Rynek nieruchomości

Ceny działek budowlanych z podziałem na województwa

Monika Ojczyk
2023-12-14
~9 min
Głosów: 2, średnia ocen: 5
ceny działek budowlanych

Ceny działek budowlanych w ostatnim dziesięcioleciu rosły w bardzo szybkim tempie, jednak wszystko wskazuje na to, że 2023 rok przyniósł stagnację na rynku nieruchomości. Powód jest prosty, brak wystarczającego kapitału i niska zdolność kredytowa w ostatnim czasie spowodowała zmniejszenie popytu na grunty niezabudowane. Dzisiaj sprawdzimy, jak zmieniały się ceny działek budowlanych w poszczególnych województwach i ile dzisiaj trzeba zapłacić za działkę. 

  • Wzrost cen działek budowlanych w całej Polsce spowolnił już w 2022 roku. 
  • W perspektywie kolejnych 2 lat najbardziej prawdopodobne wydają się stabilizacja lub lekki spadek cen gruntów pod zabudowę mieszkaniową.
  • Spadki liczby pozwoleń na budowę oraz brak wystarczającej liczby gruntów pod zabudowę mieszkaniową w miastach wskazują, że w krótkim okresie popyt na zakup gruntów budowlanych będzie tylko słabnąć.
  • Rynek gruntów pod zabudowę był jednak znacznie mniej ożywiony na terenach większych miast.

Sytuacja na rynku nieruchomości w 2023 roku

Wzrost cen działek budowlanych w całej Polsce spowolnił już w 2022 roku. Szczególnie mocno dało się odczuć zmianę w większych miastach wojewódzkich. W sytuacji spadku popytu na mieszkania, spowodowanym gwałtownym wzrostem ich cen i spadkiem zdolności kredytowej, spadła również presja na zakup nieruchomości gruntowych pod budownictwo mieszkaniowe. Inaczej sytuacja przedstawiała się na obrzeżach i na wsiach. Tam, głównie w okresie pandemii, zainteresowanie działkami budowlanymi wciąż utrzymywało się na stałym poziomie. 

Raport Departamentu Analiz Ekonomicznych banku PKO BP z 3 kwietnia 2023 roku wskazuje, że statystyka z aktów notarialnych z 2022 roku sygnalizuje umiarkowany wzrost cen działek budowlanych. Średnia cena gruntu przeznaczonego pod zabudowę wzrosła w miastach o około 14% rok do roku, co daje 11 400 zł/ar, a na obrzeżach o 9% r/r, czyli 6 600 zł/ar. 

Jak wskazują statystyki Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) w 1-3 kwartale 2023 roku przekazano do eksploatacji aż o 15,7% mniej nowych budynków mieszkalnych niż rok wcześniej. Ponadto wydano pozwolenia na budowę lub dokonano zgłoszeń z projektem budowlanym (łącznie z uproszczoną procedurą dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych) budowy 174,4 tys. mieszkań, czyli 63,3 tys. (26,6%) mniej niż przed rokiem. Tak duża zmiana w zarówno w budownictwie indywidualnym, jak i deweloperskim powoduje, że inwestorzy nie czują presji na zakup nieruchomości gruntowych, co ma odzwierciedlenie na rynku cen. 

Aktualnie, w perspektywie najbliższego roku, dwie najbardziej prawdopodobne opcje to ustabilizowanie się lub łagodny spadek cen ziemi pod budownictwo mieszkaniowe. Na rzecz tego scenariusza przemawiają ograniczone dostępność gruntów w przystępnych cenach oraz załamanie popytu w sektorze budowlanym w wyniku serii podwyżek stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego.

Ceny działek budowlanych z podziałem na województwa

Źródłem kompletnych danych dotyczących średniej ceny nieruchomości niezabudowanych pod zabudowę jest raport z dnia 28 lipca 2022 roku opublikowana przez Główny Urząd Statystyczny (GUS). Najnowsze informacje (przedstawione w tabeli 1) zamieszczone w publikacji opracowano na podstawie danych pozyskanych z rejestrów cen nieruchomości, prowadzonych przez starostwa powiatowe i urzędy miast na prawach powiatu i w przypadku danych za 2021 rok i odzwierciedlają stan rejestrów w dniu 25 kwietnia 2022 r. Wykresy 1, 2 i 3 powstały w oparciu o archiwalne dane przedstawione przez GUS w latach 2019-2021. 

Województwo

Średnia cena nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę w 2021 r.

poza granicami miast 

[tys. zł]

w granicach miast

[tys. zł]

ogółem

[tys. zł]

POLSKA156,8280,1186,6
dolnośląskie160,7349,3194,1
kujawsko-pomorskie106,7246,9131,9
lubelskie115,6249,9156,8
lubuskie87,5126,8104,6
łódzkie104,0162,1121,0
małopolskie134,0201,6144,9
mazowieckie225,8674,8293,7
opolskie107,2126,8110,8
podkarpackie130,0175,3153,0
podlaskie171,3246,3194,7
pomorskie103,8463,7135,5
śląskie108,9174,0141,5
świętokrzyskie101,9132,4106,7
warmińsko-mazurskie107,4183,5121,6
wielkopolskie185,6231,3191,8
zachodniopomorskie261,1456,9305,3

TAB.1. Średnia cena nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę w 2021 r.

Jak zmieniały się ceny działek budowlanych w latach 2019-2023?

Ceny działek budowlanych zależą przede wszystkich od lokalizacji i atrakcyjności danego regionu. Poniższy wykres wskazuje jednak, że ogólna cena dla większości województw w ciągu ostatnich 3 lat nie zmieniła się diametralnie (za jednym wyjątkiem), wzrosty cen utrzymywały się na względnie stałym poziomie. 

Wyk.1. Średnia cena działek budowlanych ogółem w latach 2019-2021, opracowanie własne na postawie danych GUS
Wyk.1. Średnia cena działek budowlanych ogółem w latach 2019-2021, opracowanie własne na postawie danych GUS

Uwagę zwraca jednak jedno województwo - zachodniopomorskie. Jeszcze w 2019 roku za działkę budowlaną w tym województwie musielibyśmy zapłacić średnio 94,3 tys. zł, a w 2021 już 305,3 tys. zł. Skąd wynika ten fenomen? Trudno jednoznacznie powiedzieć. Województwo zachodniopomorskie jest jednym z regionów, który rozwija się najdynamiczniej się. Obserwujemy tam stały wzrost liczby ludności, co sprzyja popytowi. Inaczej sytuacja przestawia się w województwie pomorskim - tutaj cena nieruchomości wyraźnie spadła r/r. 

Ogólna cena nieruchomości wciąż rośnie, ale już nie tak dynamicznie jak jeszcze przed pandemią. 

Aktualność tych danych pozostawia wiele do życzenia, biorąc pod uwagę, że stoimy na progu roku 2024. Dlatego zestawiam je z raportem portalu bankier.pl, który skupia się na cenach transakcyjnych działek budowlanych. Najnowsze dane są jednak okrojone, bo zawierają informacje z 8 na 16 województw w Polsce i dotyczą uśrednionych cen transakcyjnych, czyli takich cen za które faktycznie sprzedano nieruchomość gruntową. 

Województwo

I kwartał 2022
[zł/ar]

II kwartał 2022
[zł/ar]

I kwartał 2023 
[zł/ar]

II kwartał 2023
[zł/ar] 

dolnośląskie10 60010 90010 60010 700
lubelskie9 3009 4009 3009 400
łódzkie9 4009 5009 6009 800
małopolskie14 20014 50014 60014 800
mazowieckie15 10014 90012 80012 900
pomorskie12 60012 80012 60012 700
warmińsko-mazurskie8 8009 0009 0009 100
wielkopolskie12 00012 40012 60012 800

TAB.2. Średnie ceny transakcyjne działek budowlanych według wybranych województw w latach 2022-2023, źródło: bankier.pl

W większości analizowanych województw podwyżki cen wahały się między 1 a 1,5% k/k. Co ciekawe w 2023 roku w województwie mazowieckim nastąpił gwałtowny spadek cen nieruchomości gruntowych z 14 500 zł/ar do 12 800 zł/ar. Ceny w kolejnym kwartale nie wróciły już do poprzedniego odczytu. 

Najniższe średnie ceny działek w 2023 roku odnotowano na Warmii i Mazurach - 9 100 zł/ar. Korzystnie również kupić działkę na Lubelszczyźnie za 9 400 zł/ar. Najdrożej za metr kwadratowy gruntu zapłacisz w Małopolsce - 14 800 zł/ar. 

Jak zmieniały się ceny działek budowlanych w miastach w latach 2019-2023?

Ceny działek budowlanych w miastach są znacznie wyższe niż na peryferiach. Wskazują na to zarówno dane statystyczne GUS, jak i najnowsze opublikowane dane przygotowane przez Departament Analiz Ekonomicznych PKO BP. Rynek gruntów pod zabudowę był jednak znacznie mniej ożywiony na terenach większych miast. Ceny nieruchomości gruntowych wyhamowały, a jednym z głównych czynników takiego stanu rzeczy jest chociażby brak dostępnych działek w wielu dużych miastach oraz wzrost zainteresowania zamieszkaniem w strefach podmiejskich.

Według danych PKO w 2021 średnia cena za m2 gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wzrosła o ok. 9% r/r w miastach ogółem (dane z ok. 13,5 tys. aktów w 2021 i 10,6 tys. w 2020 r.). Dla porównania na obszarach poza miastami wzrost ten wynosił 17% r/r (odpowiednio 44,4 tys. aktów w 2021 r. i 34,1 tys. w 2020). Poniższy wykres (Wyk.2.) wskazuje, jak zmieniła się średnia cena działek budowlanych w miastach w latach 2019-2021.

Wyk.2. Średnia cena działek budowlanych w miastach w latach 2019-2021, opracowanie własne na postawie danych GUS
Wyk.2. Średnia cena działek budowlanych w miastach w latach 2019-2021, opracowanie własne na postawie danych GUS

Najdrożej jest oczywiście w Warszawie. Średnia cena gruntu pod zabudowę w II kwartale 2023 roku wyniosła w stolicy aż 74 900 zł/ar. Poza Warszawą i Szczecinem, średnie ceny sprzed niemal 2 lat kształtują się na podobnym poziomie w porównaniu z rokiem poprzednim. Ten sam trend potwierdzają statystyki najnowsze, opublikowane we wrześniu 2023 roku przez portal bankier.pl. 

Miasto

I kwartał 2022
[zł/ar]

II kwartał 2022
[zł/ar]

I kwartał 2023 
[zł/ar]

II kwartał 2023 
[zł/ar]

Gdańsk64 00064 40066 50068 300
Kraków58 40058 90059 30059 900
Lublin32 60032 70032 10032 200
Łódź30 60031 90035 20035 600
Olsztyn38 20038 20037 10037 300
Poznań37 70038 40039 20039 800
Warszawa77 40077 00074 80074 900
Wrocław40 60041 30041 00041 600

TAB.3. Średnie ceny transakcyjne działek budowlanych w wybranych miastach w latach 2022-2023, źródło: bankier.pl

Analizując te dane widać, że obecne ceny transakcyjne wróciły do poziomów z IV kwartału 2021 roku. Wskazuje to na wyhamowanie tendencji wzrostowej cen w miastach. Warto jednak dodać, że pod koniec 2021 roku ceny działek w miastach osiągnęły szczyt i były najwyższe w historii pomiarów. 

Do trzech najbardziej kosztownych miast zaliczają się, obok stolicy, Gdańsk (68 300 zł/ar) oraz Kraków (59 900 zł/ar). Najbardziej przystępne ceny można znaleźć w Lublinie (32 200 zł/ar) oraz w Łodzi (35 600 zł/ar). Te różnice doskonale wyjaśniają, dlaczego wielu ludzi zdecydowało się poszukać działki w sąsiednich powiatach zamiast inwestować w budowę w miastach. 

Jak zmieniały się ceny działek budowlanych poza miastami w latach 2019-2023?

Dane przestawione przez bank PKO BP wskazują, że wśród aktów notarialnych dotyczących gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową dominowały transakcje zawierane poza miastami (77% transakcji). W 2021 ich liczba wzrosła o 30% r/r. Na taki stan rzeczy miały wpływ zdecydowanie niższe ceny w mniejszych ośrodkach oraz zmiana sposobu pracy. Po pandemii część przedsiębiorstw zdecydowała się pracować zdalnie lub hybrydowo. 

Poniższy wykres (Wyk.3.) wskazuje, jak zmieniła się średnia cena działek budowlanych w miastach w latach 2019-2021.

Wyk.3. Średnia cena działek budowlanych poza miastami w latach 2019-2021, opracowanie własne na postawie danych GUS
Wyk.3. Średnia cena działek budowlanych poza miastami w latach 2019-2021, opracowanie własne na postawie danych GUS

Warto zwrócić uwagę na wzrost średniej ceny nieruchomości w województwie podlaskim. Zastanówmy się z czego to może wynikać. Jeszcze w 2020 roku za działkę poza miastem na Podlasiu należało zapłacić 121,8 tys. zł, natomiast w 2021 roku cena ta wystrzeliła do 171,3 tys. zł. Wydaje się, że główną przyczyną wzrostu cen w tym regionie jest rosnący popyt na nieruchomości w otoczeniu natury. Pandemia Covid-19 spowodowała, że Polacy coraz chętniej wybierali miejsca do zamieszkania w otoczeniu przyrody. Gwarantowało to nie tylko spokój i ciszę, ale również bezpieczeństwo. Podlasie wydawało się wymarzonym miejscem. 

Podobnie jak w przypadku miast, należy przyjrzeć się fenomenowi woj. zachodniopomorskiego. Według danych GUS jeszcze w 2019 roku średnia cena nieruchomości poza miastem w tym regionie wynosiła zaledwie 50,1 tys. zł, to niemal tyle, ile w najmniejszym, mniej atrakcyjnym turystycznie woj. opolskim. W kolejnych latach cena wzrosła do 97,5 tys. zł w 2020 roku i aż 261,1 tys. zł w 2021 roku. 

Póki co, dysponujemy jedynie ogólnymi wnioskami dotyczącymi cen nieruchomości poza miastami. Główny Urząd Statystyczny jak dotąd nie opublikował danych za rok 2022, a portal bankier.pl nie wyróżnił w swoim zestawieniu danych dla aglomeracji i mniejszych miejscowości. 

PODSUMOWANIE: Ceny działek budowlanych w perspektywie na 2024 rok

W perspektywie kolejnych 2 lat najbardziej prawdopodobne wydają się stabilizacja lub lekki spadek cen gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Za takim scenariuszem przemawia m.in. wysoka cena tych gruntów będąca konsekwencją boomu budowlanego ostatnich lat oraz załamania popytu mieszkaniowego w wyniku serii podwyżek stóp procentowych NBP. 

Liczba rozpoczynanych mieszkań w Polsce w pierwszych dwóch miesiącach 2023 roku spadła o 28,9% w budownictwie indywidualnym i o 33,5% w budownictwie deweloperskim. Liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań spadła o 31,4% dla indywidualnych inwestorów i o 37,3% dla deweloperów. Te spadki wskazują, że w krótkim okresie popyt na zakup gruntów budowlanych będzie tylko słabnąć.

OnGeo.pl - Zdiagnozuj swoją działkę w 5 minut

Raport o Terenie to nasza flagowa usługa, która umożliwia błyskawiczne uzyskanie pełnej diagnozy wybranej działki w zaledwie 5 minut. Dzięki zaawansowanym technologiom i ekspertyzie naszego zespołu, dostarczamy klientom kompleksowe informacje o terenie - dane z ewidencji gruntów, plany zagospodarowania terenu, zagrożenia, uciążliwości, ograniczenia formalno-prawne i najważniejsze statystyki, dzięki którym np. łatwiej podejmiesz decyzję dotyczącą wyboru nieruchomości pod budowę wymarzonego domu. 

POBIERZ PRZYKŁADOWY RAPORT O TERENIE ONGEO.PL

Raport o terenie, to dokument zawierający ponad 50 stron map, opisów i zestawień dotyczących dowolnie wybranej działki. OnGeo.pl tworzą specjaliści z wielu dziedzin: geodeci, planiści, prawnicy i informatycy, którzy w codziennej pracy zajmują się gromadzeniem i przewarzaniem danych przestrzennych pochodzących z różnych źródeł. Nasz dane przechodzą zaawansowany proces selekcji, przez co dajemy gwarancję jakości opracowania. Raport o terenie to efekt tysięcy godzin, a zaznaczamy, że to na pewno nie koniec prac nad doskonaleniem produktu. 

Avatar: Monika Ojczyk
Monika Ojczyk

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.