Koniec z unikaniem opłaty planistycznej za odrolnienie działki warunkami zabudowy!

Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) przygotowywane zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Tym razem zmiany dotyczą opłaty planistycznej za odrolnienie działki warunkami zabudowy. Po wejściu w życie nowelizacji od takich gruntów będzie płaciło się wysoką rentę planistyczną wynoszącą 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Gminy będą mogły jej żądać również z chwilą uzyskania przez inwestora ostatecznego pozwolenia na budowę.

Opłata planistyczna za odrolnienie działki warunkami zabudowy

Ministerstwo Rozwoju i Technologii ma w planach przywrócić znaczenie renty planistycznej, która w ostatnich latach straciła mocno na znaczeniu. Właściciele nieruchomości gruntowych od lat wymyślają co rusz nowe sposoby na uniknięcie płacenia daniny.

Polecamy wpis: Opłata planistyczna kiedy zostanie naliczona?

W projekcie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tzw. ustawy planistycznej), który trafił do prekonsultacji, proponuje się zmiany w tym zakresie. Po wejściu w życie nowelizacji gminy będą mogły skutecznie "ściągnąć" należności od właściciela działki i to nie tylko w przypadku uchwalenia miejscowego planu, ale i warunków zabudowy. Samorządom propozycje się podobają, ale inwestorom już mniej. Dla nich to kolejny haracz.

Polecamy wpis: Prekonsultacje zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Jest pozwolenie na budowę to i rentę trzeba płacić

MRiT chce zrezygnować z obowiązku płacenia renty w związku ze sprzedażą nieruchomości. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta będą naliczali opłatę planistyczną z chwilą otrzymania informacji o ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę lub o braku wniesienia sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy. Jej wysokość będzie wynikała z ustawy i wyniesie 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Takie same zasady mają obowiązywać zarówno w wypadku miejscowego planu jak i warunków zabudowy.

Proponowane przepisy pozwolą samorządom rozłożyć należność na 360 miesięcznych rat albo umorzyć należność, jednak wyłącznie osobom fizycznym. Taryfy ulgowej nie będzie w wypadku firm.
Obecnie ustawa planistyczna  przewiduje, że gminy mają prawo pobierać rentę planistyczną, gdy wzrośnie wartość działki na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Mogą to robić w ciągu pięciu lat od daty uchwalenia planu. Płacą ci, którzy zbywają nieruchomość, a więc nie tylko, gdy ją sprzedają, ale także np. darują lub wnoszą aportem do spółki.

Wysokość renty ustalają gminy, ale nie może ona przekroczyć 30 % wzrostu wartości nieruchomości

Niektóre gminy chciały zrezygnować z pobierania renty i ustalały stawki w wysokości 0 %. Zakwestionowały im to sądy administracyjne. Samorządy próbowały też ją naliczać od warunków zabudowy. Ale sądy administracyjne też i tu były nie ugięte. Ich zdaniem nie wolno tego typu daniny ustalać decyzją administracyjną.

Koniec z unikaniem opłaty planistycznej. Odrolnienie działki warunkami zabudowy

Propozycja podoba się Bogdanowi Dąbrowskiemu, radcy prawnemu z Urzędu Miasta w Poznaniu. W rozmowie dla portalu Prawo.pl mówił:

Dziś opłata planistyczna to praktycznie martwa instytucja. Prawie nikt jej nie płaci, a szkoda. Procedura uchwalania planów kosztuje i trwa długo. Ponadto rodzi falę roszczeń właścicieli, którzy uważają, że ich nieruchomość słusznie lub nie, straciła na wartości. Samorządy nie mają zaś środków na wypłatę odszkodowań. Teoretycznie pieniądze na ten cel powinny pochodzić z opłaty planistycznej, a tak się nie dzieje.

W praktyce stosuje się bowiem prosty wybieg. Sprzedający zawiera z kupującym nieruchomości umowę przedwstępną z prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a nawet do budowy. Nabywca realizuje inwestycję, a po upływie pięciu lat zawiera ze sprzedającym drugą umowę, tym razem już przenoszącą własność. Po wejściu w życie noweli taki zabieg nie będzie już możliwy.

Propozycja, by pięć lat wrzucić z przepisów jest dobra. Dzięki temu nie będzie już można stosować podobnych prostych wybiegów - uważa Bogdan Dąbrowski.

Z jego aprobatą spotkało się także rozwiązanie, by stawka opłaty była sztywna i wynikała z ustawy. Chwali również rozwiązanie dotyczące warunków zabudowy.

Dziś przepisy są nieostre. Gminy próbowały naliczać opłatę planistyczną i w tym wypadku, ale przestały z powodu orzecznictwa sądowego - mówi.

Mec. Bogdan Dąbrowski przypomina, że warunki zabudowy wykorzystuje się masowo do spekulacji gruntami. Działkę „odralnia się” i nadaje charakter budowlany, a wtedy zyskuje ona na wartości. Dlaczego więc jej właściciel nie miałby się podzielić tym zyskiem z gminą, która i tak będzie musiała uzbroić te tereny? Ponadto często praktyką jest, że jak gmina podejmie prace nad planem, a właściciel działki o tym się dowie, co nie jest wiedzą tajemną - informacje na ten temat są na stronie urzędu gminy - to wystąpi o wydanie warunków zabudowy i uzyska pozwolenie na budowę jeszcze przed wejściem miejscowego planu w życie. Co nie jest takie trudne, ponieważ prace nad planem trwają minimum dwa lata.  Dzięki temu wybiegowi  jego inwestycja nie będzie objęta ustaleniami tego planu. Albo też sprzeda działkę  z zyskiem.

Polecamy wpis: Działalność gospodarcza na żyznych gruntach rolnych po 1 stycznia będzie ułatwiona

To za wysoka danina

Prawnicy, których klientami są inwestorzy, inaczej patrzą na ministerialne propozycje.

Moim zdaniem cele nakładania tej opłaty nie zostaną osiągnięte. Będzie ona stanowiła kolejną daninę nakładaną na obywateli. Wysokość opłaty jest moim zdaniem absolutnie nieproporcjonalna do wysokości kosztów planistycznych. Natomiast w wypadku budowy infrastruktury przepisy przewidują tzw. opłatę adiacencką. Należna jest ona w razie wybudowania przez gminę infrastruktury zwiększającej wartość gruntu. W takiej sytuacji gmina ma motywację do budowy takiej infrastruktury. Tymczasem przy opłacie planistycznej tak nie będzie. W skrajnym przypadku możemy sobie wyobrazić, że gmina pobierze od nas opłatę planistyczną, którą przeznaczy na budowę infrastruktury. Po czym obciąży nas z tego tytułu („za nasze pieniądze”) opłatą adiacencką. Dlatego nie jestem zwolennikiem nowych przepisów - mówi Jacek Kosiński, adwokat i partner w Kancelarii Prawnej Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni.

Sceptyczny jest również Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie.

Nie jestem absolutnie przeciwny naliczaniu renty planistycznej, ale dlaczego musi ona wynosić aż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Dla inwestorów będzie to dodatkowa wysoka danina. Dziś  łatwo od niej uciec. Po zmianach będzie inaczej. Inwestor nie zdąży wbić łopaty w ziemię a już będzie musiał ją płacić. Wystarczy, że pozwolenie na budowę stanie się ostateczne - wyjaśnia Maciej Obrębski.

Wtóruje im Przemysław Dziąg, radca prawny z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Na pewno samorządy potrzebują tego rodzaju narzędzi. Ale nie oszukujmy się, w praktyce będą płacić rentę tylko firmy.  Osoby prywatne będą miały rozłożoną ją na 30 lat albo zostanie im  umorzona.

Źródło: Prawo.pl