Ustawa o jawności cen mieszkań – nowe obowiązki deweloperów

11 lipca 2025 r. weszła w życie ustawa o jawności cen mieszkań, czyli nowelizacja ustawy z 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U.2025.758). Nowe przepisy wprowadzają istotne zmiany w zasadach oferowania przez deweloperów lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych, nakładając cztery kluczowe obowiązki związane z transparentnością cen. Celem jest zapewnienie większej przejrzystości na rynku nieruchomości, co ma chronić interesy nabywców. Poniżej przedstawiamy szczegółowy poradnik dla deweloperów, jak przygotować się do nowych regulacji.

Transparentność na rynku nieruchomości staje się obowiązkiem

Kto podlega ustawie?

Obowiązki wynikające z ustawy dotyczą dwóch grup podmiotów:

• Deweloperów, czyli przedsiębiorców realizujących przedsięwzięcia deweloperskie, niezależnie od formy prawnej (spółka handlowa, cywilna czy jednoosobowa działalność gospodarcza) oraz skali inwestycji (od pojedynczego domu po duże osiedla).
• Przedsiębiorców niebędących deweloperami, którzy nabyli lokale lub domy od deweloperów w celach gospodarczych, a następnie sprzedają je osobom fizycznym na cele prywatne.

Przykłady:

• Deweloper budujący osiedle domów jednorodzinnych, który zawiera umowy z nabywcami, podlega ustawie.
• Firma, która kupiła lokale dla pracowników, a po dwóch latach chce je sprzedać, również musi stosować się do nowych regulacji.

Kluczowe obowiązki deweloperów

Zgodnie z ustawą, deweloperzy oraz przedsiębiorcy niebędący deweloperami, ale sprzedający lokale lub domy nabyte od deweloperów, będą zobowiązani do:

1. Ujawniania cen na własnej stronie internetowej
   Deweloperzy muszą publikować na swoich stronach internetowych ceny mieszkań, domów jednorodzinnych, komórek lokatorskich, miejsc postojowych oraz innych świadczeń pieniężnych. Dodatkowo, na stronie należy umieścić część ogólną prospektu informacyjnego, informacje o lokalizacji inwestycji, adres siedziby dewelopera oraz dane kontaktowe.
2. Aktualizowania cen
   W przypadku zmiany cen (np. lokali, pomieszczeń przynależnych lub praw niezbędnych do korzystania z nieruchomości), deweloperzy muszą niezwłocznie aktualizować te dane na stronie internetowej. Co ważne, ceny historyczne muszą być dostępne, aby nabywcy mogli prześledzić zmiany cen od momentu rozpoczęcia sprzedaży.
3. Podawania adresu strony w reklamach
   Wszystkie reklamy, ogłoszenia i oferty sprzedaży muszą zawierać adres strony internetowej, na której znajdują się pełne informacje o cenach i inwestycji.
4. Przekazywania danych do portalu dane.gov.pl
   Deweloperzy są zobowiązani do codziennego raportowania danych o cenach i innych wymaganych informacji do portalu dane.gov.pl, nawet jeśli ceny nie uległy zmianie. Proces ten wymaga rejestracji na portalu i dostosowania się do technicznych wymogów określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 listopada 2022 r. (Dz.U. poz. 2415).

Naruszenie tych obowiązków może skutkować sankcjami, w tym karą do 10% obrotu osiągniętego w poprzednim roku obrotowym, nałożoną przez Prezesa UOKiK.

Kiedy powstaje obowiązek publikacji cen?

Obowiązek ten powstaje:

• Przed zawarciem pierwszej umowy rezerwacyjnej,
• Od dnia ogłoszenia o rozpoczęciu sprzedaży,
• Od momentu publicznego ogłoszenia ofert gotowych lokali lub domów.

Ważne daty

• Deweloperzy, którzy rozpoczęli sprzedaż przed 11 lipca 2025 r.: Mają czas do 11 września 2025 r. na dostosowanie się do wymogów ustawy.
• Deweloperzy rozpoczynający sprzedaż po 11 lipca 2025 r.: Muszą stosować ustawę od dnia rozpoczęcia sprzedaży, czyli od momentu publicznego ogłoszenia gotowości do zawierania umów.

Jak przygotować się do nowych obowiązków?

1. Stworzenie lub dostosowanie strony internetowej
   Strona musi być identyfikowalna z deweloperem i zawierać wszystkie wymagane informacje (ceny, prospekt, dane kontaktowe). Nie musi być własnością dewelopera – może to być np. podstrona grupy kapitałowej, pod warunkiem że jasno odnosi się do danej inwestycji.
2. Rejestracja na portalu dane.gov.pl
   Deweloperzy muszą zarejestrować się jako dostawcy danych i przygotować infrastrukturę techniczną do codziennego raportowania. Ministerstwo Cyfryzacji zaleca podanie adresu strony z prospektem informacyjnym w danych przesyłanych do portalu.
3. Zapewnienie transparentności cen
   Ceny muszą obejmować podatek VAT i dotyczyć zarówno lokali, jak i pomieszczeń przynależnych (np. komórek lokatorskich) oraz praw niezbędnych do korzystania z nieruchomości (np. udziału w drodze). W przypadku zmiany ceny, należy wskazać datę zmiany i zachować ceny historyczne.
4. Sprzedaż po najkorzystniejszej cenie
   Jeśli cena na stronie różni się od oferowanej podczas zawierania umowy, nabywca może żądać sprzedaży po cenie najkorzystniejszej (np. niższej cenie podanej na stronie).

Sankcje za naruszenie obowiązków

Naruszenie obowiązków, takich jak brak publikacji cen, nieaktualizowanie danych czy nieprzekazywanie informacji do portalu dane.gov.pl, będzie traktowane jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów. Grozi za to kara pieniężna nałożona przez UOKiK w wysokości do 10% obrotu z poprzedniego roku obrotowego.

Praktyczne wskazówki

• Zacznij wcześnie: Jeśli planujesz sprzedaż po 11 lipca 2025 r., zarejestruj się na portalu dane.gov.pl i przygotuj stronę internetową już teraz.
• Zadbaj o wsparcie techniczne: Codzienne raportowanie wymaga odpowiednich narzędzi i automatyzacji.
• Bądź transparentny: Publikuj wszystkie ceny ofertowe, aby uniknąć sporów z UOKiK.
• Monitoruj zmiany cen: Upewnij się, że strona internetowa zawiera aktualne ceny i ich historię.

Podsumowanie

Ustawa o jawności cen mieszkań wprowadza rewolucyjne zmiany w obowiązkach deweloperów, stawiając na transparentność i ochronę nabywców. Przygotowanie do nowych regulacji wymaga działań zarówno organizacyjnych, jak i technicznych. Kluczowe jest szybkie dostosowanie strony internetowej, rejestracja na portalu dane.gov.pl oraz zapewnienie zgodności z przepisami, aby uniknąć wysokich kar.