Zakaz najmu krótkoterminowego. Kiedy gmina, wspólnota lub spółdzielnia będzie mogła go wprowadzić?

2 września 2026 r. Rada Ministrów przyjęła autopoprawkę do projektu ustawy regulującej najem krótkoterminowy. Nowe rozwiązania mają zwiększyć uprawnienia gmin, wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych, które będą mogły ograniczać albo zakazywać najmu na wybranych obszarach lub w konkretnych budynkach. Na 3 września 2026 r. są to jednak nadal rozwiązania projektowane, ustawa nie została jeszcze uchwalona. Sprawdzamy, kto będzie mógł wprowadzić zakaz, od kiedy oraz co zmiany oznaczają dla właścicieli mieszkań.

Co się wydarzyło 2 września 2026 roku

Rada Ministrów przyjęła autopoprawkę Ministra Sportu i Turystyki do rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw. Autopoprawka to zmiana, którą rząd sam wprowadza do własnego projektu już skierowanego do parlamentu.

Nowa wersja przywraca rozwiązania, które wcześniej, w wersji przyjętej przez rząd w lipcu 2026 roku, zostały z projektu usunięte. Ich powrót wywołał spór w koalicji rządowej, a zmianę potwierdził premier Donald Tusk.

To ważne rozróżnienie: samo przyjęcie autopoprawki przez rząd nie wprowadza żadnego zakazu. Autopoprawka trafiła do Sejmu, rozpoczęły się prace parlamentarne, ale ustawa nie została uchwalona ani ogłoszona. Zakaz w konkretnym budynku czy dzielnicy zależałby najpierw od uchwalenia ustawy, a potem od odrębnej uchwały gminy, wspólnoty lub spółdzielni.

Dwa sposoby ograniczenia najmu krótkoterminowego i nowe uprawnienia mieszkańców

Projekt przewiduje dwa mechanizmy bezpośredniego ograniczenia najmu krótkoterminowego oraz dodatkowe uprawnienia mieszkańców związane z kontrolą i bezpieczeństwem.

Strefy wyznaczane przez gminę

Gmina miałaby móc tworzyć strefy, w których świadczenie usług najmu krótkoterminowego jest ograniczone lub całkowicie wyłączone. Strefę wyznaczałaby rada gminy w drodze uchwały, na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Zakaz można byłoby różnicować, na przykład według obszaru, rodzaju obiektu albo okresu w roku.

Szczegóły tego trybu pochodzą z komunikatu resortu i relacji medialnych, a nie z opublikowanego tekstu przepisów, więc ich ostateczny kształt może się jeszcze zmienić w toku prac w Sejmie.

Uchwała wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej

Wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie mieszkaniowe miałyby zyskać prawo do podjęcia uchwały, która zakazuje świadczenia usług najmu krótkoterminowego w danej nieruchomości. Oznacza to, że nawet poza gminną strefą możliwość prowadzenia najmu krótkoterminowego w danym budynku mogłaby zostać ograniczona uchwałą wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej.

Według informacji przekazywanych przez KPRM i Ministerstwo Sportu i Turystyki właściciel lub przedsiębiorca świadczący najem krótkoterminowy miałby sześć miesięcy na zakończenie działalności w budynku objętym zakazem. Okres ten nie został jednak jeszcze potwierdzony w ostatecznych przepisach, ponieważ ustawa pozostaje na etapie prac parlamentarnych. Nie wiadomo też, jaka większość głosów byłaby potrzebna do przyjęcia takiej uchwały ani jak zakaz działałby wobec wynajmu trwającego po upływie tego okresu; to punkty, które mogą się doprecyzować w trakcie prac legislacyjnych.

Szersze uprawnienia stałych mieszkańców

Autopoprawka przewiduje także większy udział mieszkańców w zgłaszaniu przypadków wymagających kontroli obiektów najmu krótkoterminowego. Kontrole mają obejmować nie tylko formalną stronę działalności, lecz także kwestie bezpieczeństwa i porządku publicznego.

Mechanizmy te mogą działać niezależnie od siebie. Oznacza to, że ograniczenie wprowadzone na poziomie gminy może dodatkowo występować obok zasad obowiązujących w konkretnej wspólnocie lub spółdzielni.

Od kiedy przepisy miałyby obowiązywać

Projekt przewiduje dwie różne daty wejścia w życie i różnica ta ma praktyczne znaczenie dla właścicieli planujących działalność.

Według komunikatów KPRM i Ministerstwa Sportu i Turystyki:

• przepisy o gminnych strefach zakazu oraz o zakazach wprowadzanych przez wspólnoty i spółdzielnie miałyby zacząć obowiązywać 1 stycznia 2028 roku;
• pozostałe przepisy ustawy, w tym część dotycząca rejestracji obiektów, miałyby wejść w życie 14 dni po ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw.

Dla właściciela oznacza to, że obowiązki rejestrowe mogą pojawić się stosunkowo szybko, jeszcze zanim jakakolwiek gmina czy wspólnota zdąży wprowadzić zakaz. Sama możliwość ustanawiania stref i zakazów zaczęłaby działać dopiero od 2028 roku, a i wtedy potrzebna byłaby jeszcze konkretna uchwała gminy, wspólnoty lub spółdzielni. Wszystkie te daty mogą się jeszcze zmienić w trakcie prac parlamentarnych.

Rejestr obiektów noclegowych i kary

Osobna część projektu ma dostosować polskie przepisy do unijnego rozporządzenia 2024/1028 dotyczącego gromadzenia i udostępniania danych o najmie krótkoterminowym. Rozporządzenie to jest stosowane w Unii Europejskiej od 20 maja 2026 roku. Polski projekt przewiduje utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), w którym mają być gromadzone informacje o obiektach objętych regulacją, w tym o obiektach świadczących usługi najmu krótkoterminowego.

Projekt przewiduje kary administracyjne sięgające nawet 50 tys. zł oraz możliwość wykreślenia obiektu z ewidencji. Szczegółowe zasady nakładania sankcji mogą jednak jeszcze ulec zmianie podczas prac legislacyjnych.

Co to oznacza dla właścicieli i inwestorów

Na dzień publikacji artykułu sama autopoprawka nie zmienia jeszcze zasad prowadzenia najmu krótkoterminowego. Wynajem krótkoterminowy pozostaje dozwolony na dotychczasowych zasadach.

Jeśli projekt zostanie uchwalony w kształcie zbliżonym do obecnego:

• najbardziej narażone na zakazy będą mieszkania w miejscowościach turystycznych i w budynkach wielorodzinnych, gdzie sąsiedzi albo władze gminy chcą ograniczyć ruch turystyczny;
• ograniczenie może wynikać z dwóch niezależnych poziomów - z regulacji gminnych albo z uchwały wspólnoty bądź spółdzielni mieszkaniowej;
• po wprowadzeniu zakazu byłby czas na wygaszenie działalności, według komunikatów sześć miesięcy;
• niezależnie od zakazów dojdzie obowiązek rejestracji obiektu w centralnym wykazie.

Dla inwestorów oznacza to przede wszystkim większe znaczenie lokalnych regulacji przy zakupie mieszkania pod najem krótkoterminowy. Sam fakt posiadania lokalu nie będzie wystarczającą informacją do oceny możliwości prowadzenia działalności, jeżeli nowe przepisy wejdą w życie. Przed zakupem warto będzie sprawdzić nie tylko stan prawny nieruchomości, ale także lokalne regulacje i sposób wykorzystania budynku.

Co dalej z projektem

Autopoprawka jest w Sejmie i przechodzi pierwsze czytanie. Dalej czekają ją kolejne czytania, prace w komisjach, głosowania w Sejmie i Senacie oraz podpis prezydenta. Na każdym z tych etapów zakres zakazów, terminy i kary mogą się jeszcze zmienić. Konkretne strefy oraz zakazy w budynkach powstałyby, jeśli ustawa wejdzie w życie, dopiero na podstawie późniejszych uchwał gmin, wspólnot i spółdzielni.

FAQ

Czy wspólnota mieszkaniowa będzie mogła zakazać najmu krótkoterminowego?

Takie rozwiązanie przewiduje autopoprawka do rządowego projektu. Wspólnota mieszkaniowa, a także spółdzielnia, miałaby móc w drodze uchwały zakazać świadczenia usług najmu krótkoterminowego na obszarze objętym jej działaniem. Rozwiązanie nie obowiązuje jeszcze, ponieważ ustawa jest nadal procedowana w Sejmie.

Od kiedy gmina będzie mogła zakazać najmu krótkoterminowego?

Według obecnego projektu przepisy umożliwiające gminom tworzenie stref ograniczających lub wyłączających najem krótkoterminowy miałyby obowiązywać od 1 stycznia 2028 r. Sama ustawa musi jednak wcześniej zostać uchwalona i wejść w życie.