News

STOP patodeweloperce - zmiany w przepisach prawa

Monika Ojczyk
2023-04-03
~5 min
Głosów: 4, średnia ocen: 4.8
STOP patodeweloperce

Rząd zamierza walczyć z absurdami architektonicznymi, zwanymi potocznie patodeweloperką, czyli maksymalnym naginaniem przepisów prawnych regulujących m.in. minimalną odległość pomiędzy budynkami oraz minimalną powierzchnię zabudowy lokali przeznaczonych do zamieszkania. Wiceminister rozwoju Waldemar Buda zapewnia, że zmiany w przepisach będą miały na uwadze dobro przyszłych najemców i właścicieli nieruchomości, a nie deweloperów. Zobacz, co się zmienia w prawie. 

  • Całkowite roczne koszty chaosu przestrzennego w Polsce wynoszą 84,3 miliardy złotych
  • Najliczniejsza grupa zmian, której zadaniem będzie walka z patodeweloperką dotyczy projektu rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie w sprawi warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. 
  • Przykładami zmian są: większe odległości między blokami na sąsiednich działkach, mniej betonozy i minimalna powierzchnia lokali mieszkalnych

Zjawisko patodeweloperki to działania inwestorów komercyjnych, które mają maksymalizować zyski kosztem dobrych obyczajów, zdrowego rozsądku, a czasem wymagań zawartych w przepisach. 

Według raportu "Społeczno-gospodarcze skutki chaosu przestrzennego" opublikowanego przez Polski Instytut Ekonomiczny, całkowite roczne koszty chaosu przestrzennego w Polsce wynoszą 84,3 miliardy złotych. Te koszty ponoszą zarówno mieszkańcy, przedsiębiorcy, jak i samorządy. Jeśli przeliczymy to na każdego zameldowanego mieszkańca w kraju, wynosi to aż 2,2 tysiąca złotych.

O najbardziej jaskrawych przykładach patodeweloperki w Polsce w minionym 2022 r. pisaliśmy we wpisie: Podsumowanie 2022: Ranking patodeweloperka w Polsce w 2022 r.

Zmiany w warunkach technicznych

Najliczniejsza grupa zmian, której zadaniem będzie walka z patodeweloperką dotyczy projektu rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie w sprawi warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Poniższa lista przybliża te najważniejsze rozwiązania:

  1. Większe odległości między blokami na sąsiednich działkach
    Minimalna odległość budynku mieszkalnego wielorodzinnego powyżej 4 kondygnacji nadziemnych od granicy działki wyniesie minimum 5 metrów. Dodatkowo w przypadku, gdy na sąsiedniej działce przeznaczenie terenów w planie miejscowym jest inne niż pod zabudowę będzie wymagane zachowanie odpowiedniej odległości budynku od granicy działki;
  2. Większe odległości obiektów produkcyjnych i magazynowych od budynków mieszkalnych
    Minimalna odległość pomiędzy ścianami budynku magazynowego lub produkcyjnego (o powierzchni zabudowy ponad 1000 m kw.), a ścianami istniejącego budynku mieszkalnego lub zamieszkania zbiorowego ma wynieść 30 metrów. Dotyczy to też budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy;
  3. Racjonalnie zaplanowane miejsca parkingowe
    Maksymalnie 6 proc. stanowisk postojowych dla osób z niepełnosprawnościami w stosunku do wszystkich miejsc postojowych w ramach jednej inwestycji, będzie mogło być zbliżone do okien budynków;
  4. Mniej „betonozy”
    Konieczność zapewniania na placach i skwerach publicznych (ponad 1000 mkw.) co najmniej 20 proc. terenu biologicznie czynnego
  5. Przyjazne place zabaw i miejsca do rekreacji dla osób ze szczególnymi potrzebami
    Obowiązek budowy placów zabaw przy bloku lub na osiedlu w których jest więcej niż 20 mieszkań. Przy budynkach z:
    • 21-50 mieszkaniami co najmniej 1 m kw. placu będzie przypadał na jedno mieszkanie, 
    • 51-100 mieszkaniami plac zabaw będzie musiał mieć min. 50 m kw., 
    • 101 do 300 mieszkań na każdy lokal ma przypadać min. 0,5 m kw. placu,
    • powyżej 300 mieszkań w budynku plac zabaw będzie miał powierzchnię min. 300 m kw. 
      Wprowadzone zostaną też wymogi co do wyposażenia placów zabaw;
  6. Minimum 25 mkw. lokalu użytkowego
    Minimalna powierzchnia lokalu użytkowego w nowoprojektowanych budynkach będzie musiała wynosić nie mniej niż 25 m kw. Lokale użytkowe o mniejszej powierzchni będą mogły znajdować się na parterze i na I piętrze budynku, pod warunkiem, że jest do nich bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku;
  7. Balkony zapewniające prywatność
    W przypadku balkonów na jednej płycie, trzeba będzie zastosować pomiędzy nimi odpowiednią przegrodę. Powinna mieć co najmniej 2,2 m wysokości (mierzoną od posadzki) oraz szerokość równą co najmniej szerokości balkonu. Z zaznaczeniem, że jeśli balkon ma szerokość większą niż 2 m – przegroda powinna mieć szerokość co najmniej 2 m. Przegroda powinna także charakteryzować się odpowiednią przepuszczalnością światła (w zakresie 30-50 proc.);
  8. Bardziej ciche mieszkania
    Obowiązek stosowania między dwoma mieszkaniami w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych przegród spełniających odpowiednie wymogi akustyczne oraz drzwi o podwyższonej izolacji akustycznej. Dodatkowo zostanie wprowadzony obowiązek niepogarszania izolacyjności akustycznej przegród między mieszkaniami w przypadku prowadzenia robót budowlanych, zarówno w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, jak i jednorodzinnych;
  9. Odpowiednie warunki umożliwiające przewinięcie dorosłej osoby ze szczególnymi potrzebami
    Zapewnienie w nowych budynkach użyteczności publicznej pomieszczeń dostosowanych i przeznaczonych do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami. Pomieszczenia te powinny spełnić odpowiednie wymagania w zakresie wyposażenia oraz mieć odpowiednią powierzchnię;
  10. Miejsca na rowery i wózki
    Nowe przepisy zobowiążą do realizacji w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych pomieszczeń przeznaczonych do przechowywania rowerów lub wózków dziecięcych. Minimalna powierzchnia takich pomieszczeń będzie wynosiła 15 m kw. Dopuszczalne będzie wykonanie oddzielnego budynku gospodarczego, wiaty albo altany, zamiast takich pomieszczeń w budynku wielorodzinnym.

Zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Podstawową zmianą wprowadzoną dzięki nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na rzecz walki z patodeweloperką będzie niewliczanie balkonów do powierzchni zabudowy. W nowej ustawie znajdzie się zapis, dzięki któremu zdefiniowana zostanie powierzchnia kondygnacji liczona po obrysie rzutu poziomym ścian zewnętrznych, do której nie będą wliczane powierzchnie balkonów, logii i tarasów. Tak liczona powierzchnia kondygnacji będzie podstawą do ustalenia intensywności zabudowy.

Inne zmiany na rzecz walki z patodeweloparką

  1. Ograniczenia handlu cesjami umów rezerwacyjnych i deweloperskich
    Całkowity zakazu cesji umowy rezerwacyjnej. Ograniczenie możliwości cedowania umowy deweloperskiej do przypadków cesji jednego lokalu mieszkalnego dokonywanej przez nabywcę, który w okresie trzech lat poprzedzających jej dokonanie nie dokonał podobnej cesji innej umowy deweloperskiej. Wyjątek od tej reguły będą stanowiły cesje na rzecz osób najbliższych. Umowa cesji wyłącznie w formie aktu notarialnego;
  2. Przyjdź do biura sprzedaży nieruchomości i poznaj cenę mieszkania
    Chodzi o obowiązek publikowania cen nieruchomości na stronie internetowej dewelopera, w prospektach i katalogach;
  3. Informacje o aktualnych cenach podobnych nieruchomości w okolicy
    Rządzący zapowiadają uruchomienie ogólnodostępnego, bezpłatnego serwisu z bieżącymi cenami transakcyjnymi, który będzie bazował na danych od notariuszy (będą one zbierane z bieżących transakcji dokonywanych na rynku nieruchomości);
  4. Ograniczony hurtowy zakup nieruchomości
    Od szóstego mieszkania kupowanego w jednej inwestycji będzie pobierany podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6 proc. 
  5. Większa dostępność pierwszego mieszkania
    Chodzi o likwidację podatku od czynności cywilno-prawnej przy zakupie pierwszego mieszkania. Dla przykładu: kupno mieszkania o wartości 450 000 zł to dodatkowo koszt podatku w wysokości 9 000 zł

Źródło: gov.pl

Zdiagnozuj swoją działkę w OnGeo.pl

Dzięki Raportom o terenie OnGeo.pl zyskasz wiedzę o swojej działce i jej najbliższym otoczeniu. Sprawdzisz m.in. dane wprost z ewidencji gruntów i budynków, informacje o uciążliwościach, wadach fizycznych i formalno-prawnych działki, a także sprawdzisz geologiczne warunki budowlane.

Raport o terenie, to usługa dostępna dla każdego online, umożliwia wykonanie automatycznej diagnozy działki. To kompendium wiedzy o każdej działce w Polsce, przydatne w każdej sytuacji, kiedy chcemy zweryfikować jakie cechy kryje działka. Samo generowanie Raportu o działce trwa zaledwie 5 minut i odbywa się w trybie on-line.

Avatar: Monika Ojczyk
Monika Ojczyk

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.