Analiza inwestycji

Jaką minimalną szerokość musi mieć droga do działki?

Monika Ojczyk
2023-11-09
~4 min
Głosów: 1, średnia ocen: 5
minimalna szerokość drogi

Zgodnie z przepisami każda działka budowana musi mieć dostęp do drogi publicznej, w przeciwnym razie realizacja budowy domu nie będzie możliwa. Co to jednak oznacza i czy gruntowa droga prowadząca może być dojazdowa? Sprawdźmy, jaka jest minimalna szerokość drogi dojazdowej do posesji.

  • Droga dojazdowa (klasa D) łączy główną drogę z nieruchomością gruntową. Może być publiczna, wewnętrzna lub prywatna.
  • Droga dojazdowa musi spełniać określone wymagania, w tym zapewnienie swobodnego i bezpiecznego przejazdu pojazdów.
  • Minimalna szerokość drogi dojazdowej to 3 metry, lub alternatywnie dojście o szerokości co najmniej 4,5 metra lub ciąg pieszo-jezdny o szerokości co najmniej 5 metrów. Lokalne przepisy (MPZP) mogą ustalać większe wymagania co do szerokości drogi dojazdowej.
  • W przypadku braku możliwości zapewnienia swobodnego przejazdu, konieczne może być wybudowanie nowej drogi oraz utwardzenie jej kruszywem.

Jaka droga może być dojazdowa?

Droga dojazdowa (droga klasy D) to droga, która łączy główną drogę z nieruchomością gruntową, np. drogę gminną z posesją, na której znajduje się Twój dom lub drogę krajową z gospodarstwem rolnym. Może to być zarówno droga publiczna, wewnętrzna, jak i prywatna.

Według przepisów droga dojazdowa prowadząca do działki budowlanej musi spełnić określone wymagania. Przede wszystkim nie może być zbyt wąska, czyli powinna zapewniać swobodny i bezpieczny przejazd pojazdów.

Minimalna szerokość drogi

Przepisy mówią, że minimalna szerokość drogi dojazdowej powinna wynosić 3 metry. Możliwe alternatywy to dojście o szerokości co najmniej 4,5 metra lub ciąg pieszo-jezdny o szerokości co najmniej 5 metrów, umożliwiający ruch i postój pojazdów oraz pieszych.

W przypadku braku możliwości zapewniania swobodnego przejazdu, konieczne będzie wybudowanie nowej drogi oraz utwardzenie jej kruszywem. Trzeba jednak pamiętać, że budowa drogi dojazdowej może wymagać zgłoszenia lub nawet uzyskania pozwolenia na budowę. Dlatego najlepiej skonsultować się z organem architektoniczno-budowlanym w sprawie zakresu planowanych prac, aby ustalić, czy konieczne jest pozwolenie na budowę drogi dojazdowej.

Sprawdź dostęp do drogi publicznej w OnGeo.pl

Jeśli zastanawiasz się nad zakupem działki pod budowę domu, koniecznie upewnij się, czy wybrana nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Jak to zrobić? Jednym ze sposobów jest Geoportal OnGeo.pl. 

Pod mapką z widokiem dróg, znajdziesz szczegółowy wykaz dostępnych dróg w bliskiej odległości od Twojej działki w formie tabeli, a w niej informacje takie jak:

  • numer drogi,
  • kategoria zarządzania,
  • klasa drogi,
  • nawierzchnia,
  • odległość od analizowanej działki.

Dodatkowo w Raportach o terenie sprawdzisz, czy w Twojej okolicy nie planuje się budowy dróg. Poznasz lokalizację przebiegu planowanych inwestycji drogowych oraz dróg w budowie. Analizę wykonujemy w zasięgu 1 km od wskazanego w Raporcie o terenie obszaru. 

Dostęp do drogi publicznej , Raport o terenie OnGeo.pl
Dostęp do drogi publicznej , Raport o terenie OnGeo.pl

Dlaczego OnGeo.pl? Nasze wieloletnie doświadczenie pozwoliło nam zebrać wokół siebie zespół doświadczonych geodetów, architektów, rzeczoznawców i prawników, którzy pracują z pasją i zaangażowaniem. Nasza rola nie kończy się po dostarczeniu raportu - nasi klienci mogą zawsze liczyć na wsparcie naszego zespołu, gotowego służyć pomocą w interpretacji wyników i odpowiedzi na pytania. Wszystko to po to, abyście mogli podejmować świadome decyzje związane z nieruchomościami, wiedząc, że macie dostęp do najlepszej jakości informacji i wsparcia. 

Plan miejscowy a szerokość dojazdu

Warto mieć na uwadze również lokalne przepisy. Minimalna szerokość drogi dojazdowej do działki w danym obszarze może przewyższać wymiary określone w rozporządzeniu. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalany przez radę miasta lub radę gminy, określa szerokość dróg prowadzących do poszczególnych działek na danym terenie. Plan ten także ustala odległość budynków od dróg wewnętrznych i publicznych. 

Dodatkowo, w przypadku gdy działka nie znajduje się na terenie objętym przez MPZP, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, a jedną z przesłanek na podstawie której otrzymasz decyzję WZ jest właśnie dostęp do drogi publicznej. 

Sprawdź, czy na terenie Twojej działki obowiązuje plan miejscowy

W Raporcie o ternie OnGeo.pl sprawdzisz, czy Twoja działka znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. 

Dla obszarów z dostępnymi danymi MPZP otrzymasz pełną nazwę i numer uchwały oraz zaznaczone na mapie granice obowiązujących planów. Jeśli analizowany teren jest objęty miejscowym planem, dla wybranych obszarów można uzyskać informacje o przeznaczeniu i zasadach zagospodarowania terenów wyznaczonych w planie (granice, powierzchnia i udział procentowy dla każdego terenu).

Załóżmy, że działka nie podlega planowi zagospodarowania przestrzennego i nie ma dostępu do drogi publicznej. Czy to oznacza, że nie będziemy w stanie uzyskać ani decyzji o warunkach zabudowy, ani pozwolenia na budowę? Niekoniecznie. 

Wystarczy, że zdołamy nabyć prawo do korzystania z drogi koniecznej, czyli uprawnienie do przejazdu i przechodu przez sąsiednią działkę. Taki proces jest możliwy, na przykład, poprzez ustanowienie służebności. Ponieważ służebność drogi koniecznej zwykle obejmuje nie tylko przejazd, ale również przechód, minimalna szerokość dojazdu powinna wynosić 4,5 metra.

Podsumowanie: Co zrobić, jeśli nie ma możliwości wybudowania nowej drogi dojazdowej do działki?

Podkreślmy to jeszcze raz - działka budowlana bez dostępu do drogi publicznej nie daje możliwości rozpoczęcia prac budowlanych związanych z budową domu. Aby budowa była możliwa należy połączyć działkę z drogą publiczną. Można to zrobić na kilka sposobów, a oto one:

  1. Wykupienie działki pod drogę dojazdową i budowa nowej drogi. Można tego dokonać samodzielnie, we własnym zakresie lub w porozumieniu z sąsiadami, którzy również zaczną korzystać z nowej drogi;
  2. Kupienie sąsiedniej działki położonej przy drodze publicznej i połączenie działek w jedną;
  3. Ustanowienie służebności gruntowej. Umowa taka umożliwia wytyczenie tzw. drogi koniecznej, która umożliwia wykorzystanie cudzej działki na potrzeby przejazdu. Służebność drogi koniecznej zostanie wpisana do księgi wieczystej nieruchomości.
Avatar: Monika Ojczyk
Monika Ojczyk

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.