Kto wydaje pozwolenie na podniesienie terenu działki – poznaj przepisy

Nie każda działka posiada idealne ukształtowanie terenu. W trakcie prac przygotowawczych może na przykład okazać się, że działka znajduje się na terenie podmokłym lub zagrożonym stagnacją wody. Sposobem na poradzenie sobie z tą wadą nieruchomości jest podniesienie poziomu działki poprzez nadsypywanie gruntu. Kiedy należy podnieść teren działki? Czy można samodzielnie podnieść grunt? Czy pozwolenie na podniesienie terenu działki jest zawsze konieczne?  Odpowiedzi na te i inne pytania w tym zakresie znajdziesz w niniejszym artykule.

Na jakich działkach wykonuje sie podniesienie terenu działki budowlanej

Podniesienie terenu wykonuje się na działkach budowlanych, które z różnych powodów wymagają zmiany poziomu gruntu. Oto kilka najczęstszych sytuacji, w których stosuje się metody podniesienia terenu działki:

1. Działki budowlane na terenach zalewowych: Podniesienie terenu może być konieczne, aby zabezpieczyć działkę przed zalaniem i podtopieniami. Dotyczy to szczególnie terenów położonych blisko rzek, jezior lub w obszarach o wysokim poziomie wód gruntowych.
2. Działki budowlane o niskim poziomie gruntu względem drogi: Jeśli działka znajduje się znacznie niżej niż poziom drogi, podniesienie terenu jest potrzebne, aby umożliwić odpowiedni dojazd i zapobiec zalewaniu działki wodą z drogi.
3. Działki budowlane o nierównym ukształtowaniu terenu: Na działkach o znacznych spadkach terenu, nierównościach lub dużych różnicach wysokości wykonuje się podniesienie, aby wyrównać poziom gruntu, co ułatwia budowę i zagospodarowanie terenu.
4. Działki budowlane o słabym gruncie: Na terenach o niskiej nośności gruntu lub o słabej jakości gleby (np. tereny bagienne, torfowe), podniesienie terenu może poprawić stabilność podłoża przed budową.
5. Działki budowlane pod budowę dużych obiektów: W przypadku inwestycji takich jak centra handlowe, hale produkcyjne czy osiedla mieszkaniowe, podniesienie terenu może być konieczne, aby przygotować działkę pod dużą powierzchnię zabudowy.

Podniesienie terenu wymaga odpowiednich zezwoleń, ponieważ może wpływać na warunki wodne i gruntów sąsiednich. Przed przystąpieniem do takich prac należy uzyskać pozwolenie od odpowiednich urzędów oraz przeprowadzić analizę wpływu planowanych działań na środowisko. Warto również sprawdzić, ile kosztuje podniesienie terenu działki, ponieważ koszt ten zależy od metody użytej do podniesienia gruntu oraz lokalnych warunków geologicznych. Prace takie mogą obejmować na przykład nasypywanie ziemi, użycie geosyntetyków lub wzmocnienie gruntu za pomocą pali.

Budowa domu, a podwyższenie terenu działki budowlanej

W części opisowej projektu zagospodarowania działki powinna określać ukształtowanie terenu. Zapis ten wynika z Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. 2020 poz. 1609).

Oznacza to, że projekt powstającej nieruchomości zawiera informację o poziomie terenu działki budowlanej. Na tej podstawie można jasno stwierdzić, czy budowa danej nieruchomości będzie wymagała podniesienia terenu.

Każda budowa domu powinna odbywać się zgodnie z pozwoleniem i zatwierdzonym projektem budowlanym. Prace związane ze zmianami w ukształtowaniu terenu nie mogą wpływać negatywnie na sąsiednie nieruchomości. Jeżeli w dokumentacji projektowej nie ma zapisu o konieczności nadsypania gruntu, takiej czynności nie należy wykonywać bez uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Samowolne podwyższenie terenu lub podwyższenie terenu ponad to, co określone jest w dokumentacji projektowej, jest samowolą budowlaną, czyli bezprawnym dokonaniem istotnych odstępstw od projektu budowlanego. Zgodnie z art. 36a ustawy z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane (Dz.U. 1994, Nr 89, poz. 414):

Analiza objętości ziemi pozwoli oszacować, ile ziemi musisz nawieźć lub usunąć,
aby wyrównać teren 

Dzięki badaniu objętości ziemi dowiesz się, jaką kubaturę ziemi należy dowieźć na działkę, aby wyrównać teren lub ile ziemi należy usunąć, aby wyrównać teren działki. Informacja ta przyda się do oszacowania kosztów związanych z niwelacją terenu np. pod budowę domu. 

Analizę objętości ziemi znajdziesz w Raporcie o działce OnGeo.pl.

ANALIZA OBJĘTOŚCI ZIEMI - POBIERZ PRZYKŁADOWY RAPORT O TERENIE

W Raportach o terenie znajdziesz: 

• Mapę wysokościową, która przedstawia rzeźbę terenu na badanej działce, uwzględniając średnią wysokość nad poziomem morza oraz obszary o wyższych i niższych wysokościach w stosunku do wyznaczonej średniej. Na mapie wysokościowej oznaczamy również najwyższy, najniższy i średni punkt wysokościowy oraz dodatkowo dwa wysokościowe punkty pośrednie;
• Tabelę wysokości, dostarczającą informacji na temat objętości ziemi dla różnych poziomów wysokości. Dla każdego poziomu podajemy:
  • wysokość,
  • wysokość względną,
  • kubaturę do wyrównania terenu,
  • kubaturę ziemi nad poziomem.

Czym jest odstępstwo istotne, a nieistotne?

O tym, czy odstępstwo w tym zakresie ma charakter istotny, czy też nie, decyduje projektant. Wykrycie nieprawidłowości w zakresie podniesienia terenu działki może wiązać się w decyzją o wstrzymanie prac budowlanych. W takim przypadku prawdopodobnie dostaniesz zalecenie, aby zalegalizować zmiany w projekcie budowlanym.

Jeśli nadzór budowlany dopatrzy się naruszenia przepisów techniczno-budowlanych, które mogą powodować naruszenie naturalnego spływu wód opadowych w kierunku sąsiednich nieruchomości, zaleci przywrócenie gruntu do poprzedniego poziomu, co może wiązać się z koniecznością rozbiórki części elementów obiektu budowlanego lub zaleci wykonanie odwodnienia. 

Przepis ten wynika z Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny podlegać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2022, poz.v1225):

Za istotne odstępstwo od projektu budowlanego uważane jest tworzenie wałów, nasypów oraz prowadzenie wykopów niezwiązanych z budową.

Kto wydaje pozwolenie na podniesienie terenu działki?

Pozwolenie na podniesienie terenu działki jest realizowane w ramach zamiennego projektu budowlanego. Wniosek o podniesienie terenu działki składa się do odpowiedniego organu nadzorującego.

Zamienny projekt budowlany powinien uwzględniać zmiany wynikające z dotychczas wykonanych prac budowlanych. Organ nadzoru budowlanego może zatwierdzić projekt zamienny w postępowaniu naprawczym gdy uzna, że jest on zgodny z parametrami ustalonymi w decyzji o warunkach zabudowy.

W jakich przypadkach należy podnieść teren działki budowlanej?

Czynnikami decydującymi o możliwościach inwestycyjnych działki budowlanej jest:

• Ukształtowanie terenu;
• Poziom wód gruntowych.

Dokładne zbadanie wymienionych czynników na etapie zakupu działki może uchronić inwestora przed kupnem problematycznej działki, która wygeneruje większe koszty adaptacyjne. O ile działka budowlana o dużym kącie nachylenia może mieć swoje plusy (możliwość wkomponowania garażu, piwnicy, czy tarasu), o tyle wysoki poziom wód gruntowych może generować wyłącznie problemy. Działki, których poziom wód gruntowych jest wysoki, mogą okazać się znacznie tańsze, jednak koszt budowy na takim terenie drastycznie rośnie w porównaniu do działek suchych. Ostatecznie powoduje to, że zaoszczędzone pieniądze za zakup działki, zostaną tak czy inaczej przeznaczone na eliminowanie wad.

Podsumowując, działka budowlana będzie wymagała podniesienia terenu w przypadku, gdy położona jest na terenie pochyłym, zalewowym, podmokłym.

Jak sprawdzić ukształtowanie terenu, teren zalewowy i podmokły?

Te informacje o działce, jak i wiele innych sprawdzisz w Raportach o Terenie OnGeo.pl. Możesz zdiagnozować dowolną działkę na obszarze całego kraju nie wychodząc z domu. Wszystkie niezbędne informacje dostaniesz w zaledwie 5 minut. Każda cecha terenowa opisana jest za pomocą czytelnej mapy, do której załączono legendę oraz szczegółowe dane w formie tabelarycznej.

Nie musisz martwić się, że wtopisz swoje oszczędności w działkę, która posiada wady i uciążliwości.

 Zweryfikujesz, czy na działce będzie możliwość budowy domu, bez konieczności robienia nasypów lub odwadniania terenu.

Jak wygląda podniesienie terenu działki

Podniesienie terenu działki polega na zwiększeniu poziomu gruntu poprzez dodanie odpowiedniej warstwy materiału, najczęściej ziemi lub piasku. Proces ten rozpoczyna się od przygotowania podłoża, które musi być oczyszczone z roślinności, kamieni i innych przeszkód. Następnie, na wyrównaną powierzchnię nanosi się materiał, który sukcesywnie rozkłada się na wybranym obszarze, aż do osiągnięcia pożądanej wysokości. Każda warstwa jest odpowiednio zagęszczana, aby zapewnić stabilność gruntu i uniknąć osiadania w przyszłości. W przypadku dużych różnic poziomów terenu lub słabego gruntu, mogą być stosowane dodatkowe techniki wzmacniające, takie jak geowłókniny, geosiatki lub pale fundamentowe. Całość prac kończy się wyrównaniem i zagęszczeniem terenu, co przygotowuje działkę do dalszych inwestycji budowlanych.

Co zrobić, gdy sąsiad podniesie grunt i zalewa Twoją działkę?

Podniesienie terenu działki może negatywnie wpłynąć na pobliskie nieruchomości. Pierwszym krokiem jaki należy wykonać jest rozmowa z sąsiadem. Warto poinformować go o zaistniałym problemie, ponieważ być może sam nie zdaje sobie z niego sprawy.

W przypadku, gdy sąsiedni dom jest w trakcie budowy, możesz sprawdzić w starostwie, czy podniesienie gruntu jest przewidziane w projekcie budowlanym. Pamiętaj, że jako właściciel gruntu znajdującego się w obszarze oddziaływania inwestycji, przysługuje Ci statut strony w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę z prawem wglądu do akt, w tym wglądu do projektu budowlanego. Jeśli okaże się, że sąsiad działa niezgodnie z prawem budowlanym, masz prawo powiadomić nadzór budowlany.

W przypadku gdy sąsiad mimo Twojej interwencji nie będzie zainteresowany polubownym rozwiązaniem sprawy, możesz złożyć wniosek o nakazanie sąsiadowi przywrócenia stosunków wodnych na gruncie lub wykonania odpowiednich urządzeń zapobiegających podtapianiu (budowa oczka wodnego, studzienki). Wniosek należy złożyć do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Poniżej przedstawiamy poprawnie wypełniony wniosek o nakazanie przywrócenia stosunków wodnych na gruncie.

W przypadku gdy woda z terenu sąsiada powoduje zniszczenia, możesz złożyć wniosek do marszałka województwa o ustalenie odszkodowania.