Kredyt hipoteczny II kwartał 2026. Czy to dobry moment na zakup nieruchomości?

Przez kilka miesięcy banki ścigały się o klientów, obniżając marże kredytów hipotecznych. W maju 2026 roku ten wyścig wyraźnie wyhamował. Stawki oprocentowania stałego rosną, zdolność kredytowa spada, a WIBOR przestał opadać. Dla kogoś kto rozważa zakup nieruchomości na kredyt, to moment na spokojną analizę - nie panikę, ale też nie czas na działanie bez zastanowienia.

Średnia marża kredytów hipotecznych wzrosła w maju o 0,06 pp. względem kwietnia. To pierwsze wyraźne odwrócenie wielomiesięcznego trendu spadkowego.
Oprocentowanie stałe w promocyjnych ofertach oscyluje dziś wokół 6,3-6,8%, zależnie od banku i wymaganego cross-sell.
WIBOR 3M wynosi ok. 3,86%, WIBOR 6M ~3,87-3,96%. Od marca 2026 r. stawki przestały spadać.
Zdolność kredytowa rodziny z dochodem 15 tys. zł netto jest w maju o ok. 40 tys. zł niższa niż dwa miesiące temu.
Liderzy rankingu oprocentowania zmiennego: ING Bank Śląski, Bank Pekao, Bank BPS.
Liderzy rankingu oprocentowania stałego: mBank, Bank Pekao, PKO Bank Polski.

Co się dzieje z kredytami hipotecznymi w II kwartale 2026

Przez całą drugą połowę 2025 roku i początki 2026 banki systematycznie obniżały marże, rywalizując o klientów hipotecznych. Ten trend wyraźnie wyhamował w maju 2026 roku.

Według danych z rynku, średnia marża dla kredytu ze zmiennym oprocentowaniem wzrosła w maju o 0,06 punktu procentowego względem kwietnia. To efekt przede wszystkim zmiany w ofercie jednego z kredytodawców - Erste Bank Polska pod nowym szyldem mocno podniósł stawki dla oprocentowania zmiennego. Jednocześnie największe banki, w tym Bank Pekao, PKO Bank Polski i mBank, nieznacznie obniżyły swoje marże zmienne.

Oprocentowanie stałe drożeje szybciej. W porównaniu z połową kwietnia stawki w zdecydowanej większości banków poszły w górę. Jedynym wyraźnym wyjątkiem jest mBank, gdzie oprocentowanie stałe spadło o 0,39 pp. względem początku kwietnia.

WIBOR 3M wynosi obecnie ok. 3,86%, a WIBOR 6M ~3,87-3,96%. Od marca 2026 roku stawki przestały spadać, co zatrzymało naturalne obniżanie się rat kredytów zmiennoprocentowych.

Porada

Warto też wiedzieć że WIBOR ma zostać docelowo zastąpiony nowym wskaźnikiem POLSTR (Polish Short Term Rate). Reforma nie nastąpi natychmiast, ale osoby biorące kredyt na 25-30 lat powinny mieć świadomość że warunki indeksacji mogą się zmienić.

Ranking kredytów hipotecznych maj 2026 - oprocentowanie zmienne

Poniższe dane dotyczą orientacyjnych marż dla przykładowego kredytu z 20% wkładem własnym, przy cross-sell (konto osobiste + wymagane wpływy). Rzeczywiste warunki zależą od profilu kredytobiorcy, LTV i wybranych produktów dodatkowych. Przed decyzją zawsze porównaj RRSO, nie tylko marżę.

Bank	Marża (orientacyjna)	Stawka bazowa	Oprocentowanie
ING Bank Śląski	ok. 1,50-1,70%	WIBOR 1M ~3,78%	ok. 5,28-5,48%
Bank Pekao	ok. 1,50%	WIBOR 1M ~3,78%	ok. 5,28%
Bank BPS	ok. 1,69%	WIBOR 3M ~3,86%	ok. 5,54%
mBank (segment Intensive)	ok. 1,70-1,80%	WIBOR 3M	ok. 5,55-5,65%
PKO Bank Polski	ok. 2,02%	WIBOR 6M ~3,87-3,96%	ok. 5,89-5,98%
Santander Bank Polska	ok. 1,99%	WIBOR 3M ~3,86%	ok. 5,84%

Tabela 1. Ranking oprocentowania zmiennego - maj 2026. Dane orientacyjne na maj 2026, przy 20% wkładzie własnym i cross-sell. Źródło: union-advisors, totalmoney, bankier.

Ranking kredytów hipotecznych maj 2026 - oprocentowanie stałe

Kredyty z oprocentowaniem stałym na 5 lat to dziś znacznie droższy wybór niż kredyty zmienne, ale dają pewność raty bez względu na zmiany stóp procentowych.

Bank	Oprocentowanie stałe	Okres stałości	Uwagi
mBank (segment Intensive)	ok. 5,6-5,9%	5 lat	Spadek o 0,39 pp. vs kwiecień
Bank Pekao	ok. 6,0-6,3%	5 lat
PKO Bank Polski*	ok. 6,31%	5 lat	Stała stopa bazowa 4,64% + marża 1,67%
BNP Paribas	ok. 6,3-6,5%	5 lat
Credit Agricole	ok. 6,3-6,5%	7 lat	Najdłuższy okres stałości na rynku
ING Bank Śląski	ok. 6,5-6,8%	5 lat

Tabela 2. Ranking oprocentowania stałego maj 2026. Dane orientacyjne na maj 2026. Oprocentowanie stałe wzrosło w większości banków względem kwietnia. Jedynym bankiem z wyraźnym spadkiem jest mBank (-0,39 pp.). Źródło: union-advisors, bankier, bankhipoteczny. *dane z 16.04.2026, mogą ulec zmianie

Przeczytaj także:

Rejestr Cen Nieruchomości - kompletny przewodnik

Zmienne czy stałe oprocentowanie - co wybrać w 2026 roku?

To pytanie, na które nie ma jednej odpowiedzi. Zależy od scenariusza stóp procentowych i indywidualnej tolerancji ryzyka.

Argument za oprocentowaniem zmiennym: WIBOR 3M wynosi ok. 3,86%. Analitycy ING Banku Śląskiego prognozują jeszcze trzy obniżki stóp NBP w 2026 roku, łącznie o 75 pb., co sprowadzałoby główną stopę do 3,25%. Jeśli prognozy się sprawdzą, kredyt zmienny potanieje. Kredyt zmienny jest dziś o ok. 0,5-1% tańszy niż stały, co przy 500 tys. zł kredytu to ok. 200-400 zł różnicy w miesięcznej racie.

Argument za oprocentowaniem stałym: Sytuacja gospodarcza w Europie jest niepewna. Gdyby inflacja wróciła i zmusiła RPP do podwyżek stóp, rata kredytu zmiennego mogłaby wzrosnąć o kilkaset złotych miesięcznie. Stałe oprocentowanie eliminuje to ryzyko na 5-7 lat.

Warto pamiętać że banki mają obowiązek zaproponować przejście na oprocentowanie stałe również dotychczasowym klientom. Jeśli już spłacasz kredyt zmienny, zapytaj swój bank o warunki zmiany.

Zdolność kredytowa w maju 2026 - ile możesz pożyczyć?

Zdolność kredytowa rodziny z dochodem 15 tys. zł netto jest w maju 2026 o ok. 40 tys. zł niższa niż dwa miesiące temu. To efekt wzrostu stawek stałych i zmiany polityki scoringowej niektórych banków.

Dla przykładu, przy 20% wkładzie własnym i kredycie 25-letnim:

Małżeństwo z dochodem łącznym 10 tys. zł netto może liczyć na kredyt w granicach 500-650 tys. zł, zależnie od banku i liczby zobowiązań.
Przy dochodzie 15 tys. zł netto zdolność kredytowa wynosi ok. 750-950 tys. zł.
Banki różnią się znacząco podejściem do oceny zdolności: najbardziej liberalne to Bank BPS i Bank Pekao. Najostrzejsze wymagania mają ING Bank Śląski i UniCredit (wymagają co najmniej 20% wkładu własnego).

Przeczytaj także:

Ile trzeba zarabiać na kredyt 500 tys. zł?

Czy to dobry moment na zakup nieruchomości?

Odpowiedź zależy od indywidualnej sytuacji, ale kilka sygnałów z rynku warto mieć w głowie.

Sygnały za zakupem teraz:

Ceny nieruchomości w większości dużych miast stabilizują się lub rosną wolniej niż w 2023-2024, co daje więcej czasu na decyzję.
Marże zmienne są nadal na historycznie niskim poziomie, choć trend się odwraca.
Przy oczekiwanych obniżkach stóp przez RPP w II połowie 2026 r., kredyt zmienny może potanieć.

Sygnały przemawiające za poczekaniem:

Oprocentowanie stałe rośnie i może dalej rosnąć, jeśli globalna niepewność gospodarcza utrzyma się.
Zdolność kredytowa obniża się, co zmniejsza pole manewru.
Sprzedaż mieszkań w kwietniu 2026 lekko wyhamowała, co może sygnalizować stabilizację lub korektę cen.

Co sprawdzić zanim złożysz wniosek kredytowy

Decyzja o kredycie hipotecznym to nie tylko wybór banku i oprocentowania. Zanim złożysz wniosek, warto sprawdzić kilka rzeczy po stronie nieruchomości.

Status planistyczny działki lub lokalu: czy nieruchomość ma aktualne przeznaczenie zgodne z Twoim planem? Czy w okolicy nie planuje się inwestycji, które mogą wpłynąć na wartość nieruchomości? Aktualne zapisy MPZP i planu ogólnego gminy sprawdzisz w Raporcie o Terenie OnGeo.pl.

Ceny transakcyjne w okolicy: banki i rzeczoznawcy opierają wycenę nieruchomości na cenach transakcyjnych z Rejestru Cen Nieruchomości. Jeśli płacisz więcej niż wynika z transakcji w okolicy, bank może wycenić nieruchomość niżej niż cena zakupu - co oznacza konieczność wyższego wkładu własnego. Sprawdź ceny transakcyjne w promieniu 500 m od nieruchomości w Raporcie o Terenie OnGeo.pl.

Zagrożenia środowiskowe i prawne: tereny zalewowe, strefy ochronne, nieuregulowany stan prawny - bank sprawdzi to przy wycenie. Lepiej wiedzieć wcześniej.

Dane o marżach i oprocentowaniu mają charakter orientacyjny i mogą różnić się w zależności od profilu kredytobiorcy. Przed podjęciem decyzji skonsultuj się z doradcą finansowym i porównaj oferty bezpośrednio w bankach.