Ceny mieszkań w uzdrowiskach 2026. Średnie ceny transakcyjne lokali w 13 gminach uzdrowiskowych

Ceny mieszkań w uzdrowiskach w I kwartale 2026 roku wahały się od 5 380 zł/m² w Inowrocławiu do 20 599 zł/m² w Świeradowie-Zdroju. Najdroższy metr kwadratowy nie jest już nad morzem, tylko w Górach Izerskich. Przeanalizowaliśmy średnie ceny transakcyjne lokali w 13 wybranych gminach uzdrowiskowych z 11 województw za lata 2024, 2025 i I kwartał 2026. Dane pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN), który zawiera informacje o transakcjach określone na podstawie aktów notarialnych.

Uzdrowiska to osobny segment rynku. Kupują tu kuracjusze, seniorzy szukający spokojnego miejsca do życia i inwestorzy, którzy liczą na najem krótkoterminowy. Wyniki pokazują, że ten rynek nie porusza się w jednym kierunku. Obok stabilnych wzrostów widać gwałtowne spadki i skoki, które wymagają ostrożnej interpretacji.

Ile kosztuje mieszkanie w uzdrowisku w 2026 roku?

W I kwartale 2026 roku mediana średnich cen transakcyjnych lokali w 13 analizowanych gminach wyniosła 10 434 zł/m². Oznacza to, że połowa analizowanych gmin miała średnią cenę poniżej tej wartości, a połowa powyżej. Połowa gmin mieści się w przedziale od około 8 tys. do 12,3 tys. zł/m². Powyżej tego poziomu znalazły się Świeradów-Zdrój, Sopot, Ciechocinek, Świnoujście, Konstancin-Jeziorna i Kołobrzeg.

Poniższa tabela pokazuje średnie ceny transakcyjne lokali w przeliczeniu na m² w każdej z 13 analizowanych gmin w trzech okresach: 2024 roku, 2025 roku i I kwartale 2026 roku. Gminy uszeregowano według średniej ceny w I kwartale 2026 roku.

Tabela 1. Średnie ceny transakcyjne lokali w 13 wybranych gminach uzdrowiskowych w 2024 roku, 2025 roku i I kwartale 2026 roku [zł/m²]. Źródło: opracowanie OnGeo.pl na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości.

Które uzdrowisko jest najdroższe? Świeradów-Zdrój wyprzedził Sopot

W 2024 roku liderem był Sopot z ceną 17 776 zł/m². Rok później Świeradów-Zdrój podniósł średnią o 39,9%, do 23 013 zł/m². To najwyższa wartość w całym zestawieniu. W I kwartale 2026 roku średnia w Świeradowie spadła do 20 599 zł/m², ale nadal była o 1 471 zł/m² wyższa niż w Sopocie.

Świeradów-Zdrój to przykład uzdrowiska, w którym na średnią silnie wpływa nowa zabudowa apartamentowa w standardzie hotelowym. Gdy w danym okresie sprzedaje się dużo takich lokali, średnia rośnie szybciej niż ceny starszych mieszkań.

Sopot zachowuje się inaczej. Po wzroście o 8,3% w 2025 roku średnia praktycznie się nie zmieniła (19 128 zł/m² w I kwartale 2026 roku, -0,7%). To rynek dojrzały, z ograniczoną podażą i stałym popytem. Porównanie Sopotu z innymi miejscowościami nad Bałtykiem znajdziesz w analizie cen transakcyjnych lokali w kurortach nadmorskich.

Na trzecim miejscu w I kwartale 2026 roku jest Ciechocinek (12 533 zł/m²).

Gdzie ceny lokali w uzdrowiskach spadły najmocniej?

Krynica-Zdrój: z trzeciego miejsca na przedostatnie

Krynica-Zdrój to największe zaskoczenie zestawienia. W 2024 roku średnia wynosiła 13 543 zł/m² i była trzecia najwyższa wśród 13 gmin. W 2025 roku spadła o 32,2%, do 9 181 zł/m², a w I kwartale 2026 roku o kolejne 33,5%, do 6 102 zł/m². Łącznie to spadek o 54,9%.

Tak głęboki spadek średniej rzadko oznacza, że ten sam lokal stracił połowę wartości. Częściej zmienia się struktura transakcji. W 2024 roku mogło sprzedawać się więcej nowych apartamentów, a w 2026 roku więcej starszych mieszkań lub lokali o niższym standardzie. Kupujący w Krynicy powinien porównywać ceny konkretnych, podobnych lokali, a nie tylko średnią dla gminy.

Kołobrzeg, Inowrocław i Uniejów: lekka korekta

Obok Krynicy-Zdroju spadek w obu okresach zanotował tylko Kołobrzeg: -1,9% w 2025 roku i -1,8% w I kwartale 2026 roku (10 512 zł/m²). Inowrocław pozostaje najtańszym uzdrowiskiem w zestawieniu (5 380 zł/m², -2,4% względem 2024 roku). Uniejów po wzroście o 14,2% w 2025 roku oddał całą zwyżkę i w I kwartale 2026 roku był o 3,5% poniżej poziomu z 2024 roku.

Podobny wzór, czyli mocny wzrost w 2025 roku i korekta na początku 2026 roku, widać także w Świnoujściu (+20,5%, potem -15,2%) i Konstancinie-Jeziornie (+12,7%, potem -8,0%).

Dlaczego średnia cena w Ciechocinku wzrosła o 81,8%?

W Ciechocinku średnia cena lokali spadła w 2025 roku o 10,2% (do 6 893 zł/m²), a w I kwartale 2026 roku wzrosła do 12 533 zł/m². To skok o 81,8% w ciągu kilku miesięcy.

Tak duża zmiana w jednym kwartale to najczęściej efekt małej próby. W niewielkiej gminie w ciągu trzech miesięcy notariusze zawierają zwykle kilka lub kilkanaście umów sprzedaży lokali. Wystarczy kilka transakcji w nowym budynku, żeby średnia przesunęła się o kilka tysięcy złotych. Wynik Ciechocinka traktujemy jako sygnał do obserwacji, a nie potwierdzony trend. Pełniejszy obraz da dopiero średnia za cały 2026 rok.

Które uzdrowiska drożeją stabilnie?

Trzy gminy rosły w każdym kolejnym okresie, bez gwałtownych wahań:

• Augustów: 7 786 → 8 011 → 8 938 zł/m² (łącznie +14,8%),
• Busko-Zdrój: 6 630 → 6 991 → 7 554 zł/m² (łącznie +13,9%),
• Polanica-Zdrój: 9 366 → 9 727 → 10 186 zł/m² (łącznie +8,8%).

W tych miejscowościach wzrost był rozłożony w czasie, a oba okresy wskazują ten sam kierunek. Powtarzający się wzrost w kolejnych okresach jest mniej podatny na interpretację jako jednorazowe odchylenie niż pojedynczy, gwałtowny skok średniej. Wszystkie trzy gminy mają ceny poniżej mediany dla zestawienia z 2024 roku, więc rosły z niskiego poziomu. Ustroń z wynikiem +1,9% w całym okresie pozostaje blisko środka stawki.

Pełne zestawienie zmian procentowych w trzech ujęciach:

Tabela 2. Zmiany średnich cen transakcyjnych lokali w 13 wybranych gminach uzdrowiskowych: 2024 → 2025, 2025 → I kw. 2026 oraz 2024 → I kw. 2026. Źródło: opracowanie OnGeo.pl na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości.

Jak czytać średnie ceny transakcyjne z I kwartału 2026 roku?

Średnia cena transakcyjna to suma cen za m² z aktów notarialnych podzielona przez liczbę transakcji w danym okresie i gminie. Taki wskaźnik dobrze pokazuje poziom cen, ale ma trzy ograniczenia:

1. Liczba transakcji. I kwartał to trzy miesiące. W małych uzdrowiskach kilka umów potrafi zmienić średnią o kilkadziesiąt procent.
2. Struktura sprzedanych lokali. Nowy apartament przy deptaku i mieszkanie w bloku z lat 70. trafiają do tej samej średniej.
3. Obszar gminy. Średnia obejmuje całą gminę, a nie tylko strefę uzdrowiskową. W gminach miejsko-wiejskich wpływają na nią także lokale poza centrum.

Dlatego zmianę 2024 → 2025 (dwa pełne lata) traktujemy jako pewniejszą niż zmianę 2025 → I kwartał 2026. Jak czytać dane z rejestru i skąd biorą się rozbieżności, wyjaśniamy w przewodniku po Rejestrze Cen Nieruchomości.

Na co uważać, kupując mieszkanie w gminie uzdrowiskowej?

Status uzdrowiska wpływa nie tylko na cenę, ale też na to, co wolno budować w sąsiedztwie. Zasady określa ustawa o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych. Na terenie uzdrowiska wyznacza się strefy ochrony uzdrowiskowej A, B i C. Najostrzejsze ograniczenia obowiązują w strefie A, gdzie znajdują się m.in. zakłady lecznictwa uzdrowiskowego i parki zdrojowe. Koniecznie sprawdź w której strefie ochrony uzdrowiskowej leży budynek i jakie ograniczenia z tego wynikają.

Dodatkowo przed zakupem lokalu w uzdrowisku sprawdź:

• ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla budynku i sąsiednich działek,
• czy w pobliżu planowane są nowe inwestycje, które zasłonią widok lub zwiększą ruch,
• czy budynek nie leży na terenie zagrożonym powodzią, co ma znaczenie m.in. w miejscowościach nad rzekami,
• ceny transakcyjne podobnych lokali w najbliższym otoczeniu, a nie tylko średnią dla gminy.

Wszystkie te informacje zawiera Raport o Terenie OnGeo.pl. Ponad 60 stron analizy dla wskazanej lokalizacji otrzymasz w około 5 minut, w tym mapy cen transakcyjnych w promieniu 500 m, plan miejscowy, zagrożenia i otoczenie.

Jak sprawdzić ceny transakcyjne mieszkań w wybranym uzdrowisku?

Dane z Rejestru Cen Nieruchomości możesz przejrzeć samodzielnie w narzędziu RCN w Geoportalu Krajowym. Wystarczy wskazać obszar na mapie lub wpisać gminę, powiat lub województwo, żeby zobaczyć transakcje z ceną, datą i powierzchnią lokalu. Instrukcję krok po kroku znajdziesz w poradniku Analiza RCN w Geoportalu.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Które uzdrowisko w Polsce ma najdroższe mieszkania w 2026 roku?

W I kwartale 2026 roku najwyższą średnią cenę transakcyjną lokali wśród 13 analizowanych gmin uzdrowiskowych miał Świeradów-Zdrój: 20 599 zł/m². Drugi był Sopot z ceną 19 128 zł/m².

Gdzie kupić najtańsze mieszkanie w uzdrowisku?

Najniższą średnią cenę w I kwartale 2026 roku miał Inowrocław (5 380 zł/m²). Na kolejnych miejscach były Krynica-Zdrój (6 102 zł/m²) i Busko-Zdrój (7 554 zł/m²).

Czy ceny mieszkań w uzdrowiskach rosną?

W większości tak. W 9 z 13 gmin średnia cena w I kwartale 2026 roku była wyższa niż w 2024 roku. Spadki zanotowały Krynica-Zdrój (-54,9%), Kołobrzeg (-3,7%), Uniejów (-3,5%) i Inowrocław (-2,4%).

Skąd pochodzą dane o cenach transakcyjnych lokali?

Z Rejestru Cen Nieruchomości prowadzonego przez starostów i prezydentów miast na prawach powiatu. Rejestr zawiera informacje o cenach transakcji wynikające z aktów notarialnych. Dane możesz sprawdzić w Geoportalu Krajowym na Mapie oraz w Raporcie o Terenie OnGeo.pl.

Czy wynik jednego kwartału wystarczy do oceny trendu?

Nie. W małych gminach w jednym kwartale jest zwykle niewiele transakcji, więc średnia może się mocno zmienić przez kilka sprzedaży drogich lub tanich lokali. Trend lepiej oceniać na podstawie pełnych lat i porównania podobnych lokali.

Źródła i metodologia

Analiza obejmuje 13 wybranych gmin uzdrowiskowych: Augustów, Busko-Zdrój, Ciechocinek, Inowrocław, Kołobrzeg, Konstancin-Jeziorna, Krynica-Zdrój, Polanica-Zdrój, Sopot, Świeradów-Zdrój, Świnoujście, Uniejów i Ustroń. Wartości to średnie ceny transakcyjne lokali za m² w granicach gminy w 2024 roku, 2025 roku oraz w I kwartale 2026 roku (styczeń - marzec). Zmiany procentowe obliczono względem poprzedniego okresu i względem 2024 roku.