Analiza inwestycji

Due diligence nieruchomości - czym jest?

Monika Ojczyk
2023-06-14
~6 min
Post zaktualizowany: 2023-06-22
Głosów: 4, średnia ocen: 5
due diligence nieruchomości

Due diligence nieruchomości to proces badania i oceny stanu prawnego nieruchomości przed jej nabyciem. Polega on na dokładnym zbieraniu i analizowaniu informacji dotyczących nieruchomości - jej historii, stanu technicznego i prawnego. Ocena ta dostarczy Ci wiedzy o potencjale inwestycyjnym nieruchomości, co pomoże m.in. w oszacowaniu jej wartości. 

  • Due diligence to dogłębna analiza prawna i techniczna nieruchomości, stosowana w przypadku transakcji kupna lub sprzedaży.
  • Proces ten ma na celu identyfikację ryzyk i problemów prawnych związanych z nieruchomością oraz zapewnienie ochrony przed ich wystąpieniem lub ograniczenie skutków.
  • Przeprowadzenie due diligence pozwala ocenić opłacalność inwestycji poprzez dostarczenie kompleksowego obrazu stanu prawnego i fizycznego nieruchomości.
  • Szacuje się, że koszt analizy nieruchomości wynosi od 2 000 zł do kilkunastu tysięcy złotych, jednak konkretne ceny mogą się różnić w zależności od wykonawcy i specyfiki projektu.
  • Geoportal OnGeo.pl oferuje usługę kompleksowego audytu nieruchomości wybranej przez Ciebie działki. Wykonanie audytu trwa zaledwie 5 minut

Czym jest due diligence nieruchomości?

Due diligence to dogłębna analiza prawna i techniczna nieruchomości, która ma zastosowanie w przypadku transakcji kupna lub sprzedaży. Inną nazwą tego procesu jest chociażby audyt nieruchomości. Ma ona na celu identyfikację ryzyk i problemów prawnych związanych z nieruchomością oraz zapewnienie ochrony przed ich wystąpieniem lub ograniczenie ich skutków.

Przeprowadzenie tego rodzaju badania pozwala ocenić opłacalność inwestycji poprzez dostarczenie kompleksowego obrazu stanu prawnego i fizycznego nieruchomości.

Audyt nieruchomości w 5 minut!

Geoportal OnGeo.pl oferuje usługę kompleksowego audytu wybranej przez Ciebie działki. W kilka chwil otrzymasz rzetelną i dokładną charakterystykę terenu. 

Wykonanie audytu trwa zaledwie 5 minut, a zdobyta dzięki niemu wiedza zastąpi godziny Twojego czasu, które musiałbyś/musiałabyś poświęcić na żmudne przeglądanie wielu dokumentów z wielu rozproszonych źródeł. 

Wiedzy o działce dostarczy Ci Raport o terenie. Znajdziesz w nim m.in. 

  • dane z ewidencji gruntów i budynków, czyli wymiary i obwód działki, powierzchnia urzędowa i obliczona, współrzędne punktów załamania linii granicznej działki, grupa rejestrowa, klasa bonitacyjna,
  • informacje o planach miejscowych na obszarze działki i w okolicy oraz przeznaczenie działki w MPZP,
  • analizę zabudowy,
  • rejestr pozwoleń na budowę w okolicy,
  • uzbrojenie terenu w media,
  • miejsca, obiekty i urządzenia potencjalnie uciążliwe w sąsiedztwie,
  • zagrożenia i uciążliwości, czyli tereny: zalewowe, zagrożone stagnacją wody, osuwiskowe,
  • powierzchniowe formy ochrony przyrody występujące w promieniu 1 km od granic działki,
  • analiza żyzności gleb,
  • strefy ochronne, czyli wokół: turbin wiatrowych, cmentarzy, lotnisk, terenów zamkniętych,
  • podatki od nieruchomości, 
  • inne, sprawdź jakie na stronie.

Jakie dokumenty poddaje się analizie?

Podczas audytu poddaje się analizie różne dokumenty mające na celu uzyskanie kompleksowego obrazu stanu nieruchomości. Są to przede wszystkim: księga wieczysta, ewidencja gruntów i budynków oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (mpzp). 

Poniżej krótko opiszemy każdy z nich.

Księga wieczysta nieruchomości

Księga wieczysta nieruchomości dzieli się na cztery działy główne (szczegółowo każdy z nich opisaliśmy w artykule: Działy księgi wieczystej). W poszczególnych działach znajdują się najistotniejsze informacje o nieruchomości, na które w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę przed jej zakupem. Z niej dowiesz się, kto jest właścicielem nieruchomości, jaką ma powierzchnię użytkową, a także czy jest obciążona zobowiązaniem, np. hipoteką.

Z księgi wieczystej dowiesz się czy:

  • nieruchomość jest obłożona hipoteką,
  • nieruchomość obciążona jest innymi roszczeniami,
  • istnieje służebność drogowa, czyli sytuacja, gdy sąsiad nie ma bezpośredniego dostępu do drogi głównej i dostać się do niej może tylko przejeżdżając przez naszą posesję,
  • sprzedający działkę ma do niej jedyne prawo, lecz nie jest wskazany jako jedyny właściciel,
  • nie ma współwłaścicieli nieruchomości.

Ewidencja gruntów i budynków

Informacje zawarte w rejestrze gruntów i budynków dotyczące działki są jawne. Jednak aby uzyskać oficjalne zaświadczenie, które zawiera analizę terenu, należy postarać się o wypis z rejestru gruntów.

Wypis taki może być wydany zarówno właścicielowi działki, jak i innym osobom posiadającym prawa do korzystania z tej działki, np. posiadaczom samoistnym lub zarządcy. Dokument ten pozwala sprawdzić, czy informacje zawarte w nim są tożsame z danymi w księdze wieczystej. Najczęściej występującą różnicą w tych rejestrach są różne powierzchnie działki. Więcej na ten temat pisaliśmy w artykule: Powierzchnia działki z EGiB niezgodna z powierzchnią pomierzoną w terenie.

W ewidencji gruntów i budynków sprawdzisz m.in.:

  • nazwę województwa, powiatu, jednostki ewidencyjnej,
  • identyfikator działki,
  • klasę bonitacyjną gruntu,
  • powierzchnię,
  • numer księgi wieczystej.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) stanowi akt prawa miejscowego, który precyzuje przeznaczenie nieruchomości na danym obszarze. W przypadku, gdy nie ma MPZP na danym terenie, należy jak najszybciej wnieść o decyzje o warunkach zabudowy. Takie działanie pozwoli określić, jakie cele zagospodarowania przewiduje się dla danej nieruchomości.

Pamiętaj, że nie każda działka nadaje się pod zabudowę mieszkaniową! Brak zgodności uniemożliwi przeprowadzenie planowanej inwestycji.

Dodatkowo, analiza pozwoli ocenić, czy planowana inwestycja jest zgodna z polityką przestrzenną samorządu oraz czy nie będzie kolidować z funkcją sąsiednich nieruchomości. Informacja dotycząca przeznaczenia nieruchomości ze strony sprzedawcy może być wartościowa, ponieważ pozwoli określić grono potencjalnych nabywców i przygotować ofertę uwzględniającą możliwości inwestycyjne wynikające z nabycia danej nieruchomości.

Dane zawarte w MPZP mogą zawierać szczegółowe wytyczne dotyczące chociażby wyglądu nowopowstałych budynków. Przykładowo, w ramach MPZP planiści określają takie elementy jak: maksymalna liczba kondygnacji, rodzaj dachu, charakterystyka elewacji, a nawet kolor ścian zewnętrznych.

Ponadto, plan może nakładać ograniczenia dotyczące zabudowy działki ze względu na istnienie stref ochronnych. Przykładami takich stref mogą być obszary wokół cmentarzy, turbin wiatrowych, terenów zamkniętych lub obszarów podlegających ochronie konserwatorskiej.

Zgodność z pozwoleniem na budowę i pozwoleniem na użytkowanie

W przypadku istniejącej zabudowy konieczne jest sprawdzenie zgodności planowanej inwestycji z wydanym pozwoleniem na budowę oraz pozwoleniem na użytkowanie, a także kompletności i prawidłowości dokumentacji technicznej niezbędnej do korzystania z budynku. Mogą nimi być:

Wprowadzanie samowolnych zmian, na przykład w sposobie użytkowania budynku, może wiązać się z konsekwencjami finansowymi dla potencjalnego nabywcy. Natomiast w przypadku wypadków lub pożarów, może prowadzić do pociągnięcia go do odpowiedzialności karnej za stwierdzone nieprawidłowości.

Sprawdzenie stanu wyposażenia i instalacji

Przy nabywaniu nieruchomości gruntowej wraz z istniejącym budynkiem istotne jest również sprawdzenie stanu wyposażenia oraz instalacji. Może okazać się konieczne natychmiastowe wymienienie lub dostosowanie ich do aktualnych standardów bezpieczeństwa, np. standardów przeciwpożarowych.

Analiza stanu faktycznego nieruchomości

Kolejnym elementem audytu nieruchomości jest wykonanie analizy stanu faktycznego budynków znajdujących się na działce oraz analizy warunków istniejących w terenie.

Chodzi przede wszystkim o ocenę fizycznych wad nieruchomości budynkowej - stopnia jej zużycia oraz ocenę efektywności energetycznej. Analiza obejmuje ocenę kondycji budynków, infrastruktury, systemów elektrycznych, sanitarnych, grzewczych, wentylacyjnych, oraz wszelkich istotnych elementów konstrukcyjnych. Sprawdza się również ewentualne uszkodzenia, defekty, czy potrzebę napraw lub modernizacji.

Kolejnym elementem jest ocena wpływu czynników środowiskowych na nieruchomość. Są nimi stan gleby, obecność zanieczyszczeń, ryzyko powodziowe, ekspozycja na hałas czy inne zagrożenia środowiskowe.

Sprawdzając dokładnie czy działka lub/i budynki posiadają wady, chronisz się przed nieprzemyślaną decyzją, która w najlepszym wypadku skończy się wyższymi kosztami inwestycji.

Podatki i opłaty

Równie ważne jest przeprowadzenie analizy dotyczącej kosztów, opłat i podatków związanych z nabyciem nieruchomości. Konieczne jest uzyskanie informacji na temat wysokości podatku od nieruchomości oraz ewentualnych opłat rocznych z tytułu np. prawa użytkowania wieczystego. Należy również zbadać ewentualny obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej, opłaty planistycznej lub tzw. podatku od deszczu, który jest opłatą za zmniejszenie naturalnej retencji terenowej.

Dokładne zbadanie tych kosztów i opłat pozwala na pełniejsze zrozumienie związanych z nieruchomością finansowych zobowiązań. Właściwe oszacowanie tych dodatkowych kosztów jest kluczowe dla dokładnej oceny opłacalności inwestycji w daną nieruchomość oraz umożliwia odpowiednie planowanie budżetu.

Ile kosztuje due diligence nieruchomości?

Koszt due diligence nieruchomości może być zróżnicowany i zależy od różnych czynników, takich jak lokalizacja nieruchomości, jej rozmiar i złożoność, zakres analizy oraz specyficzne wymagania i potrzeby klienta. Koszt może być również uzależniony od wyboru zewnętrznej firmy konsultingowej lub prawniczej do przeprowadzenia due diligence.

Zwykle koszt due diligence nieruchomości jest ustalany na podstawie stawek godzinowych lub pakietowych opłat za usługi konsultanta lub firmy, które wykonują analizę. Często dostosowuje się go indywidualnie do konkretnego projektu lub klienta. 

Na podstawie podstawowych cenników różnych wykonawców, które znajdziemy w internecie, można oszacować, że koszt analizy nieruchomości wynosi od 2 000 do kilkunastu tysięcy złotych. 

Avatar: Monika Ojczyk
Monika Ojczyk

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.