Prospekt informacyjny dewelopera 2026 - co zawiera?

Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż mieszkań lub domów, ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny i przekazać go na żądanie każdej osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej. 

W tym artykule wyjaśniamy krok po kroku, czym jest prospekt informacyjny, co dokładnie musi zawierać oraz skąd deweloper (i kupujący) mogą pozyskać aktualne dane potrzebne do jego sporządzenia m.in. z Raportu o terenie OnGeo.pl.

Prospekt informacyjny dewelopera - co zawiera i skąd czerpać dane

Obowiązek sporządzania prospektu informacyjnego wynika z Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. 2021 poz. 1177). Prospekt informacyjny to jeden z najważniejszych dokumentów w procesie zakupu nieruchomości od dewelopera, zawarte w nim informacje muszą być zgodne ze stanem faktycznym, a osoba odpowiedzialna za ich rzetelność ponosi odpowiedzialność karną zgodnie z art. 33 wspomnianej ustawy. Wzór prospektu znajduje się w załączniku do ustawy.

Kto ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny?

Obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego spoczywa na każdym deweloperze, który rozpoczyna sprzedaż lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Dokument musi zostać udostępniony nieodpłatnie każdej osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, na jej żądanie, jeszcze przed podpisaniem umowy.

Co zawiera prospekt informacyjny

Prospekt informacyjny zawiera kompleksowy zestaw informacji, od danych identyfikacyjnych i doświadczenia dewelopera, przez szczegóły dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego, aż po dane konkretnego lokalu lub domu jednorodzinnego.

Sporządzenie prospektu wymaga wykorzystania rzetelnych i aktualnych źródeł zarówno urzędowych, jak i wyspecjalizowanych narzędzi analitycznych, takich jak Raport o terenie OnGeo.pl, dzięki któremu można szybko sprawdzić m.in. zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy planowane inwestycje w promieniu do 1 km od nieruchomości.

Prospekt informacyjny składa się z dwóch głównych części: ogólnej i indywidualnej. Ustawodawca w każdej z nich wyróżnił kilka grup informacji, które deweloper musi obowiązkowo zamieścić.

Część ogólna prospektu 

• Dane identyfikacyjne i kontaktowe dotyczące dewelopera:
  • nazwa, forma prawna, nr KRS lub nr wpisu do CEiDG, adres lokalu przedsiębiorstwa, nr NIP i REGON, nr telefonu, adres poczty elektronicznej, nr faksu, adres strony internetowej dewelopera,
• Doświadczenie dewelopera:
  • historia i udokumentowane doświadczenie dewelopera, przykład ukończonego przedsięwzięcia deweloperskiego. To istotna informacja dla kupującego, który chce zweryfikować wiarygodność firmy przed podpisaniem umowy.
• Informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego:
  • Informacje dotyczące gruntu:
    • adres i nr działki ewidencyjnej,
    • nr księgi wieczystej,
    • istniejące obciążenia hipoteczne nieruchomości lub wnioski o wpis w dziale czwartym księgi wieczystej,
    • w przypadku braku księgi wieczystej informacja o powierzchni działki i stanie prawnym nieruchomości,
    • informacje dotyczące obiektów istniejących położonych w sąsiedztwie inwestycji i wpływających na warunki życia,
    • akty planowania przestrzennego i inne akty prawne na terenie objętym przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym,
    • ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym,
    • ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek lub ich fragmentów, znajdujących się w odległości do 100 m od granicy terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym,
    • ustalenia decyzji o warunkach zabudowy albo decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dla terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
    • informacje dotyczące przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym,
  • Informacje dotyczące budynku:
    • czy jest pozwolenie na budowę,
    • czy pozwolenie na budowę jest ostateczne, zaskarżone,
    • numer pozwolenia na budowę oraz nazwa organu, który je wydał,
    • data uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku,
    • numer zgłoszenia budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r. poz. 682, z późn. zm.), oraz oznaczenie organu, do którego dokonano zgłoszenia, wraz z informacją o braku wniesienia sprzeciwu przez ten organ,
    • data zakończenia budowy domu jednorodzinnego,
    • planowany termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych,
    • opis przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego,
    • sposób pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
    • zamierzony sposób i procentowy udział źródeł finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego,
    • środki ochrony nabywców,
    • główne zasady funkcjonowania wybranego rodzaju zabezpieczenia środków nabywcy,
    • nazwa instytucji zapewniającej bezpieczeństwo środków nabywcy,
    • harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego,
    • dopuszczenie waloryzacji ceny oraz określenie zasad waloryzacji,
  • Warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej,
  • Inne informacje:
    • informacja  o zgodzie banku, kasy lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego (…) po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązaniu do udzielenia takiej zgody, jeżeli takie obciążenie istnieje,
    • informacja o możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa przez osobę zainteresowaną zawarciem umowy odpowiednio do zakresu umowy z:
      • aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości,
      • aktualnym odpisem, wyciągiem, zaświadczeniem lub wydrukiem komputerowym z Centralnej Informacji Krajowego Rejestru Sądowego, jeżeli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego, albo aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej,
      • pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu,
      • sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku:
        • prowadzenia działalności przez okres krótszy niż dwa lata – sprawozdaniem finansowym za okres ostatniego roku,
        • realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej oraz spółki celowej,
      • projektem budowlanym,
      • decyzją o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub zawiadomieniem o zakończeniu budowy, do którego organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu,
      • zaświadczeniem o samodzielności lokalu,
      • aktem ustanowienia odrębnej własności lokalu,
      • dokumentem potwierdzającym:
        • zgodę banku, kasy lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego (…) przez nabywcę lub zobowiązanie do udzielenia takiej zgody, jeżeli takie obciążenie istnieje,
    • informacja: Środki pieniężne zgromadzone w (...) - – Prawo bankowe jest objęty systemem gwarantowania państwa macierzystego, co oznacza, że nie mają do niego zastosowania przepisy ustawy z dnia 10 czerwca 2016 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji.

Część indywidualna prospektu

W części indywidualnej prospektu informacyjnego podaje się informacje, które dotyczą konkretnego lokalu lub domu jednorodzinnego.

• cena lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
• powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
• cena m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
• termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości wynikającego z umowy deweloperskiej lub jednej z umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym,
• określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego albo budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy rezerwacyjnej albo umowy deweloperskiej lub jednej z umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym,
  • liczba kondygnacji,
  • technologia wykonania,
  • standard prac wykończeniowych w części wspólnej budynku i terenie wokół niego, stanowiącym część wspólną nieruchomości,
  • liczba lokali w budynku,
  • liczba miejsc garażowych i postojowych,
  • dostępne media w budynku,
  • dostęp do drogi publicznej,
• określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku, jeżeli przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne dotyczy lokali mieszkalnych,
• określenie powierzchni użytkowej i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper,
• data wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego,
• data ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego,
• informacje o lokalu użytkowym nabywanym równocześnie z lokalem mieszkalnym albo domem jednorodzinnym,
• cena lokalu użytkowego albo ułamkowej części własności lokalu użytkowego,
• termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności lokalu użytkowego albo ułamkowej części własności lokalu użytkowego,

Skąd pozyskać dane do prospektu informacyjnego?

Dane zawarte w prospekcie informacyjnym muszą być aktualne na dzień jego sporządzenia, ta data jest obowiązkowo umieszczana w dokumencie. Dlatego kluczowe jest korzystanie ze źródeł rządowych lub samorządowych, a także zweryfikowanych narzędzi analitycznych, takich jak Raport o terenie OnGeo.pl, który agreguje dane z oficjalnych rejestrów.

Poniżej pokazujemy, skąd konkretnie pochodzą poszczególne informacje wymagane w części ogólnej prospektu.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)

Przeznaczenie terenu, dopuszczalna wysokość zabudowy oraz maksymalny procent zabudowy działki to dane pochodzące z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. MPZP można uzyskać w formie wyrysu i wypisu z urzędu miasta lub gminy właściwego dla lokalizacji działki.

Informacje o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego można znaleźć również w Raporcie o terenie OnGeo.pl. Temat Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego zawiera informacje o obowiązujących planach, ich zasięgu, nazwie konkretnej uchwały oraz linku do uchwały. 

Dostęp do drogi i inwestycje w promieniu 1 km

Prospekt informacyjny musi zawierać informacje o przewidzianych inwestycjach w promieniu 1 km od nieruchomości. Temat Dostęp do drogi w Raporcie o terenie OnGeo.pl pokazuje nie tylko istniejący dostęp do drogi publicznej, ale też drogi planowane lub będące w budowie, co bezpośrednio przekłada się na dane wymagane w prospekcie.

Pozwolenia na budowę w okolicy

Pomocne przy sporządzaniu prospektu mogą być również informacje o najnowszych pozwoleniach na budowę. Dzięki temu można szybko sprawdzić, czy w najbliższej okolicy i w najbliższym czasie powstanie obiekt, który może wpłynąć choćby na wartość inwestycji czy jakość życia przyszłych mieszkańców, np. bloku czy osiedla. Poniżej fragment Raportu o terenie z tematem dotyczącym pozwoleń na budowę wydanych dla danej działki i 1 km od niej. Dla każdego oznaczonego liczbą miejsca na mapie pozwoleń jest podany opis, jak w przykładzie poniżej.

Jak Raport o terenie OnGeo.pl ułatwia przygotowanie prospektu

Raport o terenie OnGeo.pl pozwala zebrać większość tych informacji w jednym miejscu i w kilka minut, bezpośrednio online. Dane w raporcie są prezentowane w formie map i zestawień (ponad 50 stron), co ułatwia ich interpretację i bezpośrednie przeniesienie do treści prospektu, bez konieczności samodzielnego odczytywania skomplikowanych dokumentów planistycznych.

Dla firm deweloperskich przygotowujących prospekty dla wielu inwestycji jednocześnie, taka automatyzacja pozyskiwania danych przekłada się na realną oszczędność czasu zespołu prawnego i sprzedażowego.

FAQ - najczęstsze pytania o prospekt informacyjny

Czy prospekt informacyjny jest wiążący dla dewelopera? Tak. Informacje zawarte w prospekcie muszą być zgodne ze stanem faktycznym, a deweloper odpowiada za ich rzetelność. Prospekt stanowi integralną część umowy deweloperskiej.

Kto ponosi odpowiedzialność za błędy w prospekcie informacyjnym? Osoba odpowiedzialna za sporządzenie i treść prospektu ponosi odpowiedzialność karną zgodnie z art. 33 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Czy prospekt informacyjny trzeba dołączyć do umowy deweloperskiej? Tak, prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej i powinien zostać doręczony nabywcy przed jej zawarciem.

Czy prospekt informacyjny jest bezpłatny? Tak, deweloper ma obowiązek nieodpłatnie udostępnić prospekt informacyjny na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej.

Potrzebujesz aktualnych danych do prospektu informacyjnego lub analizy działki pod inwestycję? Zamów Raport o terenie OnGeo.pl już dziś!