Budowa przy granicy działki – o czym należy pamiętać?

Budowa przy granicy działki – o czym należy pamiętać?
Budowa przy granicy działki – o czym należy pamiętać?
5 (100%) 1 vote

Budowa budynku mieszkalnego, czy gospodarczego usytuowana blisko granicy działki może prowadzić do konfliktów między sąsiadami. Zgodnie z obowiązującym Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 14 listopada 2017r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie budowa przy granicy działki jest możliwa wyłącznie w kilku szczególnych przypadkach. Jeśli przepisy nie pozwalają na budowę przy granicy działki, nie ma możliwości zrealizowania inwestycji nawet, gdy masz zgodę sąsiada. Sprawdź, kiedy może być zrealizowana budowa przy granicy działki. O czym należy pamiętać lokalizując taki budynek? Czy wspomniane przepisy prawa odnoszą się wyłącznie do działki budowlanej? Na te i inne pytania znajdziesz odpowiedz w niniejszym artykule.

  • Jeśli jesteśmy właścicielami wąskiej działki, przepisy dają nam możliwość zbliżenia się z budynkiem do granicy działki sąsiedniej na odległość do 1,5 m.
  • W większości przypadków zgoda sąsiada nie jest wymagana. Należy jednak pamiętać o możliwości oddziaływania przez nasz budynek na nieruchomość sąsiada.
  • Budynek od strony granicy musi mieć ścianę oddzielenia przeciwpożarowego.
  • Budynek sytuowany bezpośrednio przy granicy działki może wymagać uzyskania pozwolenia na budowę.

Kiedy możliwa jest budowa przy granicy działki?

Zarówno budynek mieszkalny, jak i gospodarczy możemy zlokalizować przy granicy działki w przypadku, gdy:

  • plan miejscowy dopuszcza taką możliwość,
  • z przepisów prawa wynika, że budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż 4m w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy i 3m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę granicy. Wyjątek stanowi sytuowanie budynku przy granicy działki w odległości 1,5m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeśli plan miejscowy przewiduje taką możliwość. W tym miejscu należy dodać, że zmiana przepisów z dnia 14 listopada 2017r. wyklucza wybudowanie budynku przy granicy działki na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

Jak sprawdzić, czy Twoja działka znajduje się na terenie objętym planem zagospodarowania przestrzennego? Wygeneruj Raport o Terenie w Geoportalu OnGeo.pl. Dla niektórych obszarów z dostępnymi danymi Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) otrzymasz pełną nazwę i numer uchwały oraz zaznaczone na mapie granice obowiązujących planów. Jeżeli obszar, dla którego wygenerowano analizę jest objęty częściowo MPZP lub przebiega na nim granica kilku planów, system wykona za nas analizę i zwróci informacje w Raporcie o terenie o procentowym i powierzchniowym udziale badanego terenu w każdym z obowiązujących planów.

Jak sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego działki

  • budynek będzie przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce, a jego wysokość będzie zgodna z planem miejscowym, decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

  • posiadamy wąską działkę o szerokości 16m lub mniej,

  • Przepis ten dotyczy zabudowy jednorodzinnej lub zagrodowej. W tym przypadku dopuszcza się budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5m,

  • chcemy dokonać nadbudowy budynku już istniejącego. Dokonana zmiana budynku istniejącego dotyczy dobudowania nie więcej niż jednej kondygnacji, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi. Przepis ten dotyczy zabudowy jednorodzinnej lub zagrodowej,
  • budujemy budynek gospodarczy lub garaż o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi. Przepis ten dotyczy zabudowy jednorodzinnej lub zagrodowej.

Budowa przy granicy działki. O czym należy pamiętać?

Pamiętaj, że budowa przy granicy działki może być zrealizowana wyłącznie, gdy są spełnione wymagania dotyczące przepisów minimalnych odległości pomiędzy budynkami, które są konieczne do zachowania ze względu na bezpieczeństwo pożarowe.

Odległość pomiędzy budynkami usytuowanymi na różnych działkach budynków w zabudowie jednorodzinnej powinna zapewnić warunki nierozprzestrzeniania się ognia przez ściany zewnętrzne (nośne) i dach. Poniższa tabela określa minimalne odległości pomiędzy zewnętrznymi ścianami budynków mieszkalnych, gospodarczych, garaży zlokalizowanych na sąsiednich działkach budowlanych. Podane odległości mogą zostać zmniejszone o 25%, jeżeli budynki są zwrócone do siebie ścianami i dachami, które posiadają porycia nierozprzestrzeniające ognia, które dodatkowo nie mają otworów. Jeśli budynek będzie posiadał ścianę oddzielenia przeciwpożarowego, nie musisz zachowywać wymienionych odległości.

RO/RO RO/NRO NRO/RO NRO/NRO
RO/RO 16 m 16 m 16 m 12 m
RO/NRO 16 m 16 m 16 m 12 m
NRO/RO 16 m 16 m 16 m 12 m
NRO/NRO 12 m 12 m 12 m 8 m

RO – ściany lub pokrycie dachu rozprzestrzeniające ogień

NRO – ściany lub pokrycie dachu nie rozprzestrzeniające ognia

Dodatkowo należy pamiętać, że:

  1. Ściana zlokalizowana bezpośrednio przy granicy działki nie może posiadać okien ani drzwi.
  2. Budynek od strony granicy działki musi mieć ścianę oddzielenia przeciwpożarowego.
  3. Budynek przy granicy działki wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Warunki techniczne wskazują, że taka lokalizacja powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu. W przypadku budowy na granicy działki warto przeprowadzić analizę nasłonecznienia, aby mieć pewność, że Twoja inwestycja nie będzie zacieniała działki sąsiada. Chcesz wiedzieć więcej na temat analizy zacienienia, przesłaniania i nasłonecznienia? Zapoznaj się z treścią poniższego artykułu.

Analiza zacienienia, przesłaniania, nasłonecznienia

  1. Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m.

Czy wspomniane przepisy prawa odnoszą się wyłącznie do działki budowlanej?

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 14 listopada 2017r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, nie ma znaczenia, czy działka sąsiednia jest działką budowlaną, czy rolną.

Czy możliwie jest odstępstwo od warunków technicznych?

Tak, ale wyłącznie w uzasadnionych przypadkach. Zgody na takie odstępstwo może udzielić organ wydający pozwolenie na budowę, czyli starosta, wojewoda, czy prezydent miasta, ale wyłącznie po uzyskaniu upoważnienia ministra. Warunkiem ubiegania się o odstępstwo od warunków technicznych jest przede wszystkim brak przesłanek, że budowa przy granicy działki może spowodować zagrożenie życia lub bezpieczeństwa mienia, a w przypadku budynków użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego – ograniczenia dostępności dla osób z niepełnosprawnościami. Odstępstwo nie może powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych oraz stanu środowiska przyrodniczego. Aby uzyskać pozwolenie na budowę przy granicy działki w przypadku nie spełnienia warunków technicznych wymaganych do realizacji inwestycji, należy złożyć wniosek zawierający:

  • charakterystykę obiektu oraz, jeśli potrzeba, projekt zagospodarowania działki lub terenu, a jeżeli odstępstwo mogłoby mieć wpływ na środowisko lub nieruchomości sąsiednie – również projekty zagospodarowania tych nieruchomości, z uwzględnieniem istniejącej i projektowanej zabudowy;
  • szczegółowe uzasadnienie konieczności wprowadzenia odstępstwa;
  • propozycje rozwiązań zamiennych;
  • pozytywną opinię wojewódzkiego konserwatora zabytków w odniesieniu do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków oraz innych obiektów budowlanych usytuowanych na obszarach objętych ochroną konserwatorską;
  • w zależności od potrzeb – pozytywną opinię innych zainteresowanych organów.

ARTYKUŁY, KTÓRE MOGĄ CIĘ ZAINTERESOWAĆ

Poznaj raporty o terenie w geoportal ONGEO.PL

Wygeneruj Raport o terenie dla dowolnej działki wejdź na OnGeo.pl, znajdź działkę, wybierz interesujące Cię informacje:

  • Miejscowy plan zagospodarowania
  • Granice działek
  • Obszary Natura 2000
  • Wydane pozwolenia na budowę
  • Tereny zalewowe
  • Wydane pozwolenia na budowę w sąsiedztwie
  • Spadki terenu
  • Linie energetyczne
  • Zanieczyszczenie powietrza


Related Posts

Jak odrolnić działkę? Przekształcenie działki rolnej na budowlaną

Jak odrolnić działkę? Przekształcenie działki rolnej na budowlaną

Jak odrolnić działkę? Przekształcenie działki rolnej na budowlaną3.9 (77.14%) 28 votes Inwestycje budowlane, zarówno deweloperskie jak i prywatne, wiążą się przede wszystkim z zakupem działki. Jednakże grunty przeznaczone pod zabudowę mają wyraźnie wyższą cenę niż tereny rolne. Jednym ze sposobów tańszego pozyskania terenu pod budowę […]

Rejestr pozwoleń na budowę – jak sprawdzić wydane pozwolenia na budowę?

Rejestr pozwoleń na budowę – jak sprawdzić wydane pozwolenia na budowę?

Rejestr pozwoleń na budowę – jak sprawdzić wydane pozwolenia na budowę?4.5 (90%) 6 votes Pozwolenia na budowę w Geoportalu OnGeo.pl  Interesuje Cię jakie są planowane inwestycje w wybranym obszarze, np. w miejscu gdzie planujesz budowę domu lub chciałbyś świadczyć usługi swojej firmy? Być może potrzebujesz  […]



Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *