Odrolnienie a wyłączenie z produkcji rolnej

Posiadasz nieruchomość rolną i myślisz nad jej przekształceniem w działki budowlane? A może zamierzasz kupić tanią działkę rolną a następnie ją odrolnić aby zyskała na wartości? Pamiętaj, że odrolnienie to nie wszystko. Równie istotną czynnością jest wyłączenie z produkcji rolnej. Sprawdź, czym różni się odrolnienie a wyłączenie z produkcji rolnej. 

Nabywanie gruntów rolnych jako forma inwestycji zyskuje na popularności, głównie ze względu na ich atrakcyjną cenę. Szczególne atrakcyjne stają się nieruchomości rolne w pobliżu miast, ponieważ wciąż brakuje terenów pod budownictwo mieszkaniowe. Niestety zabudowa terenów rolnych nie będzie możliwa bez przekształcenia nieruchomości rolnej na budowlaną.

Zobacz nasz podcast poświęcony tematowi inwestycji w grunty rolne

Procedura przekształcenia terenu rolnego może okazać się opłacalna, jednak zazwyczaj jest trudna do zrealizowania i czasochłonna. Sama procedura odrolnienia działki jest dwuetapowa. 

• ETAP 1: Obejmuje zmianę przeznaczenia terenu poprzez ustanowienie nowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku, gdy istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i decyzja będzie pozytywna, należy wprowadzić zmiany w MPZP;
• ETAP 2: Uzyskanie zezwolenia na wyłączenie terenu z produkcji rolniczej.

Czym jest odrolnienie działki

Odrolnienie działki to proces, w którym grunt rolny zostaje przekształcony w grunt budowlany lub przeznaczony do innego celu (np. przemysłowego, usługowego). Zgodnie z polskim prawem, grunty rolne są objęte szczególnymi regulacjami i przeznaczone głównie do prowadzenia działalności rolniczej. Aby taki grunt mógł być wykorzystany do budowy domów, zakładów przemysłowych czy innych inwestycji, konieczne jest jego odrolnienie.

Proces odrolnienia

Aby przeprowadzić odrolnienie działki, należy:

1. Złożyć wniosek do gminy – właściciel działki składa wniosek do odpowiedniego urzędu gminy o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). W przypadku, gdy dana działka nie jest objęta MPZP, należy wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy.
2. Zmiana przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – w gminach, które posiadają MPZP, zmiana przeznaczenia gruntu rolnego wymaga zmiany w planie. W sytuacji, gdy taki plan nie istnieje, gmina wydaje decyzję o warunkach zabudowy.
3. Opłata za odrolnienie – w przypadku odrolnienia gruntów rolnych, gmina może pobierać opłatę, która jest uzależniona od wartości gruntu. Wysokość opłaty może wynosić nawet kilka razy więcej niż cena zakupu działki rolnej.
4. Uzgodnienia z innymi instytucjami – proces odrolnienia może również wymagać uzgodnienia z innymi instytucjami, takimi jak służby ochrony środowiska czy odpowiednie organy administracyjne, zwłaszcza w przypadku gruntów objętych ochroną.

Czy odrolnienie jest możliwe?

Nie każdą działkę rolną można odrolnić. W Polsce grunt rolny, który znajduje się na obszarze objętym ochroną rolnictwa lub objęty szczególnymi regulacjami (np. w rejonach przyrodniczo cennych), może być trudny do przekształcenia na grunt budowlany. Dlatego przed zakupem działki rolnej warto sprawdzić, czy istnieje możliwość jej odrolnienia, zwracając uwagę na zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz obowiązujące przepisy.

Czym jest wyłączenie działki z produkcji rolnej?

Wyłączenie działki z produkcji rolnej to formalny proces, w ramach którego grunt rolny, wcześniej wykorzystywany do celów rolniczych, zostaje przeznaczony do innych celów, takich jak budownictwo mieszkaniowe, przemysłowe, usługowe czy infrastrukturalne. Wyłączenie działki z produkcji rolnej jest jednym z etapów, które mogą poprzedzać proces odrolnienia gruntów, ale różni się od niego, ponieważ dotyczy bardziej szczególnego ograniczenia w wykorzystywaniu gruntu rolniczego.

Proces wyłączenia działki z produkcji rolnej

Aby wyłączyć działkę z produkcji rolnej, właściciel gruntu musi złożyć odpowiedni wniosek do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, w zależności od lokalizacji działki. Wniosek ten musi zostać uzasadniony i zaakceptowany przez odpowiednie władze lokalne. Przed decyzją o wyłączeniu działki z produkcji rolnej, przeprowadza się analizę wpływu na środowisko, a także sprawdza, czy grunt nie jest objęty ochroną w ramach programów ochrony gruntów rolnych.

Zasady wyłączenia gruntu rolnego

1. Opłata za wyłączenie – w przypadku wyłączenia gruntów rolnych z produkcji, właściciel musi uiścić opłatę, która jest naliczana na podstawie powierzchni wyłączanego gruntu. Opłata ta jest ustalana przez gminę i zależy od klasy bonitacyjnej gruntu oraz jego powierzchni. Może to być opłata jednorazowa lub rozłożona na kilka lat.
2. Konsultacje i uzgodnienia – w procesie wyłączenia gruntu z produkcji rolnej może być konieczne uzyskanie opinii z różnych instytucji, np. służb ochrony środowiska, a także konsultacje z odpowiednimi organami, które odpowiadają za zarządzanie gruntami rolnymi w danym regionie.
3. Zakaz ponownego wyłączenia – po wyłączeniu działki z produkcji rolnej, nie ma już możliwości jej ponownego przeznaczenia do działalności rolniczej, co może stanowić ograniczenie w przyszłości. W związku z tym, wyłączenie gruntu z produkcji rolnej to decyzja długofalowa, mająca trwały wpływ na sposób użytkowania ziemi.

Kiedy wyłączenie z produkcji rolnej jest możliwe?

Wyłączenie działki z produkcji rolnej jest możliwe tylko w określonych przypadkach. Zwykle dotyczy to działek, które mają zostać przekształcone na cele budowlane, przemysłowe, infrastrukturalne, bądź w innych przypadkach, gdzie wykorzystanie gruntu rolniczego jest niewłaściwe lub nieopłacalne. Warto jednak zaznaczyć, że wyłączenie gruntu rolnego jest szczególnie restrykcyjnie regulowane w Polsce, ponieważ ma na celu ochronę terenów rolnych i zapobieganie niekontrolowanemu zmniejszaniu powierzchni gruntów rolnych.

Zmiana przeznaczenia na cele nierolnicze

Pierwszy etap procesu, zwany właśnie odrolnieniem, skupia się na przekształceniu ziemi rolniczej na cele inne niż rolnicze w MPZP. W przypadku, gdy dla danej nieruchomości obowiązuje MPZP i jego przeznaczenie wskazuje inne cele niż rolne, np. pod budownictwo mieszkaniowe, uważamy, że pierwszy etap odrolnienia jest zrealizowany. 

Jeśli jednak plan nie istnieje lub istnieje, ale przewiduje wykorzystanie gruntu rolnego w celach rolniczych, konieczne jest rozważenie ustanowienia nowego planu dla tej nieruchomości (ewentualnie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, jeśli to jest możliwe), lub wprowadzenie odpowiednich zmian do istniejącego planu.

Sprawdź MPZP w Raportach o terenie OnGeo.pl

Ustalenie, czy na terenie Twojej działki znajduje się plan miejscowy, jest priorytetowym zadaniem na podstawie którego opracujesz kolejne kroki działania w procedurze przekształcenia działki rolnej na budowlaną. Z pomocą przyjdzie Ci Raport o terenie OnGeo.pl.

Generując Raport otrzymasz otrzymasz pełną nazwę i numer uchwały oraz zaznaczone na mapie granice obowiązujących planów.

Jeżeli obszar jest częściowo objęty MPZP lub przebiega na nim granica kilku planów, raport informuje o procentowym i powierzchniowym udziale badanego terenu w każdym z obowiązujących planów.

Jeżeli na wskazanym terenie nie ma obowiązującego planu, zostaniesz o tym również poinformowany w Raporcie o terenie.

Raport o terenie OnGeo.pl to czytelny dokument w formacie PDF, zawiera ponad 60 stron informacji o wybranym terenie. Dzięki któremu samodzielnie zdiagnozujesz nieruchomość pod kątem wad, uciążliwości, zagrożeń i ograniczeń formalno-prawnych. 

Proces tworzenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego lub modyfikacji istniejącego może być skomplikowany, czasochłonny i kosztowny, szczególnie jeśli inicjatywa pochodzi od pojedynczego właściciela. 

Jeśli działka jest ujęta w planie jako teren pod produkcję rolną to konieczne będzie złożenie wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Przeznaczenie gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III na cele nierolnicze i nieleśne wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, która następuje na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Najprościej odrolnić grunty rolnicze położone w granicach miast. W takim przypadku niezależnie od obowiązującego planu zagospodarowania i rodzaju użytku nie ma konieczności podlegania procedurze przeznaczenia na cele nierolne, o której była mowa wcześniej (bez wymogu zgody ministra w przypadku najlepszych klas użytków). Możliwość przyszłej zabudowy ocenia się jedynie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego lub uzyskaną decyzję o warunkach zabudowy dla danej nieruchomości.

Wyłączenie z produkcji rolnej

Drugi etap w procedurze odrolnienia gruntu stanowi wyłączenie z produkcji rolnej, czyli zmianę użytkowania gruntu na inne niż rolnicze. W niektórych sytuacjach, aby oficjalnie dokonać takiej zmiany i wyłączyć grunt z produkcji rolnej, konieczne jest uzyskanie odpowiedniej decyzji od starosty. Warto zaznaczyć, że na tym etapie, oprócz klasy użytku terenu, istotne staje się także pochodzenie gleb - czy są one glebami mineralnymi czy organicznymi. 

Ogólnie można przyjąć, że w większości przypadków (choć istnieją wyjątki określone w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych), konieczność uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej dotyczy wszystkich gruntów z wyjątkiem tych należących do użytków klasy IV, IVa, IVb, V i VI, o ile są to gleby pochodzenia mineralnego. Dla pozostałych gruntów, procedura odrolnienia kończy się na pierwszym etapie.

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej kończy procedurę przekształcenia gruntu rolnego na cele inne niż rolnicze. Pozytywne zakończenie tej procedury pozwala inwestorowi starać się o pozwolenie na budowę.

Kto może odrolnić ziemię rolną?

Podmiotem składającym wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej może być sam właściciel ziemi, posiadacz samoistny, zarządca, użytkownik, użytkownik wieczysty lub dzierżawca. Może to być zarówno osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna, nieposiadająca osobowości prawnej.

Odrolnienie a wyłączenie z produkcji rolnej. Ile to kosztuje?

Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej związane jest z koniecznością poniesienia tzw. należności za wyłączenie oraz opłat rocznych. Jeśli otrzymasz z decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, masz obowiązek opłacenia należności  - jednorazowo, oraz opłaty rocznej. Konieczność zapłaty liczona jest o dnia wyłączenia ziemi z produkcji rolniczej.

Należność

Należność opłacana jest jednorazowo za trwałe wyłączenie ziemi rolnej z produkcji. Stawki, od których wylicza się należność różnią się w zależności od pochodzenia gleb i ich klasy. Koszty wyłączenia 1 ha gruntów rolnych wynosi odpowiednio:

Należność pomniejsza się o wartość gruntu, ustalaną według aktualnych cen rynkowych w danej miejscowości na dzień, w którym nieruchomość została wyłączona z produkcji rolnej.

Opłata roczna

Opłatę roczną opłaca się przez okres 10 lat, każdego roku wynosi ona 10% należności. Jeżeli ziemia została wyłączona czasowo z produkcji, opłatę uiszcza się przez okres trwania wyłączenia., nie dłużej niż 20 lat. Należy ją opłacić do 30 czerwca każdego roku.