Wynagrodzenie lub odszkodowanie za służebność przesyłu - jak obliczyć

Z regulacji prawnej wynika, że właściciel nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym może żądać wynagrodzenia lub odszkodowania. Posadowienie na gruncie urządzeń przesyłowych (linii energetycznych, słupów, elementów sieci gazowych) ogranicza możliwość dowolnego gospodarowania mieniem. Występowanie wymienionych elementów na działce może powodować zmniejszenie wartości nieruchomości. Przepisy nie ustalają ile ma wynosić odszkodowanie za służebność przesyłu oraz na jakich zasadach wylicza się wynagrodzenie.

Służebność przesyłu

Jeśli służebność przesyłu nie została ustanowiona właściciel nieruchomości ma prawo wezwać przedsiębiorstwo przesyłowe do zmiany przebiegu i likwidacji urządzeń przesyłowych. Właściciel ma również prawo do stosownego wynagrodzenia z tego tytułu. Informacja na temat ustanowienia służebności przesyłu musi być ujawniona w dziale III księgi wieczystej nieruchomości.

W przypadku gdy przedsiębiorstwo będzie próbować uchylić się od obowiązku, swoich praw można dochodzić przed sądem. Zapis ten wynika z Kodeksu Cywilnego art. 222 Dział V - Ochrona własności:

Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Zanim zaczniesz zastanawiać się ile wyniesie odszkodowanie za służebność przesyłu musisz sprawdzić, czy posadowienie urządzeń zostało zrealizowane zgodnie z prawem. W tym celu należy przede wszystkim prześledzić zapis w księdze wieczystej. Jeśli działka wolna jest od obciążeń, warto sprawdzić, czy nie doszło do zasiedzenia służebności przesyłu.

W przypadku gdy przedsiębiorstwo przesyłowe nie posiada tytułu własności urządzenia oraz gdy nie doszło do zasiedzenia, masz prawo, a nawet obowiązek do uregulowania sytuacji prawnej.

Jeśli na skutek badania księgi wieczystej okaże się, że przedsiębiorstwo posiada jednak tytuł prawny, można podjąć próbę negocjacji dotyczącą ustalenia odszkodowania z tytułu korzystania z cudzej nieruchomości.

Istnieją cztery formy ustanowienia służebności przesyłu:

• umowna,
• konstytutywne orzeczenie sądu,
• decyzja administracyjna,
• zasiedzenie.

Więcej w temacie służebności przesyłu znajdziesz w artykule: Służebność przesyłu - kiedy się ustanawia i na czym polega?

Odszkodowanie za służebność przesyłu

Sama wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu leży w dużej mierze od woli przedsiębiorstwa przesyłowego i właściciela nieruchomości oraz od samej formy ustanowienia służebności przesyłowej.

W przypadku ustanowienia odszkodowania za służebność na drodze umownej, kwota jaką może otrzymać właściciel obciążonej działki może być wyższa niż w przypadku ustanowienia służebności na drodze orzecznictwa sądowego. W przypadku formy umownej kwota jaką otrzyma poszkodowany jest uznaniowa i negocjowana między stronami. W tym przypadku bierze się pod uwagę interesy obu stron. Natomiast jeśli wynagrodzenie za służebność przesyłu ustalane jest przez sąd, brane są pod uwagę wszelkie okoliczności – np. uciążliwość służebności oraz sposób ograniczenia w prawie własności.

Zasady ustalenia odszkodowania za służebność przesyłu

Jak już wspomniano, przepisy prawne nie określają zasad odszkodowania za służebność przesyłu. Dostępna metodyka sposobu naliczania wynagrodzenia wynika raczej z dostępnej literatury, wyroków sądowych dotyczących ustanawiania kwoty zadośćuczynienia oraz ze studium przypadków.

Zgodnie z wymienionymi źródłami, odszkodowanie za służebność przesyłu powinno odpowiadać wysokości czynszu dzierżawnego za grunt niezbędny do obsługi infrastruktury technicznej, czyli za pas służebności przesyłu (pas eksploatacji).

Ponadto należy również określić udział właściciela infrastruktury w korzystaniu z obciążonej nieruchomości. Stawki dzierżawy powinny być ustanowione na podstawie analizy umów dzierżawy gruntów o podobnych właściwościach produkcyjnych i możliwościach użytkowania.

Jeśli chcesz wiedzieć jak oblicza się czynsz dzierżawny, zajrzyj do naszego artykułu: Jak oblicza się czynsz dzierżawny ziemi?

Zanim ustalisz wartość odszkodowania – zbierz niezbędne informacje

Obliczenie wysokości odszkodowania za służebność przesyłu nie ograniczają się do podstawienia gotowych danych pod dostępny wzór. Aby rzetelnie podejść do tematu, należy wcześniej dysponować informacjami o nieruchomości obciążonej oraz o infrastrukturze przesyłowej, która jest na niej zlokalizowana. Informacje o których mowa to:

1. Dane dotyczące nieruchomości obciążonej infrastrukturą przesyłową:
   a) położenie nieruchomości (położenie administracyjne, numer obrębu, numer działki),
   b) numer księgi wieczystej,
   c) powierzchnia ewidencyjna działki.
2. Dane dotyczące stanu planistycznego nieruchomości obciążonej infrastrukturą:
   a) przeznaczenie terenu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (mpzp) lub decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeśli działka nie znajduje się na obszarze objętym mpzp,
   c) sąsiedztwo analizowanej działki.
3. Dane dotyczące infrastruktury przechodzącej przez nieruchomość:
   a) rodzaj i typ sieci przechodzącej przez nieruchomość,
   b) rodzaj i liczbę naziemnych elementów infrastruktury w obciążonych działkach,
   c) długość sieci w działce,
   d) szerokość i na tej podstawie powierzchnie pasa służebności przesyłu,
   e) procentowy udział właściciela sieci w korzystaniu z przestrzeni należącej do właściciela nieruchomości,
   f) położenie naziemnych elementów infrastruktury na działce i po obu jej stronach,
4. Dane pochodzące z rynku:
   a) stawki czynszu dzierżawnego za grunty obciążone infrastrukturą liniową,
   b) wartość gruntów nieobciążonych infrastrukturą.

Pobierz Raport o Terenie OnGeo.pl i dowiedz się wszystkiego o swojej działce

Jeśli chcesz poznać dokładne położenie nieruchomości oraz sprawdzić powierzchnię ewidencyjną działki, wygeneruj Raport o działce i otrzymaj dane w kilka minut bez zbędnego przeszukiwania Internetu oraz wizyty w urzędzie.

Dane dotyczące położenia nieruchomości oraz powierzchni ewidencyjnej dostępne są w zakładce Lokalizacja i geometria. Poniżej prezentujemy fragment raportu w tym temacie.

Jeśli chcesz dowiedzieć się wszystkiego o parametrach sieci przesyłowej, sprawdź fragment dotyczący uzbrojenia działki w media. Z naszej mapy dowiesz się w jakie sieci i urządzenia infrastruktury technicznej (sieć: wodociągowa, kanalizacyjna, elektroenergetyczna, gazowa, ciepłownicza) uzbrojona jest Twoja działka i jej najbliższe sąsiedztwo.

Poniżej fragment Raportu o Terenie dotyczący uzbrojenia działki.

Natomiast jeśli chciałbyś wiedzieć gdzie znajdują się napowietrzne linie energetyczne, pobierz mapę linii energetycznych.
Mapa linii energetycznych w raporcie Ongeo obejmuje podstawowe statystki określające analizy słupów oraz linii energetycznych wysokiego, średniego i najwyższego napięcia dla danego terenu, w promieniu 200 m.

Odszkodowania za służebność przesyłu – zasada ogólna*

Ogólną formułę określania wynagrodzenia za służebność przesyłu przedstawia poniższy wzór:

WSP = PSP ∙ Cro ∙ k

Gdzie:

WSP -  roczne wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu w zł,
PSP – powierzchnia służebności przesyłu w ha,
Cro – roczna stawka czynszu dzierżawy za grunt obciążony infrastrukturą w zł/ha,
k – współczynnik uwzględniający procentowy udział właściciela infrastruktury w korzystaniu z obciążonej nieruchomości.

Odszkodowanie za służebność przesyłu – zasada w przypadku braku danych o czynszach dzierżawnych*

W przypadku braku danych o czynszach nieruchomości obciążonych sieciami przesyłowymi wysokość czynszu można określić metodą parametryczną, jako stosunek stawki czynszu dzierżawy gruntów nieobciążonych infrastrukturą przesyłową do wartości rynkowej nieruchomości w stanie przed lokalizacją urządzeń. Jeśli ten przypadek dotyczy Twojej nieruchomości, wówczas należy skorygować uzyskany wynik o wartość ograniczeń związanych z reglamentacją upraw (lub innych ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości).

Cro = Wg ∙ u ∙ (1 - S)

Gdzie:

Wg – wartość jednostkowa gruntu nieobciążonego infrastrukturą przesyłową w zł/ha,
u – współczynnik relacji rocznej stawki czynszu dzierżawy nieobciążonego gruntu (Crn) do wartości rynkowej gruntu nieobciążonego infrastrukturą (Wg),

u = Crn / Wg,

S – współczynnik zmniejszający wartość gruntu z tytułu ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości.

Jeżeli rozliczenie za ustanowienie służebności ma być w formie jednorazowej płatności należy określić sumę stałych strumieni pieniężnych ustalonych w oparciu o kapitalizację prostą. Żywotność infrastruktury przesyłowej określa się na kilkadziesiąt lat. Uwzględniając przyjęte uwarunkowania wysokość wynagrodzenia wyniesie:

WSP = ∑WSPi = WSP / R = (PSP ∙ Wg ∙ u ∙ (1-S) ∙ k) / R

Gdzie:

WSPj – jednorazowe wynagrodzenie z tytułu służebności przesyłu [zł],
R – stopa kapitalizacji.

Między stałym dochodem uzyskiwanym z rocznego czynszu dzierżawnego (Cro) a wartością nieruchomości (Wn) zachodzi ścisły związek:

Wn = Cro/R = (Wg ∙ u ∙ (1-S)) / R

Uwzględniając powyższe formuły wysokość jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu można określić z wzoru:

WSPj = PSP ∙ Wg ∙ k

*Powyższe wzory i komentarze pochodzą z portalu sluzebnosc-przesyłu.pl, specjalizującego się w temacie ustanawiania służebności.