Plan ogólny gminy: OPOS nie chce kolejnego przedłużenia. Samorządy przedstawiają 7 warunków

Na dwa tygodnie przed upływem terminu 31 sierpnia 2026 roku samorządy zabrały głos w sprawie dalszego harmonogramu reformy planowania przestrzennego. Czy termin utraty mocy studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego powinien zostać ponownie przesunięty? Odpowiedź Ogólnopolskiego Porozumienia Organizacji Samorządowych (OPOS) jest jednoznaczna: samorządy nie chcą kolejnego przedłużenia. Jednocześnie wskazują siedem warunków, które ich zdaniem powinny zostać spełnione, aby reforma mogła zostać bezpiecznie zakończona.

Dane z monitoringu OnGeo: stan na 17 sierpnia 2026 roku

Monitoring planów ogólnych prowadzony przez Geoportal Krajowy Na Mapie pokazuje dokładny obraz prac na 14 dni przed terminem:

Łącznie planów ogólnych nie uchwaliło jeszcze ponad 1 800 gmin z 2 479 wszystkich gmin w Polsce.

W ramach KPO przyjęto również kamień milowy dotyczący uchwalenia planów ogólnych przez co najmniej 50% gmin, czyli około 1 240 jednostek. Nie zmienia to ustawowego obowiązku wszystkich gmin do uchwalenia planów ogólnych. Do progu brakuje ok. 685 uchwalonych planów, a czas liczy się w dniach.

Dane te wpisują się w wyniki badania OPOS: 75% gmin jest co najmniej na etapie opiniowania, ale tylko część zdąży formalnie uchwalić plan przed końcem miesiąca.

Postęp prac nad planami ogólnymi dla każdej gminy w Polsce śledzisz bezpłatnie w Geoportalu Krajowym Na Mapie.

Dlaczego OPOS sprzeciwia się kolejnemu przedłużeniu terminu planów ogólnych?

W swoim stanowisku OPOS podkreśla, że kolejne przesunięcie terminu nie rozwiązałoby podstawowych problemów reformy. Samorządy wskazują przede wszystkim na trzy konsekwencje:

1. Kolejny rok niepewności prawnej

Gminy, projektanci i mieszkańcy od kilku lat funkcjonują w warunkach zmieniających się przepisów dotyczących planowania przestrzennego. Kolejne przesunięcie terminu oznaczałoby dalsze funkcjonowanie w okresie przejściowym i zwiększałoby niepewność dotyczącą zasad prowadzenia polityki przestrzennej.

2. Wzrost liczby wniosków o WZ

Kolejne przesunięcie mogłoby również wpłynąć na zachowania właścicieli nieruchomości. Niepewność dotycząca przyszłych zasad wydawania warunków zabudowy może skłaniać właścicieli działek do składania wniosków wcześniej, co dodatkowo obciąża już przeciążone urzędy. OPOS wskazuje wzmożony napływ wniosków o WZ jako jeden z negatywnych skutków kolejnego przesunięcia.

3. Spadek motywacji osób pracujących nad reformą

Samorządy zwracają również uwagę na organizacyjny wymiar reformy. Pracownicy urzędów oraz projektanci od lat realizują kolejne etapy sporządzania planów ogólnych gmin. Kolejne zmiany terminów i zasad mogą utrudniać sprawne zakończenie rozpoczętych procedur.

Siedem postulatów OPOS wobec rządu

OPOS nie postuluje bezwarunkowego przedłużenia całej reformy. W swoim stanowisku z 10 sierpnia 2026 r. przedstawia siedem konkretnych postulatów, które mają ułatwić bezpieczne zakończenie reformy i ograniczyć ryzyka po stronie samorządów.

1. Stabilne zasady po 31 sierpnia

Pierwszy postulat dotyczy zapewnienia gminom możliwości dokończenia rozpoczętych procedur sporządzania planów ogólnych na stabilnych zasadach. OPOS chce potwierdzenia, że po 31 sierpnia gminy będą mogły dokończyć procedury bez kolejnych zmian technicznych i metodologicznych w trakcie prac. Chodzi więc nie o kolejne przesunięcie terminu, ale o zapewnienie stabilności przepisów dla gmin, które będą kończyć procedury już po 31 sierpnia.

2. Ochrona dofinansowania na sporządzenie planu ogólnego

Drugi postulat dotyczy pieniędzy przeznaczonych przez gminy na sporządzenie planów ogólnych. OPOS chce mechanizmu, który ochroni samorządy przed utratą lub obowiązkiem zwrotu dofinansowania, jeżeli opóźnienie w uchwaleniu planu wynikało z przyczyn zewnętrznych i niezależnych od gminy. Jako przykład wskazywane są problemy związane z przewlekłością uzgodnień z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska (RDOŚ).

3. Przepis przejściowy dla zaawansowanych procedur MPZP

Trzeci postulat dotyczy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP). OPOS chce umożliwienia zakończenia procedur planów miejscowych, które zostały rozpoczęte przed 31 sierpnia, bez jednoczesnego przywracania szerokiej możliwości składania wniosków o WZ na starych zasadach. To ważne rozróżnienie. Samorządy nie postulują powrotu do poprzedniego systemu planowania, ale chcą ochrony procedur planistycznych, które są już zaawansowane.

4. Szybka ścieżka rozstrzygania sporów z RDOŚ

Czwarty postulat dotyczy uzgodnień z organami administracji. OPOS proponuje stworzenie szybkiego mechanizmu rozstrzygania sporów z organami uzgadniającymi, tak aby problemy pojawiające się podczas procedury nie prowadziły do wielomiesięcznych postępowań. Jednym z najczęściej wskazywanych przez samorządy problemów są właśnie uzgodnienia związane z ochroną środowiska. W badaniu OPOS 40,3% respondentów wskazało na uwagi, odmowę uzgodnienia lub warunkowanie uzgodnienia przez RDOŚ ograniczeniem terenów przeznaczonych pod zabudowę.

5. Ustawowe domniemanie dla istniejących MPZP

Piąty postulat dotyczy relacji między planami miejscowymi a planami ogólnymi. OPOS postuluje, aby funkcje wynikające z obowiązujących MPZP były domyślnie uwzględniane w planie ogólnym, bez konieczności każdorazowego dodatkowego wykazywania ich zasadności. Ma to ograniczyć ryzyko sytuacji, w której ustalenia obowiązującego planu miejscowego nie znajdują odpowiedniego odzwierciedlenia w nowym dokumencie planistycznym. Warto przy tym podkreślić, że wejście w życie planu ogólnego nie powoduje utraty mocy obowiązujących MPZP. 

Zakaz automatycznego żądania zwrotu wsparcia wyłącznie z powodu nieuchwalenia planu ogólnego do 31 sierpnia, jeżeli projekt został przygotowany i skierowany do wymaganych procedur.

6. Udział Skarbu Państwa w kosztach odszkodowań

Szósty postulat dotyczy potencjalnych roszczeń związanych z ograniczeniem możliwości zabudowy nieruchomości. OPOS postuluje udział Skarbu Państwa w kosztach ewentualnych roszczeń odszkodowawczych, jeżeli ograniczenie możliwości zabudowy wynikało z wiążącego stanowiska organu administracji rządowej. Nie oznacza to automatycznego przejęcia przez Skarb Państwa wszystkich potencjalnych odszkodowań. Chodzi o sytuacje, w których źródłem ograniczenia byłoby wiążące stanowisko organu administracji rządowej.

7. Wsparcie merytoryczne i techniczne dla gmin

Ostatni postulat dotyczy zaplecza eksperckiego. OPOS proponuje bezpłatne udostępnianie aktualnych danych przestrzennych oraz powołanie regionalnych ośrodków wsparcia eksperckiego w każdym województwie. Celem jest zapewnienie gminom dostępu do aktualnych danych i specjalistycznej wiedzy potrzebnej do sprawnego zakończenia procedur planistycznych.

Co stanie się po 31 sierpnia z gminą, która nie uchwali planu ogólnego?

Brak uchwalenia planu ogólnego do 31 sierpnia 2026 r. nie oznacza utraty mocy obowiązujących MPZP ani zakończenia prac nad planem ogólnym.

Gmina może nadal prowadzić procedurę sporządzania planu ogólnego. Jednocześnie po 1 września brak planu ogólnego będzie co do zasady oznaczał istotne ograniczenia w zakresie wydawania nowych decyzji WZ oraz prowadzenia części procedur planistycznych.

W przypadku nowych wniosków o WZ przepisy są szczególnie istotne. Zgodnie z przepisami przejściowymi wydanie decyzji WZ na wniosek złożony po wejściu w życie nowych zasad jest możliwe, jeżeli w danej gminie wszedł w życie plan ogólny. Nie oznacza to jednak, że każde postępowanie wszczęte wcześniej automatycznie się kończy.

Jak sprawdzić status planu ogólnego swojej gminy?

Informacje o postępie prac nad planami ogólnymi gmin można znaleźć w:

• Geoportalu Krajowym Na Mapie, gdzie można śledzić postęp prac nad planami ogólnymi,
• Raporcie o Terenie OnGeo.pl, który pozwala sprawdzić sytuację planistyczną konkretnej działki.
• Biuletynie Informacji Publicznej właściwej gminy,
• wojewódzkim dzienniku urzędowym, w którym publikowane są uchwały,

Co dalej z reformą planowania przestrzennego?

OPOS nie postuluje kolejnego, bezwarunkowego przesunięcia terminu. Samorządy chcą natomiast rozwiązań, które pozwolą zakończyć reformę bez przerzucania całego ryzyka organizacyjnego i finansowego na gminy.

W swoim stanowisku OPOS wskazuje, że jeżeli przedstawione warunki nie zostaną spełnione, potrzebna byłaby punktowa interwencja ustawodawcza, chroniąca konkretne procedury i finansowanie, a nie bezwarunkowe przedłużenie całego dotychczasowego systemu.

Co warto zrobić, jeśli masz działkę?

Jeżeli jesteś właścicielem działki, warto już teraz sprawdzić:

• czy dla nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
• na jakim etapie jest plan ogólny gminy,
• czy plan ogólny został tylko uchwalony, czy już wszedł w życie,
• jakie ustalenia planistyczne dotyczą działki,
• czy działka znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy (OUZ),
• czy w sprawie działki została wydana lub jest prowadzona procedura dotycząca decyzji WZ.

Reforma planowania przestrzennego wchodzi w decydującą fazę. Dla właścicieli nieruchomości najważniejsze będzie teraz nie tylko to, czy gmina uchwali plan ogólny do 31 sierpnia, ale również kiedy ten plan faktycznie wejdzie w życie i jakie ustalenia wprowadzi dla konkretnej działki.