Spotkanie w Belwederze o ustawie o planowaniu przestrzennym - samorządy apelują o zmiany

Samorządy z całej Polski alarmują, że nowa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym może doprowadzić do paraliżu inwestycyjnego w gminach. Krytyka dotyczy m.in. ograniczenia decyzji o warunkach zabudowy wyłącznie do obszarów uzupełnienia zabudowy oraz zastąpienia obowiązkowych uzgodnień niewiążącymi opiniami. Przedstawiciele gmin ostrzegają, że nowe przepisy uderzą w właścicieli działek, rolników i inwestorów. Postulaty zmian były przedmiotem spotkań samorządowców z przedstawicielami Kancelarii Prezydenta RP.

Samorządowcy krytykują ustawę o planowaniu przestrzennym

Krytyka wobec ustawy o planowaniu przestrzennym narasta zarówno ze strony pojedynczych gmin, jak i zrzeszeń samorządowych. Związek Województw RP ostro sprzeciwia się planom zastąpienia formy uzgodnień jedynie opiniowaniem projektów planów ogólnych gmin.

Jakie są konsekwencje tej zmiany? Samorządowcy ostrzegają, że taka zmiana spowoduje, że "prezydent, burmistrz lub wójt będzie mógł decydować o przeznaczeniu terenu wbrew opiniom innych organów".

Szczególnie dotkliwe są ograniczenia dla gmin wiejskich. Przedstawiciele tych jednostek od dawna podkreślają, że algorytm wyznaczania obszarów uzupełnienia zabudowy (OUZ) nie przystaje do ich realiów przestrzennych i funkcjonalnych. Już jakiś czas temu problem ten sygnalizował Mariusz Marszał z Biura Związku Gmin Wiejskich RP, wskazując, że nowe zasady mogą prowadzić do absurdalnych konsekwencji:

"Mamy do czynienia z paradoksem: jeśli rolnik prowadzi działalność gospodarczą, a jego grunty nie mieszczą się w wyznaczonym obszarze uzupełnienia zabudowy, zgodnie z planem ogólnym nie będzie mógł postawić nawet silosu na kiszonkę".

W swoich wypowiedziach z 2025 roku burmistrz Głogowa Małopolskiego Tomasz Skoczylas zwracał uwagę, że nowe regulacje mogą sparaliżować rozwój gmin i uderzyć w podstawowe prawa mieszkańców:

"Mieszkańcy nie będą mogli budować na swoich działkach, nawet jeśli mają ojcowiznę. Zabudowa zagrodowa zniknie, a możliwości inwestycyjne w gminach zostaną drastycznie ograniczone".

Te ostrzeżenia wracają dziś z nową siłą w kontekście spotkań samorządowców z przedstawicielami Kancelarii Prezydenta RP w Belwederze. Reforma planowania przestrzennego, która miała uporządkować chaos urbanistyczny, według wielu samorządów może doprowadzić do „inwestycyjnego paraliżu” oraz narastających napięć społecznych. Zdaniem przedstawicieli gmin obecne rozwiązania zamiast rozwiązywać realne problemy, tworzą nowe bariery rozwojowe.

Ograniczenia w zabudowie uderzają w mieszkańców i inwestorów

Nowe przepisy planistyczne wprowadzają bezprecedensowe ograniczenia w możliwości zabudowy. Decyzje o warunkach zabudowy po 1 stycznia 2026 r. będą mogły być wydawane wyłącznie na obszarach uzupełnienia zabudowy (OUZ).

W praktyce, zgodnie z przyjętymi założeniami, obszary uzupełnienia zabudowy wyznacza się m.in. tam, gdzie:

1. Na terenie musi znajdować się co najmniej pięć budynków
2. Odległość między budynkami nie może przekraczać stu metrów

Budowa na „surowym korzeniu" stanie się niemal niemożliwa. Właściciele działek, którzy nie zdążą uzyskać decyzji WZ na obecnych zasadach, mogą na lata stracić możliwość budowy domu. Konsekwencją jest lawinowy wzrost wniosków o wydanie warunków zabudowy. W części gmin odnotowano skokowy wzrost liczby wniosków - według samorządów nawet kilkudziesięcioprocentowy.

Konsekwencje ekonomiczne nowych przepisów

Ograniczenia planistyczne wywołają znaczące zmiany na rynku nieruchomości:

Nieruchomości poza OUZ mogą znacząco stracić na wartości, podczas gdy działki z prawomocną decyzją WZ staną się rarytasem na rynku.

Dodatkowa niepewność inwestycyjna wynika z ograniczonej ważności nowych decyzji WZ do 5 lat od dnia uprawomocnienia. Przedsiębiorcy muszą liczyć się z mniejszą dostępnością gruntów pod inwestycje magazynowe i przemysłowe oraz wzrostem cen działek w strategicznych lokalizacjach.

Warto pamiętać, że analiza wpływu nowych przepisów na konkretną nieruchomość wymaga szczegółowego zbadania jej lokalizacji i statusu prawnego.

Samorządy apelują o zmiany i proponują rozwiązania

Samorządy przechodzą od krytyki do konkretnych propozycji zmian w ustawie o planowaniu przestrzennym. Przedstawiciele gmin formułują szczegółowe postulaty dotyczące planowania przestrzennego podczas spotkań z przedstawicielami Kancelarii Prezydenta RP.

Jakie są główne postulaty samorządów?

1. Przywrócenie rzeczywistego wpływu na planowanie przestrzenne
2. Wprowadzenie vacatio legis dla planów ogólnych
3. Utrzymanie obowiązkowych uzgodnień projektów planów
4. Uelastycznienie zasad zgodności planu miejscowego z planem ogólnym gminy

Związek Województw RP stanowczo sprzeciwia się zastąpieniu obowiązkowych uzgodnień jedynie opiniowaniem projektów planów.

"Planowanie przestrzenne nie może być podporządkowane presji terminów kosztem ochrony interesu publicznego".

Opinia, w przeciwieństwie do uzgodnienia, nie ma charakteru wiążącego.

Odpowiedź Ministerstwa Rozwoju i Technologii

Ministerstwo zapowiedziało konkretne ustępstwa wobec postulatów samorządów:

• Wydłużenie terminu na przyjęcie planów ogólnych do 31 sierpnia 2026 r. (wcześniej 30 czerwca 2026 r.)
• Obniżenie wymaganego wskaźnika gmin realizujących zadanie z 80% do 50%

Propozycje Związku Miast Polskich

Związek Miast Polskich postuluje powiązanie podatku od nieruchomości ze sposobem użytkowania gruntów, co - jak argumentują - "znacznie zmniejszy szansę uporządkowania procesów urbanizacji na obszarach podmiejskich, pozostawiając pole do spekulacji gruntami".

ZMP proponuje również wprowadzenie rozwiązań zapewniających koordynację planowania przestrzennego na poziomie metropolitalnym.

Czy postulowane zmiany znajdą odzwierciedlenie w ostatecznym kształcie przepisów? Samorządowcy zgodnie zwracają uwagę na potrzebę kompleksowych rozwiązań uwzględniających lokalne uwarunkowania rozwoju przestrzennego.

Kluczowe wnioski dla właścicieli nieruchomości

Reforma planowania przestrzennego wprowadza istotne zmiany dla rynku nieruchomości w Polsce. Analiza stanowisk samorządowych oraz przepisów ustawy wskazuje na kilka kluczowych konsekwencji dla właścicieli działek i inwestorów.

Jak ocenić wpływ reformy na Twoją nieruchomość?

1. Sprawdź lokalizację działki względem obszarów uzupełnienia zabudowy (OUZ)
2. Zweryfikuj status decyzji o warunkach zabudowy - ważność ograniczona do 5 lat
3. Oceń potencjalne zmiany wartości nieruchomości na podstawie nowego planu ogólnego
4. Przeanalizuj możliwości inwestycyjne w kontekście nowych ograniczeń

Samorządy zgodnie podkreślają podstawowy problem: algorytmy bilansowania i limity zabudowy mieszkaniowej nie uwzględniają lokalnej specyfiki.

Postulaty samorządów wobec ustawodawcy

Przedstawiciele gmin formułują konkretne żądania zmian:

1. Przywrócenie rzeczywistego wpływu samorządów na planowanie przestrzenne
2. Wprowadzenie dłuższego vacatio legis dla planów ogólnych
3. Uelastycznienie zasad zgodności planu miejscowego z planem ogólnym
4. Zapewnienie koordynacji planowania na poziomie metropolitalnym

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało częściowe ustępstwa: wydłużenie terminu na przyjęcie planów ogólnych do 31 sierpnia 2026 r. oraz obniżenie wymaganego wskaźnika realizacji z 80% do 50%.

Najbliższe miesiące będą kluczowe dla kształtu końcowego planowania przestrzennego w Polsce. Faktyczne efekty reformy zależą od gotowości ustawodawcy do dialogu z samorządami oraz uwzględnienia ich postulatów dotyczących ochrony praw właścicieli nieruchomości.