Rynek nieruchomości

Analiza działki przed zakupem. Wywiad z ekspertem

Róża Mituś
2023-10-11
~8 min
Głosów: 1, średnia ocen: 5
analiza-dzialki-przed-zakupem

Z jakich narzędzi możemy skorzystać przy sprawdzeniu działki i gdzie możemy zdiagnozować nieruchomość przed zakupem? Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości i jej ograniczenia formalnoprawne? Zapraszamy do wysłuchania odcinka podcastu dotyczącego diagnozy działki przed zakupem. Naszym gościem jest Tomasz Jarosiewicz, licencjonowany pośrednik obrotu nieruchomościami z przeszło 10 letnim doświadczeniem w obsłudze rynku nieruchomości gruntowych i wykładowca MBA Nieruchomości ASBIRO. 

  • Podstawową informacją o działce są: numer ewidencyjny lub dokładna lokalizacja. Aby odnaleźć, a następnie sprawdzić działkę, najlepiej skorzystać z takich geoportali, w których można od razu zweryfikować powierzchnię działki i jej granice ewidencyjne.
  • Podstawową bazą do dobrej analizy nieruchomości są dokumenty - wypis z rejestru gruntów, gdzie znajdziemy dane osobowe o właścicielu nieruchomości, wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdzie znajdziemy dane na temat przeznaczenia nieruchomości i jej ograniczeń formalnoprawnych oraz decyzję o warunkach zabudowy, jeśli właściciel się o nią postarał, a także mapa zasadnicza i księga wieczysta. 
  • Kupując nieruchomość inwestycyjną warto skupić się na celu biznesu. Zupełnie inną inwestycją jest realizacja farmy słonecznej, a zupełnie inną zabudowa logistyczna, gdzie ma być pobudowana hala związana z prowadzeniem działalności gospodarczej lub wynajmu. Podstawą jest znów sprawdzenie czy istnieje MPZP i jakie są jego zapisy. Jeśli go nie ma, trzeba wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. 
  • Zapraszamy do wysłuchania wywiadu na platformie YouTube lub Spotify.

Zapraszamy do wysłuchania całej rozmowy na naszym kanale na platformie YouTube oraz na Spotify

Wywiad z Tomaszem Jarosiewiczem w ramach podcastu “Wspólna Przestrzeń”. Z ekspertem rozmawiała Róża Mituś

Róża Mituś: Moim i Państwa gościem jest Tomasz Jarosiewicz, licencjonowany pośrednik obrotu nieruchomościami z przeszło 10 letnim doświadczeniem w obsłudze rynku nieruchomości gruntowych i wykładowca MBA Nieruchomości ASBIRO. W dzisiejszym odcinku "Wspólnej Przestrzeni" będziemy mówić o sprawdzaniu nieruchomości przed zakupem. Dowiemy się, jakie informacje należy koniecznie sprawdzić przy analizie działki przed kupnem oraz z jakich narzędzi i portali możemy skorzystać do wstępnej diagnozy nieruchomości. 

Na dobry początek - Co musimy wiedzieć o działce, żeby ją sprawdzić?

Przede wszystkim numer działki ewidencyjnej. Do tego dochodzi nazwa miejscowości, w której ona się znajduje plus obręb i ewentualnie arkusz, żeby łatwiej było zlokalizować taką działkę. Aby zdobyć te dane należy udać się do gminy albo starostwa albo, zdecydowanie prościej, skorzystać z portali dostępnych w sieci. 

Najlepiej skorzystać z takich geoportali, w których można od razu zweryfikować powierzchnię działki i jej granice ewidencyjne. Jeszcze lepiej jeśli portal dostarczy Ci informacji o cechach, zagrożeniach i uciążliwościach, np. danych na temat terenów zalewowych, czy zabytków w okolicy. Zlokalizowanie działki po samym adresie też nie jest trudne, gorzej, jeśli w ogłoszeniu sprzedaży właściciel nie podał ani adresu ani numer ewidencyjnego działki. 

Z jakich portali najlepiej skorzystać, jeśli chcesz dokonać wstępnej weryfikacji działki?

Myślę, że najlepiej na geoportalu rządowym geoportal.gov.pl. Chociaż na rynku mamy mnóstwo takich portali, a wciąż pojawiają się nowe. Innym przykładem jest polska.geoportal2.pl czy geoportal-krajowy.pl. Dużo zależy jednak od tego, co dokładnie chcemy sprawdzić. Wiadomo, że takim podstawowymi elementami są kwestie związane z planistyką, czyli odpowiedź na pytanie, czy na danym terenie opracowano miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Istotny jest również dostęp do drogi i mediów. 

Te informacje stanowią bazę, od której należy zacząć diagnozę. Oczywiście warto skorzystać z zaawansowanych serwisów, które dostarczają wielu danych o działce, a jednym z nich jest OnGeo.pl

A co Pan sądzi na temat OnGeo.pl? Czy to jest dobre rozwiązanie dla osób, które nie mają do czynienia z danymi przestrzennymi? 

Myślę, że macie stworzone, bardzo praktyczne i rzetelne narzędzie, które pozwala w jednym miejscu skumulować te wszystkie portale, które wymieniłem wcześniej. Jeden szczegółowy raport, który oferuje bardzo dużo treści i informacji zebranych w jednym dokumencie, dostępnym online. Uważam więc, że zdecydowanie warto byłoby skorzystać z takiego raportu. 

Czy dzięki temu jesteśmy w stanie zweryfikować zagrożenia tudzież uciążliwości na działce? Myślę, że tak tylko znowu trzeba pamiętać o tym, że użytkownik nadal musi umieć czytać dane zawarte w raporcie. Danych jest bardzo dużo i ich forma jest przejrzysta, jednak laik może mieć problem, żeby te dane odpowiednio zinterpretować i wykorzystać do własnych celów. Jeśli dopiero zaczyna swoją przygodę z nieruchomościami, może czuć się zagubiony i być może przytłoczony ilością informacji, którą musi samodzielnie zweryfikować. 

Dlatego, generowanie raportu jest bardzo przydatne, jednak rekomenduję generowanie go wówczas, gdy jesteśmy już zdecydowani na bliższe zapoznanie się z ofertą sprzedającego lub jeśli zamierzamy kupić daną działkę. Wtedy w prosty sposób możemy zestawić własne wyobrażenia na temat kształtowania zabudowy z realiami, które ogranicza np. MPZP. Być może okaże się, że w głowie mamy plan wykonać dach o nachyleniu 45 stopni, a w planie zabudowy dopuszcza się budowę domów z dachem 30 stopni. Raport zawiera link do ustawy (jeśli działka znajduje się na obarze objętym MPZP), w którym można sprawdzić te ograniczenia. 

Jeżeli mowa o nakazach i zakazach, to w jaki sposób jesteśmy w stanie zweryfikować stan formalnoprawny nieruchomości i gdzie możemy szukać tych informacji?

Podstawową taką bazą do dobrej analizy nieruchomości są dokumenty. Mam na myśli: wypis z rejestru gruntów, gdzie znajdziemy dane osobowe o właścicielu nieruchomości, wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdzie znajdziemy dane na temat przeznaczenia nieruchomości i jej ograniczeń formalnoprawnych oraz decyzję o warunkach zabudowy, jeśli właściciel się o nią postarał. 

W tej ostatniej możemy sprawdzić kwestie związane z: powierzchnią pod zabudowę, wysokością budynku, który możemy usytuować, uwarunkowania środowiskowe i inne. Warto sprawdzić również mapę zasadniczą. Myślę, że to takie trzy podstawowe dokumenty, na których warto bazować.

A księga wieczysta?

Tu już wchodzimy w szczegółowe sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Księga wieczysta jest podstawowym dokumentem konkretnej nieruchomości. Poza samymi danymi w księdze, czyli informacją o hipotekach, właścicielu, służebnościach itp. trzeba sprawdzić, czy zapisy w KW są tożsame z danymi w ewidencji gruntów i budynków. 

Mogło być tak, że któryś z współwłaścicieli lub sam właściciel zmarł i nie zostało przeprowadzone ani postępowanie spadkowe sądowe, ani akt poświadczenia dziedziczenia, więc teraz struktura własności będzie zupełnie odmienna w księdze wieczystej niż w ewidencji gruntów i budynków. Bardzo często spotykamy się również z różnicą w wykazywanej powierzchni. Warto sprawdzić, czy od momentu założenia księgi wieczystej właściciele dokonywali podziałów strukturalnych lub rozgraniczeń. 

Oczywiście kolejną kwestią są obciążenia i służebności. Myślę, że zasadne jest, aby każdy z działów szczegółowo przejrzeć, zweryfikować i sprawdzić. Sprawdźmy np. czy działka posiada służebności przesyłu, drogi koniecznej lub osobistą. Może okazać się, że dojazd do działki możliwy jest wyłącznie przez działkę sąsiada, a właściciel nie zapewnił służebności wieczystej. Oznacza to, że w przypadku wygaśnięcia prawa do służebności, sąsiad może odmówić dalszego przejazdu. 

Z kolei kopalnią wiedzy na temat samych cech fizycznych działki są mapy. Pytanie, z jakich map warto korzystać i co możemy dzięki nim się dowiedzieć. Takimi kluczowymi, na których powinniśmy się skupić na wstępnym etapie weryfikacji jest mapa zasadnicza. Możemy mieć również mapę do celów projektowych, która już jest taką, no myślę najbardziej praktyczną w zastosowaniu i dającą najwięcej informacji. Mapa ta musi być aktualna, więc jeśli na mapie zasadniczej czegoś nawet nie ma, to jest na mapie do celów projektowych. Przykładowo dane na temat sieci uzbrojenia terenu. Przydatne są także mapy glebowe, jeśli potrzebujemy sprawdzić skład gleby lub klasę bonitacyjną, szczególnie istotną pod kątem wyłączenia z produkcji rolnej

Wspominałeś o historii działki. Pytanie, co nam daje zapoznanie się z tą historią?

Oczywiście historia działki daje mnóstwo informacji. Pamiętam analizę, którą robiłem dla pewnej działki od 1863 roku, jak jeszcze byliśmy pod zaborami, gdzie trzeba było udać się do archiwum państwowego w białych rękawiczkach i sprawdzać tzw. hipoteczne numery policyjne pisane cyrylicą. Badanie dotyczyło akurat nieruchomości gruntowej, zabudowanej kamienicą w centrum miasta. Na podstawie analizy rysu historycznego dowiedzieliśmy się niemal wszystkiego. Zatem wszystko zależy, jak głęboko chcesz wejść w analizę tego gruntu. Możesz dowiedzieć się, kiedy założono księgę wieczystą i czy dane archiwalne są tożsame z danymi, które znajdziemy w wydziałach ksiąg wieczystych. Jeśli chodzi o dostęp do informacji, to oczywiście nie możemy po prostu wejść do archiwum i przeszukiwać archiwa. Do tego celu potrzebujemy pełnomocnictwa. 

W jaki sposób możemy sprawdzić potencjał działki i na jakie informacje powinniśmy zwrócić uwagę, kiedy chcemy przeznaczyć działkę na cele inwestycyjne, takie jak logistyka czy farmy wiatrowe tudzież słoneczne?

Przede wszystkim trzeba ustalić, jaka inwestycja będzie realizowana na danym terenie. Zupełnie inną inwestycją jest realizacja farmy słonecznej, a zupełnie inną zabudowa logistyczna, gdzie ma być pobudowana hala związana z prowadzeniem działalności gospodarczej lub wynajmu. Podstawą jest znów sprawdzenie czy istnieje MPZP i jakie są jego zapisy. Jeśli go nie ma, trzeba wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. 

Musimy też pamiętać, że jeśli jest to grunt rolny, no to mamy ograniczenia wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Jeśli chodzi o nabywanie takich gruntów rolnych, to również mamy pewne ograniczenia, zatem zdecydowanie lepiej bazować na działkach, gdzie mamy już MPZP. Problem jednak polega na tym, że pokrycie planami miejscowymi w Polsce wynosi zaledwie 35% i głównie są to gminy miejskie lub miejsko-wiejskie. Gminy wiejskie tych planów mają zdecydowanie mniej. Dlatego oceniając potencjał działki inwestycyjnej, oddałbym analizę do architekta. Samodzielna analiza zabudowy będzie trudna, biorąc pod uwagę złożoność procesu. Trzeba przecież sprawdzić m.in. ile tej powierzchni i ile tej kubatury jesteśmy w stanie zabudować, jaka jest dopuszczalna wysokość budynków, czy nie mamy ograniczeń wysokościowych i odległościowych. 

Głównym punktem analizy przy takich inwestycjach jest infrastruktura, czyli dostęp do dróg. Trzeba również rozważyć dostęp do mediów i urządzeń technicznych - dostęp do prądu, wody, a także trzeba wziąć pod uwagę przepisy przeciwpożarowe i ilości hydrantów. Dalej trzeba sprawdzać czy w okolicy mamy zbiorni retencyjne, które trzeba usytuować przy takiej nieruchomości. 

Czynników, które mogą zdyskwalifikować grunt jest bardzo wiele. Bezzasadne jest nabywanie takiej nieruchomości w momencie, kiedy nie zrealizujemy na niej inwestycji, którą zakładamy. Trzeba do tego podejść ostrożnie i dlatego większość firm logistycznych ma swoje działy analiz, które sprawdzają wszystkie kwestie formalnoprawne oraz kwestie planistyczne, bo jedno w drugie wchodzi.

A jeśli chodzi o klasę gleb, to jaka jest najlepsza?

Czwarta, piąta i szósta - im słabsza pod względem produkcyjności, jeśli chodzi o użyteczność rolniczą, tym lepiej. Warto też zwrócić uwagę na jej skład - czy to są organiczne, czy jednak mineralne gleby.

Jak wygląda kwestia stawek podatków lokalnych?

Jeśli nie podatki lokalne to te kwestie regulują samorządy wewnętrznie uchwałami, więc warto sprawdzić je wcześniej w BIP. 

Informacji i źródeł do zweryfikowania jest bardzo wiele. Jak się w tym wszystkim odnaleźć?

Żeby się odnaleźć, to po pierwsze trzeba się zgubić. Faktycznie jest tego mnóstwo, więc najlepiej korzystać z osób, które już tę ścieżkę przeszły, czyli z specjalistów lub uczyć się samemu na nowo. Natomiast podczas analizy można popełnić zbyt dużo błędów, które mogą się okazać niesamowicie kosztowne, a dzisiaj największym zasobem jest czas. 

Odnaleźć się nie jest łatwo, natomiast zdecydowanie jest to do zrobienia. Pytanie, czy na tym nam w życiu zależy, na uczeniu się czyjegoś zawodu od nowa. Czy nie lepiej skupić się na biznesie, które daje nam przychody, żebyśmy mogli właśnie z tych usług skorzystać…

Avatar: Róża Mituś
Róża Mituś

Redaktorka w serwisie OnGeo.pl