Porady OnGeo

Kupno gruntów - jakie są prawne ograniczenia zakupu ziemi

Monika Byś
2023-06-13
~6 min
Post zaktualizowany: 2024-05-07
Głosów: 15, średnia ocen: 5
ograniczenia zakupu ziemi

W Polsce brakuje ziemi pod budownictwo mieszkaniowe. Specjaliści zajmujący się rynkiem nieruchomości prognozują, że ceny mieszkań w ciągu roku wzrosną nawet o 5 proc. Dlatego w 2023 roku deweloperzy zaczęli masowo apelować o uwolnienie gruntów rolnych, szczególnie tych zlokalizowanych w miastach i na ich obrzeżach. Niestety to nie jest takie proste! Zakup gruntów rolnych może podlegać różnym prawom i ograniczeniom. Dzisiaj zastanowimy się, jakie są prawne ograniczenia zakupu ziemi rolnej. 

  • Od 26 czerwca 2019 roku zmieniły się zasady obrotu ziemią rolną. Do 1 ha ziemi można teraz kupić bez zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Wcześniej limit wynosił 0,3 ha.
  • Obostrzenia mają na celu zapobieganie spekulacji ziemią rolą. Ceny nieruchomości rolnych wciąż rosną.
  • Osoby nieprowadzące działalności rolniczej mogą nabywać działki rolnicze o powierzchni do 1 ha na terenach miejskich i wiejskich bez ograniczeń.
  • Zakup działki rolniej powyżej 1 ha przez osobę nieprowadzącą działalności rolniczej wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR.
  • Rolnicy indywidualni mają limit 300 ha na nabywanie nieruchomości rolnych. Powiększenie gospodarstwa rodzi ograniczenia z prawem pierwokupu.
  • Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) decyduje o przeznaczeniu działki na cele rolne. Możesz go sprawdzić w OnGeo.pl

Ograniczenia zakupu ziemi

Od 26 czerwca 2019 roku zmieniły się zasady obrotu ziemią rolną. Po tej dacie każdy, zarówno na wsi, jak i w mieście, będzie mógł kupić do 1 ha ziemi bez zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Wcześniej ograniczeniem był zakup 0,3 ha ziemi. Zakup działki rolnej powyżej 1 ha, przez osobę nie będącą rolnikiem indywidualnym lub osobą niespokrewnioną ze zbywcą, wymaga już zgody Dyrektora KOWR.

Obostrzenia, o których mowa, mają na celu zapobieganie obrotem ziemi rolnej w celach spekulacyjnych, czyli przez osoby, którym zależy wyłącznie na czerpaniu zysków ze sprzedaży gruntów. Jest to szczególnie istotne, ponieważ na przestrzeni ostatnich 20 lat, ceny nieruchomości wciąż rosną.

Według najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego 1 hektar ziemi rolnej kosztuje w skali kraju już średnio 61 362 złotych. Dla porównania, średnia cena gruntu ornego na koniec I półrocza 2022 r. w Polsce wyniosła 59 358 zł.

Więcej na ten temat:

Zakup ziemi do 0,3 ha

Według obowiązujących przepisów, każdy może nabyć nieruchomość rolną o powierzchni mniejszej niż 0,3 hektara, bez konieczności prowadzenia działalności rolniczej. Istnieje także brak okresowego zakazu sprzedaży dla nabywcy.

Oznacza to, że zarówno rolnicy indywidualni, firmy produkujące pasze, deweloperzy, jak i przyszli hodowcy mają możliwość zakupu ziemi rolnej do 0,3 ha. Co istotne, ustawa nie narzuca również określonego przeznaczenia dla nieruchomości po jej nabyciu.

Kupno gruntów o powierzchni 0,3 do 1 ha

Osoby, które nie prowadzą działalności rolniczej, mają możliwość nabywania działek rolnych o powierzchni do 1 hektara na terenach miejskich i wiejskich bez ograniczenia. Jak już wspomniałam, przed wprowadzeniem zmian w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego z 2019 r., ograniczenie dotyczące powierzchni działek rolnych w obrocie ziemią dla osób fizycznych wynosiło 0,3 hektara.

Ponadto w tym przedziale powierzchni nie ma ograniczeń co do liczby kupowanych działek rolnych na terenie miast. Natomiast na obszarach wiejskich możliwe jest nabywanie jedynie jednej działki na cele nierolne.

Rząd chce poluzować przepisy ograniczające obrót ziemią rolną

Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi chce wprowadzić większą elastyczność w obrocie prywatnymi gruntami rolnymi oraz usprawnić gospodarowanie gruntami Skarbu Państwa, zarządzanymi przez KOWR. Najważniejsze proponowane zmiany dotyczą: 

  • Resort rolnictwa planuje wyłączyć stosowanie przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w stosunku do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha;
  • Przepisy ograniczające obrót ziemią rolną mają likwidować limity co do zbywania ziemi rolnej nabytej w postępowaniu egzekucyjnym i układowym.
  • Obowiązek prowadzenia gospodarstwa na nabytej nieruchomości od pierwszego dnia nie będzie mieć zastosowania do gruntów objętych w chwili nabycia umowami dzierżawy, które zostały zawarte przed 30 kwietnia 2016 roku;
  • Nowelizacja zakłada uchylenie par. 3 w art. 172 kodeksu cywilnego. Dzięki temu mają zniknąć wątpliwości w odniesieniu do osób, które mogą nabyć nieruchomość rolną w wyniku zasiedzenia. Nowe przepisy będą też rozszerzać katalog osób bliskich o ojczyma i macochę.

Kupno gruntów o powierzchni powyżej 1 ha

Jeśli powierzchnia nabytych działek rolnych na obszarach wiejskich przekroczy 1 hektar, konieczne będzie prowadzenie działalności rolniczej, a zbycie tych działek nie będzie możliwe przez okres 5 lat.

Zakup działki rolnej o powierzchni przekraczającej 1 ha możliwy jest wyłączenie dla rolników indywidualnych. Za taką osobę uważa się osobę, która:

  • od 5 lat zamieszkuje gminę, w której znajduje się nieruchomość rolna,
  • prowadzi osobiście gospodarstwo rolne,
  • posiada odpowiednie kwalifikacje rolnicze.

Od tej zasady występują jednak wyjątki. Wyjątkiem będzie sytuacja, gdy jesteś osobą bliską dla sprzedającego. Takimi osobami są: rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbowie.

W przypadku każdego innego zakupu działki rolnej o powierzchni powyżej 1 hektara przez osobę nieprowadzącą działalności rolniczej, konieczna jest zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, wydana w formie decyzji administracyjnej.

Ograniczenia zakupu ziemi dotyczą również rolników

Rolnicy indywidualni również mają pewne ograniczenia dotyczące zakupu nieruchomości rolnych. Całkowita powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnych, włącznie z już posiadanych gruntów rolnych w gospodarstwie, nie może przekroczyć 300 hektarów użytków rolnych.

W przypadku zakupu większej ilości gruntu, które w ostatecznych rozrachunku wyniesie powyżej 300 ha, może prawo pierwokupu. Prawo to daje pierwszeństwo Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa w wykupie ziemi przeznaczonej do sprzedaży, chyba że nabywana nieruchomość służy do powiększenia posiadanej rodziny gospodarczej i znajduje się w tej samej gminie, w której mieszka nabywca, lub w sąsiedniej (graniczącej) gminie.

Zakup ziemi rolnej w innej gminie

Powyższe ograniczenia w obrocie ziemią rolną dotyczą gruntów znajdujących się w tej samej gminie, w której zameldowany jest przyszły nabywca. Czy przepisy ograniczają w jakimś stopniu zakup gruntów w innych gminach?

Okazuje się, że przepisy określają, że istnieje możliwość pierwokupu gruntów w innej gminie. Warunkiem jest jednak, że wcześniej musi on zostać wydzierżawiony przyszłemu właścicielowi. Aby dzierżawca nieruchomości rolnej, którą chce sprzedać właściciel, mógł ją wykupić jako pierwszy, muszą być spełnione pewne warunki:

  1. Przyszły właściciel musi dzierżawić sprzedawaną nieruchomość przez okres trzech lat, a umowa dzierżawy musi być poręczona urzędowo;
  2. Nabycie gruntów rolnych powiększa gospodarstwo rodzinne dzierżawcy;
  3. Nabywana nieruchomość znajduje się w gminie, w której mieszka nabywca lub w gminie sąsiadującej z jego własną gminą;
  4. Zakup gruntu nie spowoduje przekroczenia powierzchni 300 hektarów gospodarstwa rolnego.

Jeżeli powyższe warunki nie zostaną jednocześnie spełnione, rolnik nie posiada prawa pierwokupu takiej ziemi rolnej.

Jak sprawdzić czy działka jest rolna?

O przeznaczeniu działki na cele rolne decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). 

Niestety według najnowszych statystyk z 2022 roku, jedynie 33 proc. powierzchni kraju objęte jest planami miejscowymi, a znaczna część z nich obejmuje tereny miejskie. Dla obszarów rolnych i leśnych bardzo często ze względu na koszty nie sporządza się miejscowych planów. W takim wypadku o tym czy grunt jest rolny, czy też nie decydują zapisy w ewidencji gruntów i budynków.

Zanim zdecydujesz się na kupno działki rolnej, sprawdź czy dla tego obszaru jest sporządzony MPZP. Możesz to zrobić w OnGeo.pl

Sprawdź przeznaczenie działki w MPZP z OnGeo.pl

Generując Raport o terenie OnGeo.pl otrzymasz informacje o obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego w granicach Twojej działki. Dla obszarów z dostępnymi MPZP otrzymasz pełną nazwę i numer uchwały oraz zaznaczone na mapie granice obowiązujących planów.

Jeżeli obszar jest częściowo objęty MPZP lub przebiega na nim granica kilku planów, raport informuje o procentowym i powierzchniowym udziale badanego terenu w każdym z obowiązujących planów. Jeśli na wskazanym terenie nie ma obowiązującego planu, zostaniesz o tym również poinformowany. 

Jeśli analizowany teren jest objęty MPZP, dla wybranych obszarów możesz uzyskać informacje o przeznaczeniu i zasadach zagospodarowania terenów wyznaczonych w planie (granice, powierzchnia i udział procentowy dla każdego terenu). 

Checklista OnGeo co sprawdzić przed kupnem działki

Marzysz o wybudowaniu własnego domu w wymarzonej okolicy? Zanim zdecydujesz się na zakup działki, koniecznie zapoznaj się z checklistą OnGeo, która pomoże Ci uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i dokonać trafnego wyboru.

Pobierz checklistę przed kupnem działki

Zobacz nasz film na platformie Youtube.com i dowiedz się, jak to działa:

Avatar: Monika Byś
Monika Byś

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.