Formalności po zakupie mieszkania - czy pamiętasz o wszystkich?

2022-01-03 Czas czytania: ~9 min
Głosów: 0, średnia ocen: 0
mock

Czy zastanawiałeś/aś się jakie formalności po zakupie mieszkania Cię spotkają? Kupno mieszkania jest nie lada osiągnięciem. Szczególnie teraz, gdy ceny rosną w zastraszającym tempie, a inflacja szaleje. Gdy już się uda zakończyć transakcję, można zacząć myśleć o remoncie, przeprowadzce i rozpoczęciu nowego życia. Jednak należy pamiętać, że kupno każdego rodzaju nieruchomości, niezależnie czy jest to działka, dom czy mieszkanie, wiąże się z pewnymi obowiązkami, które należy wykonać. W tym odpowiemy jakie formalności po zakupie mieszkania musisz wykonać.

  • Kupując mieszkanie od dewelopera należy liczyć się z koniecznością podpisania dwóch umów notarialnych.
  • Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, ale współfinansując zakup kredytem hipotecznym, warto skorzystać z możliwości podpisania umowy przedwstępnej ze sprzedającym.
  • Notariusz, który asystuje podczas podpisania umowy sprzedaży nieruchomości – aktu notarialnego, za wykonaną usługę pobiera tzw. taksę notarialną. Stawki taksy notarialnej uzależnione są także od wartości transakcji.
  • Od zakupu mieszkania na rynku wtórnym należy opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% wartości nieruchomości

Formalności po zakupie mieszkania za gotówkę

Jeżeli masz ten komfort zakupu mieszkania za gotówkę, ucieszy Cię fakt, że formalności po zakupie mieszkania w ten sposób nie będzie tak dużo. Przede wszystkim zaoszczędzisz dużo czasu, bo nie będziesz musieć porównywać ofert kredytowych z banków, unikniesz spotkań z doradcą kredytowym, a także ominą Cię formalności związane z wypełnieniem wniosku kredytowego.

Jedyną rzeczą, o której musisz pamiętać przy zakupie mieszkania za gotówkę w przypadku rynku wtórnego, to przelanie odpowiedniej kwoty transakcji na konto sprzedawcy. Oczywiście po podpisaniu aktu notarialnego.

Formalności po zakupie mieszkania za gotówkę

Kupno mieszkania z rynku pierwotnego wiąże się często z dłuższym oczekiwaniem na odbiór nieruchomości. Dosyć powszechne jest bowiem decydowanie się na zakup mieszkania, które jeszcze nie zostało zbudowane. Do tego deweloperzy wymagają często podpisania przynajmniej dwóch umów – deweloperskiej a następnie umowy właściwej, w której przenoszona jest własność do nieruchomości. W podpisywanej umowie deweloperskiej, będą uwzględnione najważniejsze ustalenia z deweloperem, szczególnie jeśli mieszkanie nie zostało jeszcze wybudowane. Dopiero podpisanie ostatecznej umowy spowoduje, że staniesz się właścicielem/właścicielką mieszkania. Wizyt u notariusza może więc być więcej. Zapłata w takiej sytuacji może być różna w zależności od wymagań deweloperów. Natomiast należałoby się spodziewać, że deweloper będzie wymagał płatności częściowych wraz z postępami budowy nieruchomości.

Formalności po zakupie mieszkania - notariusz

Będąc już przy notariuszu, nie można pominąć tego elementu. Zakup mieszkania może się odbyć wyłącznie z udziałem notariusza. Sama transakcja wiąże się z podpisaniem umowy, która ma formę aktu notarialnego. Notariusz oprócz sporządzenia umowy, może także zająć się przekazaniem odpowiedniego wniosku do sądu rejonowego o dokonanie wpisu do księgi wieczystej nieruchomości.

Zapoznaj się z artykułami:

Koszty przy zakupie mieszkania w 2021 roku

Dokument w formie aktu notarialnego - moc prawna

Opłaty notarialne przy zakupie działki

Formalności po zakupie mieszkania z pomocą kredytu

Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, ale współfinansując zakup kredytem hipotecznym, warto skorzystać z możliwości podpisania umowy przedwstępnej ze sprzedającym. Jeżeli zastanawiasz się po co, już odpowiadam. Proces zakupu mieszkania z udziałem kredytu może trwać nieraz nawet miesiącami.  Bank przecież musi zbadać Twoją zdolność kredytową, przeanalizować złożony przez Ciebie wniosek, wyznaczyć termin na poprawę wniosku (w przypadku braków lub błędów). Następnie czeka się na przygotowanie umowy kredytowej, wyznaczenie terminu jej podpisania i przelanie środków na odpowiednie konto. Jak widać, czynności, które muszą się odbyć jest wiele, stąd mogą one trwać wiele tygodni. Skąd więc mieć pewność, że sprzedający mieszkanie poczeka, aż uporamy się z procedurami towarzyszącymi zaciągnięciu kredytu? Właśnie po to jest umowa przedwstępna. To dzięki niej kupujący zabezpiecza się przed sprzedażą mieszkania innemu zainteresowanemu, który byłby gotów zapłacić za gotówką. Ponadto, bank może wymagać od Ciebie przedstawienia podpisanej umowy przedwstępnej na zakup mieszkania, który ma sfinansować.

Ile wynoszą koszty notarialne?

Notariusz, który asystuje podczas podpisania umowy sprzedaży nieruchomości – aktu notarialnego, za wykonaną usługę pobiera tzw. taksę notarialną. Stawki taksy notarialnej uzależnione są także od wartości transakcji i prezentują się w ten sposób:

  • Wartość mieszkania do 3000 zł – 100 zł;
  • Wartość mieszkania powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
  • Wartość mieszkania powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
  • Wartość mieszkania powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
  • Wartość mieszkania powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
  • Wartość mieszkania powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
  • Wartość mieszkania powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Wskazówka! Wyżej podane wysokości opłat, są wartościami maksymalnymi. Możesz poszukać notariusza, który stosuje bardziej konkurencyjne stawki – dzięki temu możesz zaoszczędzić nawet kilkaset złotych.

Oprócz taksy notarialnej należy także uiścić opłaty za:

  • odpis aktu notarialnego;
  • wynagrodzenie agencji nieruchomości;
  • opłaty sądowe (za założenie księgi wieczystej, za wniosek o wpis w księdze wieczystej).

Kolejne opłaty po zakupie mieszkania

Po podpisaniu aktu notarialnego u notariusza, należy opłacić także kilka dodatkowych elementów Są to:

Opłata za odpis aktu notarialnego – koszt odpisu to około 6 zł za 1 stronę. Należy pamiętać, że zazwyczaj otrzymujemy od notariusza kilka odpisów aktu notarialnego, nie tylko dla nas, ale także dla różnych instytucji np. urzędów, sądu.

Opłata sądowa za założenie księgi wieczystej – jest to koszt 100 zł.

Opłata za wniosek o wpis w księdze wieczystej – koszt 200 zł. Taki wpis może dotyczyć na przykład wpisu informacji o nałożonej hipotece.

Opłata sądowa za wykreślenie wpisu – wynosi 100 zł. Potrzeba uiszczenia takiej opłaty może nastąpić na przykład w sytuacji, gdy chcemy wykreślić hipotekę z księgi wieczystej.

Wyżej wymienione opłaty uiszcza się u notariusza. To notariusz zgłasza w sądach wszystkie informacje związane z transakcją oraz pobiera podatek od czynności cywilnoprawnych.

Ubezpieczenie mieszkania – kolejna formalność po zakupie mieszkania

Ubezpieczenie mieszkania jest kolejnym elementem, o którym należy pamiętać po jego zakupie – w szczególności jeśli korzystałeś/aś z kredytu hipotecznego. Bank może wymagać od Ciebie przedstawienia potwierdzenie uzyskania polisy ubezpieczeniowej na wartość, za którą zostało zakupione mieszkanie.

Ubezpieczenie mieszkania kolejną formalnością po jego zakupie

Wpis hipoteki do księgi wieczystej przy finansowaniu zakupu kredytem hipotecznym

Kupując mieszkanie „na kredyt”, bank będzie wymagał doręczenia mu po podpisaniu kopii aktu notarialnego, a także dokumentu potwierdzającego złożenie wniosku o ustanowienie hipoteki na rzecz banku. Wniosek ten składa się w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego. Możesz zrobić to samodzielnie, lub zlecić to notariuszowi, który asystował przy podpisaniu umowy. Warto pamiętać, że jeśli to notariusz przejmie za nas te formalności po zakupie mieszkania, będzie wymagał za to wyższej opłaty. Jeżeli jednak samodzielnie składasz wniosek o wpis do hipoteki, musisz wypełnić odpowiednią deklarację podatkową i zapłacić podatek w Urzędzie Skarbowym właściwym dla Twojego miejsca zamieszkania. Termin zapłaty podatku to 14 dni od złożenia wniosku o wpis do hipoteki.

Ważne! Wpis o hipotece jest szczególnie ważny dla właściciela mieszkania. Banki często w okresie, w którym oczekują na ustanowienie hipoteki, nakładają dodatkową opłatę do udzielonego kredytu. Jest to tak zwane ubezpieczenie pomostowe lub podwyższona marża. Opłata obowiązuje do czasu ustanowienia hipoteki w księdze wieczystej. Jest to szczególnie uciążliwe, gdyż w tym czasie nasza rata kredytu może być wyższa nawet o kilkaset złotych. Dokładna wysokość zależy od banku. Stan ten może trwać miesiącami, nawet do roku czasu. Gdy już hipoteka zostanie ustalona w księdze, należy dostarczyć bankowi odpowiednie potwierdzenie, dzięki któremu odwoła on dodatkową opłatę.

Polecane artykuły:

Dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania? Sprawdź swoje sąsiedztwo!

Jak podnieść wartość mieszkania?

Zakup mieszkania – podatek PCC

Zakup mieszkania wymaga opłaty należnego podatku. Od zakupu mieszkania na rynku wtórnym należy opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% wartości nieruchomości. Opłatę tę pobiera notariusz podczas naszej wizyty, na której podpisujemy akt notarialny. Notariusz zajmuje się wysłaniem aktu notarialnego do Urzędu Skarbowego, pobiera opłatę podatku i odprowadza go do urzędu.

Podatek od czynności cywilnoprawnych po zakupie mieszkania

Możesz o tym nie wiedzieć!

Czy wiedziałeś/aś, że Urząd skarbowy dokonuje analizy aktu notarialnego? W jakim celu? Zadaniem Urzędu jest weryfikacja, czy sprzedaż mieszkania nie nastąpiła po zbyt niskiej cenie. Dodatkowo Urząd weryfikuje czy istnieje prawdopodobieństwo, że środki pieniężne, za które dokonano zakupu są legalnego pochodzenia, tj. czy udokumentowany jest dochód.

Jeżeli kupujemy mieszkanie od dewelopera, nie opłacamy podatku od czynności cywilnoprawnej. Ale to nie znaczy, że nie zapłacimy żadnego podatku. W takiej sytuacji podatek opłaca deweloper, ale jego wartość jest zapewne uwzględniona w cenie mieszkania.

Kto opłaca opłaty notarialne po zakupie mieszkania z rynku wtórnego?

Prawnie nie jest to uregulowane, dlatego może podlegać negocjacji. Natomiast przyjęło się zwyczajowo, że opłatę za notariusza pokrywa strona kupująca mieszkanie. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, by negocjować tę kwestię ze sprzedającym i na przykład wnieść opłaty po połowie.

Deklaracja podatkowa w urzędzie miasta lub gminy

Kolejny urząd, do którego należy zgłosić fakt nabycia nieruchomości to urząd gminy lub miasta. Urząd musi zaktualizować informację o aktualnym właścicielu mieszkania oraz płatniku podatków. Ustali także wysokość podatku od nieruchomości, który trzeba będzie uiszczać każdego roku. Twoim zadaniem będzie wypełnienie dedykowanego wniosku - informacja o nieruchomościach i obiektach budowlanych. Treść takiego wniosku można odnaleźć na stronie internetowej: www.podatki.gov.pl lub na stronie urzędu gminy lub miasta. Wypełniony wniosek można złożyć zarówno w urzędzie jak i elektronicznie. Na jego złożenie nabywający mieszkanie masz 14 dni od dnia podpisania aktu notarialnego. Należność podatkowa liczona jest od pierwszego dnia kolejnego miesiąca po nabyciu mieszkania.

Przeczytaj artykuł: Ile wynosi podatek od nieruchomości w 2021 roku?

Po złożeniu wniosku do urzędu, należy oczekiwać informacji zwrotnej, zawierające wysokość stawki podatku. Wiadomość ta będzie wysłana listem poleconym. Jeżeli stawka podatku nie przekroczy 100 zł, wówczas opłatę wnosi się jednorazowo – do 15 marca każdego roku. W przypadku wyższej stawki podatku, jest ona rozłożona na 4 lata i opłaca się ją co kwartał.

Formalności po zakupie mieszkania – o czym jeszcze musisz pamiętać?

Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, należy spisać liczniki. Dzięki temu rozliczysz koszty za media (gaz, prąd, wodę) z poprzednim właścicielem. Dodatkowo powinieneś podpisać umowy na dostawę energii elektrycznej, gazu (jeśli jest w mieszkaniu), Internetu z odpowiednimi dostawcami.

Należy także poinformować spółdzielnię mieszkaniową lub wspólnotę o fakcie nabycia mieszkania. Musisz zostać poinformowany o tym, na jakie konto wpłacać opłaty za czynsz administracyjny, jaki jest termin opłat.

Pamiętaj także, żeby podpisać umowy z dostawcami mediów. Należy wybrać dostawcę prądu, Internetu, czasem także gazu.

Raport o Terenie OnGeo – sprawdź swoją okolicę

Decydując się na zakup mieszkania warto przeanalizować działkę, na której znajduje się nieruchomość oraz okolicę. To ona w dużej mierze będzie generować komfort życia w nowym miejscu. Dostęp do infrastruktury, usług, natężenie hałasu, obszary zalewowe, zanieczyszczenie powietrza, zaludnienie czy planowane inwestycje w okolicy. Te wszystkie parametry, a także wiele więcej możesz sprawdzić za pomocą kilku kliknięć. Zamów Raport o Terenie OnGeo i uwolnij się od obaw o swoją przyszłą nieruchomość.

Paulina Zając

Doradczyni inwestycyjna, specjalistka w zakresie gospodarki przestrzennej.

Wyszukaj działkę - sprawdź, zanim kupisz!

Wpisz np. Kraków 209/1