Prospekt informacyjny - co zawiera i skąd można pozyskać informacje do prospektu.

Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż jest obowiązany do sporządzenia prospektu informacyjnego oraz przekazać go na żądanie osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, o czym mówi Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. 2021 poz. 1177). Prospekt informacyjny jest więc bardzo ważnym dokumentem związanym z umową deweloperską. Informacje w nim zawarte muszą być zgodne ze stanem faktycznym. Osoba odpowiedzialna, za informacje zawarte w prospekcie ponosi odpowiedzialność karną zgodnie z Art. 33. powyższej ustawy. Wzór prospektu znajdziemy w załączniku do wyżej wymienionej ustawy.

Prospekt informacyjny - co zawiera?

Prospekt informacyjny składa się z dwóch głównych części: ogólnej i indywidualnej. W każdej z nich ustawodawca wyróżnił kilka grup informacji, które zamieścić musi deweloper. Przyjrzymy się co zawiera prospekt informacyjny.

Część ogólna prospektu 

• Dane identyfikacyjne i kontaktowe dotyczące dewelopera:
  • nazwa, forma prawna, nr KRS lub nr wpisu do CEiDG, adres lokalu przedsiębiorstwa, nr NIP i REGON, nr telefonu, adres poczty elektronicznej, nr faksu, adres strony internetowej dewelopera,
• Doświadczenie dewelopera:
  • historia i udokumentowane doświadczenie dewelopera, przykład ukończonego przedsięwzięcia deweloperskiego.
• Informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego:
  • Informacje dotyczące gruntu:
    • adres i nr działki ewidencyjnej,
    • nr księgi wieczystej,
    • istniejące obciążenia hipoteczne nieruchomości lub wnioski o wpis w dziale czwartym księgi wieczystej,
    • w przypadku braku księgi wieczystej informacja o powierzchni działki i stanie prawnym nieruchomości,
    • informacje dotyczące obiektów istniejących położonych w sąsiedztwie inwestycji i wpływających na warunki życia,
    • akty planowania przestrzennego i inne akty prawne na terenie objętym przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym,
    • ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym,
    • ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek lub ich fragmentów, znajdujących się w odległości do 100 m od granicy terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym,
    • ustalenia decyzji o warunkach zabudowy albo decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dla terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
    • informacje dotyczące przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym,
  • Informacje dotyczące budynku:
    • czy jest pozwolenie na budowę,
    • czy pozwolenie na budowę jest ostateczne, zaskarżone,
    • numer pozwolenia na budowę oraz nazwa organu, który je wydał,
    • data uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku,
    • numer zgłoszenia budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r. poz. 682, z późn. zm.), oraz oznaczenie organu, do którego dokonano zgłoszenia, wraz z informacją o braku wniesienia sprzeciwu przez ten organ,
    • data zakończenia budowy domu jednorodzinnego,
    • planowany termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych,
    • opis przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego,
    • sposób pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
    • zamierzony sposób i procentowy udział źródeł finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego,
    • środki ochrony nabywców,
    • główne zasady funkcjonowania wybranego rodzaju zabezpieczenia środków nabywcy,
    • nazwa instytucji zapewniającej bezpieczeństwo środków nabywcy,
    • harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, 
    • dopuszczenie waloryzacji ceny oraz określenie zasad waloryzacji,
  • Warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej,
  • Inne informacje:
    • informacja  o zgodzie banku, kasy lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego (…) po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązaniu do udzielenia takiej zgody, jeżeli takie obciążenie istnieje,
    • informacja o możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa przez osobę zainteresowaną zawarciem umowy odpowiednio do zakresu umowy z:
      • aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości,
      • aktualnym odpisem, wyciągiem, zaświadczeniem lub wydrukiem komputerowym z Centralnej Informacji Krajowego Rejestru Sądowego, jeżeli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego, albo aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej,
      • pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu,
      • sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku: 
        • prowadzenia działalności przez okres krótszy niż dwa lata – sprawozdaniem finansowym za okres ostatniego roku,
        • realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej oraz spółki celowej,
      • projektem budowlanym,
      • decyzją o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub zawiadomieniem o zakończeniu budowy, do którego organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu,
      • zaświadczeniem o samodzielności lokalu,
      • aktem ustanowienia odrębnej własności lokalu,
      • dokumentem potwierdzającym:  
        • zgodę banku, kasy lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego (…) przez nabywcę lub zobowiązanie do udzielenia takiej zgody, jeżeli takie obciążenie istnieje,
    • informacja: Środki pieniężne zgromadzone w (...) - – Prawo bankowe jest objęty systemem gwarantowania państwa macierzystego, co oznacza, że nie mają do niego zastosowania przepisy ustawy z dnia 10 czerwca 2016 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji.

Część indywidualna prospektu

W części indywidualnej prospektu informacyjnego podaje się informacje, które dotyczą konkretnego lokalu lub domu jednorodzinnego.

• cena lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
• powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, 
• cena m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
• termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości wynikającego z umowy deweloperskiej lub jednej z umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym,
• określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego albo budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy rezerwacyjnej albo umowy deweloperskiej lub jednej z umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym,
  • liczba kondygnacji,
  • technologia wykonania,
  • standard prac wykończeniowych w części wspólnej budynku i terenie wokół niego, stanowiącym część wspólną nieruchomości,
  • liczba lokali w budynku,
  • liczba miejsc garażowych i postojowych, 
  • dostępne media w budynku,
  • dostęp do drogi publicznej, 
• określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku, jeżeli przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne dotyczy lokali mieszkalnych, 
• określenie powierzchni użytkowej i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper,
• data wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego,
• data ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego,
• informacje o lokalu użytkowym nabywanym równocześnie z lokalem mieszkalnym albo domem jednorodzinnym,
• cena lokalu użytkowego albo ułamkowej części własności lokalu użytkowego, 
• termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności lokalu użytkowego albo ułamkowej części własności lokalu użytkowego, 

Czy można pozyskać informacje do prospektu informacyjnego z Raportu o terenie OnGeo?

Jak wspomniano we wstępie, dane zawarte w prospekcie informacyjnym muszą być aktualne. Tworząc prospekt informacyjny podaje się datę jego sporządzenia z adnotacją, że dokument określa stan na dzień sporządzenia dokumentu. Ważne jest więc, tam gdzie to konieczne, korzystanie ze źródeł rządowych lub samorządowych, a z takich źródeł korzysta również OnGeo. W tym punkcie skupimy się tylko na informacjach, które można pozyskać w Raporcie o terenie.

Trzecia grupa informacji w części ogólnej prospektu, która dotyczy nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego, zawiera informacje pochodzące z kilku źródeł.

Przeznaczenie terenu, dopuszczalna wysokość zabudowy jak i dopuszczalny procent zabudowy działki to informacje, które pochodzą z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. MPZP można pozyskać w postaci wyrysu i wypisu z urzędu miasta lub gminy odpowiedniego dla lokalizacji działki.

Informacje o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego można znaleźć również w Raporcie o terenie OnGeo. Temat Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego zawiera informacje o obowiązujących planach, ich zasięgu, nazwie konkretnej uchwały oraz linku do uchwały. Drugi temat związany z MPZP - Tereny w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego zawiera informacje o przeznaczeniu i zasadach zagospodarowania terenów wyznaczonych w planie (granice, powierzchnia, udział procentowy dla każdego terenu).

W prospekcie informacyjnym pojawia się również wzmianka o przewidzianych inwestycjach w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości. Raport o terenie zawiera temat: Dostęp do drogi, gdzie poza informacjami o istniejącym dostępnie do drogi publicznej, znajdą się również informacje o drogach planowanych lub w budowie.

Pomocne przy sporządzaniu prospektu mogą być również informacje o najnowszych pozwoleniach na budowę. Dzięki temu można szybko sprawdzić, czy w najbliższej okolicy i w najbliższym czasie powstanie obiekt, który może wpłynąć choćby na wartość inwestycji czy jakość życia przyszłych mieszkańców, np. bloku czy osiedla. Poniżej fragment Raportu o terenie z tematem dotyczącym pozwoleń na budowę wydanych dla danej działki i 200 m od niej. Dla każdego oznaczonego liczbą miejsca na mapie pozwoleń jest podany opis, jak w przykładzie poniżej.