Wywłaszczenie pod drogę - co robić?

Wywłaszczenie pod budowę drogi to proces nieunikniony, gdy jednostki samorządu terytorialnego realizują cele publiczne związane z rozwojem infrastruktury. Właściciel gruntu, którego dotyczy decyzja ustalająca wysokość odszkodowania, ma ograniczone możliwości sprzeciwu, zwłaszcza jeśli inwestycja nie przewiduje alternatywnych tras przebiegu drogi. W takiej sytuacji kluczowe jest zrozumienie swoich praw oraz procedur, które pozwalają na ustalenie odszkodowania. Warto również wiedzieć, że wypłata zaliczki następuje jednorazowo, co może pomóc w szybszym uzyskaniu środków finansowych. Co więc zrobić, gdy wywłaszczenie staje się faktem? Jakie kroki podjąć, aby uzyskać sprawiedliwe odszkodowanie lub nieruchomość zamienną?

Wywłaszczenie pod drogę jest procedurą konieczną na rzecz realizacji celów publicznych. Jeśli decyzja o wywłaszczeniu już zapadła, a inwestor nie przewidział alternatywnych tras przebiegu trasy, właściciel gruntu właściwie nie jest w stanie wstrzymać takiej inwestycji. Aktywne uczestnictwo w konsultacjach miejscowego planu zagospodarowania dla tego terenu również niewiele da. Co zatem powinien zrobić właściciel gruntu? 

Czym jest wywłaszczenie pod drogę?

Wywłaszczenie nieruchomości pod drogę jest procesem prawnym, w którym państwo lub jednostka samorządu terytorialnego przejmuje na własność grunty lub budynki należące do prywatnych właścicieli w celu realizacji inwestycji publicznej, takiej jak budowa lub rozbudowa dróg, autostrad czy innych elementów infrastruktury komunikacyjnej. Wywłaszczenie odbywa się na podstawie decyzji administracyjnej, której celem jest zapewnienie realizacji celów publicznych, kiedy nie jest możliwe dobrowolne nabycie nieruchomości przez negocjacje z właścicielem.

Podstawą prawną do przeprowadzenia wywłaszczenia jest zazwyczaj tzw. specustawa drogowa, czyli ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. W ramach tego procesu właściciel nieruchomości ma prawo do odszkodowania, które powinno odpowiadać wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości, a także do ewentualnego otrzymania nieruchomości zamiennej o podobnej wartości. Proces ten może być poprzedzony określeniem wysokości odszkodowania oraz, w niektórych przypadkach, nadaniem decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności, co pozwala na szybsze przejęcie gruntu przez państwo lub jednostkę samorządową.

Wywłaszczenie nieruchomości pod budowę dróg odbywa się na szczególnych zasadach określonych w tzw. specustawie drogowej, czyli ustawie z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U.2022.176). Odebranie własności może nastąpić wcześniej niż wypłata odszkodowania.

Wywłaszczenie po drogę - możesz domagać się wykupu gruntu przewidzianego w mpzp pod cele publiczne

Jeśli cała działka lub jej część jest przewidziana w planie miejscowym (mpzp) pod cele publiczne, masz prawo domagać się wykupienia całej nieruchomości lub chociaż tej części, której ma dotyczyć inwestycja. Masz również prawo domagać się odszkodowania od gminy za poniesione straty materialne i szkody.

Wynika to z faktu, że mimo iż działka formalnie należy do ciebie, to jednak wpis w mpzp określający przeznaczenie działki pod cele publiczne, ogranicza w sposób istotny twoje prawa własności. Oznacza to również, że znacznie obniża się wartość nieruchomości.

Właściciel nie będzie miał możliwości przeprowadzenia na własnym gruncie prywatnej inwestycji. Zatem będzie mógł w prosty sposób udowodnić, że przed zmianami w mpzp mógł wykorzystać dany grunt lub jego część np. pod budowę domu lub budynku gospodarczego. Możliwość zagospodarowania nieruchomości została w znacznym stopniu ograniczona.

Sprawdź planowaną budowę dróg 

Generując Raport o Terenie OnGeo.pl dowiesz się czy w promieniu 1 km od granic twojej działki nie planuje się inwestycji drogowych. Dodatkowo przedstawione są informacje o rodzaju drogi, opis inwestycji oraz odległość od analizowanego terenu.

Poniżej fragment Raportu o Terenie z tematem “Dostęp do drogi planowanej lub w budowie”. 

A co jeśli gmina nie chce wypłacić odszkodowania lub wykupić nieruchomościami?

Jeśli gmina odrzuca żądanie dotyczące odszkodowania lub wykupu nieruchomości, można śmiało skierować sprawę do sądu. Sąd w uzasadnionych przypadkach nakaże gminie złożenie specjalnego oświadczenia woli o dokonaniu takiego wykupu. Może także zasądzić odszkodowanie na rzecz właściciela gruntów.

W przypadku gdy w planie jest przeznaczenie tylko części działki pod inwestycję celu publicznego, możesz powołać się na art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami [Status prawny działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne] (zobacz treść na lexlege).

Właściciel ma prawo zwrócić się do gminy o wydzielenie tej części działki, która ma być przeznaczona pod budowę drogi. W ramach odszkodowania, właściciel tejże nieruchomości może otrzymać inną działkę o podobnej wartości. Jest to tzw. nieruchomość zamienna. Jeśli nie uda się doprowadzić do porozumienia w tej sprawie, odszkodowanie wypłaca się zgodnie z zasadami i trybem, jaki obowiązuje w przypadku wywłaszczania z nieruchomości. Decyzję w tej sprawie może podjąć starosta. W momencie jej uprawomocnienia odszkodowanie otrzymamy w bardzo krótkim terminie, czyli w ciągu 14 dni.

Nowe zasady wywłaszczenia nieruchomości pod inwestycje

W czerwcu 2022 r. rząd przyjął projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Nowelizacja zakłada m.in. zmianę sposobu określenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenia nieruchomości pod inwestycje celu publicznego, w tym wywłaszczenie pod drogę.

Do najważniejszych rozwiązań nowej ustawy należą:

1. Odszkodowanie za wywłaszczenia nieruchomości pod inwestycję celu publicznego zostanie w każdym przypadku powiązane z wartością rynkową nieruchomości;
2. Do takiej wartości zawsze dodawany będzie bonus pieniężny, który wyniesie bazowo 10 % wartości nieruchomości. Bonus w wysokości 20 % ma dotyczyć wartości budynków zlokalizowanych na nieruchomości oraz wartości lokalu mieszkalnego;
3. Bonus pieniężny będzie zryczałtowanym ekwiwalentem kosztów przeprowadzki, czynności prawnych itd.;
4. Aby zapewnić słuszny charakter odszkodowania, przewidziano dodatkowo dwa zabezpieczenia dla osób wywłaszczanych:
   1. Przysługiwać będzie roszczenie do sądu cywilnego o szkodę rzeczywistą w zakresie szerszym niż wynika to z odszkodowania. Z rozwiązania tego będzie mógł skorzystać np. przedsiębiorca, dla którego wywłaszczenie spowodowało wyjątkowo wysokie szkody, nie rekompensowane odszkodowaniem;
   2. Jeżeli wysokość odszkodowania za nieruchomość zamieszkałą będzie niższa niż ustalone ustawowo wskaźniki, przysługiwać będzie zwiększenie odszkodowania do poziomu pozwalającego na odtworzenie sytuacji mieszkaniowej (może to być nawet 100 % wzrost  wysokości odszkodowania), zależnie od liczby osób zamieszkujących nieruchomość. Obowiązywać tu będzie kryterium zameldowania na pobyt stały w okresie poprzedzającym wywłaszczenie. Rozwiązanie to ograniczono do osób bliskich właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu;
5. Ponadto, projekt przewiduje szereg zachęt do zbywania nieruchomości przed formalnym ustaleniem lokalizacji CPK, w drodze decyzji administracyjnej.

Planujesz zakup działki? Zdiagnozuj ją przed zakupem!

Skorzystaj z usługi Raport o terenie, dostępnej w portalu OnGeo.pl. Raport możesz wygenerować dla dowolnego miejsca (działki/terenu) w Polsce. Usługa dostępna jest on-line, dla każdego. Cena raportu wynosi od kilkunastu do kilkuset złotych - w zależności od wybranego zakresu raportu i powierzchni terenu. Raport zostanie przygotowany w kilka minut od zamówienia. 

Zobacz, jak wygląda Raport dla przykładowej działki

Podsumowanie

Wywłaszczenie nieruchomości pod drogi jest trudnym procesem, ale właściciele gruntów nie są bezsilni. W przypadku braku porozumienia z jednostką samorządu terytorialnego warto skierować sprawę do sądu, aby organ pierwszej instancji mógł ustalić wysokość odszkodowania zgodnie z przepisami. Jeśli decyzji nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, wypłata zaliczki następuje jednorazowo, co przyspiesza uzyskanie rekompensaty. Pamiętaj, że ustalenie odszkodowania powinno uwzględniać wartość rynkową nieruchomości, a w określonych przypadkach także dodatkowe rekompensaty. Dzięki świadomości swoich praw i odpowiedniej reakcji na decyzje wywłaszczeniowe można zapewnić sobie należne wsparcie finansowe i spokojnie przejść przez cały proces.