Porady OnGeo

Odrolnienie a wyłączenie z produkcji rolnej

Monika Ojczyk
2023-08-28
~5 min
Głosów: 1, średnia ocen: 5
odrolnienie a wyłączenie z produkcji rolnej

Posiadasz nieruchomość rolną i myślisz nad jej przekształceniem w działki budowlane? A może zamierzasz kupić tanią działkę rolną a następnie ją odrolnić aby zyskała na wartości? Pamiętaj, że odrolnienie to nie wszystko. Równie istotną czynnością jest wyłączenie z produkcji rolnej. Sprawdź, czym różni się odrolnienie a wyłączenie z produkcji rolnej. 

  • Procedura przekształcenia działki rolnej na budowlaną jest dwuetapowa. Etap pierwszy dotyczy zmiany przeznaczenia na cele nierolne, a drugi - wyłączenia terenu w produkcji rolnej. 
  • Ustalenie, czy na terenie Twojej działki znajduje się plan miejscowy, jest priorytetowym zadaniem na podstawie którego opracujesz kolejne kroki działania w procedurze przekształcenia działki rolnej na budowlaną. Możesz to zrobić w OnGeo.pl
  • Koszt odrolnienia działki 0,5 ha działki może wynieść ponad 80 tys. zł.
  • Procedura przekształcenia terenu rolnego może okazać się opłacalna, jednak zazwyczaj jest trudna do zrealizowania i czasochłonna.

Nabywanie gruntów rolnych jako forma inwestycji zyskuje na popularności, głównie ze względu na ich atrakcyjną cenę. Szczególne atrakcyjne stają się nieruchomości rolne w pobliżu miast, ponieważ wciąż brakuje terenów pod budownictwo mieszkaniowe. Niestety zabudowa terenów rolnych nie będzie możliwa bez przekształcenia nieruchomości rolnej na budowlaną.

Zobacz nasz podcast poświęcony tematowi inwestycji w grunty rolne

Procedura przekształcenia terenu rolnego może okazać się opłacalna, jednak zazwyczaj jest trudna do zrealizowania i czasochłonna. Sama procedura odrolnienia działki jest dwuetapowa

  • ETAP 1: Obejmuje zmianę przeznaczenia terenu poprzez ustanowienie nowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku, gdy istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i decyzja będzie pozytywna, należy wprowadzić zmiany w MPZP;
  • ETAP 2: Uzyskanie zezwolenia na wyłączenie terenu z produkcji rolniczej.

Zmiana przeznaczenia na cele nierolnicze

Pierwszy etap procesu, zwany właśnie odrolnieniem, skupia się na przekształceniu ziemi rolniczej na cele inne niż rolnicze w MPZP. W przypadku, gdy dla danej nieruchomości obowiązuje MPZP i jego przeznaczenie wskazuje inne cele niż rolne, np. pod budownictwo mieszkaniowe, uważamy, że pierwszy etap odrolnienia jest zrealizowany. 

Jeśli jednak plan nie istnieje lub istnieje, ale przewiduje wykorzystanie gruntu rolnego w celach rolniczych, konieczne jest rozważenie ustanowienia nowego planu dla tej nieruchomości (ewentualnie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, jeśli to jest możliwe), lub wprowadzenie odpowiednich zmian do istniejącego planu.

Sprawdź MPZP w Raportach o terenie OnGeo.pl

Ustalenie, czy na terenie Twojej działki znajduje się plan miejscowy, jest priorytetowym zadaniem na podstawie którego opracujesz kolejne kroki działania w procedurze przekształcenia działki rolnej na budowlaną. Z pomocą przyjdzie Ci Raport o terenie OnGeo.pl.

Generując Raport otrzymasz otrzymasz pełną nazwę i numer uchwały oraz zaznaczone na mapie granice obowiązujących planów.

Jeżeli obszar jest częściowo objęty MPZP lub przebiega na nim granica kilku planów, raport informuje o procentowym i powierzchniowym udziale badanego terenu w każdym z obowiązujących planów.

Jeżeli na wskazanym terenie nie ma obowiązującego planu, zostaniesz o tym również poinformowany w Raporcie o terenie.

Proces tworzenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego lub modyfikacji istniejącego może być skomplikowany, czasochłonny i kosztowny, szczególnie jeśli inicjatywa pochodzi od pojedynczego właściciela. 

Jeśli działka jest ujęta w planie jako teren pod produkcję rolną to konieczne będzie złożenie wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Przeznaczenie gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III na cele nierolnicze i nieleśne wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, która następuje na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Najprościej odrolnić grunty rolnicze położone w granicach miast. W takim przypadku niezależnie od obowiązującego planu zagospodarowania i rodzaju użytku nie ma konieczności podlegania procedurze przeznaczenia na cele nierolne, o której była mowa wcześniej (bez wymogu zgody ministra w przypadku najlepszych klas użytków). Możliwość przyszłej zabudowy ocenia się jedynie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego lub uzyskaną decyzję o warunkach zabudowy dla danej nieruchomości.

Wyłączenie z produkcji rolnej

Drugi etap w procedurze odrolnienia gruntu stanowi wyłączenie z produkcji rolnej, czyli zmianę użytkowania gruntu na inne niż rolnicze. W niektórych sytuacjach, aby oficjalnie dokonać takiej zmiany i wyłączyć grunt z produkcji rolnej, konieczne jest uzyskanie odpowiedniej decyzji od starosty. Warto zaznaczyć, że na tym etapie, oprócz klasy użytku terenu, istotne staje się także pochodzenie gleb - czy są one glebami mineralnymi czy organicznymi. 

Ogólnie można przyjąć, że w większości przypadków (choć istnieją wyjątki określone w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych), konieczność uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej dotyczy wszystkich gruntów z wyjątkiem tych należących do użytków klasy IV, IVa, IVb, V i VI, o ile są to gleby pochodzenia mineralnego. Dla pozostałych gruntów, procedura odrolnienia kończy się na pierwszym etapie.

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej kończy procedurę przekształcenia gruntu rolnego na cele inne niż rolnicze. Pozytywne zakończenie tej procedury pozwala inwestorowi starać się o pozwolenie na budowę.

Kto może odrolnić ziemię rolną?

Podmiotem składającym wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej może być sam właściciel ziemi, posiadacz samoistny, zarządca, użytkownik, użytkownik wieczysty lub dzierżawca. Może to być zarówno osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna, nieposiadająca osobowości prawnej.

Odrolnienie a wyłączenie z produkcji rolnej. Ile to kosztuje?

Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej związane jest z koniecznością poniesienia tzw. należności za wyłączenie oraz opłat rocznych. Jeśli otrzymasz z decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, masz obowiązek opłacenia należności  - jednorazowo, oraz opłaty rocznej. Konieczność zapłaty liczona jest o dnia wyłączenia ziemi z produkcji rolniczej.

Należność

Należność opłacana jest jednorazowo za trwałe wyłączenie ziemi rolnej z produkcji. Stawki, od których wylicza się należność różnią się w zależności od pochodzenia gleb i ich klasy. Koszty wyłączenia 1 ha gruntów rolnych wynosi odpowiednio:

Grunty orne i sady, pod budynkami i urządzeniami wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymiŁąki i pastwiska trwałe, pod budynkami i urządzeniami wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi
klasa gruntunależność (w zł)klasa gruntunależność (w zł)

Grunty wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego

I437 175Ł i Ps I437 175
II378 885Ł i Ps II361 398
IIIa320 595Ł i Ps III291 450
IIIb262 305  

Grunty wytworzone z gleb pochodzenia organicznego

IVa204 015Ł i Ps IV174 870
IVb145 725Ł V145 725
V116 580Ps V116 580
VI87 435Ł i Ps VI87 435

Należność pomniejsza się o wartość gruntu, ustalaną według aktualnych cen rynkowych w danej miejscowości na dzień, w którym nieruchomość została wyłączona z produkcji rolnej.

Wyjątki: Zwolnienie od opłat

Zwolnione od opłat są wyłączenia z produkcji na cele budownictwa mieszkaniowego:

  • do 0,05 ha powierzchni w przypadku zabudowy jednorodzinnej,
  • do 0,02 ha powierzchni na każdy lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym.

Opłata roczna

Opłatę roczną opłaca się przez okres 10 lat, każdego roku wynosi ona 10% należności. Jeżeli ziemia została wyłączona czasowo z produkcji, opłatę uiszcza się przez okres trwania wyłączenia., nie dłużej niż 20 lat. Należy ją opłacić do 30 czerwca każdego roku.

Avatar: Monika Ojczyk
Monika Ojczyk

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.