Nowe Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii dot. decyzji o warunkach zabudowy - weszło w życie

25 lipca 2024 r. opublikowano w Dzienniku Ustaw (poz. 1116) nowe rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii dotyczące zasad ustalania wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rozporządzenie to, obowiązujące od 26 lipca 2024 r., wprowadza istotne zmiany w podejściu do planowania przestrzennego i budownictwa.

Główne założenia nowego rozporządzenia

Nowe przepisy mają na celu ujednolicenie i uproszczenie procesu wydawania decyzji o warunkach zabudowy, szczególnie tam, gdzie brakuje miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Kluczowe punkty regulacji obejmują:

• Ustalanie linii zabudowy: Linia zabudowy będzie wyznaczana jako przedłużenie istniejącej zabudowy na sąsiednich działkach. W przypadkach wyjątkowych, gdzie zabudowa tworzy "uskok", kontynuacja linii będzie oparta na budynku znajdującym się dalej od drogi publicznej.
• Intensywność zabudowy: Nowe przepisy określają maksymalną i minimalną intensywność zabudowy na podstawie średnich wskaźników z obszaru analizowanego, z możliwością tolerancji do 20%.
• Udział powierzchni zabudowy: Udział ten będzie określany na podstawie średnich wartości z istniejącej zabudowy na danym terenie, przy czym dopuszcza się pewne odstępstwa wynikające z analizy lokalnych uwarunkowań.
• Wysokość zabudowy: Wysokość nowej zabudowy ma być dostosowana do istniejących budynków przylegających do tego samego odcinka drogi publicznej, z możliwością uwzględnienia średniej, jeśli budynki tworzą "uskok".
• Geometria dachu: Nowe przepisy precyzują wymagania dotyczące kątów nachylenia i układu połaci dachowych, co ma na celu zachowanie spójności architektonicznej w obrębie analizowanego obszaru.
• Minimalna powierzchnia biologicznie czynna: Ustalanie tej powierzchni będzie oparte na średnich wskaźnikach dla danego obszaru, co ma na celu ochronę terenów zielonych i zapewnienie odpowiedniego bilansu środowiskowego.
• Miejsca parkingowe: Rozporządzenie precyzuje również minimalną liczbę miejsc parkingowych w zależności od liczby lokali mieszkalnych, usługowych, oraz liczby osób mogących przebywać w budynku.

Znaczenie nowych przepisów dla deweloperów i inwestorów

Nowe rozporządzenie ma kluczowe znaczenie dla deweloperów i inwestorów, którzy planują nowe projekty budowlane na terenach bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepisy te oferują jasne wytyczne dotyczące wymaganych analiz i dokumentacji, co może znacząco usprawnić proces uzyskiwania niezbędnych pozwoleń.

Wprowadzenie nowego rozporządzenia z dnia 15 lipca 2024 r. to krok w stronę bardziej zharmonizowanego i transparentnego procesu planowania przestrzennego w Polsce. Zmiany te są odpowiedzią na rosnące potrzeby urbanistyczne i dążenie do zrównoważonego rozwoju miast oraz mniejszych miejscowości. 

Plany ogólne, a wydawanie decyzji WZ 

Warto mieć na uwadze, iż od 1 stycznia 2026 roku zaczną obowiązywać kluczowe zmiany, ponieważ do tego czasu gminy mają czas na przyjęcie planów ogólnych, które zastąpią studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i będą aktami prawa miejscowego. Plany ogólne będą miały istotne znaczenie dla możliwości wydania decyzji WZ. 

Zmiany w przepisach dotyczących decyzji o warunkach zabudowy (WZ) wzbudzają wątpliwości inwestorów, zwłaszcza w kontekście wymogu, aby teren był położony w tzw. obszarze uzupełnienia zabudowy. Te obszary mają być określane w planach ogólnych gmin, ale art. 13a ust. 4 pkt 2 lit. b) ustawy przewiduje, że nie jest to obowiązkowe. Jeśli gmina nie uwzględni tych obszarów w planie ogólnym, to w większości przypadków wydanie decyzji WZ dla nowej zabudowy będzie niemożliwe.

Wprowadzenie nowych przepisów powoduje obawy, że wiele terenów może utracić swoje dotychczasowe funkcje budowlane, co ograniczy możliwości inwestycyjne i potencjalnie obniży wartość gruntów. Inwestorzy obawiają się, że brak wyznaczenia obszarów uzupełnienia zabudowy przez gminy może ograniczyć możliwość realizacji nowych projektów budowlanych.