Stanowisko FPPRN do projektu UD424. Co Federacja chce zmienić w przepisach dla pośredników?

Stanowisko Federacji do projektu UD424 to jeden z głosów w konsultacjach nad zmianami dla pośredników nieruchomości. Federacja Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości (FPPRN) przedstawiła 22 września 2026 roku Ministerstwu Rozwoju i Technologii 29-stronicowe stanowisko. Sprzeciwia się zakazowi wynagrodzenia od obu stron transakcji, katalogowi obowiązków pośrednika i nowemu systemowi kar, a popiera część zapisów o umowie pośrednictwa i ubezpieczeniu OC. Zamiast zakazu proponuje pisemną zgodę obu stron. Poniżej przedstawiamy najważniejsze argumenty i propozycje Federacji.

Na jakim etapie jest projekt UD424?

Projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami wpisano do wykazu prac rządu 23 czerwca 2026 roku, a 4 września 2026 roku trafił do konsultacji. Według opisu na gov.pl zmiany mają doprecyzować obowiązki pośrednika, zakazać wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji, uregulować publikację ofert i wzmocnić nadzór Inspekcji Handlowej, ograniczając konflikty interesów. Założenia projektu opisywaliśmy w lipcowym artykule, a skutki dla klientów w tekście o nowych obowiązkach pośrednika. Federacja odpowiada na pismo konsultacyjne z 4 września.

Z czym Federacja się zgadza?

Federacja nie kwestionuje trzech pierwszych zdań projektowanego art. 180 ust. 3. Dotyczą one formy pisemnej lub elektronicznej umowy pośrednictwa, wskazania zakresu czynności oraz sposobu ustalenia lub wysokości wynagrodzenia. Jej zdaniem to zapisy porządkowe, które utrzymują dotychczasowe standardy. Popiera też w całości projektowany art. 181 ust. 3c, który pozwala przedstawić kopię dokumentu ubezpieczenia OC.

Co Federacja zarzuca projektowi UD424?

1. Zakaz wynagrodzenia od obu stron

Federacja wnosi o skreślenie zdania „Wynagrodzenie przysługuje wyłącznie od jednej ze stron tej samej transakcji”. W uzasadnieniu wskazuje, że przepis:

• odbiera klientom prawo wyboru pośrednika, który obsługuje także drugą stronę, nawet gdy klient jest tego świadomy,
• można obejść, jeśli jedną stronę obsłuży jeden agent biura, a drugą inny, działający jako odrębny przedsiębiorca. Federacja twierdzi, że w ten sposób działa blisko 90% biur,
• może wymusić podwyżkę prowizji u pośredników działających samodzielnie, nawet do około 10%, co jej zdaniem przełoży się na ceny i podatek od czynności cywilnoprawnych,
• może pozbawić kupującego ochrony ubezpieczeniowej, bo obowiązkowe OC obejmuje szkody związane z wykonywaniem pośrednictwa, a bez umowy pośrednik nie świadczy kupującemu usługi.

Federacja zwraca też uwagę na słowo „transakcja”. Ustawa definiuje pośrednictwo jako czynności prowadzące do zawarcia umów (art. 179b), więc jej zdaniem nie wiadomo, której umowy dotyczy zakaz i który pośrednik straciłby wynagrodzenie.

2. Katalog obowiązków pośrednika

Federacja żąda wykreślenia art. 180 ust. 3b i 3c. Przepisy te nakazują m.in. ustalenie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, należyte prezentowanie oferty, rzetelne informowanie oraz dokumentowanie czynności. Zarzuty Federacji:

• Brak dostępu do danych. Pośrednik kupującego nie ma umowy ze sprzedającym, a prawo wglądu w rejestry z art. 181a przysługuje w związku z umową z właścicielem. Nie ma też prawa wejścia na cudzą nieruchomość.
• Wymagane kompetencje. Analiza dokumentów i ocena stanu technicznego to według Federacji czynności prawników i rzeczoznawców, a pośrednik nie musi mieć żadnych kwalifikacji.
• Nieostre pojęcia. Określenia „należycie” i „rzetelnie” nie są zdefiniowane, a od ich oceny zależy odpowiedzialność.
• Podwójna odpowiedzialność. Obowiązki działają „niezależnie od umowy”, więc łączą odpowiedzialność cywilną i administracyjną.

3. Ogłoszenia

Federacja sprzeciwia się art. 180 ust. 3d, który pozwala publikować ogłoszenie tylko po zawarciu umowy pośrednictwa. Zwraca uwagę, że przepis nie mówi, kogo dotyczy. Mógłby objąć agencje reklamowe, portale, a nawet członków rodziny właściciela. W ust. 3e proponuje zastąpić „dane identyfikujące” pośrednika wskazaniem firmy, pod którą prowadzi działalność.

4. Kary i nadzór

Federacja wnosi o pozostawienie art. 198d w dotychczasowym brzmieniu. Jej zdaniem projekt przewiduje karę od dwukrotności do pięciokrotności przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej, co przy obecnych wartościach oznacza karę rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych, oraz możliwość zakazu wykonywania działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa. Federacja uważa, że kryteria oceny są uznaniowe, a wysokość kar może być nieproporcjonalna dla jednoosobowych firm.

5. Brak oceny skutków regulacji

Federacja powołuje się na odpowiedź Ministerstwa Rozwoju i Technologii z 18 września 2026 roku na wniosek o udostępnienie informacji publicznej (znak BM-II.015.439.2026). Według przywołanej przez Federację odpowiedzi resort nie przeprowadził analizy wpływu projektowanych rozwiązań na przychody przedsiębiorców, koszty prowadzenia działalności ani ryzyko zawieszenia lub zakończenia działalności.

6. Przepisy przejściowe i termin wejścia w życie

Federacja chce uzupełnić art. 2 projektu o zastrzeżenie, że zakaz pobierania wynagrodzenia od obu stron nie będzie stosowany w sytuacji, gdy co najmniej jedna z umów pośrednictwa dotyczących danej transakcji została zawarta przed wejściem ustawy w życie. Wnosi też o wydłużenie vacatio legis z 6 do 12 miesięcy, argumentując, że umowy pośrednictwa mogą być zawierane na 6-24 miesiące.

Co proponuje Federacja Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości?

Źródło: Opracowanie na podstawie stanowiska FPPRN z 22 września 2026 r.

Zastąpienie katalogu obowiązków klauzulą szczególnej staranności Federacja uzasadnia przykładem innych zawodów. Podobne standardy określają przepisy dla rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami), notariuszy i komorników. Ocenę, czy pośrednik jej dochował, miałyby wtedy wydawać sądy, a nie organy kontroli.

Co oznacza spór o UD424 dla klientów?

Dla kupujących i sprzedających najważniejsze są dwa wnioski. Po pierwsze, do zmiany ustawy obowiązują dotychczasowe przepisy, więc o warunkach współpracy decyduje umowa pośrednictwa. Przeczytaj ją uważnie: kogo reprezentuje pośrednik, jak ustalono wynagrodzenie i czy zastrzeżono wyłączność. Po drugie, niezależnie od wyniku konsultacji dane o nieruchomości warto sprawdzić samodzielnie.

• stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej,
• ustalenia MPZP dla działki i sąsiedztwa,
• ubezpieczenie OC pośrednika oraz ewentualną licencję lub certyfikat branżowy,
• realną wysokość prowizji i zasady prowizji od obu stron.

FAQ: stanowisko Federacji do UD424

Kto zgłosił stanowisko do projektu UD424?

Stanowisko z 22 września 2026 roku przesłała do Ministerstwa Rozwoju i Technologii Federacja Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości (FPPRN). Dokument podpisał prezydent Federacji Andrzej Jakiel.

Z czym Federacja zgadza się w projekcie UD424?

Federacja nie kwestionuje trzech pierwszych zdań projektowanego art. 180 ust. 3, które dotyczą formy umowy pośrednictwa, zakresu czynności i wynagrodzenia. Popiera też projektowany art. 181 ust. 3c o kopii dokumentu ubezpieczenia.

Co Federacja proponuje zamiast zakazu wynagrodzenia od obu stron?

Pośrednik mógłby działać na rzecz obu stron transakcji pod warunkiem uzyskania ich pisemnej zgody. Bez takiej zgody traciłby prawo do wynagrodzenia.

Czy zakaz wynagrodzenia od obu stron już obowiązuje?

Nie. UD424 to projekt, który nie został uchwalony. Do czasu zmiany ustawy obowiązują dotychczasowe przepisy.

Jaki termin wejścia w życie przewiduje projekt?

Według stanowiska Federacji projekt zakłada wejście w życie po 6 miesiącach od ogłoszenia. Federacja wnosi o wydłużenie tego terminu do 12 miesięcy.

Źródła

Stanowisko FPPRN do projektu ustawy UD424, 22 września 2026 r.

Projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami (UD424), gov.pl

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ISAP