Koszty przy zakupie mieszkania w 2021 roku

Zakładając budżet na zakup mieszkania, zazwyczaj myślimy o koszcie samej nieruchomości, dodatkowo płatnym parkingu czy miejscu postojowym, komórce lokatorskiej, a jeśli kupujemy mieszkanie z kredytem hipotecznym, to o wysokości wkładu własnego. Gdy przejdziemy już do formalności związanych z samym zakupem, okazuje się że nie uwzględniliśmy sporej części wydatków. W dzisiejszym artykule opiszemy jakie koszty przy zakupie mieszkania będziemy musieli ponieść w 2021 roku.

Mieszkanie na rynku wtórnym – podatek od czynności cywilnoprawnych

Jeśli zdecydujesz się na zakup mieszkania „z drugiej ręki”, może Cię zaskoczyć konieczność zapłaty dodatkowego podatku od transakcji dokonywanej w formie aktu notarialnego, w wysokości 2% wartości transakcji. Opłata ta pobierana jest przez notariusza, który odprowadza ją do urzędu skarbowego. Podatek ten jest regulowany Ustawą z dnia 09 września 2000 roku, o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jest to koszt w granicy kilku, czy kilkunastu tysięcy złotych.

Przeczytaj więcej o zakupie mieszkania na rynku wtórnym.

Mieszkanie na rynku pierwotnym - podatek VAT

Na koszty przy zakupie mieszkania od dewelopera składa się marża oraz podatek VAT. Jego wysokość uzależniona jest od metrażu nieruchomości, którą kupujemy. Dla powierzchni do 150 m2 wynosi 8%.  W przypadku mieszkań o powierzchni ponad 150 m2, będziemy musieć zapłacić podatek już w wysokości 23%.

Koszty będą generowane także ze względu na to czy mieszkanie jest z rynku pierwotnego czy wtórnego.  W przypadku rynku wtórnego, oprócz kosztów wykończenia, należy także uwzględnić nakłady na remont, wymianę instalacji i doprowadzenie mieszkania do stanu odpowiedniego do rozpoczęcia prac wykończeniowych. W zależności od stanu technicznego danego mieszkania, koszty te mogą się znacznie różnić.

Przeczytaj także: Umowa deweloperska na co zwrócić uwagę?

Dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania - opłaty notarialne

Ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania 2021. Jeśli kupujesz mieszkanie po raz pierwszy, mogą Cię zaskoczyć koszty obsługi notarialnej takiej inwestycji. Opłaty które musisz ponieść to:

• Taksa notarialna - jest to wynagrodzenie notariusza za dokonanie czynności przy jego udziale. Maksymalną wysokość takiej taksy określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2014 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Wysokość taksy zależy od rodzaju czynności oraz wartości przedmiotu danej czynności. W przypadku zakupu mieszkania, którego wartość mieści się w przedziale od 60 000 zł do 1 000 000 zł, wysokość taksy wynosi 1 100 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 tysięcy złotych. By ostatecznie określić wysokość taksy należy doliczyć jeszcze należny podatek VAT. Wysokość taksy notarialnej możesz negocjować.

• Wypisy aktu notarialnego - to urzędowe kopie oryginału aktu notarialnego. Wypisywane wydawane są stronom transakcji, ale także do celów urzędowych, np. dla sądów, gminy czy urzędu skarbowy. Koszt wypisu zależy od liczby stron aktu notarialnego, a opłata wynosi 6 zł + 23% VAT za 1 stronę.

Opłaty wieczystoksięgowe – stałe opłaty sądowe

Opłata sądowa za założenie księgi wieczystej - 100 zł,

Opłata sądowa za wpisanie prawa własności do księgi wieczystej – 200 zł,

Opłata sądowa za wpis hipoteki do księgi wieczystej – 200 zł,

Podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu wpisu hipoteki – 19 zł.

Koszty przy zakupie mieszkania finansowanego kredytem hipotecznym

Jeżeli kupujemy mieszkanie przy zaciągnięciu kredytu hipotecznego, należy się liczyć z kolejnymi kosztami, które musimy ponieść. Są to:

• Wkład własny – wysokość wkładu własnego w zależności od banku wynosi 10-20%. W 2020 roku, w związku z ogłoszeniem pandemii, niektóre banki zdecydowały się na wzrost minimalnego wkładu własnego wymaganego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego, np. do 30%. Przewiduje się, że w 2021 roku wymagana minimalna wysokość wkładu własnego wróci do wartości sprzed pandemii.
• Opłata za ocenę nieruchomości - to kolejna obligatoryjna opłata wymagana przez banki. Można zlecić samodzielnie wykonanie operatu szacunkowego i dostarczyć go do banku lub pozostawić to w kwestii samego banku, który może pobrać za tę usługę dodatkową opłatę.
• Prowizja banku – jej wysokość może być różna w zależności od aktualnej oferty banku. W styczniu 2021 r. wysokość prowizji w najbardziej popularnych bankach wynosiła pomiędzy 1%-2% wartości kredytu. Można też z powodzeniem znaleźć ofertę, w której bank nie pobiera prowizji za udzielenie kredytu. Jest to o tyle korzystne, że nie ponosimy dodatkowych kosztów (często w wysokości kilku tysięcy złotych) w czasie gdy kumulować się będzie duża liczba nieplanowanych wydatków.
• Obowiązkowe ubezpieczenie na życie - poszczególne banki indywidualnie określają ten wymóg. Mogą wymagać utrzymywania takiego ubezpieczenia przez różny okres czasu, np. 3 lub 5 lat. Nie we wszystkich ofertach wykup takiego ubezpieczenia będzie obowiązkowy.
• Ubezpieczenie pomostowe – ten rodzaj ubezpieczenia podwyższa naszą ratę do momentu dokonania wpisu hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej mieszkania. W zależności od miasta, na taki wpis można czekać od kilku do nawet 9 miesięcy. Wysokość raty w tym okresie może być zwiększona nawet o 200 - 300 zł miesięcznie z tego tytułu, co może dosyć poważnie obciążyć nasz budżet.
• Ubezpieczenie nieruchomości z cesją prawa do sumy ubezpieczenia na bank – jest to obligatoryjne zabezpieczenie kredytu. Koszt takiego ubezpieczenia będzie zależał przeze wszystkim od tego, na jaką kwotę ubezpieczymy nasze mieszkanie oraz jaki zakres ubezpieczenia wybierzemy.

Pośrednik nieruchomości

Korzystając z usług agenta nieruchomości, co jest szczególnie przydatne gdy rozważamy zakup na rynku wspólnym, możemy zostać obciążeni prowizją dla agencji. Wysokość prowizji może wynieść 1-3% wartości nieruchomości. Do tej wartości należy jeszcze doliczyć podatek VAT 23%. Czasami prowizja dla biura nieruchomości opłacana jest tylko przez sprzedającego, warto więc zwrócić uwagę na takie oferty.

Przedstawiliśmy najbardziej podstawowe i obowiązkowe koszty przy zakupie mieszkania, jakie będziesz musiał ponieść w 2021 roku. Dzięki tej wiedzy, nie zostaniesz zaskoczony nieprzewidzianymi wydatkami oraz spokojnie rozplanujesz wymagany budżet.