Przepisanie nieruchomości osobom niespokrewnionym

Dodano: 2022-05-11 | Zaktualizowano: 2022-05-12 Czas czytania: ~9 min
Głosów: 5, średnia ocen: 5
mock

Mówiąc o darowiźnie działki mamy na myśli bezpłatne przekazanie nieruchomości przez darczyńcę kosztem jego majątku na rzecz obdarowanego na drodze umowy darowizny, umowy dożywocia lub zapisu w testamencie. Taką umowę (także darowizny na rzecz osoby niespokrewnionej) sporządza się w formie aktu notarialnego. Przepisanie nieruchomości osobom niespokrewnionym jest oczywiście możliwe, jednak generuje duże koszty, które niejednokrotnie przewyższają koszt zakupu działki. Sprawdź dlaczego.

  • Istnieją trzy sposoby przepisania nieruchomości na osoby niespokrewnione, a są to: umowa darowizny, umowa dożywocia, testament.
  • Celem darowizny jest nieodpłatne podarowanie majątku przez darczyńcę na rzecz obdarowanego.
  • Umowa dożywocia ustanawia prawo własności na rzecz spadkobiercy z zaznaczeniem, iż spadkobierca wraz z posiadłością przyjmuje zbywcę jako domownika oraz zapewnia mu wszelkie dobra bytowe niezbędne do życia, w tym m.in. wyżywienie, opiekę i ubrania.
  • Testament jest sposobem na podzielenie majątku w sposób inny niż ten, który określają prawne reguły ustawowego dziedziczenia zgodnie z wolą zmarłego.
  • Osoby niespokrewnione mogą ubiegać się o zwolnienie z podatku od darowizn pod warunkiem, że spełnią łącznie wymagania art. 16, pkt. 2 ustawy o podatkach i darowiznach.

Przeniesienie własności nieruchomości przez darczyńcę

Posiadanym majątkiem własnym możesz rozporządzać bez ograniczeń. To od ciebie zależy komu przepiszesz swoje mienie. Istnieją trzy sposoby przeniesienia własności, a są to:

  • umowa darowizny,
  • umowa dożywocia,
  • testament.

Każda z wymienionych metod przekazania nieruchomości ma swoje wady i zalety.

Przeniesienie własności nieruchomości przez darczyńcę na osobę niespokrewnioną. Umowa darowizny, umowa dożywocia, czy testament - co się opłaca?

Darowizna będzie najlepszym rozwiązaniem w momencie, gdy nie korzystasz już z danej nieruchomości i masz alternatywną możliwość zamieszkania. Gdy wybierzesz umowę dożywocia, to osoba, której podarujesz nieruchomość, będzie miała obowiązek utrzymywania cię aż do śmierci. Wówczas wasz prawo do zamieszkiwania w tej nieruchomości oraz do otrzymywania od obdarowywanej osoby odpowiedniej opieki. Jeśli zapiszesz komuś działkę w testamencie, to stanie się ona jego własnością dopiero po twojej śmierci. 

Mówiąc jednak o przepisaniu nieruchomości/przepisaniu działki mamy zazwyczaj na myśli darowiznę (umowę darowizny) lub dożywocie (umowę dożywocia). Zwyczajowo oba warianty przeniesienia własności dotyczą osób spokrewnionych z darczyńcami - dzieci, małżonków, wnuków i dalszych krewnych. Zdarza się jednak, że osoba nie posiadająca krewnych lub będąc z nimi w konflikcie, zapisuje cały majątek osobom trzecim, które nie są z nią spokrewnione. Taka czynność prawna jest oczywiście legalna, gdyż właściciel sam decyduje o swoim mieniu, jednak procedura ta jest znacznie bardziej kosztochłonna. Dlaczego...?

Darowizna działki - przepisanie nieruchomości osobom niespokrewnionym. Czy to się opłaca?

Osoby niespokrewnione z darczyńcą - zaliczane do III grupy podatkowej - zgodnie z ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn zobowiązane są do zapłaty podatku, którego wysokość zależy od wartości mieszkania. Kwota wolna od podatku (art. 9 ust, 1, pkt 3) dla tejże grupy podatkowej wynosi 4 902 zł. Jeśli wartość nieruchomości przekracza te kwotę (a z niemal 100 % prawdopodobieństwem możemy stwierdzić, że tak właśnie jest), to spadkobiorca będzie zobowiązany do zapłaty podatku od spadków i darowizn.

Co to znaczy? Oznacza to, że darowizna działki zarówno budowlanej, rolnej, jak i innej, pomiędzy osobami niespokrewnionymi będzie mniej nieopłacalna. Takie rozwiązanie może budzić pewną niepewność, bo parząc na sprawę logicznie, to 5 000 zł za działkę budowlaną to przecież nie tak dużo. Owszem, ale istnieje inne wyjście...

Umowa sprzedaży zamiast darowizny

Jeśli darczyńca decyduje się na przepisanie nieruchomości osobom niespokrewnionym, korzystniej będzie umówić się na sprzedaż nieruchomości. Praktyka taka jest powszechnie przyjętą normą, ponieważ w takim przypadku właściciel sam decyduje o kwocie za jaką chce sprzedać swoje mienie. Z inicjatywy darczyńcy możliwe jest ustalenie wartości działki na kwotę np. 1 000 zł. Wówczas nie ma potrzeby ustalać ceny rynkowej nieruchomości, jak to ma miejsce w przypadku chęci ustanowienia darowizny. Natomiast dla celów podatku od czynności cywilnoprawnych już u notariusza, strony mogą podać rynkową wartość mieszkania, od której zostanie zapłacony podatek. Taki podatek wynosi już 2 % wartości rynkowej nieruchomości.

Niestety nie zawsze warto kombinować. Rozważając wybór umowy przenoszącej własność ziemi na osobę niespokrewnioną, trzeba mieć na względzie nie tylko podatki. Pamiętać należy przede wszystkim o tym, by nie zawrzeć  umowy, której będzie można zarzucić pozorność. Przykładem tego jest zawarcie umowy darowizny ukrytej pod pozorną umową sprzedaży, w której cena ustalona jest na symbolicznym poziomie lub w wyniku której w ogóle nie doszło do zapłaty ceny. Taka umowa będzie bowiem nieważna, czyli własność nieruchomości nie przejdzie na nabywcę. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z 9 grudnia 2011 r. (sygn. akt III CZP 79/11).

Sprzedaż nieruchomości zamiast umowy darowizny - czy to się opłaca?

Korzystając zatem z możliwości sprzedaży zamiast darowizny, warto ustalić wyższą kwotę w taki sposób, aby stronom nie można było zarzucić pozorności.

W umowie sprzedaży ustal służebność osobistą na rzecz sprzedającego

Jeśli zależy ci, aby osoba której zapisujesz nieruchomość wykazała się wdzięcznością za przekazane mienie i w przypadku twojej choroby lub ciężkiej sytuacji bytowej pozwoliła ci korzystać z nieruchomości ustal służebność osobistą nieruchomości.

Służebność osobista to prawo obciążające nieruchomość ustanawiane na rzecz oznaczonej osoby fizycznej. Treść tego prawa odpowiada treści służebności gruntowej (art. 296 Kodeksu cywilnego). W przypadku tego rodzaju służebności osobą uprawnioną nie jest każdoczesny właściciel nieruchomości władnącej, ale imiennie oznaczona osoba fizyczna. Funkcją służebności osobistych jest zaspokojenie osobistych potrzeb uprawnionego. Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią osoby uprawnionej. Nie przechodzi ona zatem na spadkobierców - nie jest dziedziczna i niezbywalna. Nie można też przenieść uprawnienia do ich wykonywania na inną osobę.

Z umowy sprzedaży w żaden sposób nie wynika obowiązek wdzięczności wobec sprzedającego, nie ma zatem możliwości odwołania umowy sprzedaży, w odróżnieniu od umowy darowizny (także darowizny dla osoby niespokrewnionej)!

Jeśli chcesz przekazać nieruchomość, ale zamierzasz nadal z niej korzystać do swojej śmierci, rozpatrz umowę dożywocia.

Umowa dożywocia, czyli przepisanie nieruchomości osobom niespokrewnionym z zapewnieniem opieki

Podpisując umowę dożywocia, obdarowany ma prawny obowiązek zapewnienia darczyńcy niezbędnych środków utrzymania oraz zapewnienia wszelkiej opieki. Podobnie jak umowę darowizny, dożywocie podpisuje się w obecności notariusza w formie aktu notarialnego.

Prawa i obowiązki darczyńcy i obdarowanego na skutek ustanowionej umowy dożywocia zostały opisane w Kodeksie Cywilnym art. 908-916. Umowa dożywocia w ustawie opisana jest wprost, a jej definicja brzmi:

art. 908 § 1. Kodeksu Cywilnego

Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Dożywocie nie jest brane pod uwagę dla potrzeb ustalania zachowku, nie jest prawem zbywalnym, ani dziedzicznym. Co oznacza, że zapis prawny traci na mocy z chwilą śmierci spadkodawcy. W sytuacji niewykonywania obowiązków ciążących na spadkobiorcach istnieje możliwość rozwiązania umowy dożywocia przez sąd.

Decydując się jednak na umowę dożywocia musisz liczyć się z wyższymi kosztami i oczywiście koniecznością zapłaty podatku od darowizn. Podczas zawierania umowy w formie aktu notarialnego, obdarowany musi zapłacić podatek wynoszący 2 % wartości nieruchomości.

Przepisanie nieruchomości osobom niespokrewnionym w testamencie

Możesz również przepisać nieruchomość poprzez spisanie testamentu. Niestety musisz mieć na uwadze, że dokument ten będzie miał zastosowanie dopiero po śmierci spadkodawcy. Osoba której zostanie przekazana nieruchomość będzie musiała stwierdzić nabycie spadku na drodze sądowej. Sam testament nie uprawnia spadkobiorcę do korzystania z nieruchomości w sposób nieograniczony zgodnie z wolą darczyńcy.

Niestety testament jest rodzajem dokumentu, który często budzi najwięcej emocji. Zdarza się, że członkowie najbliższej rodziny spadkodawcy zostają pominięci w spadku. Przykładem może być omawiana sytuacja, gdy zmarły zapisuje w testamencie nieruchomość np. sąsiadowi, czyli osobie niespokrewnionej, z pominięciem żyjących dzieci i współmałżonka. Jednak w takim przypadku spadkobiercy, którzy mają ustawowe prawo do dziedziczenia mogą starać się o zachowek.

Pamiętaj, że przepisując nieruchomość na osobę niespokrewnioną, najbliższa rodzina może ubiegać się o zachowek. Jeśli nie chcesz konfliktu między stronami, powiadom o tej sytuacji najbliższych.

Testament, szczególnie ten zatwierdzony u notariusza na piśmie, będzie bardzo trudno podważyć.

W sytuacji stwierdzenia spadku na podstawie testamentu, obdarowany nie uniknie zapłaty podatku od darowizny. Podatek ten nalicza się na tych samych zasadach jak w przypadku umowy darowizny i dożywocia.

Czy w przypadku przepisania nieruchomości na osoby niespokrewnione można ubiegać się o zwolnienie z podatku?

Odpowiedź na pytanie czy można zwolnić spadkobiorcę niespokrewnionego z podatku brzmi - tak. Na mocy ustawy o podatku od spadków i darowizn, art. 16 w przypadku nabycia:

Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, art. 16 [Ulga mieszkaniowa], pkt. 1

W przypadku nabycia własności (współwłasności) budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego albo udziału w takim prawie w drodze dziedziczenia, zapisu zwykłego, zapisu windykacyjnego, dalszego zapisu, polecenia testamentowego, darowizny lub polecenia darczyńcy przez osoby zaliczane do:

  1. I grupy podatkowej,
  2. II grupy podatkowej,
  3. III grupy podatkowej, które sprawowały opiekę nad wymagającym takiej opieki spadkodawcą, na podstawie pisemnej umowy z podpisem notarialnie poświadczonym, przez co najmniej dwa lata od dnia poświadczenia podpisów przez notariusza

- nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. W przypadku nabycia części (udziału) budynku mieszkalnego lub lokalu albo udziału w spółdzielczym prawie do budynku mieszkalnego lub lokalu ulga przysługuje stosownie do wielkości udziału.

Kiedy przysługuje ulga w opłaceniu podatku od darowizn dla osób niespokrewnionych?

Ulga, o której mowa wyżej, przysługuje osobom, które ŁĄCZNIE spełniają następujące warunki:

  1. Nie są właścicielami innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość bądź będąc nimi, przeniosą własność budynku lub lokalu na rzecz zstępnych, Skarbu Państwa lub gminy w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
  2. Nie przysługuje im spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub wynikające z przydziału spółdzielni mieszkaniowej, czyli prawo do domu jednorodzinnego lub prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym. W razie dysponowania tymi prawami przekażą je zstępnym lub przekażą do dyspozycji spółdzielni, w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
  3. Będą zamieszkiwać, będąc zameldowanymi na pobyt stały, w nabytym lokalu lub budynku i nie dokonają jego zbycia przez okres 5 lat. Okres ten liczy się:
    • od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego, jeśli w chwili złożenia zeznania lub zawarcia umowy darowizny nabywca mieszka i jest zameldowany na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku;
    • od dnia zamieszkania potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku – jeżeli nabywca zamieszka i dokona zameldowania na pobyt stały w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego.
  4. Nie są najemcami lokalu lub budynku lub będąc nimi, rozwiążą umowę najmu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego.

Autor:

Monika Ojczyk

Analityk rynku nieruchomości, geodetka, specjalistka w zakresie prawa nieruchomości.

Wyszukaj działkę - sprawdź, zanim kupisz!

Wpisz np. Kraków 209/1