to pewną ilość czasu i energii) i zaraz przed podpisaniem umowy dowiesz się o nieznanych Ci dotąd ograniczeniach bądź zagrożeniach – będzie Ci o wiele trudniej zrezygnować z zakupu, niż gdybyś posiadał pełną wiedzę przed podjęciem decyzji.

Aby ostatecznie doszło do transakcji, każda ze stron musi się zdobyć na odrobinę zaufania, pamiętaj jednak, że “kontrola jest najwyższą formą zaufania”, gdy w grę wchodzą duże pieniądze.

Avatar: Róża Mituś
Róża Mituś

Redaktorka w serwisie OnGeo.pl