Ceny nieruchomości w Geoportalu Na Mapie: jak działa mapa cen, skąd są dane i jak je czytać

Rynek nieruchomości w Polsce od lat cierpi na ten sam problem - łatwo znaleźć ceny ofertowe, dużo trudniej dotrzeć do cen transakcyjnych i jeszcze trudniej osadzić je w kontekście przestrzennym. Narzędzie Ceny nieruchomości w Geoportalu Na Mapie (geoportal-krajowy.pl) próbuje to uporządkować: zamiast tabel i zestawień dostajesz interaktywną mapę punktową, na której można przełączać źródła danych i analizować ceny w konkretnych lokalizacjach.

Jako analitycy pracujący na co dzień z danymi przestrzennymi, przyglądamy się możliwościom tego modułu, weryfikujemy źródła danych (w tym Rejestr Cen Nieruchomości) i oceniamy, jak mapa cen nieruchomości zmienia sposób postrzegania wartości gruntów i lokali.

Czym jest narzędzie Ceny nieruchomości w Geoportalu?

Ceny nieruchomości to darmowe narzędzie dostępne w interaktywnej mapie Geoportalu Na Mapie, uruchamiany z panelu narzędzi. Z punktu widzenia użytkownika działa prosto:

1. Wybierasz źródło danych: Ceny ofertowe albo Ceny transakcyjne;
2. Przybliżasz mapę do interesującego obszaru;
3. Klikasz punkt (albo klaster) i odczytujesz szczegóły rekordu.

Kluczowe jest to, że moduł nie ogranicza się do jednego typu rynku. W jednym miejscu zestawia się:

• Dane z rynku pierwotnego (oferty deweloperskie);
• Dane transakcyjne (RCN - tam, gdzie są dostępne. Obecnie źródłem danych jest deweloperuch, dane zostały zakupione przez zbiórkę pieniędzy zorganizowaną przez ruch społeczny).

Dla analityka przestrzennego jest to zmiana jakościowa. Zamiast operować na tabelach w Excelu, otrzymujemy kontekst przestrzenny. Widzimy nie tylko „ile”, ale przede wszystkim „gdzie”, co w przypadku nieruchomości jest czynnikiem determinującym wartość.

Rejestr Cen Nieruchomości (RCN) a ceny ofertowe, analiza źródeł danych

Wartość analityczna każdego narzędzia zależy od jakości danych wejściowych. W przypadku modułu w Geoportalu Na Mapie mamy do czynienia z dywersyfikacją źródeł, którą należy poprawnie interpretować.

1. Ceny transakcyjne (RCN Geoportal)

To najbardziej wartościowa część modułu. Dane te pochodzą z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (Rejestr Cen Nieruchomości), prowadzonego przez starostwa powiatowe i miasta na prawach powiatu. Oznacza to, że każda kropka na mapie reprezentująca transakcję, posiada oparcie w akcie notarialnym.

Użytkownik otrzymuje dostęp do precyzyjnych informacji, takich jak:

• cena transakcyjna (brutto i za m²),
• data transakcji,
• dokładna powierzchnia i funkcja lokalu/gruntu,
• atrybuty dodatkowe (numer kondygnacji, liczba izb).

Ważne ograniczenie i dostępność: Należy mieć świadomość, że dane RCN są wprowadzane z opóźnieniem wynikającym z obiegu dokumentów między notariuszami a urzędami. Obecnie narzędzie prezentuje ceny transakcyjne nieruchomości (lokali mieszkalnych) dla wybranych aglomeracji (m.in. Warszawa, Gdańsk, Gdynia, Sopot, Łódź, Toruń, Katowice, Olsztyn, Lublin). 

Źródłem danych jest deweloperuch, dane zostały zakupione z RCN miast dzięki zbiórce pieniędzy zorganizowanej przez ruch społeczny.  Akcja okazała się sukcesem, przekraczając cele i mobilizując społeczność i administrację państwową do działania, w tym uwolnienie rejestru cen nieruchomości. 

Jest to stan przejściowy. Zgodnie z nowelizacją przepisów, od lutego 2026 roku nastąpi pełne uwolnienie danych. Wówczas mapa cen nieruchomości w Geoportalu pokryje obszar całej Polski, uwzględniając nie tylko mieszkania, ale także działki i domy, co zrewolucjonizuje dostęp do danych cen transakcyjnych.

2. Ceny ofertowe

Jako uzupełnienie, narzędzie prezentuje dane z rynku pierwotnego (agregowane m.in. na podstawie danych cen nieruchomości deweloperskich z portalu dane.gov.pl). Pozwala to na analizę "spreadu", czyli różnicy między ceną ofertową a realną ceną rynkową w danym klastrze przestrzennym.

W zakresie cen ofertowych udostępniane są informacje takie jak: 

• nazwa inwestycji,
• liczba ofert w danej lokalizacji,
• średnia cena za m²,
• średnia powierzchnia lokali,
• szczegółowe informacje o poszczególnych lokalach (powierzchnia, cena).

Ceny ofertowe to nie ceny transakcyjne, to oczywiste, ale w analizach często pomijane. Ceny ofertowe:

• mogą zawierać premię negocjacyjną,
• bywają kształtowane polityką sprzedażową (promocje, transze, dodatki),
• mogą zmieniać się szybciej niż rynek transakcyjny.

Wnioski typu „tu jest drożej, bo ofertowo jest drożej” są dopiero hipotezą - bez weryfikacji transakcjami lub szerszym kontekstem.

Prezentacja danych: Klastry, punkty i skala

Geoportal Na Interaktywnej Mapie wykorzystuje dynamiczną generalizację danych, co jest kluczowe przy pracy z dużą liczbą rekordów.

Moduł korzysta z klasycznego podejścia mapowego:

• przy większym oddaleniu widzisz klastry (kółka z liczbą rekordów w obszarze),
• po przybliżeniu klastry „rozpadają się” na pojedyncze punkty (konkretne transakcje albo inwestycje),
• kliknięcie w punkt otwiera panel z metadanymi i tabelą rekordów.

To rozwiązanie jest praktyczne z dwóch powodów:

1. Nie przytłacza mapy tysiącami obiektów na małej skali,
2. Pozwala szybko ocenić, gdzie dane są gęste (dużo transakcji/ofert), a gdzie rzadkie (mało obserwacji - większe ryzyko błędnej interpretacji).

Do jakich analiz narzędzie nadaje się najlepiej?

Jako specjaliści od informacji przestrzennej, rekomendujemy wykorzystanie tego narzędzia do:

1. Analizy porównawczej: Szybkie sprawdzanie cen transakcyjnych w bezpośrednim sąsiedztwie badanej nieruchomości.
2. Weryfikacji operatów szacunkowych: Wstępna ocena, czy wycena rzeczoznawcy nie odbiega drastycznie od trendów rynkowych w danej lokalizacji.
3. Badania trendów lokalnych: Obserwacja dynamiki sprzedaży w konkretnych inwestycjach deweloperskich (widoczne daty transakcji).
4. Negocjacji cenowych: Twarde dane z RCN Geoportal są argumentem nie do podważenia w rozmowach ze sprzedającym, który często opiera swoje oczekiwania na cenach z portali ogłoszeniowych.

Szerszy kontekst - cena to nie wszystko

Mapa cen daje odpowiedź na pytanie „ile” i „gdzie”. W realnych decyzjach nieruchomościowych prawie zawsze dochodzi jeszcze pytanie „dlaczego” i tu wchodzą informacje, których sama warstwa cenowa nie rozwiązuje: uwarunkowania formalno-prawne, ryzyka środowiskowe, dostęp do infrastruktury, planowanie przestrzenne, ograniczenia zabudowy, sąsiedztwo uciążliwe, historia zagospodarowania terenu itp..

Dlatego w analizie nieruchomości, dane o cenach należy zestawiać z szerszym zestawem danych (w jednym miejscu, w spójnym układzie map i opisów). Tutaj z pomocą przychodzi Raport o terenie OnGeo.pl. Jest to narzędzie komplementarne, które pozwala odpowiedzieć na pytanie „dlaczego ta nieruchomość ma taką cenę?”. Raport to usługa online, pozwala w prosty sposób samodzielnie wygenerować raport w przejrzystej formie dokumentu PDF. Czas generowania raportu OnGeo to zaledwie 5 minut! 

Raport o terenie dostarcza informacji o:

• Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) oraz Planie ogólnym (jeżeli już jest);
• Zagrożeniach powodziowych i osuwiskowych;
• Dostępie do sieci uzbrojenia terenu;
• Pogłębione analizy dotyczące średnich cen nieruchomości.
• Obciążeniach prawnych i strefach ochronnych;
• Analizie historycznych zdjęć lotniczych terenu;
• Wydanych pozwoleniach na budowę w sąsiedztwie;
• Wiele innych tematów, zobacz: przykładowy Raport o działce.

Łącząc wiedzę z narzędzia ceny nieruchomości w geoportalu z Raportem o terenie, inwestor zyskuje pełną świadomość: wie, ile kosztuje m² w okolicy, oraz wie, co na danym terenie można realnie wybudować.

Podsumowanie

Nowe narzędzie: Ceny nieruchomości w Geoportalu Na Mapie to krok milowy w kierunku transparentności polskiego rynku nieruchomości. Choć obecnie baza danych RCN jest budowana sukcesywnie, już teraz dla największych miast stanowi potężne źródło wiedzy analitycznej. W perspektywie roku 2026, kiedy urzędy udostępnią pełne dane o lokalach, działkach i domach, narzędzie to stanie się podstawowym instrumentem pracy każdego analityka rynku. Warto zapoznać się z jego funkcjonalnością już dziś, by podejmować decyzje oparte na faktach, a nie domysłach.