Jak tanio wybudować dom - zacznij od wyboru projektu

Planujesz budowę domu ale boisz się, że realizacja marzeń pochłonie więcej pieniędzy niż zakładałeś/aś? Aby zoptymalizować koszty, przeanalizuj możliwości posiadanej działki i na jej podstawie wybierz najodpowiedniejszy projekt domu. Sprawdź, jak tanio wybudować dom. Dowiedz się, jakie elementy budowy mają największy wpływ na ostateczny koszt inwestycji budowlanej.

Jeśli masz wybrana działkę budowlaną i znasz jej parametry i ograniczenia, podstawowym czynnikiem, który wpłynie na koszt budowy będzie wybór projektu budowlanego
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może zawierać wymogi dotyczące układu zabudowy oraz położenia projektowanego budynku na działce
Dopasowanie projektu gotowego do własnych potrzeb będzie najmniej kosztowne, jeśli nie będzie konieczności wprowadzania w nim żadnych modyfikacji
Decydujący wpływ na koszty ma również standard wykończenia budynku.

Budowa domu jest ogromnym przedsięwzięciem, które wymaga zarówno odpowiedniego planowania, jak i znacznych środków finansowych. Eksperci zajmujący się budową domów obliczyli, że w II kwartale 2023 roku koszt budowy domu o powierzchni 150 metrów kwadratowych może wynieść ponad 800 tys. zł. Kosztorys znajdziesz w artykule: Ile kosztuje budowa domu o powierzchni 150 m2 w 2023 roku?.

Aby taniej wybudować dom, powinieneś/aś trzymać się kilku zasad. Pamiętaj jednak, że nie ma idealnej metody na ograniczenie wydatków. Koszty budowy mogą różnić się w zależności od lokalizacji, materiałów i cennika usług fachowców budowlanych. Budowa domu w dużym mieście i na obrzeżach będzie oczywiście droższa, niż na terenach wiejskich, oddalonych od miasta o kilkanaście kilometrów.

Zacznij od wyboru projektu

Jeśli masz wybrana działkę budowlaną i znasz jej parametry i ograniczenia, podstawowym czynnikiem, który wpłynie na koszt budowy będzie wybór projektu budowlanego. Wybierając projekt domu, weź koniecznie pod uwagę, czy jego budowa będzie w ogóle możliwa na Twojej działce.

Przykładowo, jeśli Twoja działka jest wąska, czyli jej szerokość jest mniejsza niż 16 m, musisz dostosować wymiary domu do parametrów działki. Weź pod uwagę m.in. minimalną odległość obiektu budowlanego od granic nieruchomości oraz inne wskaźniki zabudowy. Znajdziesz je w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub, w przypadku braku tego planu na danym terenie, decyzji o warunkach zabudowy (decyzja WZ).

Pamiętaj również, że każdy projekt budowlany musi przejść adaptacje, czyli dostosowanie do wymagań przepisów lokalnych. Im mniej poprawek będzie wymagał projekt, tym mniej zapłacisz za adaptacje.

Przeczytaj także:

Adaptacja projektu budowlanego – jak dostosować projekt do działki

Wymagania określone w MPZP

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może zawierać wymogi dotyczące układu zabudowy oraz położenia projektowanego budynku na działce, m.in.:

Wytyczne dotyczące nieprzekraczalnej linii zabudowy,
Minimalną odległość budynku od ustalonej granicy, zazwyczaj granicy działki lub drogi,
Współczynnik intensywności zabudowy,
Maksymalną powierzchnię zabudowy,
Minimalną powierzchnię biologicznie czynną.

Dodatkowo MPZP może zawierać liczne regulacje dotyczące architektury i konstrukcji, precyzyjnie definiujące, jakie rodzaje budynków można, lub nie można, wznosić na danej działce, m.in.:

Charakterystyka bryły dachu oraz jego kąt nachylenia,
Liczba kondygnacji i ewentualne możliwości podpiwniczenia budynku,
Wysokość budynku - mierzona od poziomu gruntu do szczytu kalenicy lub do okapu,
Styl architektoniczny budynku,
Orientację budynku względem stron świata, czasami uwzględniając sąsiednie drogi i ulice,
Wybór technologii budowy, na przykład murowanej, szkieletowej,
Minimalną lub maksymalną szerokość elewacji.

Sprawdź MPZP w Raporcie o terenie OnGeo.pl

Dla obszarów z dostępnymi MPZP otrzymasz pełną nazwę i numer uchwały oraz zaznaczone na mapie granice obowiązujących planów. Aby pobrać MPZP dla działki, przejdź na OnGeo.pl. Pobierz również przykładowy Raport o terenie.

Jeżeli obszar jest częściowo objęty MPZP lub przebiega na nim granica kilku planów, raport informuje o procentowym i powierzchniowym udziale badanego terenu w każdym z obowiązujących planów. W Raporcie znajdziesz także odnośnik bezpośrednio do dokumentu MPZP obowiązującego na Twojej działce.

Jeśli analizowany teren jest objęty MPZP, dla wybranych obszarów możesz uzyskać informacje o przeznaczeniu i zasadach zagospodarowania terenów wyznaczonych w planie (granice, powierzchnia i udział procentowy dla każdego terenu).

Jak wybrać projekt, aby nie przepłacać na adaptacji?

Dopasowanie projektu gotowego do własnych potrzeb będzie najmniej kosztowne, jeśli nie będzie konieczności wprowadzania w nim żadnych modyfikacji. Wówczas zapłacisz jedynie za przygotowanie projektu zagospodarowania działki oraz ewentualne dostosowanie konstrukcji do lokalnych warunków.

Projekt gotowy, który wybierzesz, musi nie tylko spełniać Twoje oczekiwania, ale także być zgodny z wymaganiami planu miejscowego, decyzji o warunkach zabudowy i innych przepisów obowiązujących na danym obszarze.

W kwestii minimalizacji kosztów budowy, istnieje kilka czynników do rozważenia. Decydujący wpływ na koszty ma również standard wykończenia budynku. Przy wyborze projektu warto zwrócić uwagę na ogólne koszty budowy, które zazwyczaj są dostępne na stronach firm oferujących projekty gotowe.

Ponadto istnieje kilka ogólnych wskazówek, które mogą pomóc w budowie domu o niższych kosztach:

Brak piwnicy. Dom bez piwnicy jest zazwyczaj tańszy w budowie;
Dom parterowy z poddaszem użytkowym. Dom parterowy z poddaszem użytkowym jest ekonomiczniejszy niż dom parterowy o podobnej powierzchni użytkowej;
Dach dwuspadowy. Dach dwuspadowy jest tańszy od dachu wielopołaciowego, a obecność lukarn dachowych może jedynie zwiększyć koszty;
Prostokątny plan. Dom o prostokątnym planie jest zazwyczaj tańszy w budowie niż ten o bardziej skomplikowanym kształcie;
Technologia budowy. Istotny jest również wybór technologii budowy. Dom z prefabrykatów lub z gotowych konstrukcji może być tańsza niż tradycyjne budownictwo;
Materiał na ściany zewnętrzne.

Darmowe projekty domów do 180 m² w 2023roku

Rok 2023 przyniósł zmiany w prawie budowlanym. Od stycznia 2022 roku osoby posiadające działki budowlane mogą w uproszczonej procedurze wybudować na nich domy do 70 m². Przepisy minimalizują wymagania formalne, dzięki czemu każdy może rozpocząć budowę małego jednorodzinnego domu mieszkalnego, przejmując odpowiedzialność za kierowanie budową, bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, ustanowienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy.

Jak informuje resort rozwoju, kolejnym krokiem jest wprowadzenie zmian mających na celu pominięcie procedury pozwolenia na budowę dla domów jednorodzinnych powyżej 70 m² a także udostępnienie darmowych projektów domów o powierzchni 120, 150, 180 m².

Obecnie (stan na 25.08.2023 r.) Główny Urząd Nadzoru Budowlanego zakończył przyjmowanie zgłoszeń w konkursie na projekty domów o powierzchni 120, 150 i 180 m². Minister Waldemar Buda zapewnia, że bezpłatne projekty zostaną udostępnione jeszcze w tym roku.

Przeczytaj także:

Darmowe projekty domów do 180 m2 jeszcze w tym roku

Podsumowanie: Jak tanio wybudować dom?

Zanim rozpoczniesz budowę domu, sprawdź oferty firm, które zajmują się tym profesjonalnie. Poszukaj odpowiedniego kierownika budowy ale przede wszystkim dobrze przemyśl wybór projektu budowlanego. Zwróć uwagę na to, jak szczegółowe są rysunki, które wchodzą w skład opracowania. Po prostu, wybierz taki projekt domu, który:

Spełnia wymagania planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy;
Da się zlokalizować na Twojej działce, najlepiej bez wprowadzania żadnych zmian;
Nie wymaga wprowadzenia żadnych zmian podczas adaptacji;

Zawiera dużo dokładnych i szczegółowych rysunków, typu: detale architektoniczne, zbrojenia konstrukcji.