Podział działki pod sprzedaż

Zastanawiasz się, jak więcej zyskać na sprzedaży działki budowlanej? Rozważ podział działki pod sprzedaż. Dowiedz się, kiedy możesz podzielić nieruchomość, a także ile wyniesie koszt procedury. 

Podział działki to proces, w którym większa nieruchomość jest dzielona na mniejsze części. Podziałem zajmują się geodeci. Przed przystąpieniem do podziału nieruchomości gruntowej istotne będzie uzyskanie stosownych pozwoleń i spełnienie wymagań prawnych i przepisów prawa miejscowego. Procedura podziałowa zależy również od przeznaczenia działki, czyli od tego czy mamy do czynienia z działką rolną czy budowlaną.

Czym jest podział działki pod sprzedaż

Podział działki pod sprzedaż to proces prawny i administracyjny, który polega na wydzieleniu z jednej większej nieruchomości gruntowej mniejszych działek, które można następnie sprzedać jako odrębne jednostki. Jest to często stosowane w sytuacjach, gdy właściciel chce sprzedać część swojej nieruchomości lub przygotować grunt pod inwestycje, np. budowę domów jednorodzinnych czy osiedli.

Jak to działa? 

Cały proces wymaga przejścia przez kilka etapów:

1. Sprawdzenie planu miejscowego lub warunków zabudowy 

Najpierw musisz sprawdzić, czy w danej gminie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Jeśli taki plan istnieje, określa on minimalne wymiary nowo wydzielanych działek oraz ich przeznaczenie (np. czy działki mogą być przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, rolną czy przemysłową).

W przypadku braku zatwierdzonego mpzp należy sprawdzić plan ogólny gminy*, aby dowiedzieć się, czy i na jakich zasadach możliwy jest podział.

*zgodnie z uchwaloną w lipcu 2023 roku nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, każda gmina ma obowiązek do stycznia 2026 roku uchwalić własny plan ogólny gminy. Plan ogólny zyska rangę aktu miejscowego i zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Dokument zawiera informacje na temat przeznaczenia gruntu, dzięki czemu łatwiej sprawdzisz aktualny status działki.

Sprawdź MPZP i przeznaczenie działki w OnGeo.pl

W Raporcie o ternie OnGeo.pl sprawdzisz, czy Twoja działka znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. 

Dla obszarów z dostępnymi danymi MPZP otrzymasz pełną nazwę i numer uchwały oraz zaznaczone na mapie granice obowiązujących planów. Jeśli analizowany teren jest objęty miejscowym planem, dla wybranych obszarów można uzyskać informacje o przeznaczeniu i zasadach zagospodarowania terenów wyznaczonych w planie (granice, powierzchnia i udział procentowy dla każdego terenu). Raport pobierzesz samodzielnie dla dowolnej działki w Polsce w zaledwie 5 minut.

2. Zatrudnienie geodety

Geodeta wykonuje pomiary terenu i przygotowuje projekt podziału działki, który należy sporządzić na mapie zasadniczej. W projekcie muszą być jasno określone granice nowych działek. Dodatkowo geodeta sporządza mapę podziałową. Geodeta ma za zadanie dostosować podział do obowiązujących przepisów, zwłaszcza do MPZP. 

3. Złożenie wniosku o podział nieruchomości

 Analiza projektu wstępnego podziału przez władze i ustalenie zgodności z przepisami lokalnymi i wydanie decyzji.

4. Opracowanie mapy do celów projektowych

Geodeta składa wniosek o wykonanie prac geodezyjnych.

5. Badanie księgi wieczystej i ewidencji gruntów

Chodzi o sprawdzenie zgodności danych w tych dokumentach. Dowiedz się, skąd biorą się błędy w dokumentacji: Powierzchnia działki z EGiB niezgodna z powierzchnią pomierzoną w terenie;

6. Powiadomienie właścicieli sąsiednich działek
Uwaga! Jeśli podział nieruchomości polega na wydzieleniu działki o powierzchni mniejszej niż 33% powierzchni pierwotnej nieruchomości, geodeta powiadamia tylko właściciela podlegającej podziałowi nieruchomości oraz właścicieli nieruchomości sąsiadujących z granicami tej nieruchomości. W innym przypadku geodeta musi zawiadomić wszystkich sąsiadów.

7. Sporządzenie protokołu z ustalenia granic

8. Złożenie wniosku do gminy 

Następnie składasz wniosek o zatwierdzenie podziału do odpowiedniego urzędu gminy lub miasta. Do wniosku dołącza się:

• projekt podziału wykonany przez geodetę,
• odpis z księgi wieczystej,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
• inne dokumenty wymagane przez dany urząd.

Urząd sprawdza zgodność projektu podziału z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy.

9. Decyzja administracyjna

Jeśli projekt podziału jest zgodny z przepisami, gmina wydaje decyzję zatwierdzającą podział działki. Od tego momentu nowe działki istnieją formalnie i mogą zostać wpisane do ewidencji gruntów. Należy wyznaczyć i utrwalić punkty graniczne w terenie.

10. Założenie nowych ksiąg wieczystych

Po zatwierdzeniu podziału należy wystąpić do sądu wieczystoksięgowego o założenie oddzielnych ksiąg wieczystych dla każdej nowo wydzielonej działki. Dopiero wtedy możliwa jest sprzedaż.

Dokładny opis procedury znajdziesz we wpisie: Podział działki budowlanej - opis procedury

Podział działki - kiedy możesz podzielić działkę?

Najczęstszymi powodami, dla których decydujemy się na podział działki jest albo chęć rozdzielenia majątku i przepisanie go na bliskich, np. na dzieci, albo sprzedaż. Faktem jest, że posiadając większą działkę warto rozważyć jej podział, co spowoduje ona zwiększenie jej wartości.

Regulacje dotyczące podziału działek znajdują się w Kodeksie cywilnym, ustawie o gospodarce nieruchomościami i ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Podział gruntu powinien być zaplanowany, ponieważ po pierwsze, nie każdą działkę da się łatwo podzielić ze względu na jej parametry geometryczne, a po drugie, należy zadbać o to, aby działka po podziale wciąż spełniała funkcję, jaką dla niej zaplanowaliśmy.

Proces podziału nieruchomości nie zawsze przyjmuje taki sam schemat. Jak już wspomniałam wszystko zależy od statusu działki. Podstawowym parametrem na jaki zwracamy uwagę przy podziale jest jej powierzchnia i oczywiście położenie na terenie objętym mpzp. W planie zagospodarowania może znaleźć się zapis mówiący o minimalnej powierzchni działek po podziale. Jeśli działka nie spełni tych wymagać, każdy urząd wyda decyzję odmowną. Dla działki rolnej mamy jeszcze dodatkowe wymagana, wynikające bezpośrednio z ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Omówmy sobie zatem, jak wygląda proces podziału nieruchomości rolnej i budowlanej pod sprzedaż.

Podział działki budowlanej

Podziału działki budowlanej może dokonać właściciel lub użytkownik wieczysty, czyli osoba posiadająca uzasadniony interes prawny w procesie podziału. Wniosek o podział gruntu należy złożyć do urzędu gminy lub miasta. W przypadku chęci podziału działki będącej przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, konieczne jest uzyskanie pełnej zgody wszystkich współwłaścicieli gruntu.

W przepisach prawa budowlanego nie ma informacji wprost, ile powinna wynosić minimalna powierzchnia działki budowlanego, co nie oznacza wcale, że każdą działkę można dowolnie dzielić. Aby postawić dom lub inny obiekt budowlany należy spełnić wymagania określone w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jednym z nich jest odległość budynku od granic działki budowlanej oraz usytuowanie budynku poza zasięgiem zagrożeń i uciążliwości, np. od linii wysokiego napięcia oraz stref ochronnych.

Sprawdź bufor od granicy działki 

Chcesz sprawdzić odległość od granicy działki? Zastanawiasz się, ile miejsca zostało na budowę domu po uwzględnieniu minimalnych odległości od granicy? Skorzystaj z narzędzia "Pokaż bufor" dostępnego w Geoportalu Krajowym Na Mapie i sprawdź zaktualizowane wymiary działki. 

Geoportal Krajowy Na Mapie prezentuje narzędzie, dzięki któremu za darmo sprawdzisz bufor od granicy działki według własnych wytycznych. 

• KROK 1: Przejdź na stronę Na Mapie: https://geoportal-krajowy.pl a następnie przejdź do mapy;
• KROK 2: Wyszukaj działkę, która Cię interesuje za pomocą wyszukiwarki lub zbliż się do widoku mapy i wybierz działkę, klikając w jej pole (Jeśli nie widzisz granic działki, zmień warstwę mapy na “działki”);
• KROK 3: Po lewej stronie otworzy się okno “Informacje o wybranej działce”. Wybierz "Pokaż więcej"
• KROK 4: Przejdź do pola “Bufor” i ustaw dowolny bufor wewnętrzny wpisując np. “3” lub zewnętrzny wpisując “-3”. 

Dowiedz się więcej: 

Pokaż bufor od granicy działki - narzędzie w Geoportalu Na Mapie

Aby zapewnić minimalne wymagania odległościowe dla działki na które ma stanąć dom jednorodzinny, nie należy wydzielać działek mniejszych niż 300 metrów kwadratowych. Zakładamy tutaj, że działka ma regularny kształt, który zapewnia usytuowanie budynku na działce. Oczywiście znów odsyłamy do lektury planu miejscowego lub planu ogólnego gminy, gdzie być może ustanowiono precyzyjnie minimalna powierzchnię oraz wymiary działki budowlanej.

Podział działki rolnej

Z przepisów Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wynika, że działka rolna nie może być mniejsza niż 0,3 ha. Od tej zasady występują jednak wyjątki.

Podział działki rolnej, który skutkuje wydzieleniem fragmentu gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,30 ha, jest akceptowalny pod warunkiem, że wydzielony obszar zostanie przeznaczony na powiększenie przyległej nieruchomości lub zostanie dokonana regulacja granic między sąsiadującymi posiadłościami.

W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości ustala się termin na przeniesienie praw do oddzielonych działek, który nie przekracza 6 miesięcy od daty, kiedy decyzja ta staje się ostateczna. Zasada ta nie ma zastosowania w przypadku podziałów nieruchomości, o których mówi art. 95 ww. ustawy, obejmując między innymi sytuacje:

• Zniesienia współwłasności nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami;
• Wydzielenia działki budowlanej, jeśli budynek został wzniesiony na tej działce przez posiadacza w dobrej wierze;
• Wydzielenia działki budowlanej koniecznej do korzystania z budynku mieszkalnego;
• Wdrażania przepisów dotyczących przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkalne w prawo własności tych gruntów.

W przypadku, gdy wydzielenie działki wykorzystywanej na cele rolnicze lub leśne, o powierzchni mniejszej niż 0,30 ha, ma na celu utworzenie wewnętrznej drogi, zapewniającej obsługę komunikacyjną dla pozostałych działek, nie jest wymagane zbywanie tej działki w celu powiększenia przyległej nieruchomości.

Podziału działki rolnej można dokonać w dwóch trybach - administracyjnym i geodezyjnym. Wydzielając działkę mniejszą niż 0,30 ha, musisz skorzystać z trybu administracyjnego. Jeśli działka jest większa, nie trzeba starać się o decyzje administracyjną, więc całą procedurą podziałową zajmuje się wyłącznie geodeta.

Etapy podziału działki rolnej

Przeprowadzenie podziału nieruchomości rolnej można podzielić na kilka etapów:

1. Wniosek o podział działki rolnej wraz z warunkami zabudowy i innymi potrzebnymi dokumentami;
2. Wydanie postanowienia o zgodności dokumentacji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i innymi dokumentami planistycznymi;
3. Opracowanie dokumentacji podziału działki rolnej o minimalnej powierzchni. Czynności te wykonuje geodeta;
4. Przekazanie do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej operatu geodezyjnego;
5. Sprawdzenie poprawności wykonanego podziału oraz uwierzytelnienie dokumentów;
6. Wydanie decyzji administracyjnej, która zatwierdza podział działki i przekazanie jej do właściciela nieruchomości oraz starostwa powiatowego;
7. Wykonanie wpisu do księgi wieczystej.

Dokładny opis procedury znajdziesz we wpisie: Podział działki rolnej

Ile kosztuje podział działki pod sprzedaż?

Koszt podziału działki pod sprzedaż zależy od jej wielkości, rodzaju inwestycji, jaka ma być na niej realizowana, a także od lokalizacji działki.

W przypadku podziału działki pod budowę domu jednorodzinnego, koszt może wynosić 3-6 tys. zł. Opłata geodety za wykonanie pomiarów geodezyjnych i sporządzenie projektu podziału wynosi około 2-4 tys. zł. Dodatkowo, należy uiścić opłaty urzędowe. Dokładny koszt podziału działki można ustalić w geodecie, który będzie wykonywał podział.

Ważne rzeczy, o których musisz pamiętać:

1. Minimalna powierzchnia działki – ustalana jest w MPZP lub przez gminę. Jeśli chcesz podzielić działkę, musisz przestrzegać tych wymogów.
2. Koszty – podział działki wiąże się z opłatami za usługi geodety, wnioski, założenie nowych ksiąg wieczystych itp.
3. Drogi dojazdowe – każda nowa działka musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. Często konieczne jest wydzielenie drogi wewnętrznej.