Porady OnGeo

Projekt domu a wymagania miejscowego planu. Jak dostosować gotowy projekt?

Monika Ojczyk
2023-06-15
~5 min
Głosów: 5, średnia ocen: 5
projekt domu a wymagania miejscowego planu

Jeśli planujesz budowę domu na podstawie gotowego projektu, musisz dostosować go do wymagań określonych w planie miejscowym lub w przypadku braku MPZP - do decyzji o warunkach zabudowy. Dostosowaniem, czyli adaptacją projektu do działki i przepisów lokalnych zajmują się uprawnieni architekci lub projektanci. Sprawdź, jak dostosować gotowy projekt do własnej działki. 

  • Dostosowanie projektu domu do działki polega na uwzględnieniu specyficznych cech i ograniczeń działki, takich jak rozmiar, kształt, uwarunkowania przestrzenne, geotechniczne, środowiskowe i prawne.
  • Gotowy projekt domu nie zawsze pasuje do wszystkich parametrów działki, na przykład w przypadku wąskiej działki o nieregularnym kształcie trzeba wybrać projekt o odpowiednich wymiarach.
  • Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzja o warunkach zabudowy, określają ograniczenia dotyczące zabudowy działki.
  • Adaptacja projektu do wymagań MPZP może być kosztowna, dlatego zanim wybierzesz projekt domu, zapoznaj się z przepisami lokalnymi
  • Portal OnGeo.pl zawiera na bieżąco aktualizowaną bazę miejscowych planów. Wygeneruj Raport o terenie i pobierz MPZP dla swojej działki. 
  • Gotowe projekty budowlane są chronione prawami autorskimi, więc wszelkie zmiany w projekcie muszą być dokonywane zgodnie z wytycznymi autora i wymagają pisemnej zgody.

Na czym polega dostosowanie projektu domu do działki?

Dostosowanie projektu domu do działki polega na uwzględnieniu specyficznych cech i ograniczeń działki, których architekt nie wziął pod uwagę podczas opracowania uniwersalnego projektu. Adaptacja obejmuje analizę uwarunkowań przestrzennych, geotechnicznych, środowiskowych i prawnych, które mogą mieć wpływ na proces budowy.

Przede wszystkim musisz pamiętać, że nie każdy gotowy projekt nadaje się pod parametry Twojej działki. Jeśli masz wąską działkę o nieregularnym kształcie, musisz wybrać projekt domu o określonych wymiarach. Przykładowo, na działce o szerokości 14 metrów, nie postawisz domu, którego szerokość wynosi 12 metrów. Dlaczego? Ponieważ zapis rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie mówi wyraźnie, że minimalna odległość domu od granicy działki wynosi 3 metry*. Nawet jeśli działka znajduje się na obszarze objętym MPZP i dokument dopuszcza mniejszą odległość, to wg ww. rozporządzenia i tak nie może być mniejsza niż 1,5 m.

*W przypadku budynku ze ścianą bez okien lub drzwi zwróconych w stronę granicy. Natomiast 4 m w przypadku budynku zwróconego drzwiami lub oknami w stronę granicy.

Adaptacji dokonuje wyłącznie osoba do tego uprawniona - architekt, projektant branżowy lub inna osoba, która ma uprawnienia projektowe i aktualne zaświadczenie o przynależności do Izby Architektów lub Inżynierów Budownictwa.

Projekt domu a wymagania miejscowego planu

Dostosowanie do parametrów i wymiarów działki to nie wszystko. Równie ważne są lokalne przepisy prawa, czyli ograniczenia w zabudowie wynikające z planów miejscowych i, w przypadku braku MPZP, decyzji o warunkach zabudowy.

Działka objęta planem miejscowym

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego są prawem obowiązującym tylko na pewnym obszarze. Sporządza się je zazwyczaj, jeśli na terenie gminy znajduje się obiekt wymagający szczególnej ochrony, np. zabytek lub urządzenie, które stanowi uciążliwość dla mieszkańców, np. turbina wiatrowa. Mimo, że zapisy planu zawierają w znacznej części ograniczenia, ich zapisy różnią się w różnych częściach kraju, a nawet na terenie tej samej gminy. Coś co stanowi ograniczenie w gminie X, niekoniecznie pokryje się z zapisami w MPZP w gminie Y. W związku z tym, ten sam symbol na planie może mieć różne znaczenie i wiązać się z różnymi wymaganiami dotyczącymi zabudowy.

W miejscowych planach określa się parametry nowej zabudowy. Są to m.in.:

  • wysokość budynku,
  • maksymalna powierzchnia całkowita budynków,
  • kubatura budynków,
  • ilość kondygnacji,
  • kąt nachylenia dachu,
  • spad dachu lub rodzaj pokrycia dachowego,
  • kolorystyka elewacji i dachu,
  • linie zabudowy,
  • wskaźniki intensywności zabudowy.

Czasem plany mogą także określać wymagania dotyczące kształtu budynku, na przykład MPZP dopuszcza tylko budynki w kształcie prostokąta. Prawie zawsze podane są również informacje dotyczące minimalnej zachowanej powierzchni biologicznie czynnej i maksymalnej powierzchni zabudowy.

Możesz nabyć gotowy projekt bez wcześniejszej znajomości tych wymagań, jednak powinieneś pamiętać, że dostosowanie projektu do wymagań MPZP może być kosztowne. Dlatego zaleca się, aby jeszcze przed wyborem konkretnego projektu sprawdzić, jakie wymagania dotyczące budowy domów jednorodzinnych stawia miejscowy plan.

Jak sprawdzić MPZP?

Możesz zwrócić się do urzędu gminy lub miasta o wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla konkretnej działki lub działek. Za taki dokument pobierana jest opłata skarbowa, a oczekiwanie na jego wydanie zazwyczaj trwa kilka dni.

Drugą opcją jest samodzielne sprawdzenie w planie, jakie jest przeznaczenie terenu i jakie wymagania dotyczące budynków obowiązują na tym terenie. Samodzielne sprawdzenie MPZP nie jest trudne, szczególnie, że istnieją narzędzia, które pozwolą Ci sprawdzić plan w zaledwie 5 minut.

Sprawdź MPZP dla swojej działki w OnGeo.pl

W pierwszej kolejności wejdź na stronę https://ongeo.pl/raporty i wyszukaj interesującą Cię działkę. Następnie wskaż działkę na mapie i dokonaj wyboru tematów, które chcesz sprawdzić.

Wygeneruj Raport o terenie, w którym znajdziesz informacje, o tym czy na danej działce obowiązuje miejscowy plan czy też nie. Jeżeli MPZP obowiązuje to wskazany zostanie w Raporcie link do pobrania uchwały planu.

Portal OnGeo.pl zawiera na bieżąco aktualizowaną bazę miejscowych planów. Korzystając z usług serwisu OnGeo.pl w bardzo wygodny i intuicyjny sposób znajdziesz informacje o obowiązującym miejscowym planie zlokalizowanym na działce lub terenie, który Cię interesuje. Sprawdzenie miejscowego planu zajmuje zaledwie parę minut.

Informacje o tym jak pobrać dane MPZP z Geoportalu OnGeo.pl prezentujemy w poniższym filmie:

Działka nie objęta planem miejscowym

Działka, która nie znajduje się na terenie objętym miejscowym planem również powinna uwzględniać wymagania przepisów lokalnych. Jednak w tym przypadku przepisy nie określają szczegółowych wytycznych dotyczących np. wyglądu i estetyki domu. Warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę jest otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy.

Składając wniosek o warunki zabudowy należy określić parametry przyszłego domu w formie przedziałów. Oznacza to, że należy podać minimalne i maksymalne wartości parametrów, m.in. wymiary budynku, kubatura, wysokość budynku. Nie ma jednak potrzeby, żeby wybierać gotowy projekt jeszcze przed złożeniem wniosku.

Pamiętaj jednak, że nowa zabudowa musi być powiązana z tą już istniejącą. Oznacza to, że jeżeli na sąsiednich działkach znajdują się wyłącznie budynki parterowe, raczej nie wybudujesz domu 3 piętrowego.

Pamiętaj o prawach autorskich!

Ważne jest mieć na uwadze, że każdy gotowy projekt budowlany objęty jest ochroną praw autorskich. Oznacza to, że architekt, który wprowadza niezbędne poprawki, musi kierować się adnotacją dołączoną do projektu. To ona określa możliwe korekty. Jeśli wprowadzenie zmian wymaga modyfikacji nieuwzględnionych w wykazie zmian, konieczny jest kontakt z autorem projektu budowlanego i uzyskanie jego pisemnej zgody.

Ile kosztuje gotowy projekt budowlany?

Cena standardowego projektu domu jednorodzinnego wynosi zazwyczaj około 2 000 złotych. Jednak adaptacja takiego projektu może wiązać się z dodatkowymi kosztami, które mogą sięgnąć kilku tysięcy złotych. Koszty adaptacji zależą od lokalnych cen usług oraz zakresu zmian, które trzeba wprowadzić. Projekt zagospodarowania terenu może kosztować od kilkuset do kilku tysięcy złotych, a cena zależy od stopnia skomplikowania projektu.

Natomiast indywidualny projekt, który jest wykonany na zamówienie zgodnie z wytycznymi inwestora przez konkretną firmę projektową, ma zwykle koszt od kilkunastu tysięcy do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Jeśli gotowy projekt nie wymaga żadnych zmian, na pewno będzie tańszy niż projekt indywidualny. W przypadku konieczności wprowadzenia zmian, ostateczna cena projektu gotowego może być porównywalna z projektem indywidualnym.

Avatar: Monika Ojczyk
Monika Ojczyk

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.