Strefa przemysłowa zamiast żyznych pól. Gmina Dolsk chce przejąć dzierżawioną ziemię wbrew woli rolników

200 hektarów żyznej wielkopolskiej ziemi, bydło mięsne rasy Limousin, buraki cukrowe i wielopokoleniowe przywiązanie do miejsca. Teraz to wszystko stoi pod znakiem zapytania, bo burmistrz gminy Dolsk, Tomasz Frąckowiak, wpisał te tereny do projektu planu ogólnego jako strefę gospodarczą. Bez konsultacji, bez dokumentów, bez rozmowy z dzierżawcą. Materiał Kanału Zero nagłośnił sprawę, która jest czymś więcej niż lokalnym konfliktem. To symptom systemowego problemu z reformą planowania przestrzennego w Polsce.

Pokrzywnica wtedy i dziś - co widać z powietrza

Zanim omówimy spór, warto spojrzeć na samo miejsce. Poniżej dwa zdjęcia z Archiwalnego raportu lotniczego w Geoportalu Na Mapie, pokazujące obszar gospodarstwa w okolicach centrum wsi Pokrzywnica.

Pokrzywnica i rodzina Nowaków - historia, której nie widać w urzędowych papierach

Pokrzywnica to wieś w gminie Dolsk, powiat śremski. Pierwsza wzmianka o wsi pochodzi z 1388 roku. Okolica rolnicza, spokojny krajobraz Wielkopolski, niedaleko jezioro i tereny rekreacyjne.

Dziś uprawia ją Pan Nowak, dzierżawca 200 hektarów od Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (Oddział Terenowy w Poznaniu). To wysokotowarowe gospodarstwo: 176 hektarów gruntów ornych, uprawa buraka cukrowego, dwa stada bydła mięsnego rasy Limousin zarejestrowane w Polskim Związku Hodowców i Producentów Bydła Mięsnego. Nie hobby, lecz profesjonalna produkcja żywności.

Jego dzieci, z dyplomem technika rolnika, planują kontynuować to, co stworzył ojciec. Mama prowadzi na tym terenie pasiekę. I właśnie ta rodzina w marcu 2025 roku dowiedziała się, nie od gminy, lecz z instytucji rolniczej w Poznaniu, że w projekcie planu ogólnego prawie całe ich gospodarstwo zostało przeznaczone pod strefę gospodarczą.

Gdzie jesteśmy w procedurze? Etap uzgodnień, nie konsultacji

To kluczowy kontekst. Projekt planu ogólnego gminy Dolsk jest aktualnie na Etapie 3: uzgodnień i opiniowania. Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, na tym etapie projekt trafia do ustawowych organów i instytucji (m.in. RDOŚ, Sanepid, GDDKiA, PKP, sąsiednie gminy), które wydają opinie. Etap ten jest prowadzony bez udziału społeczeństwa.

Formalne konsultacje społeczne, w których każdy mieszkaniec, rolnik i dzierżawca może złożyć pisemne uwagi do projektu, jeszcze się nie odbyły. Dopiero ogłoszenie ich przez burmistrza otworzy 28-dniowe okno na składanie uwag i to będzie właściwy moment, by sprzeciw wpisać do dokumentacji planistycznej.

Schemat procedury planu ogólnego gminy Dolsk:

Jak monitorować plan ogólny na mapie? Geoportal Na Mapie

Prace nad planami ogólnymi wszystkich gmin w Polsce można śledzić w czasie rzeczywistym w Geoportalu Na Mapie – wystarczy włączyć warstwę Planu Ogólnego Gminy (POG). Poniżej zdjęcie pokazujące, jak wygląda strefa SP (gospodarcza) w okolicy Pokrzywnicy, fioletowy obszar to właśnie planowana strefa gospodarcza naniesiona na projekt planu ogólnego gminy Dolsk:

Jak to wyszło na jaw? Przypadkiem. I to jest właśnie problem

Reforma planistyczna zakłada, że plany ogólne powstaną z udziałem społeczeństwa. W praktyce, jak pokazuje przypadek Pokrzywnicy, można być dzierżawcą 200 hektarów, prowadzić działalność od 26 lat i dowiedzieć się o planach gminy wobec swojej ziemi przypadkowo, z trzeciej ręki.

„Dowiedzieliśmy się z Wielkopolskiej Izby Rolniczej, że nie mogło to dotrzeć do Nowaków. A dlaczego? Dlatego, żeby mieć święty spokój." - Bartłomiej Nowak, materiał Kanału Zero.

Co dokładnie grozi gospodarstwu? 140 hektarów wyciętych ze środka

Projekt planu ogólnego gminy Dolsk wpisuje ok. 140 ha gruntów dzierżawionych przez Nowaka jako strefę gospodarczą (symbol SP). Wycięty fragment to sam środek gospodarstwa i jednocześnie najlepsza ziemia na całym obiekcie rolnym, klasy II, III i IV. Burmistrz wskazał, że w pierwszej kolejności planowane jest wydzielenie 96 ha ze środka.

Gdyby plan wszedł w życie w takiej formie, nie oznaczałoby to natychmiastowego wywłaszczenia. Burmistrz Frąckowiak tłumaczył na sesji, że do czasu pojawienia się inwestora Nowakowie mogą dalej dzierżawić ziemię od KOWR. Jednak samo przekształcenie przeznaczenia otwiera drogę, by w przyszłości zablokować odnowienie dzierżawy i przejąć teren pod inwestycje.

Stanowisko burmistrza: Tomasz Frąckowiak twierdzi, że przed wyznaczeniem strefy osobiście spotkał się z przedstawicielami KOWR i uzyskał informację o braku formalnych przeciwwskazań do zmiany przeznaczenia gruntów. Dopiero po tych ustaleniach gmina nawiązała kontakt z Wałbrzyską SSE.

„To jest próba legalnego przejęcia ziemi. Nie mogę tego inaczej sobie wyjaśnić. To jest po prostu skok na państwową ziemię w literze prawa." - Bartłomiej Nowak, materiał Kanału Zero.

Sesja rady gminy. Dużo pytań, zero konkretnych odpowiedzi

Redaktor Waldemar Stankiewicz z Kanału Zero był obecny na sesji Rady Miasta i Gminy Dolsk. Nowakowie i mieszkańcy Pokrzywnicy złożyli petycję. Burmistrz Frąckowiak odpowiedział, że udzieli wyjaśnień na piśmie. Nie podał nazwy inwestora, nie wskazał rodzaju planowanej działalności.

Na sesji okazało się, że tego samego dnia do urzędu przyjechał wiceprezes Wałbrzyskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej „Invest-Park", Teodor Stępa. Mieszkańcy nic o tym nie wiedzieli. Część radnych też nie. Spotkanie z wiceprezesem nie było protokołowane.

„Ziemia należy do Skarbu Państwa i Pan nie ma prawa po nią ręki wyciągać. Po co zmieniać coś, co funkcjonuje dobrze i bardzo dobrze funkcjonuje?" - to słowa Mieszkańca Pokrzywnicy, podczas sesja Rady MiG Dolsk.

Strategia gminy mówi "rolniczo-turystyczny". Plan ogólny coś zupełnie innego

Gmina Dolsk posiada uchwaloną strategię rozwoju na lata 2023-2032, w której wyraźnie zapisano, że charakter gminy ma być rolniczo-turystyczny. Niedaleko Pokrzywnicy jest jezioro, tereny rekreacyjne, gleby dobrej klasy. Wprowadzenie strefy przemysłowej o powierzchni ok. 140 ha w środku tego terenu byłoby istotną zmianą kierunku rozwoju, która powinna być poprzedzona szeroką dyskusją publiczną.

Tymczasem: brak analiz i dokumentów uzasadniających wybór tej konkretnej lokalizacji; brak wcześniejszego kontaktu z KOWR i dzierżawcą; brak odpowiedzi na pytanie, co konkretnie ma tu powstać. Mecenas reprezentujący mieszkańców wskazał na pogwałcenie zasad jawności i proporcjonalności.

To nie jest problem tylko gminy Dolsk. Reforma planistyczna w całej Polsce

Przypadek Pokrzywnicy nie jest odosobniony. W gminie Środa Wielkopolska trwa analogiczny spór: projekt planu ogólnego wrzuca rolnicze grunty do strefy otwartej, blokując możliwość zabudowy gospodarczej.

Przewodniczący Rady Powiatowej Wielkopolskiej Izby Rolniczej alarmował, że ministerstwo rolnictwa ma zaledwie 6 osób do weryfikacji planów ogólnych dla ponad 2400 gmin w Polsce. Realnej kontroli po prostu nie ma.

WIR wielokrotnie apelowała, by rolnicy aktywnie uczestniczyli w pracach nad planami ogólnymi i zgłaszali uwagi dotyczące swoich gospodarstw. Tyle, że w Pokrzywnicy na aktywne uczestnictwo nie było szansy, bo nikt zainteresowanych nie poinformował, że procedura w ogóle trwa.

Jak sprawdzić przeznaczenie swojej działki przed zakupem lub decyzją inwestycyjną?

Historia z Pokrzywnicy to ostrzeżenie dla każdego właściciela, dzierżawcy lub potencjalnego nabywcy gruntów. Plan ogólny to dziś najważniejszy dokument planistyczny w każdej polskiej gminie. Wyznacza, co może, a co nie może powstać na każdej działce, i zmienia te reguły na dekady. Jeśli nie sprawdzisz go przed zakupem, możesz obudzić się z sąsiednią strefą przemysłową za płotem.

Co możesz sprawdzić samodzielnie:

• Raport o Terenie OnGeo.pl - zawiera między innymi MPZP, zagrożenia, uciążliwości i wydane pozwolenia na budowę. Generowany w 5 minut.
• Monitoring planów ogólnych gminy - wejdź na geoportal-krajowy.pl/na-mapie i włącz warstwę Planu Ogólnego (POG). Zobaczysz projekt planu dla swojej gminy: które obszary zostały przeznaczone pod zabudowę, przemysł, usługi lub rolnictwo. Przed konsultacjami społecznymi to jedyne okno, przez które możesz zobaczyć, co gmina planuje z terenem obok Ciebie.
• Archiwalne zdjęcia lotnicze w Geoportalu Na Mapie - pokazują, jak wyglądał teren przed laty i jak zmieniało się jego sąsiedztwo.

Epilog - decyzja jeszcze nie zapadła. I głosu jeszcze nie oddano

Podczas sesji rady gminy Dolsk mieszkańcy głośno powiedzieli „nie" planowanej strefie. Burmistrz zapowiedział 28-dniowe konsultacje społeczne, które mają się odbyć po zakończeniu etapu uzgodnień. Plan ogólny nie jest jeszcze uchwalony. Głosowanie rady musi odbyć się do 31 sierpnia 2026 r.

Rodzina Nowaków walczy o to, żeby ziemia, którą od 26 lat uprawiają, nie stała się strefą przemysłową. A ich dzieci z planami na ekologiczne rolnictwo, chcą tę przyszłość tu budować.

Projekt planu ogólnego jest aktualnie na etapie technicznym, uzgodnienia i opiniowania, i mieszkańcy nie mieli jeszcze możliwości formalnego zgłoszenia uwag. Konsultacje społeczne, które dopiero nastąpią, to właściwy instrument, by wpłynąć na ostateczny kształt dokumentu. Nagłośnienie sprawy przez Kanał Zero z pewnością przyspieszyło dyskusję, ale ostateczna decyzja zostanie podjęta po przejściu przez wszystkie etapy procedury. Część radnych staje po stronie protestujących. Wynik głosowania jest otwarty.

Co grozi rolnikowi, jeśli plan zostanie uchwalony?

Przekształcenie gruntów w strefę gospodarczą w planie ogólnym nie skutkuje natychmiastowym rozwiązaniem umowy dzierżawy. Jednak, gdy plan ogólny wejdzie w życie, KOWR przy kolejnym przetargu lub odnowieniu dzierżawy będzie zobowiązany uwzględnić nowe przeznaczenie gruntu. Oznacza to, że Pan Bartłomiej Nowak, który dzierżawi ziemię od KOWR, może zostać pozbawiony możliwości odnowienia umowy i to całkowicie legalnie, bez formalnego wywłaszczenia. W praktyce przekształcenie przeznaczenia to wywłaszczenie rozłożone w czasie.