Minimalna wielkość działki budowlanej. Na co zwrócić uwagę i jakie należy zachować odległości od granic?

Ceny nieruchomości w ostatnim czasie poszybowały w górę. W pierwszym kwartale 2023 roku średnia cena za 1 metr kwadratowy działki w Krakowie wynosiła 472 zł. Dlatego pojawił się trend dzielenia większych działek budowlanych na mniejsze, aby następnie sprzedawać je osobno z dużym zyskiem. Jeśli jesteś na etapie zakupu nieruchomości pod budowę domu, uważaj! Nie każda działka będzie odpowiednia pod budowę domu, nawet jeśli jej powierzchnia sugeruje duże możliwości zabudowy. Czy istnieje minimalna wielkość działki budowlanej i minimalna powierzchnia działki? Na co trzeba zwrócić uwagę i jakie należy zachować odległości od jej granic?

Zakup działki to poważna decyzja, a wybór idealnej nieruchomości wiąże się z dużym stresem. To zrozumiałe, bo przecież działkę kupujemy zazwyczaj tylko raz w życiu. Brak doświadczenia i chęć szybkiej realizacji marzeń sprawia, że nie zwracamy uwagi na kilka podstawowych parametrów, które ostatecznie zdecydują, czy Twoja inwestycja będzie w ogóle możliwa do realizacji. 

Zanim kupisz działkę skup się na dokładnej analizie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. To właśnie tam znajdziesz wszystkie informacje dotyczące możliwości zabudowy Twojej działki - wskaźniki intensywności zabudowy, wymagania wysokościowe budynku, proporcje domu w stosunku do działki i inne. Dodatkowo sprawdź, czy szerokość działki budowlanej umożliwia umiejscowienie budynku w minimalnej odległości od jej granic. Pamiętaj, że znaczenie ma nie tylko sam wymiar, ale również kształt nieruchomości, istniejąca zabudowa w sąsiedztwie a także niektóre elementy infrastruktury technicznej, które przebiegają przez działkę. 

Ale po kolei... Sprawdźmy, jakie wytyczne ograniczają lub uniemożliwiają możliwości zabudowy działki i na co należy zwrócić uwagę jeszcze zanim podejmiesz decyzję o zakupie konkretnej nieruchomości. 

Minimalna wielkość działki budowlanej

Standardowa wielkość działki budowlanej na terenie zurbanizowanym wynosi od 500 do 1 000 metrów kwadratowych. Działka o mniejszej powierzchni, np. 300 m kw. istotnie ograniczy możliwości zabudowy. Nie jest to jednak zasada. W większych miastach, gdzie dostępność działek budowlanych jest bardzo mała, lokalne przepisy prawa dopuszczają budowę domu w bardzo bliskiej odległości od sąsiedniego budynku mieszkalnego. Na terenach wiejskich działki budowlane mają zazwyczaj większą powierzchnię - od 1 000 do nawet 3 000 m kw. i więcej. Większe działki znajdziemy na terenach o przeznaczeniu rolnym lub w pobliżu obszarów chronionych. 

Minimalną wielkość działki budowlanej na danym ternie szczegółowo określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub w przypadku braku tego planu na danym terenie, decyzja o warunkach zabudowy (decyzja WZ), na mocy zapisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. 

Plan miejscowy i decyzja WZ określają minimalną wielkość działki

MPZP często precyzyjnie określa minimalną szerokość działki przeznaczonej pod budowę. Zazwyczaj taka szerokość nie może być mniejsza niż 16 metrów. W przypadku, gdy działka jest wąska, możesz skorzystać z przepisów, które umożliwiają odstąpienie od ogólnych warunków dotyczących usytuowania budynków. Taka alternatywa musi być jednak uwzględniona w planie miejscowym (lub decyzji WZ). Przed podjęciem decyzji o zakupie takiej nieruchomości, zastanów się na chłodno, czy taka szerokość wystarczy do realizacji Twoich potrzeb. Ograniczona szerokość działki może istotnie wpłynąć na komfort korzystania z budynku oraz warunki mieszkania w nim. 

Mogłoby się wydawać, że 16 metrów szerokości działki to całkiem sporo. Pamiętaj jednak o minimalnych odległościach od granicy. Przykładowo, jeśli w planie miejscowym wskazano, że dom musi być usytuowany minimum 3 metry od granicy działki, to na budynek pozostaje Ci 10 metrów szerokości. O warunkach usytuowania budynku na działce i minimalnych odległościach od granicy i innych elementów zagospodarowania będziemy mówić w dalszej części artykułu. 

Sprawdź bufor od granicy działki 

Chcesz sprawdzić odległość od granicy działki? Zastanawiasz się, ile miejsca zostało na budowę domu po uwzględnieniu minimalnych odległości od granicy? Skorzystaj z narzędzia "Pokaż bufor" dostępnego w Geoportalu Krajowym Na Mapie i sprawdź zaktualizowane wymiary działki. 

Geoportal Krajowy Na Mapie prezentuje narzędzie, dzięki któremu za darmo sprawdzisz bufor od granicy działki według własnych wytycznych. 

• KROK 1: Przejdź na stronę Na Mapie: https://geoportal-krajowy.pl a następnie przejdź do mapy;
• KROK 2: Wyszukaj działkę, która Cię interesuje za pomocą wyszukiwarki lub zbliż się do widoku mapy i wybierz działkę, klikając w jej pole (Jeśli nie widzisz granic działki, zmień warstwę mapy na “działki”);
• KROK 3: Po lewej stronie otworzy się okno “Informacje o wybranej działce”. Wybierz "Pokaż więcej"
• KROK 4: Przejdź do pola “Bufor” i ustaw dowolny bufor wewnętrzny wpisując np. “3” lub zewnętrzny wpisując “-3”. 

Dowiedz się więcej: 

Pokaż bufor od granicy działki - narzędzie w Geoportalu Na Mapie

Wymagania określające minimalny rozmiar działki w MPZP

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może zawierać wymogi dotyczące układu zabudowy oraz położenia projektowanego budynku na działce, m.in.:

• Wytyczne dotyczące nieprzekraczalnej linii zabudowy,
• Minimalną odległość budynku od ustalonej granicy, zazwyczaj granicy działki lub drogi,
• Współczynnik intensywności zabudowy,
• Maksymalną powierzchnię zabudowy,
• Minimalną powierzchnię biologicznie czynną.

Dodatkowo MPZP może zawierać liczne regulacje dotyczące architektury i konstrukcji, precyzyjnie definiujące, jakie rodzaje budynków można, lub nie można, wznosić na danej działce, m.in.:

• Charakterystyka bryły dachu oraz jego kąt nachylenia,
• Liczba kondygnacji i ewentualne możliwości podpiwniczenia budynku,
• Wysokość budynku - mierzona od poziomu gruntu do szczytu kalenicy lub do okapu,
• Styl architektoniczny budynku,
• Orientację budynku względem stron świata, czasami uwzględniając sąsiednie drogi i ulice,
• Wybór technologii budowy, na przykład murowanej, szkieletowej,
• Minimalną lub maksymalną szerokość elewacji.

Odległość budynku od granicy działki

Odległość budynku od granic działki jest regulowana prawem budowlanym, a dokładnie określa je Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z zapisami rozporządzenia minimalna odległość domu od granicy działki budowlanej wynosi:

• 4 m – w przypadku budynku zwróconego drzwiami lub oknami w stronę granicy (również w przypadku okna dachowego znajdującego się na dachu zwróconym w kierunku granicy),
• 3 m – w przypadku budynku ze ścianą bez okien lub drzwi zwróconych w stronę granicy,
• 1,5 m:
  • Gdy budynek jest zwrócony w stronę granicy ścianą bez okien i drzwi i taką możliwość dopuszcza miejscowy plan zagospodarowania,
  • Jeśli chcemy by w takiej odległości znalazła się ściana z oknem lub drzwiami możemy wówczas wystąpić o zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych,
  • Ta odległość od granicy jest również możliwa w przypadku zabudowy jednorodzinnej oraz zagrodowej na działkach o szerokości do 16 m, o ile w stronę granicy będą zwrócone ściany bez okien i drzwi.

Przepisy prawa budowlanego także regulują minimalne odległości od granicy działki elementów takich jak balkony, tarasy, schody, daszki nad wejściem, okapy, gzymsy, rampy i pochylnie (z wyłączeniem pochylni dla os. niepełnosprawnych) – dla nich odległość minimalna od granicy działki, to również 1,5 m. 

Wyjątkowym przypadkiem, jest sytuacja, gdy na sąsiedniej działce stoi już budynek w granicy działki, wolno nam wtedy wybudować dom na granicy działki pod warunkiem, że będzie przylegał ścianą do już istniejącego budynku.

UWAGA! Kiedy w rozporządzeniu mowa o oknach – oznacza to również drzwi balkonowe.

Wymiary działki i jej kształt

Przed wyborem konkretnego projektu budowlanego warto skonsultować się z architektem, który oceni, jaki rodzaj domu jest odpowiedni dla danej działki. Działki o kształcie kwadratu lub prostokąta są najkorzystniejsze, ponieważ ułatwiają rozmieszczenie budynku. Jeśli działka ma szerokość mniejszą niż 16 metrów, przepisy pozwalają na umieszczenie budynku bliżej granicy. Zwykle można je ustawić tak, aby były równoległe do drogi.

Wąska działka

Podobna sytuacja dotyczy wąskich działek, leżących wzdłuż drogi, gdzie dłuższy bok przylega do drogi. Tutaj wyzwanie stanowi niewielka odległość między frontem a tylną granicą działki. Projekty domów uwzględniające wymiary działek o takich parametrach mają specyficzny układ pomieszczeń, często z głównymi wyjściami na ogród po bokach budynku. Czasami rozwiązaniem jest wyjście na ogród od frontu i maksymalne zbliżenie budynku do tylnej granicy działki. Niestety takie rozwiązania mogą kolidować z poczuciem prywatności mieszkańców, jednak w ramach kompromisu, zyskasz większy i przyjemniejszy ogród.

Działka narożna i na łuku drogi

Ciekawym przypadkiem są także działki narożne lub ulokowane na łuku drogi. Ich problem nie leży w ograniczonej powierzchni a w nieregularnym kształcie. Działki takie ale charakteryzują się nietypowym zwężającym lub rozszerzającym się kształtem. W przypadku nieregularnych działek podstawowym problemem będzie precyzyjne określenie minimalnych odległości od granicy i od drogi. Punktów załamania działki będzie na tyle dużo, że ustalenie parametrów pod budowę będzie wymagało zatrudnienia specjalisty już na etapie wyboru projektu domu. 

Mimo że parametry i wymiary takich działek są rzadko powtarzalne, istnieją uniwersalne rozwiązania, które wykorzystują urok i możliwości charakterystyczne dla tego typu terenów. W przypadku zupełnie nieregularnych działek, na przykład o złamanych kształtach, które nie pasują do tradycyjnych projektów, warto rozważyć stworzenie projektu indywidualnego.

Nieprzekraczalna linia zabudowy 

Dokumenty planistyczne mogą wprowadzać wytyczne dotyczące minimalnej odległości budynku od drogi. Wymienia się tu terminy takie jak:

• Nieprzekraczalna linia zabudowy, czyli to minimalna odległość, jaką budynek musi zachować względem ulicy,
• Obowiązująca linia zabudowy - główna bryła budynku musi się opierać na tej linii - niemożliwe jest cofnięcie się w głąb działki.

W rzeczywistości, standardowe odstępy wynoszące około 5-6 metrów od ulicy zapewniają absolutne minimum przestrzeni, ale nie gwarantują komfortowej przestrzeni manewrowej dla samochodów. Jeśli działka jest duża, warto zwiększyć tę odległość przynajmniej do 8 metrów - zapewni to wygodniejsze korzystanie z podjazdu, co jest szczególnie istotne, jeśli sąsiedzi również będą parkować na tej ulicy.

Odległość od studni, szamba i oczyszczalni ścieków

Równie istotną kwestią w sprawie określenia minimalnej wielkości działki budowlanej jest uzbrojenie terenu. Jedną z podstawowych czynności, którą należy wykonać przed zakupem nieruchomości jest sprawdzenie czy działka posiada dostęp do mediów, a jeśli tak, to do jakich. 

Szczególną uwagę należy zwrócić na dostęp do wody i kanalizacji. Dlaczego? Jeśli nieruchomość nie ma dostępu do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, w ramach doprowadzania wody i odprowadzania ścieków, właściciel musi wykonać własne instalacje - studnię, szambo lub przydomową oczyszczalnie ścieków. Wówczas musi pamiętać o zachowaniu minimalnych odległości od wymienionych urządzeń. Wymagane odległości określa Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Odległość od studni 

Studnia, której przeznaczeniem jest dostarczanie wody zdatnej do spożycia, powinna być zlokalizowana w odległości co najmniej:

• 5 m od granicy działki,
• 7,5 m od osi rowu przydrożnego,
• 15 m od budynków inwentarskich i wszelkiego rodzaju zbiorników do gromadzenia nieczystości,
• 30 m od najbliższego przewodu rozłączającego kanalizacji indywidualnej (jeśli są odprowadzane ścieki oczyszczone biologicznie)
• 70 m od nieutwardzonych wybiegów dla zwierząt hodowlanych oraz najbliższego przewodu rozłączającego kanalizacji indywidualnej (bez urządzeń biologicznego oczyszczania ścieków).

Odległość od szamba i przydomowej oczyszczalni ścieków

Szczelny zbiornik na nieczystości (szambo) do 10 m3 pojemności – odległość pokryw i wylotów wentylacji ze zbiornika:

W zabudowie jednorodzinnej, zagrodowej i rekreacji indywidualnej

• 2 m – od granicy działki sąsiedniej,
• 5 m – od okien i drzwi zewnętrznych do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi
• 15 m – od studni dostarczającej wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi (od osi studni)

Odległości projektowanej oczyszczalni ścieków od granicy działki, okien i drzwi zewnętrznych do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi należy przyjmować jak dla szczelnych zbiorników na nieczystości. Decydując się na budowę przydomowej oczyszczalni ścieków musimy przede wszystkim sprawdzić czy MPZP dla danej miejscowości nie wyklucza takiego rozwiązania.

Zdiagnozuj swoją działkę w OnGeo.pl

Dzięki Raportom o terenie OnGeo.pl zyskasz wiedzę o swojej działce i jej najbliższym otoczeniu. Sprawdzisz m.in. mpzp, klasę gruntu, uzbrojenie terenu, formę ochrony przyrody, zagrożenia i uciążliwości, m.in. zagrożenia powodziowe i osuwiska.

Raport o terenie, to usługa dostępna dla każdego online, umożliwia wykonanie automatycznej diagnozy działki. To kompendium wiedzy o każdej działce w Polsce, przydatne w każdej sytuacji, kiedy chcemy zweryfikować jakie cechy kryje działka. Samo generowanie Raportu o działce trwa zaledwie 5 minut i odbywa się w trybie on-line.