Czy to koniec z patodeweloperką? Nadchodzą zmiany w planowaniu przestrzennym

Nadchodzą zmiany w planowaniu przestrzennym, które mają rozpocząć się już 1 stycznia 2023 r. Głównym celem reformy planistycznej jest usprawnienie i optymalizacja obecnych przepisów prawa i zapobieganie niekontrolowanemu rozlewaniu się zabudowy. Sprawdź, czy nowelizacja ustaw przyczyni się do końca tzw. "patodeweloperki".

Nadchodzą zmiany w planowaniu przestrzennym, czyli o co chodzi w reformie planistycznej

Projekt zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz innych ustaw jest kontynuacją reformy procesu inwestycyjno-budowlanego w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego. Rządowa reforma planowania przestrzennego ma przede wszystkim wprowadzić zmiany m.in. w zakresie dokumentacji planistycznych. 

Najistotniejszymi zmianami są:

1. Wprowadzenie planu ogólnego, czyli nowego narzędzia planistycznego uchwalanego obligatoryjnie dla całej gminy w randze aktu prawa miejscowego. Plan ogólny będzie dokumentem zwięzłym, o krótkiej liście ustaleń, co pozwoli na jego sprawne przyjmowanie;
2. Uchylenie przepisów upoważniających do wydawania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W zakresie określenia kierunków polityki przestrzennej rolę studium pełnić będzie strategia rozwoju gminy;
3. Zmiany w przepisach dotyczących procedury planistycznej obejmujące m.in. większą partycypację społeczną czy wprowadzenie uproszczonych procedur;
4. Zmiany w przepisach dotyczących wydawania decyzji o warunkach zabudowy, czyli np. związanie treści tej decyzji z ustaleniami planu ogólnego;
5. Wprowadzenie Rejestru Urbanistycznego, prowadzonego w systemie teleinformatycznym, będącego źródłem danych i informacji przestrzennych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego.

Przepisy zmiany ustawy powinny wejść w życie z dniem 1 stycznia 2023 r., z wyjątkiem przepisów dotyczących wprowadzenia Rejestru Urbanistycznego oraz dalszej cyfryzacji aktów planistycznych, które wejdą w życie terminie późniejszym (1 stycznia 2026 r.).

Więcej o poszczególnych dokumentach pisaliśmy w innym wpisie. 

Zastanówmy się zatem, jaki problem rozwiązuje wprowadzana reforma planistyczna i po co ją w ogóle wprowadzać.

Po co wprowadzać reformę planistyczną?

Obecnie zaledwie 33 % kraju pokryte jest planami miejscowymi, a samorządy na przestrzeni lat zgłaszały, że je nie stać na nowe plany miejscowe. Przyczynę dla której przystąpiono do prac nad nową reformą można ująć w jednym zdaniu:

Chaos przestrzenny jest przyczyną rosnących kosztów gospodarczych, środowiskowych i społecznych.

Raport „Społeczno-gospodarcze skutki chaosu przestrzennego” przeprowadzony przez Polski Instytut Ekonomiczny (PIE) wyraźnie wskazuje, że gminy płacą za chaos przestrzenny prawie 6 mld zł rocznie. Gdyby ograniczyć zjawisko bezładu w przestrzeni, samorządy w Polsce mogłyby zaoszczędzić miliardy. Te pieniądze w obecnych, ciężkich czasach należałoby przeznaczyć na cele inwestycyjne.

Według analityków PIE całkowite roczne koszty chaosu przestrzennego w Polsce wynoszą 84,3 mld zł. Ponoszą zarówno mieszkańcy, przedsiębiorcy, jak i samorządy. W przeliczeniu na każdego zameldowanego mieszkańca naszego kraju to aż 2,2 tys. zł. Polaków nie stać na takie koszty.

Dlatego Najwyższa Izba Kontroli w opracowaniu „System gospodarowania przestrzenią gminy jako dobrem publicznym” podjęła się identyfikacji problemu skuteczności trzech podstawowych narzędzi w kreowaniu polityki przestrzennej w gminach, czyli:

• Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZPG);
• Miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP);
• Decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzja WZ, tzw. "wuzetki").

Główne problemy na jakie odpowiada nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym

Projekt zmiany w planowaniu przestrzennym, zwany reformą planistyczną, stanowi odpowiedź na problemy zidentyfikowane jako najpilniejsze do rozwiązania, a są to:

1. Przewlekłości procedur w sprawie uchwalania aktów planistycznych. 
   Badania GUS wykazują, że prawie 1/3 planów miejscowych jest procedowana ponad 3 lata.
2. Niedostateczny wpływ SUiKZPG na kształtowanie polityki przestrzennej gminy. 
   Ustalenia zawarte w studium w praktyce wiążą organy gminy jedynie na etapie sporządzania MPZP. Natomiast uchwała rady gminy w sprawie studium, nie stanowi podstawy prawnej przy wydawaniu decyzji administracyjnych o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
3. Brak odpowiedniego wyposażenia terenów mieszkaniowych w niezbędną do ich funkcjonowania infrastrukturę społeczną. 
   Chodzi o taką infrastrukturę, która gwarantowałaby odpowiedni standard życia w środowisku mieszkaniowym, czyli m.in. szkoły, miejsca wypoczynku, placówki medyczne i inne obiekty użyteczności publicznej;
4. Niedostateczny dostęp do informacji dotyczących kształtowania i realizacji polityki przestrzennej. 
   Dane planistyczne są obecnie rozproszone w różnych rejestrach i bazach utrzymywanych na wszystkich poziomach administracji kraju. Ułatwienie dostępu do zasobów planistycznych jest kluczowe z punktu widzenia efektywności prowadzenia procesu inwestycyjnego;
5. Przypadkowe zagospodarowanie terenów nieobjętych planem miejscowym. 
   Niniejszy punkt jest ściśle powiązany z pkt. 2 listy problemów. Chodzi chociażby o brak wymagań spójności sposobu zagospodarowania terenu na obszarach pozbawionych planu miejscowego z polityką przestrzenną gminy określoną w studium.
6. Braku mechanizmów oraz narzędzi wygaszających nieaktualne decyzje o warunkach zabudowy. 
   Chodzi o decyzje, które wydano na podstawie stanu faktycznego przestrzeni sprzed kilku lat, a który mógł ulec istotnym zmianom, a także o brak uniwersalnych narzędzi zwiększających udział inwestorów w kształtowaniu polityki przestrzennej.

Wpływ zmiany ustawy dla poszczególnych podmiotów

Proponowane zmiany mogą mieć pozytywny wpływ zarówno dla obywateli, jednostek samorządu terytorialnego, jak i dla poszczególnych grup zawodowych, które na co dzień zajmują się planowaniem przestrzennym - urbanistów, deweloperów i inwestorów. Wprowadzenie nowych narzędzi planistycznych oraz obowiązkowa cyfryzacja danych przestrzennych może przyczynić się do powstrzymania chaosu przestrzennego, który niestety nadal panuje w polskim krajobrazie.

Oddziaływanie nowelizacji ustawy o planowaniu przestrzennym dla gmin

Gminy będą zobowiązane do sporządzenia nowego aktu planowania przestrzennego – planu ogólnego. Pozytywnym skutkiem jest wzmocnienie władztwa planistycznego gminy, przez wprowadzenie narzędzia określającego obszary, dla których możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy. To umożliwi skuteczną politykę w zakresie ograniczania rozpraszania zabudowy.

Wprowadzony nowy rodzaj planu miejscowego ZPI da gminom możliwość zaangażowania inwestora w finansowanie wyposażenia terenu inwestycji w infrastrukturę techniczną i społeczną, które to do koszty zazwyczaj w całości ponosi gmina. Przede wszystkim skróci się czas procedowania aktów planistycznych, poprawie ulegnie współpraca między mieszkańcami a gminą (w zakresie ich tworzenia). Obowiązek prowadzenia Rejestru Urbanistycznego zapewni również obywatelom dostęp do dokumentów planistycznych bez konieczności zaangażowania pracowników gminy.

Oddziaływanie nowelizacji ustawy o planowaniu przestrzennym dla obywateli

Zaproponowane rozwiązania mają zapewnić udział społeczeństwa w planowaniu przestrzennym przez partycypację społeczną. Dodatkowo wprowadzenie standardów urbanistycznych pozwoli na poprawienie wyposażenia inwestycji,
a co za tym idzie, poprawę jakości i warunków życia mieszkańców.

Udział społeczeństwa poprawi zaufanie do organów gmin, a także wpłynie na szerszą znajomość zagadnień związanych z planowaniem przestrzennym.

Oddziaływanie nowelizacji ustawy o planowaniu przestrzennym dla urbanistów

Obligatoryjne wprowadzenie planu ogólnego spowoduje zapotrzebowanie na usługi osób posiadających wykształcenie i wiedzę niezbędne do opracowywania aktów planowania przestrzennego. Ponadto prognozuje się większe zapotrzebowanie na wykształconych w tym kierunku pracowników w gminach.

Oddziaływanie nowelizacji ustawy o planowaniu przestrzennym dla deweloperów i inwestorów

Rejestr Urbanistyczny ułatwi dostęp do informacji o rozstrzygnięciach planistycznych na interesujących inwestora nieruchomościach. Pozwoli również w prosty sposób znaleźć optymalną lokalizację dla planowanej inwestycji.

Wprowadzenie przepisów ograniczających niekontrolowane rozlewanie się zabudowy i oszczędne gospodarowanie terenem spowoduje większą dostępność nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę, gotowych do zainwestowania, wyposażonych w infrastrukturę techniczną.

Dodatkowo powstanie nowe narzędzie – ZPI, które zapewnia pewność prowadzonych procesów inwestycyjnych przez podpisanie umowy. Ponadto wprowadzenie rozwiązań mających na celu skrócenie czasu potrzebnego do sporządzenia miejscowego planu spowoduje skrócenie procesu inwestycyjnego.

Czy to koniec z patodeweloperką?

Teoretycznie tak, lecz w praktyce to może nie być takie proste. W ostatnich miesiącach słyszymy sporo głosów w sprawie nowej reformy, i jak zawsze - jedni ją chwalą, inny zaś uważają, że z tak daleko idącymi zmianami, powinniśmy jeszcze poczekać.

Samorządowcy, inwestorzy, a także prawnicy z dystansem podchodzą do propozycji rządzących. Dla nich najważniejsza jest stabilizacja prawa - boją się chaosu, w tym wydłużenia się czasu załatwiania formalności. Deweloperzy natomiast ostrzegają przed podwyżką cen mieszkań.

Nie ulega jednak wątpliwości, że zmiany są konieczne. Dzisiejszy model procesu planistycznego, w którym plan musi pozostawać w zgodności z postanowieniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, nie sprawdza się w dużych aglomeracjach. Plany miejscowe uchwalane są tak, aby spełnić warunki studium, które zdezaktualizowały się na skutek upływu czasu. Proces zmian dla dużej powierzchni jest długotrwały, nawet kilkuletni. Oznacza to, że uchwalane są plany, które nijak się mają rzeczywistego rozwoju urbanistycznego danego terenu. Plany miejscowe nie są pozbawione błędów, a osoby zajmujące się planami przestrzennymi nie zawsze są wystarczająco kompetentne w swojej dziedzinie.