Włocławek z wynikiem 10,8 proc. i Wałbrzych z 8,3 proc. wyprzedzają Warszawę (5,5 proc.) i Kraków (4,9 proc.) o kilka długości. Zestawienie OnGeo.pl za czerwiec 2026 roku obejmuje ponad 30 polskich miast i pokazuje zaskakujące zależności między ceną zakupu mieszkania, czynszem najmu i stopą zwrotu z inwestycji. Sprawdź, gdzie inwestycja w mieszkanie na wynajem przynosi największy zysk.
Rynek nieruchomości Magdalena Moskała 2026-07-23 ~7 min
Stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie w Polsce - ranking miast, czerwiec 2026
Głosów: 7, średnia ocen: 5
- Włocławek osiąga najwyższą stopę zwrotu z najmu w Polsce: 10,8 proc.
- Gdańsk i Kraków to miasta z najniższą stopą zwrotu: odpowiednio 4,7 proc. i 4,9 proc. - wysoka cena zakupu nie idzie w parze z proporcjonalnie wysokimi czynszami.
- Kawalerki i małe mieszkania (do 40 m²) przynoszą wyższy zwrot niż duże lokale (powyżej 90 m²) niemal we wszystkich miastach, wyjątkiem jest Warszawa, gdzie duże mieszkania osiągają 6,4 proc. wobec 5,5 proc. dla małych.
- Dane prezentowane w zestawieniu OnGeo.pl to stopy zwrotu obliczone na podstawie ofertowych cen sprzedaży i ofertowych cen najmu - nie uwzględniają kosztów transakcyjnych, podatków ani pustostanów.
Analiza dowolnej działki Online w 5 minut.
Raport o terenie - dokument z ponad 50 stronami map i zestawień.
Stopa zwrotu z najmu - co to jest i jak ją liczyć?
Stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem (ang. rental yield) to stosunek rocznego przychodu z najmu do ceny zakupu nieruchomości, wyrażony w procentach. Uproszczony wzór:
Stopa zwrotu = (miesięczny czynsz × 12) ÷ cena zakupu × 100%
Zestawienie OnGeo.pl za czerwiec 2026 roku opiera się na ofertowych cenach sprzedaży i ofertowych cenach najmu, co oznacza, że prezentowane wartości są szacunkowe i mogą się różnić od realnie osiąganych stóp zwrotu po uwzględnieniu kosztów zakupu, podatku od najmu, remontów i pustostanów. Dane służą do porównania atrakcyjności inwestycyjnej miast między sobą, nie do prognozowania konkretnego zysku.
Ranking miast według stopy zwrotu z najmu - czerwiec 2026
Liderem zestawienia jest Włocławek ze stopą zwrotu 10,8 proc. To wynik prawie dwukrotnie wyższy niż Warszawa i ponad dwukrotnie wyższy niż Gdańsk. Na drugim miejscu plasuje się Wałbrzych (8,3 proc.), a na trzecim Bytom i Zabrze (po 8,0 proc.).
| Lp. | Miasto | Stopa zwrotu [%] |
|---|---|---|
| 1 | Włocławek | 10,8 |
| 2 | Wałbrzych | 8,3 |
| 3 | Bytom | 8,0 |
| 4 | Zabrze | 8,0 |
| 5 | Legnica | 7,3 |
| 6 | Koszalin | 7,2 |
| 7 | Sosnowiec | 7,1 |
| 8 | Dąbrowa Górnicza | 7,0 |
| 9 | Gliwice | 6,9 |
| 10 | Płock | 6,7 |
Tabela 1. TOP 10 miast o najwyższej stopie zwrotu z najmu mieszkania, zestawienie OnGeo, czerwiec 2026. Źródło: OnGeo.pl
Wynik Włocławka (10,8%) jest na tyle wyróżniający się na tle reszty zestawienia, że wymaga ostrożności przy interpretacji. Tak wysoka stopa zwrotu w zestawieniu ofertowym może wynikać z niskich cen zakupu mieszkań przy jednoczesnym utrzymaniu się czynszów najmu na poziomie zbliżonym do większych miast regionalnych, ale może też odzwierciedlać małą liczbę ofert w danym miesiącu, co zaburza średnią. Przed podjęciem decyzji inwestycyjnej warto zweryfikować aktualną podaż ofert najmu i sprzedaży w tym mieście.
Włocławek i Wałbrzych na czele, dlaczego mniejsze miasta wygrywają?
Wspólny mianownik liderów zestawienia to niska cena zakupu mieszkania przy relatywnie wysokich czynszach najmu. Włocławek ze średnią ceną ofertową 7 402 zł/m² jest prawie trzy razy tańszy niż Warszawa (ok. 19 500 zł/m²), ale czynsz najmu nie spada proporcjonalnie - wynajmujący w Włocławku może liczyć na stawkę porównywalną z mniejszymi miastami Mazowsza.
Wałbrzych (6 813 zł/m²) i Bytom (6 117 zł/m²) to jedne z najtańszych miast w Polsce pod względem cen ofertowych zakupu mieszkań. Bytom jest najtańszym miastem w całym zestawieniu.
Przeczytaj także:
Kraków, Gdańsk i Gdynia - drogi zakup, niski zwrot
Na drugim biegunie zestawienia znalazły się najbardziej rozpoznawalne rynki nieruchomości w Polsce.
| Lp. | Miasto | Stopa zwrotu [%] |
|---|---|---|
| 10 | Wrocław | 5,7 |
| 9 | Kielce | 5,7 |
| 8 | Olsztyn | 5,6 |
| 7 | Toruń | 5,5 |
| 6 | Poznań | 5,5 |
| 5 | Warszawa | 5,5 |
| 4 | Białystok | 5,2 |
| 3 | Gdynia | 5,0 |
| 2 | Kraków | 4,9 |
| 1 | Gdańsk | 4,7 |
Tabela 2. TOP 10 miast o najniższej stopie zwrotu z najmu mieszkania, zestawienie OnGeo, czerwiec 2026. Źródło: OnGeo.pl
Warto zwrócić uwagę na paradoks Wrocławia i Kielc - oba miasta mają identyczną stopę zwrotu (5,7%), ale Wrocław jest o ok 40% droższy za metr kwadratowy (14 471 zł/m² wobec 10 155 zł/m²). Oznacza to, że czynsze najmu w Wrocławiu są proporcjonalnie wyższe niż w Kielcach, rynek Wrocławski wycenia wynajem wyraźnie mocniej niż rynek Kielecki. Mimo to inwestor kupujący w Kielcach angażuje znacznie mniejszy kapitał przy tym samym zwrocie procentowym.
Gdańsk z wynikiem 4,7 proc. zamyka stawkę, najniższy zwrot spośród wszystkich analizowanych miast. Przy średniej cenie zakupu mieszkania w w okolicach 16 000/m² czynsze najmu nie rosną proporcjonalnie do ceny zakupu. Podobna sytuacja dotyczy Krakowa (4,9 proc.) i Gdyni (5,0 proc.).
Warto zauważyć że Warszawa ze stopą 5,5 proc. plasuje się nie na dole, ale blisko środka stawki wśród największych miast, co wynika z relatywnie silnego rynku najmu napędzanego napływem pracowników i studentów.
Przeczytaj także:
Metraż a stopa zwrotu - kawalerki wygrywają, ale nie wszędzie
Jednym z kluczowych wniosków zestawienia jest zależność między metrażem a stopą zwrotu. W zdecydowanej większości dużych miast małe mieszkania (do 40 m²) przynoszą wyższy zwrot niż duże lokale (powyżej 90 m²).
Dane dla największych miast:
| Miasto | Do 40 m² | 40–59 m² | 60–89 m² | Powyżej 90 m² |
|---|---|---|---|---|
| Warszawa | 5,5% | 5,3% | 5,8% | 6,4% |
| Kraków | 4,8% | 4,7% | 4,5% | 4,4% |
| Łódź | 6,4% | 5,9% | 5,6% | 5,4% |
| Wrocław | 5,4% | 5,2% | 5,3% | 5,1% |
| Szczecin | 6,3% | 5,9% | 5,8% | 5,3% |
| Poznań | 5,3% | 5,1% | 4,9% | 4,1% |
| Lublin | 6,2% | 5,8% | 5,1% | 5,1% |
| Bydgoszcz | 6,3% | 5,6% | 5,5% | 4,8% |
| Białystok | 5,1% | 4,7% | 4,9% | 4,4% |
| Gdańsk | 5,1% | 4,8% | 4,7% | 3,5% |
Tabela 3. Stopa zwrotu z najmu wg metrażu mieszkania - największe miasta Polski, czerwiec 2026. Źródło: OnGeo.pl
Warszawa to wyjątek od reguły. Duże mieszkania powyżej 90 m² osiągają tam 6,4 proc. - najwyższy wynik spośród wszystkich przedziałów metrażowych w Warszawie. To anomalia na tle całej Polski, gdzie kawalerki niemal zawsze wygrywają z dużymi lokalami.
Gdańsk to drugi wyjątkowy przypadek. Mieszkania powyżej 90 m² osiągają zaledwie 3,5 proc. - to najniższy wynik spośród wszystkich miast i wszystkich metraży w całym zestawieniu. Przy bardzo wysokiej cenie zakupu i relatywnie niskich czynszach za duże lokale, inwestycja w mieszkanie 90+ m² w Gdańsku jest najtrudniejsza do uzasadnienia wyłącznie rachunkiem czynszu.
Pełną analizę cen ofertowych i transakcyjnych z Rejestru Cen Nieruchomości dla konkretnej nieruchomości i jej okolicy znajdziesz w Raporcie o Terenie OnGeo.pl.
Gdzie kupić mieszkanie pod wynajem? Na co zwrócić uwagę?
Wysoka stopa zwrotu to punkt wyjścia analizy, nie jej koniec. Inwestor powinien wziąć pod uwagę kilka dodatkowych czynników:
- Ryzyko pustostanu - w miastach o kurczącym się rynku pracy, popyt na wynajem może być niestabilny. Wysoka stopa zwrotu może wynikać z niskiej ceny zakupu, ale pustostany obniżą realny zysk.
- Płynność inwestycji - w razie potrzeby sprzedaży mieszkania, rynek w Bytomiu czy Wałbrzychu jest znacznie mniej płynny niż w Krakowie czy Wrocławiu. Wyższy zwrot z najmu może być premią za niższą płynność aktywu.
- Stan techniczny budynku i koszty remontu - tanie mieszkania w miastach o niskich cenach często wymagają znacznych nakładów na remont, co obniży realną stopę zwrotu poniżej wartości prezentowanych w zestawieniu.
- Przeznaczenie planistyczne i otoczenie - czy w okolicy planowane są nowe inwestycje, które podniosą atrakcyjność lokalizacji? Czy nie ma uciążliwego sąsiedztwa? Sprawdzisz to w Raporcie o Terenie OnGeo.pl.
- Podatek od najmu - przychody z najmu podlegają opodatkowaniu ryczałtem lub skalą podatkową. Przy stopie zwrotu brutto 7% faktyczny zysk netto po opodatkowaniu ryczałtem może wynosić ok. 6,4% - co warto uwzględnić przy porównaniach z lokatami i obligacjami.
Przeczytaj także:
Magdalena Moskała
Redaktorka w serwisie OnGeo.pl. Analityczka danych, specjalizująca się w tematyce nieruchomości i planowania przestrzennego.
Zdiagnozuj działkę.
Wyszukaj na mapie!
Dla ciebie
- Analiza chłonności inwestycyjnej gruntu - w czym może pomóc?
- Deweloperiada: mapa kontrowersyjnych inwestycji w Warszawie
- Ceny za wynajem mieszkań będą jeszcze wyższe. Szykują się zmiany podatkowe
- Ile kosztuje wynajem mieszkania w Polsce? Ranking 30 miast - ceny najmu 2026
- Najtańszy i najdroższy wynajem w Polsce, II kwartał 2026. Gdzie opłaca się wynajmować?
- Jak zaprojektować mieszkanie na wynajem? Najnowsze trendy i sprawdzone rozwiązania
Ostatnie artykuły
- Stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie w Polsce - ranking miast, czerwiec 2026
- Wykorzystanie zdjęć lotniczych i satelitarnych w procesach prawnych
- Lex rolnik 2026: kupisz dom przy polu, podpiszesz oświadczenie u notariusza. Także w Warszawie
- Podatek od nieruchomości w 2027 roku wzrośnie o 2,7 proc. Znamy już maksymalne stawki
- 700 metrów od zabudowy wyłączy z polowań trzy czwarte Polski. Sprawdź to na mapie
Dołącz do naszego newslettera i odbierz PREZENTY!
- KOD ZNIŻKOWY 7% na zakup Raportu o Terenie OnGeo.pl
-
DARMOWA CHECK-LISTA:
Co sprawdzić przed zakupem działki?
70 PYTAŃ, na które musisz odpowiedzieć zanim kupisz działkę!
-
DARMOWA CHECK-LISTA:
Jakie informacje powinno zawierać idealne ogłoszenie sprzedaży działki?