Analiza inwestycji

Analiza chłonności inwestycyjnej gruntu - w czym może pomóc?

Monika Byś
2021-06-28
~6 min
Post zaktualizowany: 2024-05-07
Głosów: 43, średnia ocen: 5
Analiza chłonności inwestycyjnej gruntu

Analiza chłonności inwestycyjnej gruntu to badanie maksymalnego wykorzystania działki do określonych celów inwestycyjnych. Analiza koncentruje się na określeniu maksymalnej powierzchni użytkowej mieszkań (PUM) lub powierzchni użytkowej lokali i budynków użytkowych (PUŻ), które można osiągnąć na konkretnym terenie. Celem analizy jest m.in. ustalenie, jaką liczbę mieszkań można uzyskać, uwzględniając parametry gruntowe nieruchomości i przepisy lokalne. Profesjonalne badanie potencjału inwestycyjnego działki zlecisz na pojemnosc-inwestycyjna.pl

  • Analiza chłonności intensywności gruntu to analiza maksymalnego wykorzystania gruntu do określonych celów inwestycyjnych z uwzględnieniem pewnych zmiennych. Zmienne, o których mowa mogą mieć charakter prawny i faktyczny.
  • Analizą chłonności najczęściej zajmują się architekci.
  • Prawidłowo sporządzona analiza chłonności bierze pod uwagę m.in. wstępne parametry zabudowy wynikające z MPZP, ukształtowanie terenu, dostęp do drogi publicznej, kształt działki gruntu, rozmieszczenie obiektów infrastruktury podziemnej, analizę geologiczną gruntu oraz nasłonecznienie działki.
  • Profesjonalne badanie potencjału inwestycyjnego działki zlecisz na pojemnosc-inwestycyjna.pl

Czym jest analiza chłonności inwestycyjnej gruntu?

Analiza chłonności intensywności gruntu, zwana również analizą chłonności lub analizą urbanistyczną gruntu, to badanie maksymalnego wykorzystania gruntu do określonych celów inwestycyjnych z uwzględnieniem kilku zmiennych. Jest kompleksowym badaniem, które ma na celu wsparcie inwestora w procesie podejmowania decyzji

Jej celem jest dokonanie obiektywnej i racjonalnej oceny potencjału inwestycji, identyfikując zarówno mocne i słabe strony, jak i możliwości i zagrożenia z nią związane. Analiza chłonności inwestycyjnej gruntu koncentruje się również na określeniu niezbędnych zasobów do realizacji projektu. 

Uwzględnia różne czynniki - aspekty finansowe, techniczne, środowiskowe, prawne i rynkowe. Dzięki temu inwestor może lepiej zrozumieć potencjał związany z daną inwestycją oraz ewentualne ryzyka i wyzwania, z jakimi się wiąże.

Wszystko, co musisz sprawdzić przed kupnem działki

Zakup działki to decyzja na lata. Nie podejmuj jej pochopnie! Skorzystaj z listy najważniejszych kwestii do sprawdzenia przed zakupem działki, przygotowanej przez doświadczonych ekspertów OnGeo.pl - lidera rynku z największą bazą danych o nieruchomościach.

POBIERZ DARMOWĄ LISTĘ RZECZY, KTÓRE MUSISZ SPRAWDZIĆ PRZED ZAKUPEM DZIAŁKI

Zamów analizę chłonności działki na pojemnosc-inwestycyjna.pl!

Odkryj potencjał nieruchomości i nie bój się ryzyka. Dzięki INVEST zyskasz narzędzie, które pozwoli precyzyjnie oszacować wartość i zysk z wskazanej nieruchomości. 

Analiza chłonności działki w POINVEST - przejdź na stronę i zamów usługę

POINVEST tworzy doświadczony zespół architektów i planistów, których pasją jest działanie na rzecz zrównoważonego rozwoju i optymalnego zagospodarowania przestrzeni. Naszym celem jest projektowanie z myślą o przyszłości i wspieranie odpowiedzialnych inwestorów w dążeniu do stworzenia harmonijnego otoczenia. Nasza siła tkwi w łączeniu różnych gałęzi wiedzy i doświadczenia w projektowaniu, na wszystkich rodzajach działek. Jesteśmy elastyczni i gotowi do wyzwania, zawsze stawiając potrzeby klientów na pierwszym miejscu. 

Zamów analizę chłonności działki na pojemnosc-inwestycyjna.pl
Zamów analizę chłonności działki na pojemnosc-inwestycyjna.pl

Kto wykonuje analizę chłonności?

Analizą chłonności najczęściej zajmują się architekci. Audyt wykonany przez architekta jest drobiazgowy, szczegółowy i bardzo skrupulatnie analizuje aspekty możliwości terenu w kontekście przyszłej zabudowy. Możesz mieć pewność, że tego typu opracowanie będzie wykonane rzetelnie, a osoba sporządzająca na pewno weźmie pod uwagę wszelkie wymogi formalne.

Zdarza się również, że analiza chłonności jest przeprowadzana przez pośredników lub doradców rynku nieruchomości. Pośrednicy i doradcy, jako osoby nie zajmujące się raczej parametrami technicznymi, skupiają się przede wszystkim na możliwościach inwestycyjnych gruntu i ich wpływie na ustaloną cenę transakcyjną.

Jakie dokumenty mają znaczenie przy analizie chłonności?

Nie ma wymogów prawnych w oparciu o które moglibyśmy stworzyć listę dokumentów niezbędnych do wykonania analizy chłonności inwestycyjnej terenu. 

W przypadku tego typu opracowań panuje powszechna zasada – im szersze spojrzenie na działkę, tym lepiej. Oznacza to, że im więcej dokumentów zostanie przeanalizowanych, tym audyt będzie bardziej szczegółowy. To wszystko istotnie wpływa na znaczne zmniejszenie ryzyka inwestycyjnego dla nieruchomości.

Mimo to, istnieje kilka dokumentów bez których każda analiza chłonności jest bezcelowa. Na nich właśnie skupimy się dzisiaj. Mowa przede wszystkim o:

  • Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub decyzji o Warunkach Zabudowy (decyzja WZ) - w przypadku braku MPZP dla działki;
  • Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (SUiKZP) w przypadku braku MPZP;
  • Ewidencji Gruntów i Budynków (EGiB);
  • Księdze wieczystej.

Dokumentacja planistyczna - MPZP, decyzja WZ, SUiKZP

W każdym przypadku punktem wyjścia jest sprawdzenie, czy dla terenu obowiązuje ważny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak jest, to każde zamierzenie inwestycyjne powinno opierać się na zgodności z funkcją planistyczną terenu, czyli przeznaczeniem terenu. 

Plan miejscowy określa wymagane parametry dla budynków, które mogą powstać, tj:

  • nieprzekraczalna linia zabudowy,
  • udział powierzchni biologicznie czynnej,
  • maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy,
  • maksymalna wysokość budynku.

Oczywiście w teorii przeznaczenie gruntu dla działki można zmienić, jednak procedura jest czasochłonna, długotrwała i nie daje gwarancji pozytywnego rozpatrzenia.

W przypadku braku obowiązującego planu miejscowego, istotnym dokumentem jest Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego. Studium ma na celu określenie ogólnych wytycznych dotyczących zagospodarowania danego obszaru, jednak nie posiada mocy przepisu prawa lokalnego. Studium stanowi jedynie kierunkowe wskazówki, które nie determinują samodzielnie możliwości konkretnego rodzaju zabudowy. 

Ostateczne decyzje dotyczące możliwości zabudowy podejmowane są na podstawie indywidualnego wniosku inwestora lub właściciela gruntu o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Co bierzemy pod uwagę podczas badania dokumentacji planistycznej?

Analizując przeznaczenie terenu w ww. dokumentach planistycznych badamy czy jest ono:

  • Jednolite czy zróżnicowane dla danego terenu
    Przy analizie chłonności sprawdzamy, czy w planie miejscowym i innych dokumentach w obrębie działki wyznaczono tylko jedną, czy wiele funkcji planistycznych. Przykładowo w ramach jednej działki tylko 40 proc. działki oznaczone jest jako MN, czyli pod budownictwo mieszkaniowe, reszta stanowi zieleń urządzoną - ZP;
  • Linie zabudowy 
    Plan zagospodarowania przestrzennego może określać różne rodzaje linii -  linie nieprzekraczalne, obowiązujące lub zalecane, które mają wpływ na możliwość zabudowy danego obszaru. Gdy teren znajduje się poza liniami zabudowy, uważa się go praktycznie za "niebudowlany";
  • Wskaźniki zabudowy:
    • maksymalną powierzchnię zabudowy, czyli stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni gruntu,
    • maksymalną/minimalną intensywność zabudowy, czyli stosunek powierzchni całkowitej zabudowy do powierzchni działki budowlanej,
    • minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej, czyli stosunek takiej powierzchni do powierzchni gruntu,
    • maksymalną wysokość zabudowy wyrażoną w metrach lub w liczbie kondygnacji.
  • Strefy ochronne
    Chodzi o występowanie stref np. strefę zalewową, osuwiskową, wokół cmentarzy, lotnisk, zabytków, uzdrowisk, wiatraków itp.

Ewidencja Gruntów i Budynków 

W ewidencji gruntów i budynków sprawdza się wszelkie parametry geometryczne działki oraz m.in klasę gruntu i dostęp do drogi. Każda prawidłowo sporządzona analiza chłonności powinna zawierać informacje o: 

  • Kształcie działki, jej wymiarach i powierzchni. Jest to szczególnie istotne pod kątem wymaganych odległości od granic działki i innych obiektów budowlanych na działce i w jej sąsiedztwie;
  • Dostępie do drogi publicznej. Trzeba pamiętać, że utrudniony dojazd lub przejazd przez działkę sąsiednią, czyli służebność drogi koniecznej, wpłynie na wartość działki;

Podsumowanie: Analiza chłonności inwestycyjnej terenu

Kiedy już masz przed sobą wymienione dokumenty, możesz przystąpić do właściwej analizy chłonności. Prawidłowo sporządzona analiza powinna uwzględniać takie parametry jak:

  • Ukształtowanie terenu;
  • Dostęp do drogi publicznej;
  • Istnienie lub możliwość doprowadzenia mediów (sieć kanalizacyjna, wodociągowa, gazowa, elektroenergetyczna, inne);
  • Kształt działki gruntu ze szczególnym uwzględnieniem wymaganej odległości od granicy działki i innych obiektów;
  • Rozmieszczenie obiektów infrastruktury podziemnej w tym w szczególności sieci elektroenergetycznej;
  • Analizę geologiczną gruntu oraz analizę gruntowo-wodną;
  • Wstępne parametry zabudowy wynikające z MPZP;
  • Analiza powierzchniowych obszarów i punktowych obiektów ochrony przyrody;
  • Nasłonecznienie działki.

No dobrze, tylko gdzie ja to sprawdzę?

Szczegółowa analiza poszczególnych parametrów dla działki może być nie tylko uciążliwa ale również czasochłonna. Na szczęście istnieją proste narzędzia dzięki którym sprawdzisz sam wymienione parametry bez wychodzenia z domu w zaledwie 5 minut. Z pomocą przychodzą Raporty o Terenie OnGeo.pl.

Raport OnGeo.pl oferuje usługę kompleksowego audytu wybranej przez Ciebie działki. W kilka chwil otrzymasz rzetelną i dokładną charakterystykę terenu. 

Można prościej? Można! :)

Dzięki Raportom o Terenie dowiesz się m.in.:

  1. Jaka jest geometria Twojej działki. Dostaniesz informację, jaka jest jej powierzchnia, obwód, długość i szerokość, a nawet poznasz jej współczynnik kształtu;
  2. Jak wygląda ukształtowanie terenu Twojej działki. Dostaniesz jasną i czytelną analizę spadków i wysokości, którą będziesz mógł/mogła bez trudu zinterpretować dane według własnych potrzeb;
  3. Sprawdzisz dostęp do drogi publicznej. Dowiesz się również, czy w Twojej okolicy planuje się budowę drogi publicznej.
  4. Łatwo sprawdzisz, czy teren na którym znajduje się Twoja działka jest objęty MPZP oraz jakie jest przeznaczenie Twojej działki. Nie musisz szukać tych informacji na stronach internetowych. Od razu dostaniesz link do ustawy;
  5. Sprawdzisz nasłonecznienie sezonowe działki. Dostaniesz pełną analizę określającą zmiany w natężeniu promieniowania słonecznego osobno dla: przesilenia zimowego, przesilenia letniego oraz równonocy jesienno-zimowej;
  6. Sprawdzisz również powierzchniowe formy ochrony przyrody oraz dostaniesz informację o chronionych obiektach punktowych jak np. pomniki przyrody w najbliższej okolicy;

Jak pobrać Raport o Terenie?

Przeczytaj nasz poradnik: Jak wygenerować Raport o Terenie? lub obejrzyj krótki film instruktażowy

Avatar: Monika Byś
Monika Byś

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.