Koniec z bezterminowymi warunkami zabudowy! Takie zmiany wprowadza rząd w planowanej reformie planistycznej ogłoszonej oficjalnie w ubiegłym tygodniu. Po zmianie warunki zabudowy tzw. wuzetki będzie można otrzymać wyłącznie na trzy lata. Nowelizacja w tym zakresie budzi obawy wśród inwestorów i przedsiębiorców budowlanych, gdyż według nich zablokuje to możliwość zmiany uzyskanego wcześniej pozwolenia na budowę.
News Monika Byś 2022-03-28 ~6 min
Koniec z bezterminowymi warunkami zabudowy. Wuzetki będą ważne tylko trzy lata!
Post zaktualizowany: 2022-07-06
Głosów: 21, średnia ocen: 5
- Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiada, że zmieni zasady wydawania warunków zabudowy i zagospodarowaniu teren. Po zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wuzetki będą ważne tylko przez 3 lata.
- Deweloperzy obawiają się, że jeżeli wygasną warunki, to nie będzie można uzyskać pozwolenia zamiennego, ponieważ wygaśnie podstawa do jego wdania.
Analiza dowolnej działki Online w 5 minut.
Raport o terenie - dokument z ponad 50 stronami map i zestawień.
Jakie zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym?
Do planu prac legislacyjnych rządu dopisano właśnie zapowiadaną kilka miesięcy temu nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Rządowa reforma planowania przestrzennego ma przede wszystkim wprowadzić zmiany m.in. w zakresie dokumentacji planistycznych. Z planów wynika, że prace nad nowelą rozpoczną się już w II kwartale br. Najistotniejsze rozwiązania, które mają zostać wprowadzone przez nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczą:
- Wprowadzenie planu ogólnego, czyli nowego narzędzia planistycznego uchwalanego obligatoryjnie dla całej gminy w randze aktu prawa miejscowego. Plan ogólny będzie dokumentem zwięzłym, o krótkiej liście ustaleń, co pozwoli na jego sprawne przyjmowanie.
- Uchylenie przepisów upoważniających do wydawania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W zakresie określenia kierunków polityki przestrzennej rolę studium pełnić będzie strategia rozwoju gminy.
- Zmiany w przepisach dotyczących procedury planistycznej obejmujące m.in. większą partycypację społeczną czy wprowadzenie uproszczonych procedur.
- Zmiany w przepisach dotyczących wydawania „wuzetek”, czyli np. związanie treści tej decyzji z ustaleniami planu ogólnego.
- Wprowadzenie nowego aktu planowania przestrzennego, czyli Zintegrowanego Planu Inwestycji (ZPI). Procedura uchwalenia ZPI będzie przewidywać dużą rolę inwestora i ma być poprzedzona negocjacjami z władzami gminy. Wzajemne zobowiązania gminy i inwestora będą gwarantowane w formie umowy.
Więcej szczegółów dotyczących zakresu szykowanych zmian można znaleźć na stronie Rady Ministrów.
Przeczytaj także:
Koniec z bezterminowymi warunkami zabudowy
W nowelizacji prawa pojawia się wzmianka o ustaleniu terminu ważności warunków zabudowy. Wynika z niej, że warunki zabudowy będą wydawane tylko na trzy lata. Zmiana nie podoba się inwestorom, chwalą ją za to samorządowi prawnicy. Ich zdaniem skończy się wreszcie "wyciąganie" pieniędzy od samorządów na podstawie warunków.
Dziś warunki zabudowy są wydawane na czas nieokreślony, co ma swoje poważne wady.
Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie
Co do zasady, trudno odmówić słuszności wprowadzeniu czasowego ograniczenia ważności warunków. Zapobiegnie to pozostawaniu w obrocie prawnym w nieskończoność wielu „nieskonsumowanych” decyzji o warunkach zabudowy dotyczących tej samej nieruchomości. Praktyką jest bowiem występowanie przez nabywców nieruchomości, przed przeniesieniem własności, o WZ celem rozpoznania potencjału nieruchomości. W wielu przypadkach takie decyzje nie są później wykorzystywane przy inwestycji.
Wtóruje mu Bogdan Dąbrowski, radca prawny w Urzędzie Miasta w Poznaniu i wytyka kolejne wady.
Bogdan Dąbrowski, radca prawny w Urzędzie Miasta w Poznaniu
Stare warunki zabudowy nie mogą obowiązywać w nieskończoność. Bardzo często są podstawą roszczeń odszkodowawczych. Nie zawsze słusznych. Są osoby, które uzyskują warunki zabudowy dla nieruchomości nie po to, by budować, ale zmusić gminę do wypłaty odszkodowania. Co jest dużym problemem dla wielu samorządów. Nie chcą często z tego powodu uchwalać miejscowych planów dla terenów, których istnieje ryzyko wystąpienia tego typu roszczeń
Koniec z bezterminowymi warunkami zabudowy. Zmiana pozwolenia na budowę, a reforma planistyczna
Zupełnie innego zdania jest Polski Związek Firm Deweloperskich. Zdaniem tego związku warunki zabudowy nie powinny być wydawane na czas określony, a jeżeli rząd wprowadzi krótki trzyletni okres obowiązywania warunków, to będzie prawdziwa katastrofa.
Przemysław Dziąg, radca prawny PZFD
Jeżeli wygasną warunki, to nie będzie można uzyskać pozwolenia zamiennego, ponieważ wygaśnie podstawa do jego wdania. A to oznacza olbrzymie problemy przy zmianie pozwolenia na budowę i kontynuacji inwestycji.
Według PZFD, najlepiej byłoby powiązać wydanie warunków zabudowy z terminem złożenia wniosku o uzyskania pozwolenia na budowę.
Przeczytaj także:
Przemysław Dziąg
Dziś największy problem jest taki, że przez długie lata warunki leżą w szufladzie i raptem po 8-15 latach inwestor wyjmuje je zaczyna budowę. Tymczasem przez te lata dużo mogło zmienić się. I inwestycja na podstawie starych warunków nijak ma się do aktualnej rzeczywistości. Przykładowo obecnie w okolicy w powstaje tylko wysoka zabudowa a warunki zabudowy dotyczą niskiego budynku. Nie byłoby tak, gdyby wydanie warunków było zależne od terminu złożenia wniosku to będzie dyscyplinowało inwestora do szybsze realizacji inwestycji.
Maciej Obrębski ma także zastrzeżenia co do długości tego terminu.
Maciej Obrębski
W mojej ocenie trzy lata to za krótki okres. Projektodawca nie powinien tego odnosić do pozwolenia na budowę, czyli sytuacji gdy co najmniej pod względem formalnym inwestor jest gotowy do rozpoczęcia prac. Uzyskanie WZ to dopiero wstęp procesu inwestycyjnego. Przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę konieczne jest uzyskanie szeregu uzgodnień, przygotowanie licznych ekspertyz, wykonanie prac geodezyjnych. To wszystko trwa, a trzy lata mogą nie wystarczyć.
Zupełnie innego zdania jest Bogdan Dąbrowski.
Bogdan Dąbrowski
Trzy lata w zupełności wystarczy. Z moich obserwacji wynika, że jeżeli dana osoba chce budować, to w ciągu roku od wydania warunków stara się o pozwolenie na budowę. Pięć lat to byłaby gruba przesada.
Czy wuzetka straci ważność w przypadku zaskarżenia decyzji o pozwoleniu na budowę do Sądu Administracyjnego?
Prawnicy zwracają również na inne zagrożenia związane z ministerialną propozycją.
Maciej Obrębski
Choć pomysł słuszny, to projektodawcy muszą zwrócić uwagę na konsekwencje takiego rozwiązania. W mojej ocenie złożenie wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę powinno zawieszać bieg tego trzyletniego terminu. W przeciwnym razie decyzja WZ mogłaby stracić ważność w przypadku zaskarżenia ostatecznej decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę do sądu administracyjnego, gdzie postępowanie przed obiema instancjami trwa niejednokrotnie więcej niż trzy lata. Gdy NSA uchyliłby decyzję o udzieleniu pozwolenia na budowę, to przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ administracji nie miałby podstaw do wydania decyzji, gdyż nie obowiązywałaby już decyzja WZ. Tym samym zawieszenie powinno trwać aż do prawomocnego zakończenia postępowania sądowo-administracyjnego.
Przeczytaj także:
Źródło: Prawo.pl
Sprawdź wydane pozwolenia na budowę i zgłoszenia budowy w okolicy
Gerenując Raport o Terenie OnGeo.pl możesz samodzielnie pobrać potrzebne dane zgromadzone w rejestrze pozwoleń na budowę. Informacje otrzymasz w formacie pdf. Udostępniamy wydane pozwolenia na budowę i zgłoszenia budowy w okolicy Twojej działki lub terenu, który wskażesz na mapie. Instrukcje pobierania danych z Geoportalu OnGeo.pl, znajdziesz na naszym wpisie → Jak znaleźć informacje o nieruchomościach.
Analiza planowanych inwestycji budowlanych, wykonywana jest dla wskazanego na mapie przez Ciebie obszaru oraz w promieniu 200 metrów od tego wskazanego terenu. Otrzymasz informacje, które zawiera rejestr pozwoleń na budowę, w formie tabelarycznego wykazu wydanych pozwoleń na budowę oraz mapa inwestycji budowlanych (planowanych), w tym: wszystkie inwestycje, dla których została wydana decyzja pozwolenie na budowę lub został złożony wniosek o wydanie decyzji pozwolenia na budowę i jaki jest status wniosku.
Pobierz przykładowy Raport:
Monika Byś
Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.
Zdiagnozuj działkę.
Wyszukaj na mapie!
Dla ciebie
- Czym jest decyzja WZ - dowiedz się jak wygląda procedura
- Jak wypełnić wniosek o warunki zabudowy poradnik OnGeo.pl
- Warunki zabudowy działki - dowiedz się jak wygląda procedura
- Reforma planistyczna – ważność warunków zabudowy zostanie ograniczona do trzech lat
- Rządowa reforma planowania przestrzennego w II kwartale 2022 r.
- Uściński o utracie ważności studiów uwarunkowań. Reforma planistyczna
- Cyfryzacja danych przestrzennych po reformie planistycznej
Ostatnie artykuły
- Projekt dotyczący ustalenia obszarów uzupełnienia zabudowy czeka na podpis ministra
- Dom na zgłoszenie, jak wygląda procedura, jaki dom można wybudować na zgłoszenie
- Jak zaprojektować teren działki? Inspiracje i trendy
- Zakup działki budowlanej - check lista na co zwrócić uwagę
- Geomapa Polski - internetowa mapa terenu, działki, satelita
Diagnoza Działki w 5 Minut!
Dla właścicieli, kupujących i sprzedających - usługa dostarcza szybki i kompleksowy Raport o Działce. Odkryj kluczowe informacje w kilka chwil!