Analiza chłonności inwestycyjnej gruntu - w czym może pomóc?

2021-06-28 Czas czytania: ~5 min
Głosów: 4, średnia ocen: 5
mock

Każdy szanujący się inwestor nie kupi działki bez wcześniejszej informacji o szacowanej opłacalności inwestycji. Poszukując najodpowiedniejszego miejsca pod przedsięwzięcie warto brać pod uwagę nie tylko cenę jaką oferuje właściciel gruntu, ale przede wszystkim, jakie korzyści może osiągnąć dzięki zakupowi właśnie tej konkretnej działki. Z pomocą inwestorowi przychodzi analiza chłonności inwestycyjnej gruntu, która jest pewnego rodzaju audytem możliwości lokalizacji działki inwestycyjnej. Czym jest analiza chłonności inwestycyjnej gruntu i co po się ją przeprowadza?

  • Analiza chłonności intensywności gruntu to analiza maksymalnego wykorzystania gruntu do określonych celów inwestycyjnych z uwzględnieniem pewnych zmiennych.
  • Zmienne o których mowa mogą mieć charakter prawny oraz charakter faktyczny.
  • Analizą chłonności najczęściej zajmują się architekci. Analizy mogą dokonywać również pośrednicy nieruchomości oraz doradcy rynku.
  • Nie ma wymogów prawnych w oparciu o które moglibyśmy stworzyć listę dokumentów o które powinna opierać się analiza chłonności inwestycyjnej terenu.
  • Prawidłowo sporządzona analiza chłonności bierze pod uwagę m.in. wstępne parametry zabudowy wynikające z MPZP, ukształtowanie terenu, dostęp do drogi publicznej, kształt działki gruntu, rozmieszczenie obiektów infrastruktury podziemnej, analizę geologiczną gruntu, nasłonecznienie działki.
  • Dzięki Raportom o Terenie OnGeo.pl w zaledwie 5 minut zdiagnozujesz swoją działkę. Dowiesz się, czy działka jest objęta MPZP, czy ma dostęp do drogi publicznej, czy znajduje się na terenie objętym formą ochrony przyrody oraz jakie jest nasłonecznienie sezonowe dla działki.

Czym jest analiza chłonności inwestycyjnej gruntu?

Analiza chłonności inwestycyjnej gruntu zwana w skrócie analizą chłonności to dokument, który wskazuje jaka jest możliwa do uzyskania powierzchnia użytkowa:

  • mieszkań (PUM) lub pomieszczeń przeznaczonych do celów mieszkaniowych  ,
  • lokali przeznaczonych do celów nie mieszkaniowych (PUŻ),
  • najmu brutto.

Jest to więc swojego analiza maksymalnego wykorzystania gruntu do określonych celów inwestycyjnych z uwzględnieniem pewnych zmiennych. Zmienne o których mowa mogą mieć charakter prawny, czyli mający związek z możliwością zabudowy działki oraz charakter faktyczny – związane z ukształtowaniem powierzchni, sąsiedztwa, powierzchni, czy nasłonecznieniem sezonowym.

Analiza chłonności inwestycyjnej gruntu jest swojego rodzaju zabezpieczeniem przed ryzykiem przystąpienia do budowy bez gruntownej analizy działki, co może mieć wpływ na opłacalność inwestycji.

Kto wykonuje analizę chłonności

Analizą chłonności najczęściej zajmują się architekci. Audyt wykonany przez architekta jest drobiazgowy, szczegółowy i bardzo skrupulatnie analizuje aspekty możliwości terenu w kontekście przyszłej zabudowy. Możesz mieć pewność, że tego typu opracowanie będzie wykonane rzetelnie, a osoba sporządzająca na pewno weźmie pod uwagę wszelkie wymogi formalne.

Zdarza się również, że analiza chłonności jest przeprowadzana przez pośredników lub doradców rynku nieruchomości. Pośrednicy i doradcy jako osoby nie zajmujące się raczej parametrami technicznymi, skupiają się przede wszystkim na możliwościach inwestycyjnych gruntu i ich wpływie na ustaloną cenę transakcyjną.

Jakie dokumenty mają znaczenie przy analizie chłonności?

Nie ma wymogów prawnych w oparciu o które moglibyśmy stworzyć listę dokumentów o które powinna opierać się analiza chłonności inwestycyjnej terenu. W przypadku tego typu opracowań panuje powszechna zasada – im szersze spojrzenie na działkę, tym lepiej. Oznacza to, że im więcej dokumentów zostanie przeanalizowanych, tym audyt będzie bardziej szczegółowy, co wpływa na znaczne zmniejszenie ryzyka inwestycyjnego dla nieruchomości.

Mimo to, istnieje kilka dokumentów bez których każda analiza chłonności jest bezcelowa i na nich się skupimy. Mowa przede wszystkim o:

  • miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku MPZP dla działki
  • studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w przypadku braku MPZP,
  • ewidencji gruntów i budynków (EGiB),
  • księdze wieczystej.

Akty prawa miejscowego zawierają informację o przeznaczeniu gruntu. Przeznaczenie jest kwestią kluczową dla działań mających na celu powstanie obiektów o charakterze inwestycyjnym. Oczywiście w teorii przeznaczenie gruntu dla działki można zmienić. Wniosek o zmianę planu miejscowego można złożyć w Urzędzie Gminy. Procedura ta jest jednak czasochłonna i nie daje gwarancji pozytywnego rozpatrzenia. Czytaj dalej w artykule wniosek o zmianę w planie miejscowym. Plan miejscowy określa wymagane parametry dla budynków, które mogą powstać w tym:

  • nieprzekraczalną linię zabudowy,
  • udział powierzchni biologicznie czynnej,
  • maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy,
  • maksymalną wysokość budynku.

Oczywiście można by dyskutować, czy na potrzeby analizy chłonności badanie księgi wieczystej oraz sprawdzanie ewidencji gruntów i budynków jest obligatoryjne. Zakup nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym może okazać się problematyczne i nieopłacalne.  Księga wieczysta dostarczy Ci informacji w zakresie praw ograniczonych tj. służebności, umowy dożywocia, współwłasności. Ewidencja gruntów i budynków dostarczy Ci informacji o aktualnych granicach działek nieruchomości, a co za tym idzie, możesz precyzyjniej określić powierzchnię użytkową dla swojej nieruchomości.

Analiza chłonności inwestycyjnej terenu

Kiedy już masz przed sobą wymienione dokumenty, możesz przystąpić do właściwej analizy chłonności. Prawidłowo sporządzona analiza powinna uwzględniać takie parametry jak:

  • ukształtowanie terenu,
  • dostęp do drogi publicznej,
  • istnienie lub możliwość doprowadzenia mediów (sieć kanalizacyjna, wodociągowa, gazowa, elektroenergetyczna, ciepłownicza),
  • kształt działki gruntu ze szczególnym uwzględnieniem wymaganej odległości od granicy działki i innych obiektów,
  • rozmieszczenie obiektów infrastruktury podziemnej w tym w szczególności sieci elektroenergetycznej,
  • analizę geologiczną gruntu oraz analizę gruntowo-wodną,
  • wstępne parametry zabudowy wynikające z MPZP,
  • analiza powierzchniowych obszarów i punktowych obiektów ochrony przyrody,
  • nasłonecznienie działki.

No dobrze, tylko gdzie ja to sprawdzę?

Szczegółowa analiza poszczególnych parametrów dla działki może być nie tylko uciążliwa ale również czasochłonna. Na szczęście istnieją proste narzędzia dzięki którym sprawdzisz sam wymienione parametry bez wychodzenia z domu w zaledwie 5 minut.

Pewnie zastanawiasz się jak? 😊

Z pomocą przychodzą Raporty o Terenie OnGeo.pl.

Raport OnGeo.pl oparte są o największą zharmonizowaną bazę danych przestrzennych w Polsce. Raport dostarczy Ci kluczowych informacji o dowolnej działce na obszarze całego kraju!

Można prościej? Można!

Dzięki Raportom o Terenie dowiesz się m.in.:

  1. Jaka jest geometria Twojej działki. Dostaniesz informację, jaka jest jej powierzchnia, obwód, długość i szerokość, a nawet poznasz jej współczynnik kształtu. Takie informacje są kluczowe dla analizy chłonności. Zobacz!
Geometria działki
  1. Jak wygląda ukształtowanie terenu Twojej działki. Dostaniesz jasną i czytelną analizę spadków i wysokości, którą będziesz mógł bez trudu zinterpretować według własnych potrzeb. Zobacz!
Ukształtowanie terenu
  1. Sprawdzisz dostęp do drogi publicznej. Dowiesz się również, czy w Twojej okolicy planuje się budowę drogi publicznej. Zobacz sam!
Dostęp do drogi publicznej

4. Łatwo sprawdzisz, czy teren na którym znajduje się Twoja działka jest objęty MPZP oraz jakie jest przeznaczenie Twojej działki. Nie musisz szukać tych informacji na stronach internetowych. Od razu dostaniesz link do ustawy. Zobacz sam!

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)

5. Sprawdzisz nasłonecznienie sezonowe działki. Dostaniesz pełną analizę określającą zmiany w natężeniu promieniowania słonecznego osobno dla: przesilenia zimowego, przesilenia letniego oraz równonocy jesienno-zimowej. Zobacz sam!

Nasłonecznienie sezonowe

6.  Sprawdzisz również powierzchniowe formy ochrony przyrody oraz dostaniesz informację o chronionych obiektach punktowych jak np. pomniki przyrody w najbliższej okolicy. Zobacz sam!

Formy ochrony przyrody

Jak pobrać Raport o Terenie?

Przeczytaj nasz poradnik: Jak wygenerować Raport o Terenie? lub obejrzyj krótki film instruktażowy

Monika Ojczyk

Analityk rynku nieruchomości, geodetka, specjalistka w zakresie prawa nieruchomości.

Wyszukaj działkę - sprawdź, zanim kupisz!

Wpisz np. Kraków 209/1