Rynek nieruchomości

Jak nie stracić na inwestycji w grunty?

Monika Byś
2023-07-26
~7 min
Głosów: 11, średnia ocen: 5
Jak nie stracić na inwestycji w grunty

Inwestowanie w grunty to jedno z najbezpieczniejszych form lokowania kapitału. Możliwości mamy wiele, od zakupu nieruchomości rolnej, którą można przekształcić w atrakcyjniejsze działki rolne, po kupno działek inwestycyjnych, na której np. wybudujesz hotel. Kupno nieruchomości obarczone jest jednak pewnym ryzykiem, dlatego tak ważna jest jej szczegółowa diagnoza pod kątem wad, uciążliwości, zagrożeń i ograniczeń formalno-prawnych. Dowiedz się, jak nie stracić na inwestycji w grunty i jak się do tego przygotować. 

  • Nieruchomości rolne są najbardziej zyskowne ze wszystkich nieruchomości gruntowych
  • Inwestowanie w grunty nigdy nie traci na popularności, a cena 1 hektara ziemi z roku na rok stale rośnie.
  • Jedną z największych zalet inwestowania w grunt jest fakt, że właściciel może mieć wpływ na zwiększenie wartości nieruchomości. 
  • Aby uniknąć strat podczas inwestowania w grunty, warto wziąć pod uwagę przede wszystkim gruntowną analizę rynku i przeprowadzić badanie przedmiotu transakcji. 
  • W OnGeo.pl ocenisz potencjał nieruchomości w zaledwie 5 minut.

Inwestowanie w grunty nigdy nie traci na popularności, a cena 1 hektara ziemi z roku na rok stale rośnie. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego od 2017 roku do II połowy 2023 roku średnia cena 1 ha gruntu ornego w Polsce wzrosła o prawie o 50% (dokładnie o 20 075 zł/ha). Ostatnie dane z maja 2023 roku wskazują, że za hektar gruntu musisz zapłacić 61 362 zł. Najwyższe ceny odnotowano w województwie wielkopolskim - średnio 80 325 zł, natomiast najniższe w woj. zachodniopomorskim - 32 000 zł.

Ceny gruntów ornych w latach 2017-2023 /dane GUS/
Ceny gruntów ornych w latach 2017-2023 /dane GUS/ 

Wzrost tej formy lokowania kapitału widoczny jest szczególnie od 2020 roku, w okresie pandemii Covid-19. Dane wskazują, że dużym zainteresowaniem cieszą się nie tylko nieruchomości rolne, ale również działki budowlane i rekreacyjne. W samym 2020 roku w Polsce przygotowano 62 tys. aktów notarialnych sprzedaży działek budowlanych. Dla zobrazowania trendu wzrostowego dodam, że w 2013 roku sporządzono ich tylko 27 tys. a w 2019 roku 51 tys.

Jedną z największych zalet inwestowania w grunt jest fakt, że właściciel może mieć wpływ na zwiększenie wartości nieruchomości. Proste czynności jak wyrównanie działki, usunięcie zakrzewień czy podłączenie mediów, mogą znacząco podnieść jej wartość. Dodatkowo jeśli kupisz grunt, miej świadomość, że istnieje relatywnie mała szansa, że jego wartość zmaleje. Spadki dotyczą niemal wyłącznie miejsc, gdzie planuje się inwestycji, które negatywnie wpłyną na otoczenie. Zatem jeśli posiadasz odpowiedni kapitał, warto przemyśleć zakup gruntu.

Zobacz odcinek naszego podcastu “Wspólna przestrzeń” poświęcony tematowi inwestycji w grunty rolne

Podstawową kwestią jeśli chodzi o inwestowanie sporych pieniędzy jest gruntowne zbadanie samego przedmioty transakcji. Celem diagnozy powinna być analiza inwestycji pod kątem jej opłacalności. Pytanie brzmi: jak nie stracić na inwestycji w grunty?

Jak nie stracić na inwestycji w grunty?

Aby uniknąć strat podczas inwestowania w grunty, warto wziąć pod uwagę przede wszystkim gruntowną analizę rynku i przeprowadzić badanie przedmiotu transakcji. To nie jest wcale takie proste, ponieważ na jej ostateczną wartość wpłynie wiele czynników - uwarunkowania gruntowe, przeznaczenie w planie miejscowym i ograniczenia wynikające z przepisów lokalnych, sąsiedztwo, lokalizacja i wiele innych.

Nierzadko inwestycja w grunty wymaga konsultacji ze specjalistami, wśród których możemy wymienić m.in. prawników, geodetów, geologów i architektów. Poniższej przestawię listę czynników, na które obowiązkowo należy zwrócić uwagę przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości gruntowej, aby nie wtopić swoich oszczędności w błoto.

1. Analiza rynku

Przed podjęciem inwestycji w grunt, dokładnie zbadaj rynek nieruchomości w danej lokalizacji. Sprawdź trendy cenowe, perspektywy rozwoju, plany urbanistyczne i potencjalne zagrożenia dla nieruchomości w okolicy. Analizę rynkową rozpocznij od sprawdzenia przepisów lokalnych, przede wszystkim od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdzie znajdziesz informacje dotycząca ograniczeń w sposobie zabudowy działki.

Poza planem miejscowym, zwróć uwagę również na kwestie podatkowe. Pamiętaj, że każda gmina samodzielnie ustala stawki podatku od nieruchomości.

Inwestując w grunty weź pod uwagę planowaną reformę planistyczną

Do 2026 roku każda gmina będzie musiała obowiązkowo sporządzić własny plan ogólny, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Plan ten stanie się aktem prawa miejscowego, na podstawie którego urzędnicy będą podejmowali decyzje w sprawie przyszłej zabudowy i innych inwestycji. Powodem tej decyzji jest ograniczenie rozproszenia zabudowy mieszkaniowej i walka z patodeweloperką.

Nowelizacja ustawy wprowadzi zatem ograniczenia co do przyszłego usytuowania domów do tzw. obszarów uzupełnienia zabudowy. Istnieje obawa, że kupując grunt pod inwestycje, za dwa lata okaże się, że jest on wyłączony z zabudowy, co spowoduje obniżenie wartości nieruchomości gruntowej. Co ciekawe za obniżenie wartości nieruchomości na skutek wprowadzenia planu ogólnego nie otrzymasz odszkodowania od gminy. Roszczenia odszkodowawcze będą mogły być zgłaszane dopiero po uchwaleniu przez gminę planu miejscowego, który już nie jest obowiązkowy.

Zanim zdecydujesz się na zakup nieruchomości gruntowej sprawdź obszary uzupełnienia zabudowy i dowiedz się, czy po wejściu w życie reformy planistycznej, działka nadal pozostanie budowlana. Możesz to zrobić za darmo korzystając z narzędzia w Geoportalu Krajowym Na Mapie.

2. Diagnoza nieruchomości

Zanim zdecydujesz się na zakup nieruchomości gruntowej, sprawdź potencjał inwestycyjny samej działki. Wiedza o możliwościach własnej działki daje Ci przewagę na rynku nieruchomości. Dowiedz się, czy działka nie posiada cech, które wpłyną na jej ostateczną wartość. Każda dobra diagnoza działki to sprawdzenie co najmniej pięciu podstawowych punktów:

  1. Stan prawny nieruchomości, czyli sprawdzenie czy działka nie posiada obciążeń, służebności, roszczeń i innych wynikających z badania księgi wieczystej;
  2. Cechy fizyczne działki, czyli ukształtowanie terenu, nasłonecznienie, ale również kształt działki i jej podstawowe parametry geometryczne, gleba i warunki geologiczne;
  3. Ograniczenia formalno-prawne, czyli takie które wynikają chociażby z mpzp, księgi wieczystej, form ochrony przyrody oraz stref ochronnych, ewidencji gruntów i budynków;
  4. Infrastruktura, czyli dostęp do mediów: prąd, gaz, woda, kanalizacja, światłowód oraz dostęp do drogi publicznej;
  5. Zagrożenia, czyli np. sprawdzenie, czy działka znajduje się na terenie zalewowym, osuwisku lub strefie nadmiernego osiadania gruntu;
  6. Uciążliwości, czyli np. zanieczyszczenia powietrza, natężenia hałasu, sąsiedztwa miejsc uciążliwych, czy odległości od miejsc użyteczności publicznej.

Do tych cech można dodać również inne informacje, jak m.in. pozwolenia na budowę w okolicy, czas dojazdu i dojścia do obiektów użyteczności publicznej, nasłonecznienie działki oraz zaludnienie.

Zdiagnozuj działkę w OnGeo.pl

Skorzystaj z diagnozy nieruchomości pod kątem jej cech fizycznych, uciążliwości, zagrożeń, ograniczeń formalnoprawnych i innych. 

Raport o terenie to efekt pracy specjalistów z branży geodezji, geologii, architektury i budownictwa. 

To usługa dostępna dla każdego online, umożliwiająca wykonanie automatycznej diagnozy działki. Jest kompendium wiedzy o każdej działce w Polsce, przydatny w każdej sytuacji, kiedy chcemy zweryfikować jakie cechy, ograniczenia, uciążliwości i ograniczenia kryje działka. Samo generowanie Raportu o działce trwa zaledwie 5 minut. 

3. Atrakcyjna lokalizacja

Lokalizacja odgrywa kluczową rolę w inwestycji w nieruchomości. Szukając działki pod inwestycję z myślą o przyszłym zysku, warto zainteresować się obrzeżami dużych miast klasy A i B w Polsce. Miasta te często rozwijają się na swoich obrzeżach zachowując przy tym charakter mniejszych miejscowości. Budowa domów na takich terenach może być korzystniejsza cenowo niż w miastach.

Inną interesującą lokalizacją są mniejsze miejscowości, które mają walory turystyczne. Przykładem mogą być działki w okolicach popularnych turystycznie miejscowości, gdzie ludzie chętnie kupują mniejsze działki, by postawić np. drugi dom. Trzeci rodzaj lokalizacji to tereny o walorach przyrodniczych - jeziora, góry czy nadmorskie okolice.

Jeśli zaś szukamy działki dla siebie, to warto kierować się własnymi preferencjami i wybierać miejsce, w którym będziemy się dobrze czuli. Przykładowo jeśli zależy nam na uprawie ziemi, wybierz działkę blisko pola, aby ułatwić prowadzenie działalności rolniczej.

4. Dywersyfikacja inwestycji

Unikaj skupienia wszystkich środków finansowych w jednej nieruchomości. Dywersyfikacja portfela inwestycyjnego może pomóc w zminimalizowaniu ryzyka straty na inwestycji. Jeśli zamierzasz zainwestować w jedną nieruchomość, rozważ zakup działki rolnej o powierzchni do 1 ha, w celu zmiany jej przeznaczenia na budowlaną. W ten sposób zwielokrotnisz swoje wpływy i sprzedasz każdą pojedynczą działkę z zyskiem.

5. Zatrudnij ekspertów

Jeśli nie masz doświadczenia w inwestowaniu w nieruchomości, warto skonsultować się z rzeczoznawcą nieruchomości, prawnikiem czy doradcą finansowym. Wiedza i doświadczenie ekspertów mogą pomóc uniknąć ryzyka i podejmować bardziej świadome decyzje.

6. Kontroluj koszty

Skrupulatnie analizuj koszty związane z inwestycją, wliczając w to zakup, utrzymanie, podatki, a także ewentualne remonty czy modernizacje. Upewnij się, że inwestycja wciąż pozostaje opłacalna nawet po uwzględnieniu wszystkich wydatków.

Dlaczego warto wybrać inwestowanie w grunty?

Przewagą inwestowania w nieruchomości gruntowe w porównaniu z innymi sposobami lokowania kapitału jest przede wszystkim niska cena utrzymania działki. Nawet nieużywana działka może stale zwiększać swoją wartość, podczas gdy mieszkanie trzeba np. remontować.

Inwestowanie w ziemię można porównać do lokowania pieniędzy w stabilnym funduszu inwestycyjnym. Wartość gruntów nie podlega skomplikowanym prawom ekonomii – ciężko wyobrazić sobie sytuację, w której cena ziemi spada do zera. Ziemi nie na się powiększyć, wytworzyć, ani istotnie zmienić bez konkretnej ingerencji.

Inwestowanie w nieruchomości może być dobrym sposobem na ochronę kapitału przed inflacją. Dlaczego? Mimo proponowanych, rządowych programów mieszkaniowych dla młodych, nieruchomość wciąż jest dobrem luksusowym dla znacznej części społeczeństwa. Spore zyski może przynieść także zakup nieruchomości biurowych i usługowych po niskiej cenie i oferowanie ich firmom zagranicznym, które niewątpliwie dysponują większym kapitałem.

Avatar: Monika Byś
Monika Byś

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.