Planowanie przestrzenne po nowemu - gminy ustalają zasady ZPI

Sejm większością głosów (415 za, 1 przeciw, 19 wstrzymujących się) przyjął w czwartek nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Najważniejsza zmiana daje radom gmin możliwość ustalania - w formie uchwały - zasad zawierania umów urbanistycznych w ramach zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI). Teraz dokument trafi do Senatu.

Nowelizacja jest częścią rządowego pakietu deregulacyjnego. Ma przyspieszyć realizację dużych inwestycji, a jednocześnie ochronić budżety gmin przed zbyt dużymi kosztami.

Sejm uchwalił nowelizację, która pozwala gminom ustalać zasady umów urbanistycznych przy ZPI.
Zmiana ma skrócić proces inwestycyjny i zapewnić większą przewidywalność dla inwestorów.
Samorządy zyskają narzędzie do stabilizacji budżetów i kontroli nad infrastrukturą towarzyszącą inwestycjom.
Eksperci alarmują, że opóźnienia w uchwalaniu planów ogólnych mogą czasowo sparaliżować rynek.

Na czym polega zmiana?

Do tej pory warunki umów urbanistycznych przy ZPI były negocjowane indywidualnie w każdym przypadku. Po wejściu w życie nowelizacji rada gminy będzie mogła uchwalić uniwersalne zasady, które będą obowiązywały wszystkich inwestorów na jej terenie. Uchwała stanie się aktem prawa miejscowego, co zapewni większą przejrzystość i przewidywalność oczekiwań gminy już na najwcześniejszym etapie rozmów.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przekonuje, że zmiany poprawią partycypację społeczną i zasady ładu przestrzennego. Gminy mają zyskać większą swobodę w określaniu zasad współpracy z inwestorami. Gminy będą mogły samodzielnie ustalać zasady podpisywania umów z inwestorami przy tworzeniu nowych planów zagospodarowania.

ZPI i umowa urbanistyczna - o co w tym chodzi? Przykłady

Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) to przyspieszona forma miejscowego planu zagospodarowania, uchwalana na wniosek inwestora. W odróżnieniu od klasycznych planów, ZPI od początku zakłada udział mieszkańców i ma zapewnić spójne zagospodarowanie terenu. Kluczowym elementem jest umowa urbanistyczna, w której inwestor zobowiązuje się do zrealizowania tzw. inwestycji uzupełniających albo innych świadczeń na rzecz gminy.

Przykładowe zobowiązania inwestora:

budowa infrastruktury technicznej, np. wodociągów, kanalizacji, lub infrastruktury komunikacyjnej, np. drogi publicznej czy ronda,
realizacja obiektów społecznych, takich jak przedszkole, szkoła czy plac zabaw,
pokrycie kosztów stworzenia i uchwalenia ZPI,
zapłata odszkodowań za zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych.

Gmina może natomiast zobowiązać się np. do współfinansowania części inwestycji albo przyspieszenia procedur administracyjnych. Nowe zasady przyjmowane przez radę gminy mają jasno określać, jakie świadczenia są wymagane przy konkretnej skali przedsięwzięcia - np. przy budowie dużego osiedla może to być droga dojazdowa plus obiekt edukacyjny.

Monitoring Planów ogólnych w Geoportalu Na Mapie

Plan ogólny gminy to dokument stanowiący akt prawa miejscowego, który każda gmina w Polsce ma obowiązek przygotować do 30 czerwca 2026 roku. Dzięki interaktywnej mapie, dostępnej w Geoportalu Krajowym Na Mapie możesz na bieżąco śledzić postęp prac nad planami ogólnymi w poszczególnych gminach.

Monitoring realizacji POG: Plan Ogólny Gminy w Geoportalu Na Mapie

Korzyści dla gmin, inwestorów i gospodarki

Zmiany mają realnie przyspieszyć inwestycje. Dla gmin to przede wszystkim ochrona przed sytuacją, w której muszą pokrywać koszty infrastruktury potrzebnej dla prywatnych projektów. Dzięki standaryzacji obowiązków inwestorów samorządy mają zyskać stabilne źródło finansowania rozbudowy lokalnej infrastruktury.

Inwestorzy natomiast zyskują jasność zasad - zamiast negocjować wszystko od początku, od razu dowiadują się, czego oczekuje gmina. Według resortu rozwoju proces inwestycyjny może skrócić się nawet o 45 dni, co w skali roku oznacza setki spraw zakończonych szybciej. Ministerstwo podkreśla, że to mniej biurokracji, niższe koszty i krótszy czas realizacji.

Eksperci z branży geodezyjnej i urbanistycznej wskazują, że ZPI są szczególnie przydatne tam, gdzie presja inwestycyjna jest największa - np. wokół dużych aglomeracji. Dzięki temu gminy zyskają większą kontrolę nad przestrzenią, bez blokowania rozwoju

Co dalej z ustawą i całą reformą?

Ustawa czeka teraz na decyzję Senatu. Jeśli nie zostaną zgłoszone poprawki, trafi od razu do prezydenta. Wejście w życie przewidziano na początek 2026 roku, równolegle z innymi zmianami w prawie planistycznym.

Przeczytaj także:

Plan ogólny 2026: Gminy nie wyrabiają się z czasem. Rząd negocjuje z Brukselą

Reakcje i sporne kwestie

Nowelizacja budzi mieszane nastroje. Rząd i samorządy chwalą ją za przyspieszenie procedur, ale w mediach społecznościowych pojawiają się obawy przed „cichą rewolucją”, która może utrudnić mniejsze, indywidualne inwestycje. Zwracając uwagę na ryzyko paraliżu, jeśli gminy nie zdążą z planami ogólnymi.

Cała reforma to kolejna próba uporządkowania przestrzeni w Polsce, gdzie urbanistyczny chaos - od rozlanych przedmieść po odpływ podatków z centrów miast - od lat hamuje rozwój. Czy rok 2026 przyniesie przyspieszenie inwestycji, czy raczej czasowy zastój?