Czy w Polsce będzie miał kto kupować mieszkania? Demografia uderza w rynek nieruchomości

Rocznie w Polsce buduje się ok. 200 tys. mieszkań. Rocznie rodzi się ok. 250 tys. dzieci. Gdyby zestawić te dwie liczby wprost, każdy noworodek mógłby dostać własne mieszkanie i jeszcze jedno wakacyjne nad morzem. Oczywiście nikt tak rynku nie analizuje, ale te liczby ilustrują fundamentalną zmianę na polskim rynku nieruchomości. Przez dekady pytaliśmy ile mieszkań trzeba wybudować. Teraz coraz ważniejsze staje się pytanie: dla kogo, gdzie i w jakim standardzie je budujemy.

Polska już jest w kryzysie demograficznym

Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert na konferencji branżowej podsumował sytuację wprost: Polska nie wchodzi w kryzys demograficzny. Polska już w nim jest. Dla rynku mieszkaniowego oznacza to fundamentalną zmianę myślenia.

Według prognoz GUS liczba ludności Polski spadnie z ponad 37 mln obecnie do ok. 36,6 mln w 2030 roku i 35,3 mln w 2040 roku, a w dalszej perspektywie nawet do ok. 33 mln. Najnowszy raport GUS wskazuje, że w 2060 roku liczba ludności może spaść do 28,4 mln, czyli o ponad 24% mniej niż w 2024 roku.

Liczba osób w wieku 25-64 lat, czyli tych którzy najczęściej kupują mieszkania, będzie spadać. Równocześnie gwałtownie rośnie liczba seniorów. To zmienia nie tylko skalę popytu, ale przede wszystkim jego strukturę.

W biurach sprzedaży mieszkań kryzys demograficzny nie był dotąd specjalnie widoczny, bo rynek został czasowo podtrzymany przez migrację, głównie obywateli Ukrainy. Ten bufor powoli znika lub się stabilizuje.

700 tysięcy urodzeń, 250 tysięcy, może 100 tysięcy

Jeszcze w latach 80. w Polsce rodziło się ponad 700 tys. dzieci rocznie. Dziś to ok. 250 tys. Polska należy do krajów o najniższej dzietności w Europie, z jednym z najniższych wskaźników TFR na kontynencie. Najbardziej pesymistyczny scenariusz zakłada zejście poniżej 100 tys. urodzeń rocznie.

Zestawienie z produkcją mieszkaniową jest uderzające: przy ok. 200 tys. mieszkań budowanych rocznie i spadającej liczbie nabywców w kluczowym przedziale wiekowym, rynek wchodzi w zupełnie nową fazę. Nie brak podaży, ale kwalifikowana nadpodaż w złych miejscach i złym standardzie.

Paradoks: mniej ludzi, ale więcej gospodarstw domowych

Najważniejsza nieoczywista konkluzja z danych demograficznych: choć liczba ludności w prognozach maleje, liczba gospodarstw domowych, a tym samym potrzebnych im mieszkań, będzie rosnąć. Według danych Oxford Economics liczba gospodarstw domowych będzie się w Polsce systematycznie zwiększać w całym okresie prognozy, czyli aż do 2050 roku.

Dlaczego? Bo żyjemy coraz bardziej w pojedynkę. Według prognozy GUS liczba gospodarstw jednoosobowych wzrośnie z niespełna 4 mln do ponad 6 mln w połowie stulecia. Rozwody, późniejsze zakładanie rodzin, dłuższe życie w samotności po śmierci partnera, to wszystko generuje popyt na mniejsze lokale.

To dobra wiadomość dla budownictwa, ale tylko jeśli branża właściwie zidentyfikuje gdzie i dla kogo budować.

Metropolie urosną, mniejsze miasta opustoszeją

Demograficzny obraz Polski do 2060 roku nie jest jednorodny. Ponad 90% powiatów odnotuje spadek ludności. Ale dla Warszawy czy Krakowa przyrost ludności prognozowany jest nawet w perspektywie do 2060 roku, a w kilku sąsiadujących z nimi powiatach przewidywane wzrosty są nawet dwucyfrowe.

To fundamentalna informacja dla inwestorów i kupujących. Mieszkanie w dynamicznie rosnącej aglomeracji to inwestycja z innym profilem ryzyka niż mieszkanie w mieście, z którego ludzie wyjeżdżają. Wartość nieruchomości w kurczących się demograficznie miejscowościach może systematycznie spadać przez dekady.

Trzy trendy które demografia wymusi na polskim rynku mieszkań

Eksperci wskazują na kilka kluczowych trendów, które demografia wymusi na polskim rynku mieszkaniowym w najbliższych latach.

Mieszkania dla seniorów staną się pełnoprawnym segmentem rynku. Oczy deweloperów coraz wyraźniej kierują się ku seniorom. Planowane są obiekty adresowane do tych klientów: senior housing, domy z usługami opiekuńczymi, lokalizacje blisko przychodni i parków. W Polsce ten segment praktycznie nie istnieje, podczas gdy w Europie Zachodniej to już dojrzały rynek.

Lokalizacja ważniejsza niż kiedykolwiek. Przy kurczącym się popycie demograficznym wygra ten kto kupi lub wybuduje w miejscu, gdzie ludzie chcą mieszkać. Metropolie i ich bliskie okolice, nie małe miasta powiatowe.

Mniejsze metraże, więcej funkcjonalności. Rosnąca liczba gospodarstw jednoosobowych przekłada się na popyt na kawalerki i małe mieszkania z dobrym układem. Deweloperzy którzy budują wyłącznie duże rodzinne lokale pomijają rosnący segment rynku.

Eksperci są zgodni: demograficzne zmiany przebudują polski rynek nieruchomości głębiej niż jakiekolwiek krótkoterminowe wahania stóp procentowych czy programy rządowe.

Gdzie kupować, a czego unikać - praktyczny wniosek

Dla osób planujących zakup nieruchomości dziś, dane demograficzne mają bardzo praktyczne znaczenie.

Przed zakupem mieszkania lub działki warto sprawdzić trendy demograficzne dla konkretnej gminy lub powiatu. Gmina z rosnącą populacją to zupełnie inny rynek niż gmina z systematycznym odpływem mieszkańców. Aktualne dane o liczbie ludności dla każdej gminy w Polsce dostępne są m.in. w GUS.