Kalkulator odrolnienia działki - jak obliczyć koszt odrolnienia działki

Przekształcenie ziemi rolnej na budowlaną może być doskonałym rozwiązaniem dla osób, które chcą budować dom, ale mają do dyspozycji wyłącznie działkę rolną, np. przepisaną od rodziców. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje zmianę przeznaczenia działki rolnej na budowlaną w uzasadnionych przypadkach. Niestety procedura zmiany przeznaczenia działki może być kosztowna. Sprawdź, ile wynoszą koszty odrolnienia działki. 

Ile kosztuje odrolnienie działki rolnej 

Odrolnienie działki, czyli przekształcenie działki rolnej na budowlaną, jest procesem złożonym i często kosztownym, ale niezbędnym dla osób, które chcą wybudować dom na gruncie rolnym. Koszt odrolnienia działki może znacznie się różnić w zależności od jej klasy bonitacyjnej oraz obowiązujących przepisów prawa. Aby ułatwić obliczenie tych kosztów, powstał kalkulator odrolnienia działki, który uwzględnia wszystkie wymagane opłaty związane z wyłączeniem gruntu z produkcji rolnej. Zmiana przeznaczenia działki, uregulowana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, wiąże się z koniecznością złożenia odpowiednich wniosków i spełnienia wielu formalności. Dlatego warto dokładnie zrozumieć, ile kosztuje przekształcenie działki rolnej, aby móc świadomie podjąć decyzję o rozpoczęciu tego procesu.

Zmiana przeznaczenia działki z rolnej na budowlaną. Co zrobić, aby wybudować dom na działce rolnej?

Przekształcenie terenu z rolnego na budowlany to proces wymagający przejścia przez dwa kluczowe etapy:

• ETAP 1: Obejmuje zmianę przeznaczenia terenu poprzez ustanowienie nowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku, gdy dla działki obowiązuje już MPZP, a decyzja w sprawie zmiany przeznaczenia będzie pozytywna, należy wprowadzić zmiany w planie miejscowym;
• ETAP 2: Uzyskanie zezwolenia na wyłączenie terenu z produkcji rolniczej.

W początkowej fazie procesu warto sprawdzić, czy teren naszego zainteresowania jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). W celu uzyskania tych informacji, można skontaktować się z urzędem gminy lub miasta lub skorzystać z usług portalu OnGeo.pl. Jeśli działka znajduje się w obszarze przeznaczonym rolniczo w planie, konieczne będzie złożenie wniosku o zmianę jej przeznaczenia u wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Warto podkreślić, że zmiana przeznaczenia gruntów rolnych klasy I-III na cele nierolnicze i nieleśne wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi.

Sprawdź MPZP w Raportach o terenie OnGeo.pl

Ustalenie, czy na terenie Twojej działki znajduje się plan miejscowy, jest priorytetowym zadaniem na podstawie którego opracujesz kolejne kroki działania w procedurze przekształcenia działki rolnej na budowlaną. Z pomocą przyjdzie Ci Raport o terenie OnGeo.pl.

Raport do dokument w formacie PDF, który pobierzesz dla dowolnej działki w Polsce w zaledwie 5 minut. Raport zawiera ponad 50 stron informacji o Twojej działce w przejrzystej i łatwiej do zrozumienia formie. 

Generując Raport otrzymasz otrzymasz pełną nazwę i numer uchwały oraz zaznaczone na mapie granice obowiązujących planów.

Jeżeli obszar jest częściowo objęty MPZP lub przebiega na nim granica kilku planów, raport informuje o procentowym i powierzchniowym udziale badanego terenu w każdym z obowiązujących planów.

Jeżeli na wskazanym terenie nie ma obowiązującego planu, zostaniesz o tym również poinformowany w Raporcie o terenie.

Ponadto otrzymasz kontury klasoużytków i ich oznaczenie na mapie, a dodatkowo wszystkie informacje zostaną przedstawione zbiorczo w formie tabelarycznej. 

Odrolnienie działki rolnej - czym jest?

Odrolnienie działki to proces zmiany przeznaczenia gruntu z rolniczego na inne, nie związane z rolnictwem, np. zmiana przeznaczenia działki rolnej na budowlaną, przemysłową lub inwestycyjną. 

Celem odrolnienia jest dopuszczenie do innego niż rolnicze użytkowania gruntu, co wiąże się z szeregiem procedur i formalności. Odrolnienie ziemi rolnej jest teoretycznie możliwe dla każdego terenu. Jednak stopień skomplikowania tej czynności zależeć będzie od tego, jaką klasą bonitacyjną klasyfikuje się dany teren. Zazwyczaj nie ma problemu z odrolnieniem ziemi, którą klasyfikuje się jako:

• nieużytki,
• grunty o najniższej przydatności produkcyjnej – np. klasy IV, V lub VI.

W przypadku takiej ziemi nie ma konieczności uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, a decyzję o przekształceniu ziemi rolnej w budowlaną wydaje urząd miasta lub gminy. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, gdy właściciel gruntu zamierza zmienić przeznaczenie gruntu o wysokiej klasie przydatności rolnej. W uzasadnionych przypadkach okazuje się, że procedura będzie wymagała zgody ministra rolnictwa i rozwoju wsi. 

Istnieją dwa główne sposoby odrolnienia działki:

• Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP): Jest to najbardziej powszechna metoda, która polega na uchwaleniu nowego MPZP przez gminę. Nowy plan musi uwzględniać działkę jako przeznaczoną do innego niż rolnicze użytkowania.
• Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy: Jest to możliwe w przypadku braku MPZP lub gdy działka nie jest objęta jego zapisami. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje starosta.

Dzisiaj jednak skupimy się na samych kosztach odrolnienia, dlatego więcej na temat sposobów odrolnienia działki dowiesz się z artykułu:

Koszt odrolnienia działki - kalkulator

Samo złożenie wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu, jak i wyłączenie go z produkcji rolnej, jest bezpłatne. Dodatkowych kosztów może wymagać jednak uzyskanie niektórych załączników. Poniżej opiszę wszystkie dokumenty i opłaty prowadzące do odrolnienia działki.

1.) Wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu w MPZP

Wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu składasz wówczas, gdy Twoja działka została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jak już wspomniałam, samo złożenie wniosku jest bezpłatne.

Wniosek o zmianę, jest dostępny do pobrania w artykule: wniosek o zmianę mpzp

W przypadku, gdy działka nie znajduje się na terenie objętym MPZP, wówczas należy starać się o decyzję o warunkach zabudowy. W tym celu należy złożyć wniosek do urzędu gminy/miasta właściwego dla lokalizacji działki. Wniosek powinien zawierać między innymi określenie granic terenu objętego wnioskiem wraz z charakterystyką planowanej inwestycji. Dokumenty, jakie należy złożyć oraz opis całej procedury, znajdziesz we wpisie:

1a.) Mapa ewidencyjna 

Koszt kopii mapy ewidencyjnej ustala się corocznie na podstawie obwieszczenia ministra rozwoju, pracy i technologii w sprawie ogłoszenia obowiązujących stawek opłat za udostępnianie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Stawki za rok 2024 ustalono 24 października 2023 r. [link do obwieszczenia M.P.2023.1136].

Koszt według stawek podstawowych w przeliczeniu na 1 ha lub za pojedynczy arkusz drukowany w formacie A0 przedstawia poniższa tabela.

Wniosek o udostępnienie mapy ewidencyjnej dla Twojej działki złożysz bezpośrednio w urzędzie miasta lub starostwie, na terenie którego znajduje się nieruchomość. Istnieje również możliwość złożenia wniosku internetowo za pomocą profilu zaufanego. 

1b.) Wypis i wyrys z EGIB 

Za wydanie wypisu i wyrysu w formie wydruku zapłacisz 150 zł, a w formie elektronicznej - 140 zł.

Poniższa tabela przedstawia listę kosztów wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów ze wzglądu na zakres dokumentu.

Czas oczekiwania na wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków trwa zazwyczaj 2-7 dni.

2.) Wyłączenie z produkcji rolnej 

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej kończy procedurę przekształcenia gruntu rolnego na cele inne niż rolnicze. Pozytywne zakończenie tej procedury pozwala inwestorowi starać się o pozwolenie na budowę. 

Samo złożenie wniosku o wyłączenie z produkcji rolnej jest bezpłatne, jednak podobnie, jak w przypadku wniosku o odrolnienie, opłaty wymagają załączniki, które należy dodać do wniosku, a są to:

• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub ostateczna decyzja o warunkach zabudowy,
• wypis z księgi wieczystej działki,
• plan zagospodarowania działki.

2a.) Wypis i wyrys z MPZP

Opłata skarbowa od wypisu:

• do 5 stron – 30 zł
• powyżej 5 stron – 50 zł

Opłata skarbowa od wyrysu:

• 20 zł za każdą pełną lub rozpoczętą część odpowiadającą stronie formatu A4 – nie więcej niż 200 zł

Łączna kwota za wypis i wyrys z MPZP nie może przekroczyć 250 zł.

2b.) Wypis z KW działki

Wniosek o odpis księgi wieczystej składa się osobiście lub listownie w oddziale Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (CIKW) przy Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego. Istnieje również możliwość elektronicznego przesłania wniosku o wypis z księgi wieczystej.

3.) Należność za wyłączenie z produkcji rolnej i opłata roczna

Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej wymaga pokrycia tzw. należności za wyłączenie oraz opłat rocznych. Po otrzymaniu decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, konieczne jest uregulowanie należności - zarówno jednorazowej, jak i opłaty rocznej. Kwota do zapłaty jest naliczana od daty wyłączenia ziemi z produkcji rolniczej.

Należność jednorazowa dotyczy trwałego wyłączenia ziemi rolnej z produkcji. Jej wysokość zależy od rodzaju gleby i jej klasyfikacji. Koszty wyłączenia 1 hektara gruntów rolnych wynoszą odpowiednio:

Niniejsza tabela powstała w oparciu o Ustawę z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych, art. 12, pkt. 7 (Dz.U.2024.82).

Opłatę roczną należy regulować przez okres 10 lat, przy czym każdego roku jej wysokość wynosi 10% należności jednorazowej. W przypadku tymczasowego wyłączenia ziemi z produkcji, opłatę trzeba uiścić przez cały okres trwania wyłączenia, jednakże nie dłużej niż przez 20 lat. Terminem płatności jest 30 czerwca każdego roku.

Jakie są koszty odrolnienia działki rolnej - przykładowe zestawienie

Koszty odrolnienia działki rolnej zależą głównie od klasy bonitacyjnej gruntu oraz jego powierzchni. Proces ten obejmuje dwie główne opłaty:

1. Należność jednorazowa za trwałe wyłączenie gruntu z produkcji rolnej: Jest to opłata za wyłączenie gruntów z użytkowania rolniczego. Koszty są zróżnicowane w zależności od klasy gruntu i mogą wynosić od kilku do kilkuset tysięcy złotych za hektar. Dla przykładu, należność za wyłączenie 1 hektara gruntów klasy I wynosi około 437 175 zł, natomiast dla gruntów klasy VI jest to około 87 435 zł. Opłata ta jest naliczana jednorazowo.
2. Opłata roczna za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej: Jest to dodatkowa opłata roczna, która wynosi 10% należności jednorazowej i jest uiszczana przez 10 lat. Jeśli grunty zostaną wyłączone na okres krótszy niż 10 lat, opłata jest naliczana proporcjonalnie do okresu wyłączenia.

Dodatkowe koszty mogą obejmować opłaty za dokumenty takie jak wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów, mapy ewidencyjne oraz opłaty skarbowe za decyzje administracyjne.

Ostateczny koszt odrolnienia działki zależy więc od indywidualnych parametrów gruntu oraz lokalnych stawek opłat administracyjnych.